建湖农商银行：改进服务模式 让贷款申请更加便捷

来源：【消费日报】

近年来，建湖农商银行围绕“打造新优势、提升竞争力”课题，不断改进服务方式，努力做好申贷流程减法，全力解决贷款办理过程中资料多、手续繁、效率低等问题，通过多创新、重研发，真正实现了让数据多跑批，让客户少跑腿。

围绕“一张纸”，简化贷款申请手续。上线贷款评级模型，推进无纸化办公，对个人小额贷款实现“一张纸”审批，对普惠型企业贷款通过对公专家系统自动出具调查报告，规范业务办理流程，减少客户申贷资料。截至10月末，已形成8个调查模板，优化6个审批流程，开发18个信贷项目。

围绕“一张照”，减少客户等待时间。以流程银行、新零售平台、大数据平台以及行内自建平台为依托，推进小额贷款调查要素化、重点表格化，让客户拍摄一张照片，就能完成业务办理，减少客户等待时间。截至10月末，已优化193个交易码，贷款办理时间普遍压缩在3个工作日以内。

围绕“一张网”，拓展普惠金融范围。发动全县1652名网格员，与165名客户经理一起，实地有效走访212个村居13.7万户居民，通过一次对接，完成阳光信贷授信、签约、用信。截至10月末，已投放普惠类贷款30247户、43.88亿元，农户授信率、签约率、用信率分别达71%、23%、13%。（严弼文许小雨）

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一半是海水，一半是火焰，银行开发贷放款两重天

南方财经全媒体记者吴霜上海报道

10月13日，21世纪经济报道记者对江浙沪一带的银行的房地产开发贷进行了调研，发现近期银行开发贷放款出现了分化。一些银行攥紧了钱袋子，对房地产开发类项目避而远之；还有一些则打响了贷款抢夺战。

招商银行上海某支行的贷款经理告诉记者，招商银行不偏向开发贷业务，目前闸口全部由总行管理，额度有所控制。

记者从行业人士处了解到，除了招行，也有其他银行对开发贷保持谨慎。

对比来看，同片区的建设银行开发贷放款正常。该行贷款经理告诉记者：“只要手续齐全，额度都能保证。”

他还表示，目前开发贷的准入要求采用名单制管理，放贷速度取决于公司项目的进展情况，流程与其他行类似，大概包括评估、审批、放款三个步骤，两证审批，四证放款。

根据中国银监会办公厅《关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发[2008]265号）规定，四证包括：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，两证则是四证中的前两个证件。

另外，平安银行杭州分行的情况基本类似。该行房贷经理表示，目前开发贷额度充足。他说，今年以来开发贷额度都较为宽松，只要能批下来都能放款。在准入要求上，平安银行要求项目要满足区位准入；放款时间在一个月到一个半月之间；利率区间较大，一事一议。

一位宁波城商行的开发贷负责人告诉记者，目前各家银行对于优质房地产开放商项目的竞争非常激烈，存在将开发贷降至3%区间的情况。这主要是为了与开发商谈定一揽子贷款计划，不仅是开发贷，还有后期的预售金管理、按揭贷款等。

克而瑞证券资产管理部副总经理孙杨对记者表示，对于房地产开发贷，近期部分银行减少或者停止是出于对风险的谨慎考量，现在银行大多在观望政策走向。目前来说，一方面，“房住不炒”仍是主基调；另一方面，我国汇率面临较大压力，美元正处于快速升值空间，央行和国开行不能大水漫灌救市，否则可能造成人民币的快速贬值。综合来看，当前情况下并不存在大规模刺激的可能性及空间。

开发商收缩贷款需求

银行收紧放贷，开发贷的需求方——房地产开放商也对贷款持谨慎态度。

一家房地产开发公司的融资部负责人向记者表示：“现在开发贷各家银行抢疯了！”

根据他最近的观察，银行对开发贷一直保持着支持态度，利率已经降至百分之三点几，处于历史低位，但是目前房地产开发项目少，不是银行增加贷款量的主要推手。

房地产企业目前以追求自保为主，开发进度整体在收缩。根据克而瑞发布的报告，9月份50强房企中有超过七成的企业无投资，而2022年投资“暂停”企业超过30家，且9月拿地企业仍旧是前三季度表现相对积极的华润、保利、中海、招商、建发等房企。

土地市场方面，截至9月27日，全国300城经营性土地9月份总成交建筑面积为9480万平方米，同比来看降幅约为四成左右。

近期，中指研究院发布的《2022年1-9月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》显示，2022年1-9月，TOP100房企拿地总额10478亿元，拿地规模同比下降51.2％，降幅比上月收窄2.1个百分点，连续四月维持收窄态势，其中央企、国企仍是拿地主力。

