贷款方法/从申请到归本，贷款全流程剖析

一、资料准备

1.个人资料：个人证件原件（夫妻双方身份证、户口簿和婚姻证明资料）、资产证件（不动产权证或购房合同、车行驶证等）、个人近一年银行流水（可电子版）、征信查询机上打印的征信报告；

2.公司资料：基本资料（营业执照正副本、法人和股东身份证复印件、最新的公司章程、行业经营许可证、专利、著作权等）、经营材料（办公地租赁合同、近三期纳税申报表、财务报表、典型的上下游合同等）、征信查询机上打印的公司征信报告。

3.整理贷款要点：看个人征信报告，列出在各银行的贷款余额、逾期金额和月份，最后做汇总；看个人流水中贷方一栏看收入，计算出经营上的总收入；看纳税申报表，记下每年开票收入和净利润，看财务报表，记下每年营收和净利润，计算利润率；看企业征信报告，记下各银行的贷款余额、逾期金额和月份，最后做汇总。

二、环境准备。银行下户地（办公场所租赁合同中的办公地）和抵押贷款中抵押物需要去拍照。

三、问答演练

对银行信贷员提问的预演。银行初接触常问六方面问题：1.做什么行业什么产品，年收入有多少；2.年龄、配偶能不能出面签字；3.贷款干什么用、贷多少钱；4.有没有房子做抵押、房子有没有房本、当前有没有抵押；5.名下有哪些银行的哪些贷款，有没有逾期；6.公司规模，多少员工，在哪办公等。

四、接触银行或中介

接触银行：选择有熟悉人认识的银行，除自己亲属朋友所在银行外，也可以问自己开户行的银行，要多问几家银行，但没中间人搭话的银行很难做成。

接触中介：若自己接触不了银行或对自己认识的银行不满意，可以咨询贷款中介。选靠谱、专业、负责的中介。贷款中介行业重业务员个人素质和能力，跟中介公司大小关系不大。

银行、中介和我们客户的关系：银行想要的好客户是符合贷款产品各项要求、能按时足额还款的客户；我们客户想要的银行是利息低、手续简单、有问题好沟通的银行。好中介是做好银行和客户之间的沟通，确保银行和客户的要求得到满足。

贷款方案的选择：具体选哪家银行的哪个贷款产品，我们依据的原则是选成本可控的贷款方案（参见本公众号策略与方法系列中《如何有效贷款之有效贷款核心是成本可控》）。费用成本、时间成本和沟通成本三个维度中，选择自己最看重的方面去筛选贷款方案，需要强调的是，很难有各维度都符合自己要求的贷款方案，我们自己要做好取舍。可以同时申请两个银行的贷款，待批贷后再从中择优选取一个，这样可以增加批贷成功率。

五、跟进贷款进展

信贷员跟客户是1对多的关系，我们首先需要把握好同信贷员的沟通频率，少则不让人上心，多则让人烦；但在贷款各个环节节点，我们要及时跟进贷款进度。

批贷环节，一般银行是将下户和面签或者开户和面签放在一起的，会提前让你准备好材料，我们需要向银行信贷员要贷款资料清单，按清单准备材料。银行面签后，会告诉你需要补充什么资料，我们在资料补齐后，问信贷员几天会批贷，信贷员会说个时间范围，比如说一周左右批贷，那我们在递上全部材料5天后，若银行还没有消息，就该问信贷员或者中介进展到什么地步了，出现什么问题了，问题怎么解决等。这是很简单的沟通，但在实际中，很多借款人不会这么盯着问银行进展，前面提过，信贷员、包括中介是1对多的关系，我们的业务他们未必放在第一顺序上优先处理，有时他们说有这个事情那个事情耽误了，我们自己要做到心里有数，该催的时候要催。

