深圳楼市：征信里面有不少网贷记录，无逾期，会影响后续房贷吗？

以下内容选自“深房大表哥”公众号，客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳！近期问答集锦【粉丝提问】征信里面有不少网贷记录，无逾期，会影响后续房贷吗？

回答：

非正规银行的网贷机构都会影响征信，全部还清后开结清证明给按揭员进件，把负债降低，之前办过的银行类贷款无影响，信用卡负债降低到80%以下，网贷小贷全部结清网贷，批房贷问题不大。具体点以微粒贷，借呗，宜人贷这一类网贷做为主流。房贷之前小额贷款过多，查询次数过多肯定是会影响房贷审批的，但是也不用太过于担心，方法多于困难。

网贷机构都称自己是普惠金融，之所以叫做“普惠”，意思就是给原本找银行借不到钱的人放贷。如果你在银行借不到钱，意味着你资质不好风险高，要放贷给你，就需要更高的利率来对冲风险。同理，对于那些使用了“普惠金融”的人，银行会更歧视。

普惠金融能不能用？

1.不管是什么贷款，核心还是看利率，还款方式(月供)还有金额的。利率低，月供低，金额大还是可以用的。

2.由于对征信的伤害力度较大，优先级应该放到最后，通常只有最后关头应急使用，而且一定是短期使用。

提问大专学历，外地户口，名下有40万的房贷，现有300万在手，有名额，怎么操作买深圳性价比高点的楼盘？最好是倒挂！每月可以负担5～10W还款，感谢！

回复：

首先现在深圳很多新房没有被限价的，挑选新房确实要很有眼光和定力。新房的回报率能超过二手的，只有两种可能：

1.限价阶段新房成交冷淡，开发商打折，但这个很明显在深圳不适用；

2.真正核心区的新房变二手，就好像二婚，还有人愿意高价接盘，肯定是看好它的长期价值，并且片区没有新盘跟你抢购买力。福田南山中心区的新房，变成二手依然是片区内最新的房子，依然很紧俏。也比如其它片区的新房，类似宝中、红山、大运、凤凰城、坪中的新房，占了那几块核心土地，别的新房分享不到核心的优质配套（尤其是名校），那么还是会有人拱抢。

以上，买新房跟二手淘笋有很大区别，要买只买最好的地段和配套资源，现在深圳湾、蛇口、科技园、香蜜湖、华侨城天鹅堡新房变二手，依旧有人不断置换进来，原因不是它便宜，而是它足够好，足够稀缺，深圳打法以二手淘笋为主，大体量的拿新拿标杆。二套建议找电资公司全款入快速DY，既省税又能降低首付，提高选筹空间，看1000标的附近的房子（后海蛇口宝中华侨城标的）留1年月供，私信助理推荐御用中介帮你选盘。

咨询大表哥，昨天跟中介打听说赠予也需要有购房名额？还说赠予当时和卖出时，都要满五唯一才能免税，是这样的吗？我名下有两套深圳的房子，限购了，也可以接受赠予。赠予后，我名下两套正常房+一套赠予房，以后打算先卖掉两套正常房，最后卖一套赠予房（满五唯一），可以避开20%的税费？

回复：

再次跟深圳房地局核实过了，赠予直系亲属不限购，但有名额限制，接受人需要有名额。赠予的房产满五唯一，只需要缴纳1个点的契税即可，差额20%不需要交。

咨询在购物公园附近上班，自己有一套皇庭世纪一套接近500万的房产，想贷200多万出来投资个龙岗万达附近的小商铺，是否有投资价值，这个商铺该开发商包租6年，每年返6%，算下来，也就是每个月房才11000多，附近的店铺租金在2万左右，请问老师，我的这个想法可以吗？投资是否有价值！

回复：

看你怎么去理解返租！商铺返租，公寓返租，文旅地产返租等等，以及各种的回购政策，本质逻辑上都是一种理财产品的包装形式。

恰恰是因为项目本身并不赚钱，才需要开发商倒贴利息来吸引你往坑里跳。本质就是”你赚他的息，他赚你的本”。基本上，可以零散卖给给散户的商铺99%都是坑。

以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。以后你再回头看当初每个月还贷，就跟你现在回忆初恋一样，当初痛哭流涕的，现在都不算回事。

