最高法院案例：房屋已被拆除，评估机构还能否出具评估报告？

☑裁判要点

虽然涉案房屋已被拆除，但房地产评估机构可以根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条所规定的方法，参照行政机关查明的和当事人提供的原始资料，本着存疑有利于行政相对人的原则，独立、客观、公正地出具评估报告。

☑裁判文书

中华人民共和国最高人民法院

行政裁定书

（2020）最高法行申1510号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）梁凤吉，女，1980年11月10日出生，壮族，住广东省东莞市。

再审申请人（一审原告、二审上诉人）戴劲，男，1979年7月30日出生，汉族，住广东省东莞市。

委托诉讼代理人陈百顺，广西欧亚嘉华律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）广西壮族自治区百色市人民政府。

法定代表人周异决。

委托诉讼代理人农丽贤。

再审申请人梁凤吉、戴劲因诉被申请人广西壮族自治区百色市人民政府（以下简称百色市政府）国有土地上房屋补偿、行政强制执行及行政赔偿一案，不服广西壮族自治区高级人民法院（2019）桂行终17号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审理,现已审查终结。

百色市中级人民法院一审查明：2013年10月26日，百色市发展和改革委员会作出《关于百色大道（一期）项目立项的批复》，同意建设百色大道（一期）项目。2013年11月25日，百色市人民政府作出《关于百色大道项目拆迁工作的通告》。2014年1月17日，该项目取得百色市住房和城乡规划建设委员会的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。2014年12月30日，广西壮族自治区国土资源厅向百色市人民政府作出《关于百色大道（一期）项目建设用地的批复》，批准百色大道（一期）项目的建设用地。2015年5月29日，百色市政府作出批复，同意百东新区管理委员会的《百色大道（一期）项目集体土地上房屋征收补偿安置方案》和《百色大道（一期）项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》，并请其依法组织实施。涉案房屋座落于百××市××区四塘镇华侨开发区，属于修建百色大道（一期）项目征地范围内。房屋征收部门与梁凤吉、戴劲多次协商，双方在签约期限内未能达成房屋征收补偿协议。2016年7月18日，百色市右江区人民政府（以下简称右江区政府）作出右政征补（2016）3号《房屋征收补偿决定书》（以下简称3号补偿决定），给予梁凤吉、戴劲宅基地置换和货币补偿，补偿具体内容如下:（一）置换宅基地140平方米（按80平方米+60平方米的宗地组合），位于百东新区ＢＤ02-18地块Ａ组团。（二）房屋主体、装修及地上附属物补偿费按本项目已经补偿的单户最高评估价取整提存，为人民币272763元，最终以百色市公证处现场公证登记、测量的数据和广西广证房地产评估有限公司的评估结果支付补偿款。（三）搬家补助费人民币1000元（每次500元，按搬出和搬进2次计发）。（四）临时过渡安置补助费人民币8400元（一次性补助临时过渡安置费12个月，按700元／月计发）。上述货币金额合计人民币282163元，存储于百东新区征地拆迁工作指挥部在百色市右江农村合作银行四塘支行的账户……。该决定没有依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定由具有相应资质的房地产价格评估机构对被征收房屋进行评估，也没有在房屋征收范围内予以公告。随后房屋征收部门将涉案房屋拆除。2017年1月3日，梁凤吉、戴劲将右江区政府作为被告提起行政诉讼，请求撤销3号补偿决定，确认强制拆迁行为违法，并赔偿损失。2017年5月8日本案第一次开庭审理，查明百色大道（一期）项目的建设主体是百色市政府，右江区政府是接受上级指派实施征收行为。经过法庭的释明，梁凤吉、戴劲于2017年5月8日申请追加百色市政府为共同被告，仍然坚持将右江区政府列为被告。2017年9月26日，一审法院作出（2017）桂10行初4号行政裁定，驳回梁凤吉、戴劲对右江区政府的起诉。

百色市中级人民法院一审认为，根据诉辩意见，本案的争议焦点为:一、房屋征收补偿决定书和强制拆除房屋是否合法二、梁凤吉、戴劲请求百色市政府支付补偿费2776903.6元、财产损失费147659.6元、律师费87736元是否有事实和法律依据。

关于焦点一，百色大道（一期）项目的建设主体是百色市政府，右江区政府接受百色市政府指派行使房屋征收和补偿工作，经多次协商，双方在签约期限内未能达成房屋征收补偿协议。对此，百色市政府应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，就被征收的房屋依法委托具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估，依照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。如果梁凤吉、戴劲在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内不搬迁的，作出征收决定的政府才能依法申请人民法院强制执行。本案中，百色市政府没有委托具有相应资质的房地产价格评估机构对梁凤吉、戴劲的房屋进行评估，便做出了房屋征收补偿决定书，且该决定书没有进行公告。随后百色市政府在行政复议或行政诉讼的法定期限内，由右江区政府和百东新区管理委员会组织人员对房屋进行拆除。故百色市政府委托右江区政府做出的3号补偿决定和强制拆除房屋的行为不合法，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，梁凤吉、戴劲请求撤销右江区政府做出的3号补偿决定和确认百色市政府强制拆除房屋的行为违法有事实和法律依据，一审法院予以支持。