批贷后，需要按照批贷函要求落实放款条件，比如完成借款合同公证、房产抵押、公司开户、提供受托支付提款合同（三方合同）等。对于绝大多数银行而言，公证、抵押是同时进行的；公证需要按公证处要求带好公证材料，有的信贷员可能也不明确知道公证要带的材料，所以公证前最好自己打电话给公证员确认下；三方合同送给银行前要先让银行信贷员确认是否能用，每个银行对三方合同要求不一样。

放款。当完成上述放款条件后就可以走放款流程了。从批贷到放款的中间时间，我们要注意不要新增贷款，因为银行放款时会再查一遍征信，若征信有新增贷款很可能影响资产负债比或影响对流水的要求等而造成无法放款；当然，也不能新增诉讼、查封、公司新增行政处罚、股权冻结、经营范围或大股东、法人等重大工商变更。

贷后。放款后银行先查资金回流，贷款资金千万不能回到本人或直系亲属在放款银行开的银行账户中区。大部分银行要求有的银行接贷款的公司（三方公司）提供收据、收货单，但个别银行还要求三方公司提供增值税发票。放款后并不意味着银行就不会再往我们要资料了，有的银行会按季度、半年、一年为节点要求你提供最新的财务报表、银行流水等，若我们在公司经营、个人信用方面发生重大变化，如公司转让、新增不良记录、收入大幅下降等都会让银行有理由要求提前收回贷款。

六、保持良好沟通

在贷款的各个环节，要保持同信贷员的良好沟通，给银行留下真诚、愿意沟通的印象。贷款放款后，也要同银行信贷员联系，尤其是通过中介做的贷款，大多数中介在放款后便不在管你这笔贷款了，若发生问题，要第一时间同银行沟通，免得被银行信贷管理部门发现问题后我们变得被动。

房东卖房后，房子没了，100多万尾款也没了？

绍兴的常先生通过中介卖房子

当时只收到首付款

就把房子过户给了下家

常先生说自己不太懂交易规则

可偏偏就是因为房子提前过户的问题出事了

不仅100多万元尾款拿不到

房子也拿不回来了

通过中介卖房

106万尾款为何迟迟拿不到

常先生在绍兴袍江世纪广场东区有套151平方米的房子，之前因为想置换就把房子挂到了网上。

常先生说，今年10月份，小区门口的一个中介业务员联系了他：“他说有人看中了我这套房子，谈好价格是152万，中介收1.5万。”

常先生说，买房的人姓陶，是绍兴本地人。10月30日，在中介撮合下，双方签订了一份房屋买卖合同，买方按揭购买房子，首付44万：“中介说你的首付款已经拿到了，就去房管局过户，说是绍兴这边的规定。合同里没写，都是口头说的。”

11月1日，常先生跟买家约好，到绍兴的不动产权证中心办理了过户手续。从法律意义上来说，房子已经属于买家，但常先生还有100多万的尾款没有到账。按照合同约定，过户后买方办理银行贷款，需要在20个工作日内，把尾款打给常先生。但直到最后期限11月28日，常先生说自己一分钱尾款都没拿到。由于房子已经过户，他很担心，赶紧联系买家了解情况，结果让他心头一凉：“房产证出来后，客户说自己要，中介直接给了他，他做了民间抵押。”

常先生说，现在他们已经不在绍兴居住了，定居在杭州。这套房子拿不到尾款，对他们的生活也产生了影响：“幸好（杭州买房）合同没签，签了的话，日子更没法过了。”

记者在双方合同中看到，如果买方不能按期向卖方付清购房款，逾期一天，就要支付房屋总价的3%作为违约金。常先生说，对方已经逾期十多天：“违约金要不要无所谓，只要把尾款给我就行。”

常先生提供了买家陶先生的电话，不过记者多次拨打，电话都处于忙音状态，记者发了短信也没得到回复。之后，记者赶到促成这笔交易的绍兴钱进房地产有限公司，门店没有招牌，当时的业务员宋先生正在店内：“客户说，钱会给他的。”