开发贷收缩的另一面是销售低迷。一位房地产行业人士向记者表示，三四五线城市房子销售情况不乐观，房企收回现金流存在困难。现在预售资金的监管更加严格，回款周期长，能够确保现有项目正常交付是房企的主要任务，没有开发新项目的余地。

从房地产企业的营销情况看，规模房企整体销售仍延续了今年以来相对低迷的表现。根据克而瑞研究中心报告，TOP100房企9月份实现单月销售操盘金额5709.6亿元，同比降低25.4%，降幅较前几月进一步收窄。累计业绩方面，百强房企1-9月销售操盘金额为46697.9亿元，同比降幅仍保持在45.4%的较高水平。

在居民房地产贷款端，根据央行10月11日发布的《2022年前三季度金融统计数据报告》，在居民贷款方面，短贷、中长贷均少增。居民中长期贷款主要与房贷有关。9月居民贷款增加6503亿元，同比少增1383亿元。其中，中长期贷款增加3456亿元，同比少增1211亿元，反映出房地产市场需求依然偏弱。

等待明确回暖信号

国庆节前政策集中出台，部分城市下调房贷利率下限、公积金贷款利率、置换个税优惠等，引导楼市稳定信心。

贝壳研究院统计数据显示，今年9月，103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套房贷利率为4.91%，较上月分别回落17BP、15BP，较去年最高点分别回落159BP、108BP。

目前已有济宁、武汉、宜昌、襄阳等地的首套房贷款利率降至3%区间。根据央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策，四季度或还会有更多符合条件的城市密集下调首套房贷利率。

据市场机构梳理，在纳入统计局调查的70个大中城市中，共有天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、温州等23个城市符合条件，考虑到未纳入统计的三四线及以下的城市，预计符合条件的更多。

此外，央行三季度货币政策委员会提到，要推动“保交楼”专项贷款加快落地使用，引导商业银行提供配套融资支持。目前郑州、沈阳等地已经得到了“保交楼”专项借款的拨付，也撬动了地方纾困基金、商业银行贷款等的帮助，房企融资增加。

孙杨表示，房地产行业和消费者都在等待一个引领性的指导方向，但出了相关政策，房地产行业的恢复也还需要很长过程。从居民的购房需求来看，近几年“房住不炒”政策落实的效果显著，筛掉了大量投机购房者，目前更多的是出于刚需或者是改善需求的购房者。等待信号明确后，这一部分需求将会被释放。

（统筹：马春园）

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逐条解读丨金融16条如何助力房地产：房企融资有望发出“第三支箭”

近日，央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称《通知》），提出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展”。

11月14日，澎湃新闻（www.h.)从多家银行相关人士处确认文件已下发。

《通知》包含16项具体举措，涉及稳定房地产融资、做好“保交楼”金融服务、做好受困房地产企业风险处置、保障住房金融消费者权益、调整部分金融管理政策、加大租赁金融支持等6个方面。

对此，澎湃新闻对《通知》部分内容进行逐条解读：

开发贷投放对国有、民营房企一视同仁

在保持房地产融资平稳有序方面，《通知》提出，稳定房地产开发贷款投放，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。

有民营房企人士指出，此次鼓励开发贷投放对民营房企输血。此前市场情况下，银行对绝大部分民企都是不敢投放的态度，政策出台后，将对民营房企的合理融资予以支持。

中指研究院认为，相关措施的实施，将改善金融机构对民营房企风险偏好和融资氛围，缓解民营房企信用快速收缩问题。

支持存量贷款展期，促进项目完工交付

《通知》提到，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

有房企人士认为，过往3年的开发贷期限已经和销售市场不匹配，希望后续能有合理的调整。新政提出开发贷、信托贷款等半年内到期的可以展期1年，后续有望推动银行去做期限方面的调整。

根据中指研究院统计数据，截至2022年10月31日，房企待偿债券余额共计30075.9亿元；一年内到期的债券合计9552.8亿元，接近万亿元，其中信用债余额6339.5亿元，海外债余额3213.3亿元。当前销售没有明显复苏回暖，民营房企融资困难，未来一年房企仍面临巨大偿债压力。