关于焦点二，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款规定，行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。本案中，梁凤吉、戴劲就百色市政府征收房屋的违法行为所造成的损失请求赔偿，赔偿的项目包括房屋三层赔偿费共1488903.6元、占用土地面积赔偿费1288000元、物品损失费138659.6元、租房损失费9000元、律师代理费87736元。为了证明房屋及占用土地面积的损失，梁凤吉、戴劲提供了吴某和房屋评估报告予以证实，百色市政府对该证据提出异议。经查，吴某和房屋评估报告系新天地评估事务所对吴某和房屋的价格评估报告，不是本案被拆迁房屋的价格评估报告。梁凤吉、戴劲对其房屋损失的价格应依法委托有相应资质的评估机构进行评估，其将他人房屋的价格评估报告做为其房屋损失的参考，自行计算房屋及占用土地面积的价格，其自行计算出的价格没有法律依据，一审法院不予采纳。关于梁凤吉、戴劲请求百色市政府赔偿财产物品损失的诉讼请求，从梁凤吉、戴劲提供的证据来看，其提供的证据有《梁凤吉、戴劲户费用损失计算清单》、损坏、丢失物品明细确认表及建筑物及地上附着物初步结果表等证据，由于梁凤吉、戴劲所列的物品有部分没有双方签字确认，且所列的物品没有依法委托具有相应资质的评估机构对物品价格进行评估，不能证明损失物品的实际价格，故梁凤吉、戴劲自行计算出来的财产物品损失费理由不充分。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第三十一条规定:“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在举证期限内无正当理由不提出鉴定申请、不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”梁凤吉、戴劲在庭审过程中同意申请委托评估机构对房屋及损失的物品进行价格评估，由于双方就选定委托的评估机构协商不下，梁凤吉、戴劲不愿意采取公开随机的方式选定评估机构，且不预交鉴定费，致使案件争议的损失事实无法通过鉴定结论予以认定。根据上述法律的规定，应由梁凤吉、戴劲承担举证不能的后果。即梁凤吉、戴劲请求百色市政府支付房屋及占用土地面积的损失费、财产物品损失费的事实没有证据证实，一审法院不予采信。关于梁凤吉、戴劲请求百色市政府支付律师代理费的问题，梁凤吉、戴劲没有证据证明双方事先存在约定由败诉方承担该项费用，而律师费的产生与百色市政府的违法行为无必然的因果关系，故该项请求依据不足，一审法院不予采纳。关于房屋租金9000元的问题，百色市政府违法强制拆除涉案房屋，导致梁凤吉、戴劲不得不另行租房居住，所产生的房屋租金与百色市政府的违法强制拆除房屋的行为具有因果关系，该项费用有梁凤吉、戴劲提供的《租赁合同》及收款收据予以证实，百色市政府虽然不认可该费用，但没有充分的证据予以反驳，故一审法院对该项费用予以支持。

综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十条第三项、第七十三条、第七十四条、七十六条的规定，判决：1.确认百色市政府强拆涉案房屋的行为违法；2.撤销右江区政府作出的3号补偿决定；3.由百色市政府支付涉案房屋租金损失费9000元；4.驳回梁凤吉、戴劲的其他诉讼请求。

广西壮族自治区高级人民法院二审确认一审判决查明的事实。

二审认为，根据梁凤吉、戴劲的诉讼请求，被诉行政行为有两个，分别为百色市政府作出的安置补偿行为，以及百色市政府作出的强制拆除行为。一审法院虽然表述案由为不服补偿决定，但实际上对安置补偿行为和强制拆除行为进行审理，并作出相应判决，属于合并审理。本案所审理的安置补偿行为、强制拆除行为的当事人相同，都是因征收行为而引起，合并审理有利于减轻当事人诉讼负担，根据一审诉讼时有效的《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第四十六条第四项“有下列情形之一的，人民法院可以决定合并审理:……（四）人民法院认为可以合并审理的其他情形”的规定，一审法院合并审理并无不当，百色市政府主张本案审理违反“一案一诉”规定的理由不成立，不予采纳。二审诉讼中，本案审查对象仍是百色市政府的安置补偿行为和强制拆除行为，并进行合并审理。

关于房屋补偿问题。梁凤吉、戴劲的涉案房屋有合法手续，属合法财产，百色市政府征收该房屋，依法应给予补偿。右江区政府作出的3号补偿决定，向梁凤吉、戴劲提供回建用地，并就房屋及附属物作价补偿，是以货币为被征收人新建房屋，本质上属于产权调换。百色市政府无证据证实梁凤吉、戴劲在安置补偿协商过程中同意产权调换，且在本案诉讼中梁凤吉、戴劲主张货币补偿，因此3号补偿决定确定的补偿方式不符合梁凤吉、戴劲选择的补偿方式，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款关于被征收人可以选择货币补偿也可以选择产权调换的规定，应认定违法。3号补偿决定表述货币补偿根据广西广证房地产评估有限公司的评估报告，但诉讼中百色市政府没有提供该评估报告，也未提供证据证明选择广西广证房地产评估有限公司符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款关于协商选定、多数选定、随机选定评估机构的规定，也未提供证据证明梁凤吉、戴劲对广西广证房地产评估有限公司评估结论不持异议，亦应认定违法。3号补偿决定有上述违法情形，一审法院判决撤销3号补偿决定，有事实根据和法律依据，予以维持。本案补偿问题本可以在诉讼中解决，但因新天地评估事务所不接受委托评估，双方当事人没能就选择评估机构达成一致意见，进而得出涉案房产的价格。至于梁凤吉、戴劲主张以吴某和评估报告为补偿根据的意见，因该评估报告已被新天地评估事务所声明无效，故不能作为确定房产价格的依据。在无有效的评估结论作为依据的情况下，双方又未能提供其他足以准确认定涉案房产价格的证据，二审法院无法就补偿金额作出判决。虽然3号补偿决定被撤销，但是，梁凤吉、戴劲因合法房产被征收而享有的获得补偿权利，不因房产价格未能确定而丧失，也不因3号补偿决定被撤销而丧失，百色市政府仍有义务对梁凤吉、戴劲就被征收房屋作出补偿。一审法院撤销3号补偿决定，却未判决百色市政府重新作出补偿决定是错误的，二审法院予以纠正，并判决百色市政府重新作出补偿决定。值得提醒的是，第一，协商解决是首选的方式，判决重新作出补偿决定并不排除协商解决第二，选择货币补偿或产权调换是被征收人的权利，被征收人选择货币补偿的，百色市政府应当作出货币补偿的决定第三，房产价格评估结论是确定补偿金额的依据，也属于政府作出补偿决定的证据，双方都有义务保障评估机构的选定，在无法通过协商、随机、多数选定评估机构的情况下，如法律、法规或其他规范性文件就选定评估机构有规定的，从其规定，如无该规定的，百色市政府应公平确定涉案房屋价格，并提供相应证据。

