房贷年限延长至40年？按揭人士称意义不大，利息已超过本金

房贷年限是不是越长越好？

近日，“专家建议还房贷时间延长至40年”的话题登上热搜，目前，房屋按揭的贷款年限最长为30年，市面上大部分房贷计算器也只支持最高30年贷款期限计算。

那么，在30年和40年等不同贷款期限下，房屋按揭的本息会呈现出哪些变化？

根据最新一期LPR（贷款市场报价利率）报价，以5年期以上LPR4.3%作为房贷利率来计算，100万元商业贷款，贷款期限为30年，按照等额本息来计算，总支付利息为781537.19元，还款总额为1781537.19元，每个月还款4948.71元。

如果按照40年的贷款期限来计算，依旧是等额本息，总支付利息为1096583元，还款总额为2096583.00元，每个月还款4367.88元，也就是说，虽然贷款年限增加了10年，但总支付利息也在增加，增加了315045.81元，而每个月的还款金额也仅仅是减少了580.83元。

而且，与30年贷款相比，40年贷款的总支付利息已经超过了原本100万元的贷款本金。

“贷款年限从30年延长到40年，应该说初衷是希望降低月供压力，这个效果肯定是有的。但是在实操中，会出现很多问题。”大源按揭总经理郑大源在接受第一财经记者采访时说。

首先是年龄问题。即便是一位24岁大学本科刚毕业的学生买房，申请40年贷款，在40年之后，他也已经64岁了，到了退休年龄。

“这几乎可以说，人的一辈子都在还房贷。”郑大源说。

其次，借款年限太长，也会因为借款人及家庭的工作、生活变化，给还款带来风险，导致金融风险可能会大幅提高。

“在过去的房贷历史中，很多借款人都希望申请较长的年限，但是，对于30年的贷款年限基本上是可以接受的，实操中，很多人借款5~8年都会陆续提前还款、结清，可能是由于收入增加，不想继续支付利息；也有可能是房子卖掉需要提前结清；也有的是因为房价升值想要结清后重新申请一笔贷款。因此，借款年限提升到40年的实质意义不大。”郑大源说。

最后是利息的问题，郑大源说，在当前房贷利率几乎是史上最低的时候，40年的按揭利息都已超过本金，如果未来利率走高，无疑会增加借款人的还款利息，加大还款压力。

“如果要降低借款人的负担，方法很多，比如进一步降低5年期以上LPR，也可以考虑允许借款人先息后本，这样可以更有效的降低借款人在前几年收入较低情况下的还款压力，也不会过大增加金融风险。”他说。

今年6月，温州市住建局官方微信公众号“温州住建”曾发布消息称，温州市住建局联合华夏银行温州分行发布了一款名为“安居贷”的创新型住房消费金融服务产品。

据介绍，华夏“安居贷”面向贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客户，对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新，核心是推出“灵活还、自由还”。申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第4年开始分期还本付息，以减轻购房前期还贷压力，满足刚需购房需求。

房贷年限 越长越好吗？具体需综合个人情况决定

房贷期限的长短还关系着风险防控。观海新闻／青岛早报记者薛雅方摄

前不久，房贷利率再次下调，对于很多打算贷款的购房者来说，购房成本无疑又下降了不少。不过记者在走访市场后发现，楼市低迷的状态并没有太多改善。对于购房金融政策，很多购房者依然抱有观望的心态，大家希望有更多的利好政策出台。其中不少购房者就希望贷款年限能进一步放宽，从现在最长30年延长至40年。但是针对贷款年限的延长，也有人提出了疑问：贷款年限真的是越长越好吗？

房贷年限为何最长30年？

多年前，周先生贷款70万元买了一套房，当时的利率就是4．1％，周先生选择了贷款年限为30年，每个月要还3400多元的月供。“我当时还是单身，每个月工资到手不过4500元，还完贷款，日子过得真的特别紧张。”周先生说当初他就问银行能不能贷40年，这样月供压力能小一些，但得到的答复是目前国内的银行贷款最长就是30年。