现场，中介门店也提供了买家的电话，记者再次拨打，同样无人接听。常先生说自己平时给买家打电话，对方也是有时接有时不接：“他说钱不会少你的，就是什么时间给不知道。但我拿到钱，才能安心。”

买家去做个人抵押

如何拿到了房产证

目前，常先生房子没了，尾款也拿不到。在他看来，关键问题是中介没有走正规流程：“正常流程是房子过完户给对方，中介应该陪客户一起去银行做抵押。但他直接把房产证给客户，客户自己去做抵押了。”

对此，绍兴钱进房地产有限公司工作人员宋先生解释说：“绍兴二手房交易，如果客户是贷款的，付了首付就要过户了，过户完才能去贷款。这个客户因为前面在合作，他说贷款自己去办，就让他自己去办了。我们是失职了，房东如果要去起诉，我们也配合房东的，如果法律上来说这个要我们承担责任，那我一定是担的。”

记者走访了绍兴其他中介门店。某房产中介工作人员说：“我们过户之前把客户的征信都调查好的，到银行去做一个评估和预审批，预审批通过以后我们才会去过户。房产证全程放在我们中介这里，抵押的时候我们把房产证给银行，银行再去不动产做抵押，到时候尾款直接转房东。如果碰到老客户，也是按流程走，是原则问题。”

现在，绍兴钱进房地产有限公司愿意配合常先生要回尾款，但常先生表示，自己的房子是挂在贝壳网站上的，现在交易出了问题，贝壳也应该承担责任。但宋先生说：“我们原先是贝壳的，现在因为做了私单被摘牌。对方说会付的，现在双方在沟通。”

原来，这家中介门店此前加盟过21世纪不动产，属于贝壳平台旗下。按照贝壳的交易规则，所有合同都要使用官方模板，上面印有21世纪不动产或者贝壳品牌标识，而仔细翻看常先生的合同，记者发现，这份合同是门店自己提供的。记者也把此事反馈给了贝壳平台，贝壳方面表示，门店走“私单”，已经取消加盟权，常先生的这笔交易，他们并不知情。

绍兴越城房管介入调查

交易流程改革还在完善中

记者将常先生的遭遇反映给了绍兴越城区房管中心，工作人员表示接下来会进行调查：“中介存在失职行为，根据相应的法律法规，可以进行处罚的。”

其实房屋买卖在我们日常生活中是一笔大买卖，便宜的几十万，贵的上百上千万，交易安全这根弦不容忽视。就在前段时间，《小强热线》就报道过金华警方破获的一起二手房交易买卖的诈骗案件。

有位徐先生报警，说自己卖房子后，尾款拿不到：“中介公司打电话给我们，说比正常市场价高3万。”徐先生被高价吸引，在只拿到40万首付款的情况下，就把房子过户给了下家。可是3个月过去了，徐先生迟迟没有收到后续房款，甚至还发现，不少房东也遭遇了类似情况。警方调查发现，这些所谓的买房者其实都是中介老板杜某雇佣的。

东阳市公安局刑事侦查中心民警张健介绍：“杜某他们是专门找房源，再找征信清白的人作为白户，让这些人去购买房子。将房子过户到这些白户的名下，再去小额贷款公司贷款。”

杜某在案发时囤了将近20套房子。最终，东阳警方共打掉3个买卖房屋的诈骗团伙，采取刑事强制措施11人，查封房产25套，涉案市值超3000万元。目前，杜某因犯合同诈骗罪，被判处有期徒刑12年6个月，罚款10万元。

为了杜绝二手房交易市场出现类似的情况，杭州就出台了相关举措，有效规避了这一风险。杭州某中介公司负责人介绍说：“杭州的交易逻辑是买家必须通过银行的按揭贷款审批，只有银行确定这笔贷款的发放条件之后，杭州的交易才会走到过户这个环节，要过完户之后他项权证书抵押到银行，银行就会放款，也不会导致房东拿不到款项。”