关于强制拆除行为的合法性问题。百色市政府委托右江区政府于2016年7月18日作出3号补偿决定后，于2016年7月22日委托百东新区管委会与右江区政府拆除了涉案房屋，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条第一款关于被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行的规定，一审法院确认百色市政府强制拆除行为违法，是正确的，应予以维持。

关于损失物品的赔偿问题。损失物品的情况有百色市百东新区管委会拆迁办、百色市右江区拆迁办确认的清单为证，百色市政府应予以赔偿。对上述损坏、丢失物品，因无酌情定价的基本参数，本次诉讼中不予处理，但不能因无法确定价格而不予赔偿，百色市政府可以调査核实相关参数后，通过评估，或者根据日常生活经验、生活常识公平确定价格，作出赔偿决定。

关于房屋租金赔偿问题。百色市政府违法强制拆除涉案房屋，导致梁凤吉、戴劲不得不另行租房居住，所产生的房屋租金与百色市政府的违法强制拆除房屋的行为具有因果关系，该项费用有梁凤吉、戴劲提供的《租赁合同》及收款收据予以证实，百色市政府虽然不认可该费用，但没有充分的证据予以反驳，一审判决百色市政府赔偿9000元房租损失，是正确的，二审予以维持。

关于律师费用负担问题。因双方无相应的约定，又无相关法律依据，一审法院判决驳回梁凤吉、戴劲的律师费用请求，是正确的，二审予以维持。

综上所述，一审判决基本正确，但在小部分事项的处理上存在错误。梁凤吉、戴劲的上诉理由部分成立，二审予以支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项规定，判决:1.维持百色市中级人民法院（2017）桂10行初4号行政判决第一项“确认百色市人民政府强拆涉案房屋的行为违法”；2.维持百色市中级人民法院（2017）桂10行初4号行政判决第二项“撤销右江区人民政府作出的3号补偿决定”；3.维持百色市中级人民法院（2017）桂10行初4号行政判决第三项“由百色市人民政府支付涉案房屋租金损失费9000元”；4.责令百色市人民政府就征收梁凤吉、戴劲房屋重新作出补偿决定；5.责令百色市人民政府对因强制拆除造成的物品损失作出赔偿决定6.驳回梁凤吉、戴劲的其他诉讼请求。

梁凤吉、戴劲申请再审称：1.二审判决以行政补偿的方式解决行政赔偿的纠纷，责令行政机关对已经灭失的房屋重新作出补偿决定，适用法律错误；2.二审判决认定吴某和房屋的评估报告因被新天地评估事务所声明无效，因此不能作为确定房屋价格的依据，理由不足，吴某和房屋的评估标准可以作为本案赔偿的参考标准；3.二审法院判决责令百色市政府重新作出补偿决定，但未明确作出时间，非但没有维护梁凤吉、戴劲合理权益，反而损害了梁凤吉、戴劲合法权益；4.梁凤吉、戴劲未获赔偿，房屋租金的损失还是持续增加，一审法院所判决的数额不足以支付，梁凤吉、戴劲要求再审时予以增加；5.梁凤吉、戴劲要求被申请人赔偿律师费有法律依据。请求依法判决百色市政府赔偿梁凤吉、戴劲财产损失2915563.2元、房租损失70200元（暂计至2019年10月，此后按每月1800元计算至百色市政府赔偿之日止）、律师费用87736元。

百色市政府答辩称：1.百色市政府与梁凤吉、戴劲对律师费用的承担无相关约定，梁凤吉、戴劲要求百色市政府支付律师费用没有法律依据；2.梁凤吉、戴劲要求增加房屋租金于法无据。百色市政府在收到二审判决后即积极开展房屋评估补偿工作，但因梁凤吉、戴劲不配合百色市政府开展房屋评估工作，无法选定房屋评估机构，导致征收补偿决定无法及时作出，由此产生的租金应由梁凤吉、戴劲自行承担；3.梁凤吉、戴劲要求以吴某和房屋评估标准作为其房屋评估的参考标准，没有事实和法律依据。吴某和委托百色新天地土地评估事务所对其房屋作出的评估报告，已由该所于2016年9月30日在右江区日报上作无效声明，无法作为参考依据。且各拆迁户房屋的实际情况均不相同，梁凤吉、戴劲要求以吴某和户已无效的评估报告作为其房屋评估的参考标准，既不符合实际，也无法律依据。梁凤吉、戴劲房屋的征收补偿标准，应以有资质的专业房产评估机构对其房屋作出的评估报告作为依据；4.百色市政府在收到二审判决后，积极开展房屋征收补偿工作，以便及时重新作出征收补偿决定。但因梁凤吉、戴劲不予配合，无法选定房屋评估机构，导致评估工作停滞。百色市政府将会继续为履行生效判决积极开展征收补偿工作，时刻做好与梁凤吉、戴劲协商、沟通、选定评估机构等的准备，但也会坚持房屋评估、补偿标准于法有据的原则。请求驳回梁凤吉、戴劲的再审请求。

本院经审查认为，百色市政府在没有委托具有相应资质的房地产价格评估机构对梁凤吉、戴劲的房屋进行评估，且剥夺了梁凤吉、戴劲关于货币补偿或者产权置换的选择权的情况下作出3号补偿决定，又于梁凤吉、戴劲申请行政复议或提起行政诉讼的法定期限内，未申请人民法院强制执行，即自行强制拆除了涉案房屋，一、二审法院据此均认定百色市政府的3号补偿决定和强制拆除行为违法，并撤销3号补偿决定，于法有据。本案争议焦点为，二审法院判令百色市政府就征收梁凤吉、戴劲房屋重新作出补偿决定和对因强制拆除行为造成的物品损失作出赔偿决定是否公正合法。