业内人士认为，存量融资展期1年的政策落地后，将有效缓解房企短期偿债压力，也可以让大部分现金流紧张的房企以时间换空间，有更大机会等待市场回暖、加速回款。

加大利用发债、信托等支持房企融资

《通知》明确，保持债券融资基本稳定。支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。

同时，保持信托等资管产品融资稳定。鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。

在此之前，11月8日，银行间市场交易商协会发布信息，推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

11月9日，中债信用增进投资股份公司官网发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，进一步推动民营企业债券融资支持工具工作，加大对民营房地产企业增信服务力度。

业内人士认为，这次政策指出“为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持”，表明监管部门支持民营房企的范围正在不断扩大扩容，会有更多民营房企受益。

国泰君安地产首席谢皓宇指出，针对房企违约可能进一步扩散的风险，文件做了明确给予金融支持的表述，对缓释当前行业流动性风险有极为正面的表态。过去1年半时间，房地产市场的主要矛盾就是房企的资产负债久期不匹配遇上债务无法续期，进而引发了一系列连锁反应，包括地价下行、停工、居民预期转差。当前，针对恢复民企信用，提出通过展期拉长负债期限、引入信托这一高收益渠道向高风险房企注入流动性，将带来积极的信号。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，在房地产开发贷款、信托贷款，还有债券融资多种融资渠道的助力下，房企的项目交付和资金压力将得到有效缓解。

“保交楼”仍是重要目标，提供专项借款+配套融资支持

“保交楼”金融服务方面，《通知》提出，支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

同时，在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

中指研究院认为，今年7月，部分城市出现期房项目停工引发的购房者集体断供现象，购房者对期房交付普遍产生担忧，观望情绪加重。此后中央多次出台相关政策支持各地加快“保交楼”，8月，住建部、央行等部门出台政策，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。9月，全国2000亿元专项借款资金启动后，郑州、沈阳、哈尔滨等城市均有相关资金到位，在当地“保交楼”中发挥了重要作用。

植信投资研究院资深研究员马泓指出，自8月中下旬以来，多部门出台措施，通过政策性银行专项借款方式救“烂尾楼”，推动全国商品房竣工和施工面积在此后的两个月出现明显改观，后续预计房地产建设类指标仍有进一步改善的空间。

鼓励资管公司参与处置风险，“第三支箭”有望落地

《通知》称，要做好房地产项目并购金融支持并积极探索市场化支持方式。鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司（统称资产管理公司）发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。

对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。

另据交易商协会网站11月8日消息，2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。民营企业债券融资支持工具作为“第二支箭”，有力引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，有效缓解了民营企业信用收缩问题，促进了民营企业融资恢复，降低了民营企业融资成本。

中指研究院认为，“信贷、债券、股权”三个融资渠道形成了“三支箭”的政策组合，当前第一、二支箭已发射，而股权融资又是化解企业层面风险的本质性举措，前期地方政府参与民企混改的成功经验也成为了良好的范本，因此“第三支箭”有望快速落地。同时，收并购风险化解一直在持续稳定推进，在前期成功案例的示范效应之下，未来有望扩展处置范围，一些民企获得地方国资入股支持。

《通知》也指出，对于商业银行等金融机构的配套贷款，在鼓励加大信贷额度的基础上，特别提出了明确的指导方案：如新增配套融资需投向有明确还款来源的项目，划分“专项借款配套融资”科目进行专门管理，满足尽职调查但仍出现不良的可予以免责等。

需求端支持力度有望继续加大

《通知》提出，支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求，鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。

三季度以来，需求端信贷支持力度持续不断加大，“支持刚性和改善性住房需求”始终是政策核心。此前9月底，央行、银保监会已明确发文指出符合条件的城市可以下调或取消首套住房商贷利率下限，央行也已下调首套公积金贷款利率15个基点，均为各地优化信贷政策释放了空间。

根据中指研究院监测数据，截至目前，全国已有超20城降低或取消首套商贷利率下限，且均降至4%以下，其中二线城市武汉、天津、温州等城市基本降至3.8%～3.9%水平。本次政策再次强调要因城施策，符合条件的城市有望加快落地降低房贷利率节奏，已经下调商贷利率的城市不排除根据当地实际情况继续调整优化。

加大住房租赁金融支持力度

《通知》提出，要优化住房租赁信贷服务，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持，合理设计贷款期限、利率和还款方式，积极满足企业中长期资金需求。鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。

同时，支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。稳步推进房地产投资信托基金（REIT）试点。

中指研究院认为，此前央行已经明确，住房租赁信贷不纳入房地产贷款集中度管理考核指标。二十大提出“租购并举”，意味着未来金融机构将加大诸如住房租赁贷款、房地产保障性租赁住房REIT等金融工具的使用，更好地发挥创新金融工具对房地产市场的长期支持。