房贷申请攻略

房子的价值在于金融属性，简言之就是杠杠

当我们顺利买到合适的房子之后，其实房贷申请角度也有不少值得注意的细节，这些恰恰是特别容易被忽视的存在。

若是能提前知道并理解，以后家庭再次购入或置换房产的时候，能起到事半功倍的效果，所以这次在合规范围内，给大家分享下我的看法。

一、贷款主体

首先是产权和贷款主体上面，尤其是许多年轻情侣准备婚房时，为了给另一半更多安全感，多少会主动或被动的写上双方名字，以此来证明爱情的牢固。

当几年后小孩长大屋子变得拥挤准备改善置换，又或者手头资金充裕想要二次购入房产，才会注意到受制于限购限贷，购房成本巨高。

正常家庭二套购房首付最低七成，750万以上非普通住宅则八成，考虑到目前指导价的影响，超出部分还有大量差额不能贷款，想要买二套基本约等于全款购入。

就算家庭持有房产如数出售，夫妻双方因为前期贷款主体都有落下房贷记录，那么在深圳不管如何购房，首付也是至少五成起，非普通住宅则要六成，置换购房变得非常乏力。

其实婚后买房不管写在谁名下都是夫妻共同财产，但要是前期购房和贷款主体只是单方名义，在合规范围内是可以将购房贷款资质优化成首套三成，这样局面相差甚大，不管短期有没有再次购房置换的打算，起码都能给未来的自己留个选择权。

每个人的家庭环境和条件都不同，这套逻辑未必适合所有人，但我们在主体选择上有更清晰的认识，理解不同选择的成本和收益，也能更方便的做出相对优的决策。

二、限贷政策

限贷政策方面近一年变化很大，以至于不少从业人员还没缓过劲来对于细节懵懵懂懂，同样问题多问几个人有时能搞出个不同版本的答案。

这种情况可能是专业不足所导致，也有可能因为出于免责考虑，不确定/有争议的情况对外口径一律按最保守的状态来。

实际上不用想的太复杂，直接以下图为准大家按自身情况对号入座就行，都是银行执行细则来的，普遍从业人员也都是基于此表进行解读：

偏基础的部分我就不多说了，说几个很多人都不知道或者比较有争议的重点，大家可以注意下：

1，针对离异人士的限购政策是按满三年来判定，但差异化信贷方面银行都是按“满两年”来执行。

2，离异人士两年内购房，只要名下无房贷，银行在资质判定上皆认定为首套利率，且贷款成数上不区分非普通住宅，首付不用多一成。

基于这两点具体到现实场景中，可以给大家举如下例子参考：

1，离异前家庭有一套住房，无房且无房贷记录一方首付只需五成，倘若离异满两年则首付三成。

2，离异前家庭有一套住房，无房但有房贷记录一方首付只需七成，不区分非普通住宅。

3，离异前家庭房产全部出售，有房贷记录方七成，满两年后五至六成，但无房贷记录这方首付直接三成。

可能不同银行的执行情况会有偏差，但大体方向基本没啥问题，所以大家可以重新审视下自己的购房资质，看看和以前理解的是否有所偏差，实际首付会不会更低一些，或者远期有优化空间。

