房贷年限延长至40年？按揭人士称意义不大，利息已超过本金

房贷年限是不是越长越好？

近日，“专家建议还房贷时间延长至40年”的话题登上热搜，目前，房屋按揭的贷款年限最长为30年，市面上大部分房贷计算器也只支持最高30年贷款期限计算。

那么，在30年和40年等不同贷款期限下，房屋按揭的本息会呈现出哪些变化？

根据最新一期LPR（贷款市场报价利率）报价，以5年期以上LPR4.3%作为房贷利率来计算，100万元商业贷款，贷款期限为30年，按照等额本息来计算，总支付利息为781537.19元，还款总额为1781537.19元，每个月还款4948.71元。

如果按照40年的贷款期限来计算，依旧是等额本息，总支付利息为1096583.00元，还款总额为2096583.00元，每个月还款4367.88元，也就是说，虽然贷款年限增加了10年，但总支付利息也在增加，增加了315045.81元，而每个月的还款金额仅仅是减少了580.83元。

而且，与30年贷款相比，40年贷款的总支付利息已经超过了原本100万元的贷款本金。

“贷款年限从30年延长到40年，应该说初衷是希望减轻月供压力，这个效果肯定是有的。但是在实操中，会出现很多问题。”大源按揭总经理郑大源在接受第一财经记者采访时说。

首先是年龄问题。即便是一位24岁大学本科刚毕业的学生买房，申请40年贷款，在40年之后，他也已经64岁了，到了退休年龄。

“这几乎可以说，人的一辈子都在还房贷。”郑大源说。

其次，借款年限太长，也会因为借款人及其家庭的工作、生活变化，给还款带来风险，导致金融风险可能会大幅提高。

“在过去的房贷历史中，很多借款人都希望申请较长的年限，但是，对于30年的贷款年限基本上是可以接受的，实操中，很多人借款5~8年都会陆续提前还款、结清，可能是由于收入增加，不想继续支付利息；也有可能是房子卖掉需要提前结清；也有的是因为房价升值想要结清后重新申请一笔贷款。因此，借款年限提升到40年的实质意义不大。”郑大源说。

最后是利息的问题，郑大源说，在当前房贷利率几乎是史上最低的时候，40年的按揭利息都已超过本金，如果未来利率走高，无疑会增加借款人的还款利息，加大还款压力。

“如果要降低借款人的负担，方法很多，比如进一步降低5年期以上LPR，也可以考虑允许借款人先息后本，这样可以更有效地降低借款人在前几年收入较低情况下的还款压力，也不会过大增加金融风险。”他说。

今年6月，温州市住建局官方微信公众号“温州住建”曾发布消息称，温州市住建局联合华夏银行温州分行发布了一款名为“安居贷”的创新型住房消费金融服务产品。

据介绍，华夏“安居贷”面向贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客户，对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新，核心是推出“灵活还、自由还”。申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第四年开始分期还本付息，以减轻购房前期还贷压力，满足刚需购房需求。

要不要贷款贷多少年，以及能不能提前还款，其实都得因人而异

房地产改革二十年来，房价的涨幅已经远远超过了社会平均工资，一般人要想凭借一己之力买房等待期实在过久，大部分家庭想拥有一套属于自己的住宅，动辄要掏空大部分家底付首付，再承担长达二三十年的高额贷款利息还本息才行。随着大家对贷款业务热情的高涨，楼市流传出了一些诸如“买房必贷款、贷款不要提前还、尽可能的多贷几年”等说法。这些观点有一定的道理，毕竟如今通货膨胀的速度正逐渐加快，现在几百万人民币的购买力，肯定不是未来所能及的。

但总的来说并不全面，对那些有能力的家庭而言，直接全款购房，或者少分期几年，抑或在自己手头宽裕的情况下提前偿还贷款是有一定好处的，看完以下3点你就懂了：

第一，全款可以享受相应的优惠政策分期购房者只承担30%的购房款，虽然剩余部分后续会陆陆续续打到房企的账户上，但这期间存在一定的风险。而开发房子是个回款周期很长的事情，开发商在清仓前无时无刻需要增加回款量，去年国家公布了“三道红线”政策后，那些本身负债率高的企业就更是如此。因此针对那些可以一次性付清全部贷款的消费者，开发商会给予一定的优惠政策，毕竟这样能吸引更多人做出这样的选择。

如果我们的经济实力比较雄厚，其实完全没有必要贷款购房，省下来的这部分利息钱，甚至足够大家再购入一套各方面条件基本等同的住宅了。

第二，贷款年限要因人而异贷款年限跟当年的政策、房龄、房屋性质、贷款人资质等紧密挂钩，有些时候能贷多少年并不是我们自己可以决定。但若大家能自行选择，也一定要结合个人的实际情况，一方面不能为了减轻每个月的还款压力故意延长贷款年限，这样整体算下来我们还是吃亏的；另一方面也最好别为了少偿还一些利息就不顾实际的缩短贷款年限。