首先，关于判令百色市政府重做补偿决定是否合法。在房屋征收强制拆除的行政赔偿案件中，依照现行法律规定确定行政赔偿项目和数额时应当秉持的基本原则是，赔偿数额至少应不低于赔偿请求人依照安置补偿方案可以获得的全部征收补偿权益，不能让赔偿请求人获得的赔偿数额低于依法征收可能获得的补偿数额，以体现赔偿诉讼的惩戒性和对被侵权人的关爱与体恤，最大限度地发挥国家赔偿制度在维护和救济因受到公权力不法侵害的行政相对人的合法权益方面的功能与作用。鉴于百色市政府之前已经作出3号补偿决定，对被征收房屋的补偿安置内容予以明确。该补偿安置决定虽因程序违法被撤销，但百色市政府根据生效裁判重新依据法定程序作出新的补偿决定，在原有提存的补偿款数额基础上依法增加，已经能够保障被征收房屋的货币补偿问题。结合《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条诸项规定以及梁凤吉、戴劲申请再审的请求，百色市政府与梁凤吉、戴劲可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定的方式确定房地产价格评估机构。虽然案涉房屋已被拆除，但房地产评估机构可以根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条所规定的方法，参照百色市政府查明的和梁凤吉、戴劲提供的原始资料，本着存疑有利于行政相对人的原则，独立、客观、公正地出具评估报告。因此，二审判决百色市政府应与梁凤吉、戴劲协商解决，尊重梁凤吉、戴劲货币补偿或产权调换的选择权、依法选定评估机构，公平确定涉案房屋价格，就征收梁凤吉、戴劲房屋重新通过补偿决定方式解决补偿问题，符合法律规定。

其次，关于本案是否应以吴某和房屋评估报告为补偿依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款、第二十条第一款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格主体机构按照房屋征收评估办法评估确定。房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。一审认为该评估报告不是本案被拆迁房屋的价格评估报告，梁凤吉、戴劲以此参考自行计算房屋价格依法无据；二审认为因该评估报告已被新天地评估事务所声明无效，故不能作为确定房产价格的依据。本院认为，吴某和房屋评估报告非针对梁凤吉、戴劲房屋，也不符合上述法律规定，不能做为涉案房屋价值补偿依据，一、二审认定意见并无不当，梁凤吉、戴劲的该项再审事由不能成立，本院不予支持。

再次，关于梁凤吉、戴劲物品损失的赔偿问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款规定，在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据；因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。《最高人民法院关于适用中华人民共和国行政诉讼法的解释》第四十七条第三款规定，当事人的损失因客观原因无法鉴定的，人民法院应当结合当事人的主张和在案证据，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验、生活常识等，酌情确定赔偿数额。由于被违法拆除的房屋价值的补偿或者说赔偿，已经有事先作出的补偿决定方式得以解决，故本案的赔偿程序仅需解决强制拆除造成的房屋内动产等损失即可。百东新区管委会拆迁办、右江区政府拆迁办确认的清单上载明的物品损失，百色市政府应予以赔偿。二审判决百色市政府在调查核实相关参数后，通过评估或者根据日常生活经验、生活常识公平确定价格，作出赔偿决定，并不违法。

最后，关于梁凤吉、戴劲主张的其他损失。1.租金损失。本案中，梁凤吉、戴劲一审时诉讼请求要求百色市政府支付租金损失34368元，一、二审判决认为，梁凤吉、戴劲主张的租金损失与百色市政府的违法强制拆除房屋的行为具有因果关系，均予以支持，于法有据。梁凤吉、戴劲再审时提出租金损失应计算至百色市政府赔偿之日止，本院认为，虽然该主张超出一审时的诉讼请求，非本案审理范围，应另案解决，但为实质性化解行政纠纷，避免当事人讼累，百色市政府在重新作出补偿决定时，对违法强制拆除造成的梁凤吉、戴劲租金损失仍应予以解决，但因梁凤吉、戴劲自身拒不配合补偿安置工作造成或者扩大的租金损失可以除外。2.律师费。因双方当事人无相关约定，亦无相关法律依据，一、二审法院未予支持，符合法律规定。梁凤吉、戴劲该项再审事由不能成立，本院不予支持。

需要指出的是，人民法院判决被告重新作出具体行政行为，如不及时重新作出具体行政行为，将会给国家利益、公共利益或者当事人利益造成损失的，可以限定重新作出具体行政行为的期限。本案二审判决虽然判令百色市政府重作补偿决定和赔偿决定，但未限定恰当的期限不当，本院予以指正。本案二审判决生效后，百色市政府至今未作出补偿决定，百色市政府辩称系梁凤吉、戴劲不配合，无法确定评估机构所致。但人民法院生效判决应予遵守，双方当事人均应全面及时履行生效判决，否则应承担相应的责任。百色市政府在双方无法协议选定评估机构情况下，应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定的程序，尽快确定评估机构，并在此基础上及时作出补偿决定，不能再以当事人不配合为由无限拖延，造成补偿问题长期得不到解决。补偿决定应当保障当事人对补偿方式的选择权，当事人选择货币补偿的，应当将房屋征收决定公告之日的被征收房屋类似房地产的市场价格作为确定货币补偿的基础，并以此为基准计算其他补偿费用；当事人选择产权调换的，应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的规定提供用于产权调换的房屋。百色市政府在重新作出补偿决定时，如为一次性解决补偿安置纠纷和赔偿纠纷，可以在补偿决定中明确房屋补偿安置内容，可以同时一并解决强制拆除而造成的室内物品损失等的赔偿问题，人民法院亦应予以支持。

综上，梁凤吉、戴劲的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国行政诉讼法的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：

驳回再审申请人梁凤吉、戴劲的再审申请。

审判长杨志华

审判员宋楚潇

审判员刘艾涛

二〇二〇年七月三十日

书记员陈丹超

来源：鲁法行谈

编辑：傅德慧

遭遇强拆后，如何争取补偿与赔偿？别忘了追溯性评估！

咱们在上篇文章中（【评估案例答疑】遭遇强拆且房子已经不在了，还能申请评估吗？如何争取补偿和赔偿呢？），分享了一些，如果遭遇强拆且房屋已经拆除时该如何评估，以及如何争取补偿的问题。