中介方面解释，杭州数字化改革走得比较靠前，银行跟房管局的部分数据可以实现连通。二手房交易时，买家必须通过银行的按揭预审批，否则无法完成过户。这也就基本上确定了后续交易不会存在问题。哪怕下家跟中介联合，提前拿到不动产权证，这笔按揭贷款的账，也可以算在买家头上。这样就有效避免了常先生他们遭遇的问题。

那么，在绍兴是否也有相关的交易机制呢？绍兴越城区房管中心工作人员表示：“目前，据我们了解应该是没有的。从去年开始到现在也一直在研究，会通过系统完善的方式把这个漏洞补上。”

绍兴主管部门也在努力，促进二手房交易制度的完善，同时对于常先生拿不到尾款的情况，他们也会组织买卖双方协商。对此，常先生表示，会先等协商结果，如果没有达成一致，会通过法律途径维权。

来源：小强热线浙江教科

贷款收购网店后就玩“人间蒸发”？这是在犯罪

收购网店与骗取贷款之间究竟有何联系？每家网店都可以向某银行申请网商贷，如果拿到贷款后就玩“人间蒸发”，这些钱是不是就成了买家的“净利润”？

打住！这是在犯罪！

曾经的网店店主小许收购了12家网店，贷出700多万贷款，结果不是致富，他要面临的，是十年以上有期徒刑。

贪念起

小许开过一家网店，但因经营不善，网店最终倒闭，还欠了不少债。

如果一定要说小许从这次失败的经验中获取到了什么“财富”，那或许就是开头提到的这套“发财之道”。

小许拉了大鹏等人入伙，由大鹏等人筹集前期购买网店的资金，妻子负责去中介平台寻找信誉好、营业流水多的待出售网店。

通过中介，小许和大鹏等人与“相中”的网店磋商转让事宜，为了顺利向某银行申请到贷款，他们以填资料为名，借用老法定代表人的手机，向某银行申请贷款。申请通过后，钱款会直接打入网店绑定的对公账户上。

拿到贷款后，小许等人自然也不会真的去经营网店，而是马上把贷款瓜分，扣除掉成本，获利颇丰。

而到了还款日，小许的做法是，先还少量利息拖延时间，接着就置之不理了，反正如果贷款逾期，银行方面也只会向申请贷款的老法人代表催讨贷款。

好处费

“营业执照虽然变更了，但是只要网络店铺线上登记信息尚未变更，贷款责任就还是在我名下啊。”作为一名经验丰富的网店店主，小胡意识到这个风险后，就要求等到新营业执照认证完成才愿意把网店的交易密码交给小许等人。

为了逃避责任，小许特意找来了小江和阿宝作网店的新法定代表人和新监事，并承诺道：“只要你们愿意做新法定代表人和新监事，就给贷款金额的10%作为好处费。”小江和阿宝被高额的利益冲昏了头脑，二话不说就答应了。

事后，小许团伙确实按照约定分给小江和阿宝十几万元好处费。就在小江和阿宝欢欣鼓舞以为找到了新的致富之路时，殊不知他们已经触犯了法律。

严惩

经查，小许团伙用上述方法购买了12家网店，总共骗得700多万贷款。该银行发现这12笔异常贷款都与小许团伙有关，立即报警。公安机关经过侦查，一举查获了小许、大鹏等人为首的贷款诈骗团伙，还将小江、阿宝等充当新法定代表人、新监事等“马甲”一并抓获。

日前，浙江省天台县人民检察院提起公诉，小许团伙利用网店管理平台审核期限的空档，冒用老法定代表人的身份或者事先安排好的新法定代表人的身份向某银行申请贷款，却并不用于网店的实际经营，而是瓜分了贷款占为己有，构成了贷款诈骗罪。经法院审理，主犯小许和大鹏均被判处十年以上有期徒刑。而小江和阿宝也被判处五年有期徒刑，并处罚金。

（文中当事人均为化名）

来源：天台县人民检察院