回顾我国房贷期限的变化不难发现，最初我国房贷期限最长为10年，后延长至20年，1999年起延长至30年，并沿用至今。23年里，期限因何未变？为什么房贷期限没有进一步延长？有银行业内人士告诉记者，其中最主要的还是出于风险防控考量，部分商业银行要求贷款期限与贷款人年龄相加不超过70；另一方面，目前年轻人大多在22岁左右就业，而退休年龄为60岁，若将房贷期限延长至40年，很容易出现“退休后还在还贷款”的情况。从多方面来考虑，目前的房贷期限依然最长为30年。但不可否认，如果贷款年限改成40年，那么每月还款金额一定会减少，这对于月收入不多的刚需购房者来说，无疑可以减轻每月的还款压力，增加他们购房的意愿。

延长至40年真的能省钱？

2016年刘先生花费的123万元购房款中，也有70万元来自于银行商业贷款，不过和前面的周先生不同，当时他已经结婚，夫妻每月有1．5万元的月收入。“当时买房时也想直接贷30年，可后来银行给出贷款的明细发现，贷款30年要付52万元的利息，贷款20年只要付33万元的利息，虽然利息相差接近20万元，但月供只相差800元。”刘先生说，当时他毫不犹豫地把贷款期限改成了20年。

对于很多期盼延长贷款期限的刚需购房者，40年的贷款期限真的划算吗？我们根据最新一期LPR（贷款市场报价利率）报价，以5年期以上LPR4．3％作为房贷利率来计算，100万元商业贷款，贷款期限为30年，按照等额本息来计算，总支付利息为78万元，还款总额为178万元，每个月还款4950元。如果按照40年的贷款期限来计算，依旧是等额本息，总支付利息接近110万元，每个月还款4367元，贷款利息已经超过了本金。也就是说，虽然贷款年限增加了10年，但总支付利息要多将近32万元，而每个月的还款金额也仅仅是减少了580元。

普通人买房贷多久划算？

一方面是减轻的还款压力，但需要支付更多的利息，另一方面是月供增加，但还款总额减少，那么到底该怎样来规划贷款的期限？青岛贝壳签约服务中心分理部负责人石志恒告诉记者，贷款期限真的需要因人而异。

首先是刚需购房者，在实际操作中他们通常会建议这类购房者尽量选择更长的贷款期限。“很多刚需购房群体的月收入并不高，而且很多人首付还是找亲戚挪借的，贷款30年和20年每月还款可能相差只有几百元，但也会影响到这部分人的日常生活。”石志恒告诉记者，在日常交易中他们也发现，很多刚需购房者会面临在未来5—10年内换房的需求，这时他们往往需要提前还清贷款，“如果是提前还贷，那多支出的利息成本可能只有一两万元，这个成本其实并不高。”

但如果是购房自住兼顾投资，并且长期都不打算卖掉房产或更换新房的，属于长期投资。石志恒建议这种情况其实还要分情况面对，如果有其他的投资渠道，能取得高于买房贷款利率的投资回报，贷款期限当然是越长越好。如果你只是普通的上班族，也没有太多的理财渠道，仅仅是希望将买房作为一种投资，为了省利息，建议在不影响生活的前提下，贷款期限尽量短。

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一人买房全家帮

为进一步发挥住房公积金支持作用，支持刚性和改善性住房需求，市住房公积金管理中心推出职工提取住房公积金用于支付购房首付款业务，促进青岛房地产业良性循环和健康发展。自2022年9月1日起，在青岛行政区域内购买新建商品房，可申请提取购房人及其配偶名下的住房公积金用于支付购房首付款。

同时，阶段性放宽上述政策提取范围，2022年9月1日至2023年8月31日期间购买家庭（包括职工本人、配偶及未成年子女）首套自住住房并申请提取公积金支付首付款的，提取人范围放宽至购房人及其直系亲属（包括配偶、父母和子女）。

二手房带押过户

所谓“带押过户”，就是对于存在贷款抵押的房产要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金。今年5月，西海岸新区不动产登记中心办理过这样一笔特殊业务，市民李先生将名下一套有贷款的房子在征得抵押权人同意后过户给张先生，张先生又将此套新购买的房屋申请了银行贷款作为房款支付给李先生，李先生在获得房款后将原贷款一次性还清。不过二手房交易“带押过户”关键得在于抵押银行是否同意，如果买卖双方、银行均同意，相关部门可以办理该业务。