其中咱们提到，如果遭遇强拆，房屋已经拆除，但是保留有可以证明房屋价值的相关资料的话，我们是可以重新申请评估的。那么这种情况下的评估，其实就属于是一种追溯性评估。

强拆之后如何进行追溯性评估呢？

【是否还能够出具评估报告】

虽然案涉房屋已被拆除，但房地产评估机构可以根据《国有土地上房屋征收评估办法》所规定的方法，参照行政主体查明的和相对人提供的原始资料，本着存疑有利于行政相对人的原则，独立、客观、公正地出具评估报告。

审理法院：最高人民法院

案号：（2020）最高法行申1511号

【评估价值时点应当如何确定】

具备房地产估价资质的房地产评估机构应当以作出赔偿决定时点作为评估价值时点，根据当事人提供的房屋所有权证、联席会议认定资料、房屋拆除前照片等原始资料出具房地产估价报告。

审理法院：最高人民法院

案号：（2020）最高法行申3927号

综上两个最高院案例的指导精神可知，被征收的房屋即使是在未经评估获得补偿之前即被强制拆除，也应当依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定对房屋的价值进行合法且合理的追溯性评估，并且出具评估报告，以确定最终的补偿金额。

总结和提醒

资产评估按照评估基准日与评估报告日之间的相互关系，可分为现时性评估、追溯性评估与预测性评估。

在财产损害、停运损失赔偿评估，财产税、遗产税、企业所得税税基评估，司法鉴定量刑定罪，企业国有资产完善备案程序等评估实务中都可能涉及追溯性评估。

什么是追溯性评估？

追溯性评估是指专业机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，按照规定的程序和标准，对资产在过去某一时点的价值进行分析评定、估算，并于评估工作日后出具资产评估报告。

追溯性评估距离评估基准日较为久远。在评估操作日，部分资产的数量、技术状态可能已经发生明显的变化，甚至资产已灭失，因此在追溯性评估中，核对、监盘、勘查等程序的进行均受到一定程度的限制。

比如，对于已经拆除的房屋进行追溯性评估时，由于房屋已经拆除，因此要求在评估初期需要收集足够多的原始材料，调查中要关注更多的细节，评估方法也应结合房屋的建造成本、地理位置、具体用途、预计收益等多方面综合考量合理选择，在最终形成的评估报告中也需详尽阐明使用追溯性评估作出结果的事实及相关依据。

另外评估基准日后被评估的对象可能由于引入了战略投资、规模扩大、生产技术更新、国家政策扶持等因素的影响，经营情况发生了重大变化，在收益预测中如何回到过去的时点，根据过去时点的情况作出判断和预测也较为困难，因此在追溯性评估过程中应注意如下几个问题：

追溯性评估的注意事项01.要收集足够多的原始资料

对比现时性评估，追溯性评估所需要收集的资料更多。如:现时性评估中对原材料的评估，评估专业人员需要收集原材料申报清单及最近的出入库凭证。

在追溯性评估中，评估专业人员除了要收集申报清单及评估基准日前原材料的出入库清单外，还需收集评估基准日与评估现场勘查日之间出入库资料，倒轧评估基准日的数量及金额。从而佐证其相关记录的真实性及实物资产存在的真实性。

02.执行更多的程序替代

现时性评估中，大部分评估程序均可执行正常程序。如:函证、现场核实、监盘等。

但在追溯性评估中，评估作业期间无法执行函证程序或者函证后大部分无法收到回函、实物资产灭失无法进行现场核实、长期股权投资的被投资单位已注销(清算)等，因此需要评估专业人员执行更多的替代程序。

如:无法进行函证的，核实账务原始记录的真实性、完整性再比如:机器设备实体状况与评估操作日之间可能已经产生明显变化的，需要对资产管理人员进行询问，包括的使用状况、机器生产载荷、维护保养、质量检查、大修等情况进行详细的了解，并收集相关资料后，形成底稿，从理论上倒轧评估基准日实物资产状况；对于已经清算的长期股权投资收集原始的投资协议、公司章程、股东会决议等原始资料分析核验基准日时长期股权投资的实际经营状况。

03.收益法评估相关参数的选取要考究

收益法测算过程中，需要对被评估资产的相关收益及成本费用进行测算。而在追溯性评估中，在评估操作日，相关的收益及成本费用均已实际发生，那么，预期收益及预期成本费用的取舍问题就成了评估专业人员需要斟酌的问题。

既然是追溯评估，应该回到过去的时点，根据过去时点的情况对被评估资产的相关收益和成本作出判断和预测。

如实际经营情况和当时基准日发展状况相比未发生重大变化，可直接以实际经营数据作为预测数据。当实际经营状况和当时基准日时的情况发生了重大变化时候，应以实际经营数据为基础，通过访谈、查看财务资料、了解基准日后交易情况等途径，确定影响实际经营数据的因素中，哪些是基准日评估中不应考虑的因素，然后将该因素加以量化，从实际经营数据中剔除，剩余部分则作为预测数据，使预测数据能够更准确的反映基准日历史经营情况，对被评估对象未来经营预测做出准确的判断。

文章来源网络综合整理/侵删

-E-

D级危房出租，违背公序良俗，合同无效

郑重声明：严禁抄袭，违者必究！

未经授权，不得转载！

本文作者：张春光律师【锦天城律所】

个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》，法律出版社出版

《民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”

根据上述法律规定，民事法律行为只在如下两种情形下才无效：（1）违反法律、行政法规的效力性强制性规定的民事法律行为无效；（2）违反公序良俗的民事法律行为无效。

住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。”

《危险房屋鉴定标准》第6.1.4条规定，房屋危险性鉴定属D级危房的，系指承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。

以D级危房为租赁标的的房屋租赁合同违反了住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定，虽然《商品房屋租赁管理办法》属于部门规章，违反该规章不会导致合同无效。但是，以D级危房为租赁标的的房屋租赁合同存在重大安全隐患，可能造成重大人员伤亡和财产损失，危害社会公共利益，违反了公序良俗，违反了《民法典》第一百五十三条第二款的规定，属无效合同。（我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于房产、执行异议、租赁纠纷的文章，有兴趣的朋友可以找出来看一下）