我们在每个月偿还完各种贷款，保障家中基本开销的情况下，最好手头还能有一些盈余，这样大家应对各种意外的能力会相应的提高一些。

第三，提前还款可以减轻压力提前还款我们每月再也不用为房贷所担心，更不必害怕自己哪天失去了固定的资金来源，手头又正好没有存款时，会发生逾期还款甚至断贷的事情。上述优势在疫情尚未消散的今天显得尤为重要，因为受新冠的影响，很多公司和企业，如果长时间处于停工停产的局面，不得以只能通过裁员或者降薪的方式开源节流，谁也不能保障自己一定不在被优化的范畴内。

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事关房贷，这一地宣布：可延期

《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“金融16条”）发布不久，广州地区便迅速落地实施。

近日，广州多家银行宣布，个人房贷可延期还款。《金融时报》记者调研发现，目前，包括工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、民生银行、光大银行等在内的多家银行均出台了个人房贷延期还款的相关政策，延长期限最长可达12个月。

“延期还房贷，有利于民生的保障和改善，能够帮助个人更好地应对疫情的冲击。”上海金融与发展实验室主任曾刚在接受《金融时报》记者采访时表示。

01政策内涵比2020年更为丰富

事实上，在2020年，国家层面就曾出台过类似的政策。“从目前情况看，延期还房贷的需求仍然较多。受疫情、外部冲击等超预期因素影响，今年以来我国经济面临一些挑战和下行压力，居民的收入状况受到影响，压力也有所增大。所以此次广州延期偿还房贷一事，并不是老生常谈，而是基于近期居民家庭的收入压力等制定的一项惠民政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《金融时报》记者采访时表示。

值得关注的是，本次多家银行均扩大了延期还房贷政策的覆盖群体，主要包括：

参与疫情防控的医护人员、部队官兵及政府公务人员等工作人员；

感染疫情住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员；

因疫情影响而暂时失去收入来源人员或出现临时还款困难人员；

受疫情影响较大的行业，如交通运输、餐饮娱乐、文化旅游、线下零售、专业市场等的相关从业人员、小微企业主、个体工商户、农户；其他因疫情原因无法及时偿还贷款的特殊困难群体；

以及，因购房合同发生改变或解除的个人住房按揭贷款人员等。

在具体政策方面，各家银行普遍采取延后还款时间、延长还款期限、征信异议申请等措施。贷款延长时限不等，最高可达12个月。并且，在延期期间不计逾期、不计罚息、不上报征信。

农业银行广州分行表示，针对房贷客户延期还本付息需求，该行向客户提供账单计划调整、延长宽限期等服务，客户可申请一段时间内暂时不归还贷款本金和利息。延期时间1个月至12个月不等，根据每个客户的具体情况而定。在宽限期和账单计划调整期等期限内，不计罚息复利。

“受影响人群可向我行申请按揭贷款延期还款，允许客户多次申请或调整延期还款服务，延长期限最长不超过12个月，申请方式有延后还款时间和延长贷款期限两种。”民生银行广州分行相关负责人向《金融时报》记者表示，符合该行延期政策条件的受影响人群在疫情期间发生的按揭贷款逾期，可通过该行征信异议通道享受征信保护服务、对应逾期罚息的减免及利率优惠调整等。

多家银行均表示，会在疫情影响严重地区按照“特事特办急事急办、应贷尽贷应续尽续”原则，落实各项政策，做好金融服务工作，全力支持复工复产，帮助受疫情影响的消贷客户缓解还款压力。

特别要提醒的是，每家银行的细分政策不同，详细信息需要个人房贷借款人向对应银行网点进行了解。

02延期还房贷惠民生促发展

业内专家表示，广州地区银行开展个人房贷延期还款服务，社会意义积极。“此次广州的政策更为详细，涵盖人群有一些是过去政策关注相对较少的，具有非常好的覆盖性，有助于更多人员享受到此类优惠政策。”严跃进表示。

曾刚亦认为，此举是支持民生、保障民生的重要举措，并且也有利于银行的发展。“延期还房贷可以更好地促进借款人的发展。对银行来说，能够更好地保民生，也能够维持更好的客户关系。”曾刚表示。

接受《金融时报》记者采访的业内专家普遍表示，广州各家银行允许个人房贷申请延期，是落实“金融16条”的具体举措。

根据“金融16条”，金融机构需依法保障住房金融消费者合法权益。政策鼓励金融机构按照市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整；并且，切实保护延期贷款的个人征信权益，及时将已调整的个人住房贷款还款安排报送信用记录，妥善处置相关征信异议，依法保护信息主体征信权益。

“对于银行来说，要主动把此类政策做解释和宣传，让购房者打消顾虑，真正让此类政策帮助居民家庭渡过难关。”严跃进表示，“同时，也可以减少商业银行房贷方面不良率的增加。”

除了贷款延期和展期外，银行业金融机构还可以采取哪些措施支持个人房贷借款人？

“贷款延期展期是针对已经申请个人房贷的人员，此外，还有一项是可以同时惠及存量房贷和新增房贷的，就是降低贷款利率。”曾刚表示，银行可以根据政策利率的调整，及时有效的下调存量贷款按揭利率和新增贷款按揭利率水平，帮助个人房贷借款人降低购房成本。

来源：金融时报客户端

记者：左希

编辑：韩胜杰杨致远

校对：杨致远

邮箱：fw@126.