还款年限怎么选听听过来人说法

“贷款成本其实除了和年限相关，还与还款方式有很大关系。”石志恒告诉记者。而他所谓的还款方式分为两种，一种叫作做等额本息、另一种叫作等额本金。两者最大的差别就是等额本金前期还款金额中贷款本金较多，利息较少。选择这种还款方式，前期还款金额会多一些，以后逐月减少。等额本息，每月还款金额一致，前五年还款中的本金会少一些，利息会多一些。“以贷款100万元为例，等额本金前期每月要还6000余元，而等额本息只要还4000多元，但等额本金30年要少还12万元的利息。”

当然到底选择哪种还款方式，石志恒建议从贷款总利息上算，等额本金还款方式比较划算。因为等额本息每月的还款金额是固定的，在贷款期内，总的利息支出要比等额本金要高一些。从还款压力来说，选等额本息还款方式比较划算。因为等额本金前期支付的本金和利息较多，还贷初期，负担较重，而等额本息还款方式每月固定，压力平均，贷款人不会因还房贷影响生活质量。具体还要综合个人情况来决定。

●业主：苏先生

我的第一套房是在2002年买的，只贷了十年，每月还款980元，当时月工资不到2000元，980元已经吃力，当时也是下了很大的决心。可没两年工资涨到了3000多元，而且单位还给交了公积金，980元几乎不算事。从我的经验来说，还得对自己的未来收入有个预期，如果感觉未来工资能上涨，可以考虑给自己每月多一点压力。

●业主：孔先生

二十年前我买房的时候，拉面最贵的差不多3元一碗，当时每月还银行600多元，感觉是还200多碗拉面，真的心疼。可现在拉面差不多都要10元以上，要是每月600多元，变成了60碗拉面。我认为像工薪阶层，还贷时间越长越好，虽然多给了利息，但是和通货膨胀比起来，是占便宜的。

●业主：李先生

我是做房产相关工作的，见过为还房贷全家老小勒紧腰带过日子的案例，其实在国际上对房贷有一个标准，就是家庭月收入的三分之一是房贷还款的警戒线，越过此警戒线，将很可能会出现较大的还贷风险。一般而言，消费者在贷款购房时，还款年限选择15—20年较为适中。

观海新闻／青岛早报记者刘鹏

房贷期限并非越长越好

有关个人住房贷款的讨论仍在持续且热度居高不下：一边是“要不要提前还房贷”的困惑，一边是“房贷期限有无必要延长至40年以降低月供压力”的争论。个人住房贷款问题，归根到底是民生和房地产金融问题，为此，必须厘清相关逻辑，以便购房者做出理性决策、促进房地产市场平稳健康发展。

延长房贷期限是把“双刃剑”，看似月供减少了，但利息总额却增加了。目前，商业银行个人住房贷款的期限最长可至30年。假设购房者贷款100万元、30年期限、等额本息还款方式、首套房执行4.3%利率水平，其所需偿还的利息总额已高达78.15万元。若将贷款期限延长至40年，利息总额甚至会超过贷款本金。

房贷期限的长短还关系着风险防控。通常来说，贷款的期限越长，其信贷风险越高。时间意味着不确定性，随着时间的推移，借款人出现违约的概率会增加，比如经济收入、身体状况、家庭结构等发生变化。

回顾我国房贷期限的变化不难发现，这是一个平衡成本与风险的过程。最初我国房贷期限最长为10年，后延长至20年，1999年起延长至30年并沿用至今。23年里，期限因何未变？一方面，具体贷款期限的确定属于商业行为，银行有权根据各个借款人的资信状况自主决策。在实际操作中，出于风险防控考量，部分商业银行要求贷款期限与贷款人年龄相加不超过70；另一方面，若将房贷期限延长至40年，很容易出现“退休了还在还贷款”情况。对于固定收入群体来说，在通货膨胀因素的影响下，他们的货币收入往往滞后于价格水平、生活费用的上涨，房贷期限越长，所需支付的实际成本越高。

延长房贷期限争议的背后，是人们对于降低购房成本的期待，这才是问题症结所在。接下来可从三方面着手，合理降低购房者成本。一是完善市场化利率形成和传导机制，进一步降低房贷利率，支持刚性和改善性住房需求；二是因城施策，适度上调公积金最高贷款额度或适度给予补贴。日前召开的国务院常务会议提出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款；三是稳地价、稳房价、稳预期。各地要坚持“房住不炒”定位，加大对住房租赁市场的支持力度，促进房地产市场平稳健康发展。（郭子源）

来源：经济日报