附：饶某礼与物资供应站、永祥公司房屋租赁合同纠纷案【注：本案系《最高人民法院公报》2022年第6期公报案例，系第170号指导案例】

案情简介：南昌市青山湖区晶品假日酒店（以下筒称晶品酒店）组织形式为个人经营，经营者系饶某礼，经营范围及方式为宾馆服务。2011年7月27日，晶品酒店通过公开招标的方式中标获得租赁物资供应站所有的南昌市青山南路1号办公大楼的权利。同日，晶品酒店向物资供应站提交《承诺书》：“我公司郑重承诺，如我公司中标以后，一定会严格按照加固设计单位和江西省建设工程安全质量监督管理局等权威部门出具的加固改造方案，对青山路1号办公大楼进行科学、安全的加固。并在取得具有法律效力的书面文件后，再使用该大楼”。《投标承诺书》第10条、第11条记载，晶品酒店同意根据招标人要求投入相应加固改造装修资金，用于南昌青山南路1号办公大楼加固改造和装修工程，并再次强调了《承诺书》的内容。

2011年8月29日，晶品酒店与物资供应站签订《租赁合同》，约定：物资供应站将南昌市青山南路1号（包含房产证记载的南昌市东湖区青山南路1号和东湖区青山南路3号）办公楼4120平方米建筑（不包括门卫室以及洪都农商行实际占用面积）出租给晶品酒店，用于经营商务宾馆。租赁期限为十五年，自2011年9月1日起至2026年8月31日止。租金和其他费用：1.租赁期内，前5年租金（含管理费）为每月每平方米26元（按建筑面积计算），合计每月107120元，于每月5号前支付当月租金。鉴于晶品酒店前期准备工作的需要，物资供应站同意从2012年4月开始计付租金。2.从2017年4月1日开始增加租金，以后每过3年（即从2020年4月1日始）增加一次租金，每次增加比例为原租金总额的5%，以此类推……4.本合同签订之日，晶品酒店应向物资供应站给付履约保证金人民币20万元，合同期满后，如无法定或约定事由发生，物资供应站免息返还。5.如有下列事由之一发生，物资供应站有权没收履约保证金并终止合同：（1）拖欠租金2个月；（2）晶品酒店单方提前终止合同；（3）因晶品酒店过错，租赁物毁损或造成物资供应站其他重大经济损失；……。第四条第2款第6项约定：晶品酒店对租赁物的装修装饰，应符合招标文件的要求和投标文件的承诺；装修方案应当事先递交物资供应站书面认可，装修装饰不得破坏或影响租赁物的主体结构和安全。第五条约定：1.租赁物经有关部门鉴定为危楼，需加固后方能使用。晶品酒店对租赁物的前述问题及瑕疵已充分了解。晶品酒店承诺对租赁物进行加固，确保租赁物达到商业房产使用标准，晶品酒店承担全部费用。2.加固工程方案的报批、建设、验收（验收部门为江西省建设工程安全质量监督管理局或同等资质的部门）均由晶品酒店负责，物资供应站根据需要提供协助。3.晶品酒店如未经加固合格即擅自使用租赁物，应承担全部责任。如因加固、供水电及晶品酒店履约不能等因素致使合同无法履行，晶品酒店应承担违约责任，物资供应站不予退还履约保证金、不予补偿晶品酒店的实际投资；如物资供应站因此遭受损失，晶品酒店承担赔偿责任。第七条违约责任约定，因双方任一方违约导致合同解除或单方无故终止合同的，违约方应赔偿守约方所有经济损失。合同签订后，物资供应站依照约定了交付了租赁房屋。

晶品酒店于2011年7月25日、2011年8月15日先后支付给物资供应站20万元、1000万元，物资供应站认可其中20万元是履约保证金，1000万元是投标保证金，在中标后退还了800万元投标保证金。

2011年10月26日，晶品酒店与永祥公司签订加固改造工程《协议书》，晶品酒店将租赁的房屋以包工包料一次包干（图纸内的全部土建部分）的方式发包给永祥公司加固改造，改造范围为主要承重柱、墙、梁板结构加固新增墙体全部内粉刷，图纸内的全部内容，图纸、电梯、热泵。开工时间2011年10月26日，竣工时间2012年1月26日。2012年1月3日，在加固施工过程中，案涉建筑物大部分垮塌。

另查明：2007年2月7日，物资供应站与洪都农商行签订《房屋租赁合同》，将案涉部分房屋出租给了洪都农商行，租赁期限自2007年3月15日至2017年3月14日止。租金为每月13600元，并根据市场行情变化每隔三年双方协商重新调整一次租金。2011年3月17日，物资供应站与洪都农商行签订《补充协议》，约定从2011年3月15日起年租金变为179520元。2012年11月27日，物资供应站与洪都农商行达成赔偿协议，物资供应站一次性赔偿洪都农商行12万元。另外，物资供应站因案涉房屋倒塌赔偿给附近居民、单位的损失、排除危险、排险期间的过度安置等共计764434.89元。

还查明：饶某礼提供的江西省建设业安全生产监督管理站于2007年6月18日作出的赣鉴质鉴字［2007］5号《江西省监狱管理局办公楼房屋结构安全性技术鉴定意见》（以下简称《房屋安全鉴定意见》）将案涉建筑物危险性等级划分为D级危房。一审法院委托鉴定机构对涉案建筑物的价值和倒塌原因、因果关系、过错进行司法鉴定。豫章评估公司作出赣豫章[2017]（房评）第B-057号《房地产估价报告》，对涉案建筑物价值进行了鉴定，认定案涉建筑物在价值时点（2012年1月3日）的市场价值为2764000元。但对于案涉建筑倒塌原因、因果关系、过错的鉴定，一审法院先后委托两家司法鉴定机构进行鉴定，因倒塌建筑物不存在，双方当事人又无法提供有效的涉及施工等验收资料，被鉴定机构退回。一审法院在诉讼过程中到加固改造设计图纸的设计单位江西省协建工程设计院有限公司进行调查取证，该单位回复，加固改造设计不是其单位的正式设计业务，该单位设计人员应朋友要求提交了供工程咨询及施工准备使用的图纸，没有出示正式施工蓝图，故没有底图和相关资料的存档，没有签订合同，也没有收取任何费用。

