最新调整！事关贷款买房
15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。原文如下：
中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知
银发〔2022〕115号
中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银保监局：
为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下：
一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
中国人民银行
中国银行保险监督管理委员会
2022年5月15日
来源：中国人民银行官网
监制：刘洪程淼
编辑：谷朋
校对：梁甜甜张玲琳
LPR是什么东东？如何影响我们的生活？
2019年12月28日，央行发布公告称，为进一步深化LPR改革，商业银行应自2020年3月1日起，正式切换存量浮动利率贷款定价基准，原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成。
武汉疫情期间，大家还记得上面这条新闻吗？很多人看不明白，什么意思呢？
简单翻译一下就是说央行为了推动贷款利率市场化，将固定利率逐步转换成浮动报价利率，并要求商业银行要在2020年8月31日前全部完成存量贷款的转换工作。愿转尽转。
以前，央行不定期规定一个贷款的基准利率，比如4.9%，你的房贷利率按照一定比率上下浮动。如果政策鼓励买房，就对利率打折，比如九折利率就是4.41%。如果控制房价了，就上浮一个比率，有可能变成5.39%。
如今要搞LPR，LPR全称是贷款市场利率报价，是商业银给予最优质客户的贷款利率。
LPR是由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并发布的利率，每月20日发布，相对于固定利率，LPR的市场化程度更高，更能反映市场供求变化情况。
那么LPR和谁挂钩呢？LPR是商业银行的借出利率，作为经营货币的中介机构，银行当然要盯着自己的借入利率MLF。
各位是否还有印象，我们前面有一篇文章讲到MLF（麻辣粉）中期借贷便利，全国银行间同业拆借中心就是根据这个MLF（麻辣粉），再结合市场变化每月计算出LPR。
有了LPR，银行在计算房贷利率的时候，根据LPR基准利率、客户贷款的额度、客户的资信和风险情况，在基准利率上进行一定的浮动，然后这个数据就是最终的贷款利率。
对于借款人来说，LPR和房贷利率都是很重要，是银行贷款定价参考。
大家可以看一下央行官方网站，2022年4月20日贷款市场报价利率，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。
2022年5月20日贷款市场报价利率，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。
1年期LPR没动，5年期以上调低0.15%，15,你能解读一下央行释放了什么信号吗？欢迎留言区讨论。
本文由“金一先生2022”原创并首发，微信公众号同名，关注我们，机会无处不在。
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银行财报档案馆二——贷款重定价的影响
前几天写《吹捧没问题，但请专业点》的时候有一个遗留问题没有解决：2021年1季度贷款重定价到底有多大的影响。这个问题的关键在于2021年银保监会要求将信用卡的分期手续费从手续费收入科目调整到利息收入科目。这就造成了2020年第四季度的净息差数据和2021年第一季度的净息差数据口径不一致——前者不包含分期手续费，后者包含。
那么今天我们就来研究一下当年的历史财报，看看是否能更准确地评估贷款重定价的影响。由于上市银行的财报披露详细程度不同，所以不同的银行评估的可行性不同，大体分为3类：
第一类，能够每个季度披露单季净息差的银行，比如：招商银行，平安银行。这两家银行会详尽披露每个季度的资产收益率，付息负债成本和净息差等数据。所以，只要同口径下比较2021年1季度的环比净息差和生息资产收益率即可。
第二类，每份季报能够披露年初至今的净息差，比如：建行，农行等。这类银行可以分局利息收入，净利息收入，净息差等逐季推算出每一个季度单季的净息差。
第三类，只有在中报和年报才会披露净息差，资产收益率和付息负债成本。由于，无法计算出单季的平均生息资产，所以这一类银行无法精确计算出单季的净息差。
下面我们就以平安银行和建行为例看一下贷款重定价的影响。平安银行相对容易得多，从2021年一季报可以获得净息差环比的明细数据，如下图1所示：
图1
从图1中可以看到平安银行的净息差环比下跌只有1。看起来贷款重定价的影响是比较小的。但是具体分析后发现还是有些细节的。首先，净息差环比下降少，一个原因是存款成本环比改善，推动整体负债成本环比下降了3。这一点并非是银行业的普遍情形。主要是平安银行前几年拉存款成本较高，后面经过几年对零售客户的耕耘，存款成本由高位回落。
其次，生息资产收益率环比下降了3，大于净息差的降幅。其中，贷款的收益率环比下降了6，这部分才是和贷款重定价直接相关的。而整体资产收益率降幅不大，主要是票据业务的收益率环比快速上升。这一块业务属于针对企业的短期拆借贷款，其收益率和经济繁荣程度紧密相关。2020年4季度到2021年上半年，我国的经济受到外贸高速增长的拉动，进入一个快速复苏期，短期贷款利率水平快速回升。平安银行的票据业务占比相对较大，所以有效地抵消了贷款重顶价的负面影响。
接着我们再看建行，这里的问题就比较麻烦。建行在一季报并不披露净息差的明细信息。而且2020年第四季度和2021年第一季度之间还涉及信用卡费转息的情况。所以，建行的数据需要自己逐季推算。
推算的方法：首先根据季报的净利息收入和披露的净息差计算出季报的平均生息资产。第二步，根据3个季报的平均生息资产计算出每个季度单季的平均生息资产。第三步，用单季的净利息收入和单季的平均生息资产计算出单季的净息差。计算出来的表格如下表1所示：
表1
表1比较复杂我详细介绍一下组成和计算过程。首先表1分为上下两部分，上面是季报数据，下面是单季数据。其中蓝色字体是季报中摘录出来的数据，黑色字体是计算出来的数据。这里需要注意，季报数据全部来自于2021年各季报和对同比2020年的回溯数据，比如：2020年1季报的净利息收入1411.27亿是由2021年1季报的回溯口径得到的。之所以采用回溯数据，是因为2020年1季度里面的净利息收入不包含信用卡分期手续费。为了保证推算出来的2020年4季度单季数据和2021年1季度的数据口径一致，所以必须用回溯数据推算。
下面我以2020年2季度的数据为例子说明一下计算过程：
步骤一：计算出平均生息资产
中报平均生息资产（2815.08*366/182）/2.2%=257322.5
这里的182是上半年的日历天数，2020年为闰年，所以上半年为182天，全年为366天。
步骤二：计算出第二季单季的平均生息资产
（257322.5*182-251154.73*91）/91=263490.26
这里第一个91代表一季度有91天，第二个91代表二季度有91天
步骤三：计算第二季单季净利息收入和利息收入
利息收入：4855.37-2408.73=2446.64
净利息收入：2815.08-1411.27=1403.81
步骤四：计算第二季单季的生息资产收益率和净息差
生息资产收益率：（2446.64*366/91）/263490.26=3.73%
净息差：（1403.81*366/91）/263490.26=2.14%
从表1中我们可以看到在相同口径下，建设银行2021年1季度的净息差比2020年4季度环比下降了6，资产收益率环比下降了7。我们可以注意到资产收益率在2020年3季度见到低点，4季度已经在反弹过程中，这和经济复苏的大环境相匹配。所以，我们可以猜测贷款重定价的影响比现在体现出来的7还要略大一些。
通过上面的分析可以看到，平安银行短期信贷占比较多，外部经济复苏明显，所以短期信贷利率水平的回升部分抵消了部分贷款重定价造成的资产收益率下滑。而建设银行由于中长期贷款偏多，短期信贷占比较小，所以贷款重定价造成的收益率下滑更明显。