江西省建设业安全生产监督管理站于2007年6月18日出具的《房屋安全鉴定意见》的鉴定论证意见为：“1.该大楼由朱港农场设计工程师进行设计，又进行了多次扩建改造（含装修），造成该大楼结构体系较乱，结构受力不明确，不规范、不合理。经查，现有图纸严重不符合国家设计深度要求，且残缺不全，无设计单位，无图标图签，无设计、校审人员签名。2.该大楼建设施工未委托有正规资质的施工单位组织施工，工程质量达不到国家施工规范、质量验收规范要求。经查，由省监狱局下属朱港农场自己组织人员进行施工，无工程技术资料，无法了解当年的施工质量控制情况。3.经对该大楼主体结构检测报告分析发现：除砖块质量符合要求外，砌筑砂浆和砼的强度均存在强度离散率大，强度偏低的问题，这是造成砖混结构体系承重砖墙强度不稳定的原因。经查，没有钢筋、砼和砖块等建材产品出厂合格证及二次检验报告。4.对该大楼主体结构验算发现：一、二、三、四层承重墙体和承重砖柱的强度不能满足上部承载力的要求；三、四、五层⑦、⑧、⑨、⑩轴390×800砼大梁的强度、挠度均不能满足上部承载力的要求；部分砖墙、砖柱受力构件的构造不符合相关规范的构造要求，存在较严重的结构安全隐患。5.……去年九江地震的余震就对该大楼结构造成了一定的破坏。对此应引起业主和上级部门足够的重视。6.关于大楼地基和基础的问题。经查该大楼无地质勘察报告，无地基和基础施工技术资料。”《房屋安全鉴定意见》的鉴定结果和建议是：“1.根据对省监狱局办公大楼的主体结构验算结果，该大楼主要结构受力构件设计与施工均不能满足现行国家设计和施工规范的要求，其强度不能满足上部结构承载力的要求，存在较严重的结构隐患。2.该大楼未进行抗震设计，没有抗震构造措施，不符合《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）的要求。遇有地震或其他意外情况发生，将造成重大安全事故。3.根据《危险房屋鉴定标准》（GB50292-1999），省监狱局办公楼按房屋危险性等级划分，属D级危房，应予以拆除。4.几点建议：（1）应立即对大楼进行减载，减少结构上的荷载；（2）对有问题的结构构件进行加固处理；（3）目前，应对大楼加强观察，并应采取措施，确保大楼安全过渡至拆除。如发现有异常现象，应立即撤出大楼的全部人员，并向有关部门报告。（4）建议尽快拆除全部结构。”

裁判观点【最高人民法院（2019）最高法民再97号】关于案涉《租赁合同》的效力问题。本院认为：根据江西省建设业安全生产监督管理站于2007年6月18日出具的《房屋安全鉴定意见》，案涉《租赁合同》签订前，该合同项下的房屋存在以下安全隐患：一是主要结构受力构件设计与施工均不能满足现行国家设计和施工规范的要求，其强度不能满足上部结构承载力的要求，存在较严重的结构隐患；二是该房屋未进行抗震设计，没有抗震构造措施，不符合《建筑抗震设计规范》国家标准，遇有地震或其他意外情况发生，将造成重大安全事故。《房屋安全鉴定意见》同时就此前当地发生的地震对案涉房屋的结构造成了一定破坏、应引起业主及其上级部门足够重视等提出了警示。在上述认定基础上，江西省建设业安全生产监督管理站对案涉房屋的鉴定结果和建议是，案涉租赁房屋属于应尽快拆除全部结构的D级危房。据此，经有权鉴定机构鉴定，案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的D级危房。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《危险房屋鉴定标准》（2016年12月1日实施）第6.1条规定，房屋危险性鉴定属D级危房的，系指承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。尽管《危险房屋鉴定标准》第7.0.5条规定，对评定为局部危房或整幢危房的房屋可按下列方式进行处理：1.观察使用；2.处理使用；3.停止使用；4.整体拆除；5.按相关规定处理。但本案中，有权鉴定机构已经明确案涉房屋应予拆除，并建议尽快拆除该危房的全部结构。因此，案涉危房并不具有可在加固后继续使用的情形。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。《商品房屋租赁管理办法》虽在效力等级上属部门规章，但是，该办法第六条规定体现的是对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。结合本案事实，在案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房的情形下，双方当事人仍签订《租赁合同》，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，对本案情形下合同效力的认定应从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。故依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款关于违背公序良俗的民事法律行为无效的规定，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项关于损害社会公共利益的合同无效的规定，本院确认案涉《租赁合同》无效。原审判决关于《租赁合同》不违反法律规定应属有效的认定，系适用法律不当，本院予以纠正。

鉴于本案一审中，饶某礼的第一项诉讼请求是解除其与物资供应站签订的案涉《租赁合同》，本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，向饶某礼和物资供应站进行了释明。经释明，饶某礼将其上述诉讼请求变更为：确认案涉《租赁合同》无效。物资供应站亦将其诉讼请求变更为：饶某礼赔偿物资供应站损失4186994.89元（具体包括：1.案涉大楼因毁损灭失无法返还，依据鉴定结论，应折价赔偿2764000元；2.物资供应站因一次性赔偿给洪都农商行而发生的损失12万元；3.物资供应站排除危险支出以及支付给原址居民的搬迁安置费共计764434.89元；4.物资供应站收取的洪都农商行租金损失，按一审法院确定的三年租金收益538560元计）。同时，释明后，双方当事人对《租赁合同》应属无效合同均不持异议。

关于《租赁合同》无效的责任认定及法律后果承担问题。物资供应站在本院释明后，认可其在签订《租赁合同》时存在对法律理解的偏差，亦承认其应当承担一定的责任，但认为案涉房屋倒塌的直接原因系饶某礼不当加固施工所致，应由饶某礼及其委托的施工方承担所有责任。饶某礼认为物资供应站明知案涉房屋属于应立即拆除的房屋，却隐瞒房屋的危险程度进行招投标，应对合同无效承担全部责任。本院认为：首先，物资供应站与饶某礼对案涉《租赁合同》无效均有过错，均应承担责任。但是，本案中，物资供应站作为案涉房屋的出租方，明知该房屋是存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故及应尽快拆除的危房，却未按照上述《房屋安全鉴定意见》的要求和建议及时安排拆除该房屋，而是忽视公共安全隐患将危房出租用于经营商务酒店，故物资供应站对《租赁合同》无效具有主要过错，应承担主要责任。上述《房屋安全鉴定意见》中的几点建议包括应立即对大楼进行减载、对有问题的结构构件进行加固处理、对大楼加强观察并采取措施确保大楼安全过渡至拆除、尽快拆除全部结构等，该意见中并没有案涉房屋经加固后可以使用的表述或建议，而住房和城乡建设部办公厅发布的《农村危房改造基本安全技术导则》系对农村危房处理的规定，亦不适用于本案。物资供应站关于该房屋经加固后仍可以正常使用的主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。同时，根据《租赁合同》第五条约定，租赁物经有关部门鉴定为危房，需加固后方能使用，饶某礼对租赁物的前述问题及瑕疵已充分了解。可见，饶某礼作为承租方，在订立《租赁合同》时亦明知案涉房屋属于危房，虽饶某礼述称其仅知道案涉房屋为危房，而不知道系应立即拆除的房屋，但作为承租人其有义务对租赁房屋的状况进行审查，特别是在已知房屋是危房的情形下，更有义务对该房屋是否应立即拆除以及能否继续使用等情况进行核查，饶某礼未尽到合理注意义务而签订案涉《租赁合同》，并欲将租赁房屋用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，其对该合同无效亦有过错，亦应承担相应责任。其次，物资供应站主张的损失能否得到支持的问题。物资供应站主张的损失包括三部分，一是租金损失，二是房屋毁损的损失，三是支付排除危险、补偿他人费用而发生的损失。案涉房屋已被有权鉴定机构确定为具有重大安全隐患应及时拆除的D级危房，依法该房屋不应进入交易市场，也即在此情形下该房屋不再具有交易价值，故原审判决对物资供应站主张的租金损失不予支持，结果并无不当。同时，对于应立即拆除的危房，其亦不具有使用价值，物资供应站主张折价补偿缺乏相应事实基础。原审判决认定案涉房屋毁损损失是物资供应站的直接损失不当，本院予以纠正。关于案涉房屋倒塌后物资供应站支付给他人的补偿费用问题，因物资供应站应对案涉《租赁合同》的无效承担主要责任，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，上述费用应由物资供应站自行承担。物资供应站请求饶某礼赔偿其上述各项损失，理由不能成立，本院不予支持。原审判决对物资供应站主张的案涉房屋毁损损失及房屋倒塌后赔偿他人损失等两项请求部分支持不当，本院予以纠正。再次，关于饶某礼主张的损失赔偿请求能否成立的问题。饶某礼主张其损失281万元的依据是江西中磊司法鉴定中心出具的赣中磊司评字2012-114号司法《鉴定报告》，该报告中的损失包括装修工程款1007500元，以及2012年2月1日至2012年12月31日的经营利润损失1802500元。由于上述《鉴定报告》系饶某礼在提起本案诉讼前单方委托鉴定机构作出，《鉴定报告》所依据的《工程预（结）算表》《工程造价取费表》等既未经施工单位确认，亦未经物资供应站质证确认，原审判决对该《鉴定报告》的证明效力不予采信并无不当。尽管饶某礼据以主张其损失的《鉴定报告》依法不足以采信，但其实际已对案涉房屋进行了加固施工，在案涉房屋倒塌后，饶某礼主张其发生了一定损失符合常理。但因饶某礼对于案涉《租赁合同》无效亦有过错，故对该部分损失依照上述《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，亦应由饶某礼自行承担。最后，关于物资供应站应否向饶某礼退还220万元保证金的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。饶某礼向物资供应站支付的220万元保证金，因《租赁合同》系无效合同，物资供应站基于该合同取得的该款项依法应当退还给饶某礼，原审判决认定物资供应站应将该款项退还饶某礼正确。

综上，原审判决认定事实以及确定物资供应站应返还饶某礼投标保证金200万元、履约保证金20万元正确，但认定案涉《租赁合同》有效以及判决饶某礼应赔偿物资供应站损失，适用法律不当，本院予以纠正。饶某礼关于确认《租赁合同》无效的请求以及应驳回物资供应站反诉请求的理由成立，本院予以支持；饶某礼与物资供应站关于对方应赔偿损失的理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项和第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：

一、撤销江西省高级人民法院（2018）赣民终173号民事判决、江西省南昌市中级人民法院（2013）洪民一初字第2号民事判决；

二、确认饶某礼经营的南昌市青山湖区晶品假日酒店与江西省监狱管理局物资供应站签订的《租赁合同》无效；

三、江西省监狱管理局物资供应站自本判决发生法律效力之日起10日内向饶某礼返还保证金220万元；

四、驳回饶某礼的其他诉讼请求；

五、驳回江西省监狱管理局物资供应站的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费46870元，由饶某礼负担25870元，由江西省监狱管理局物资供应站负担21000元；反诉案件受理费82428元，由江西省监狱管理局物资供应站负担；鉴定费9400元，由江西省监狱管理局物资供应站、饶某礼各负担4700元。二审案件受理费88119.89元，由饶某礼负担26500元，由江西省监狱管理局物资供应站负担61619.89元。

本判决为终审判决。