三、还款方式

房贷的还款方式上到底选等额本息还是等额本金，这类问题实在很小白，但关心和问的又特别多，我看了很多科普发现其实压根没几个说到要点。

其实银行在房贷利率的判定上，不管是等额本息还是等额本金那种方式，计算利息都是按照你在银行这边的资金占用率来的，两者之间的区别只是归还本金和利息的比例分摊方式。

等额本金还款前期还款压力更大，本金还的更多，那么银行这边的之间占用也就变少，那么利息递减；

等额本金还款前期还款压力更小，本金还的更少，那么银行这边的之间占用也就变多，那么利息更高。

这个问题的本质压根不是在于那种还款方式更划算，而是借银行的钱到底值不值。

如果一开始就觉得房贷是亏的，担心利息高，那么不贷款/少贷款或者把贷款年限压低，和等额本金的还款逻辑以及效果并无差异。

至于搞不搞房贷，相信各路大佬也都给大家解释了个遍，啥央行放水通货膨胀随着时间长了负债会稀释，那么借到等于赚到。

或者适当低成本且长期稳定的杠杆，多出来的钱放银行理财做下对冲也花不了啥成本，可控范围内可以很好的放大收益，人生难得这么几次机会，属于国家福利，不用白不用。

四、银行流水

因为最近半年新房的贷款卡的比较严，所以流水问题再次又搬到了大众视野中，针对这个问题倒也不难处理，但出于合规考虑，我也不太好说的太刺激，大家自行体会。

先说新房方面，基于相关监管方要求，只要近期有非直系亲属（包括男女朋友前夫前妻）的大额转账，若是无法提供相关资金合理化凭证，如借款得有当初转出记录和借条，不然一律认定为有代持嫌疑，则无法贷款甚至直接认筹都过不了。

所以若是有可能被误伤，那顺着要求来不就完事了，近期大额转账不行那就提前筹备咯，不让非直系亲属转那就找直系亲属转呗，要来不及取现回存或买理财赎回也是很好的解释方式，基于这些再自己账户内多过几道就好了。

至于要是贷款申请上银行流水若不够，新房现在太严了，不建议做啥第三方违规版本，尽量花点时间把自己真实收入结构优化成得加多元化，要是着急，毕竟新房性价比普遍比较不错，贷款下来的优先级还是最高的，看看能不能让父母担保咯。

实在还不行，只要不是房企刻意刁难，看很多项目失败率也没那么高，银行方面基本也还是有适当沟通的空间，建议花点成本试试找下渠道。

二手这块比以前相对更严了一些，但监管力度整体还好，只要不是贷款金额特别大，比如千万以内要沟通基本没啥压力，一切交给中介和按揭员就行，相信他们。

所以没必要太紧张，能不担保就别担保，毕竟还是算一半负债的，对担保人下次买房如果没有很高流水覆盖会有影响的。

题外话则是大家要对担保有清晰的概念，这玩意相当于第二还款人，借款人如果债务出现问题担保人是需要无偿代偿贷款的，人心难测，除了至亲不建议给任何人做担保，要知道淘宝上的房子有三分之一左右，都是相信朋友帮忙担保结果对方生意失败啥的因此被牵连。

五、贷款年龄

家庭购房资质的充分利用上，父母名义很多人都担心贷款年龄上限卡着，导致贷款成数、贷款年限都会受到影响，从而申请难度和还贷压力一起变大。

目前各银行之间房贷上面，对于年龄判断大概是如下政策，大家可以自行对号入座评估：

值得注意的在于，工行的年龄（男）上限实际可以到75岁，而*行方面若贷款人和子女资质良好配合担保，有办法往80岁沟通，所以大家可以看下有没有利用的机会。

不过前提是父母得有深圳的购房资质，通常子女深户满八年可以随迁入户，之后交社保或纳税三年就行，而纳税是不受退休影响的。

六、银行选择

看很多人在按揭银行的选择上，普遍都是关心利率高低和商转公那个便宜，实际上国内的银行上有人行统一监管，房贷利率目前几乎都是一样，组合贷方面除了提前还款罚息不同也基本没啥区别。

通常我会建议大家重点关注，如服务态度、服务效率、赎楼罚息、取证速度等这些与未来卖房效率有和成本有影响的地方。

又或者银行配套关联的的信用卡、信用贷、装修贷、抵押经营贷等金融熟悉比较灵活的大行，以后如果有需要资金调配的时候能够更加灵活，成本也更低。

受限于篇幅我没法把每个银行特性和政策挨个给大家解释，直接说结论便是，如果条件良好默认建行＞招行＞中行，若是流水征信等资质有问题那应该优先考虑如何把贷款做下来，多听销售、按揭员、客户经理们的建议，不过通常都是工行、农行会相对宽松。

这些可能对大家来说都是一些很抽象的概念，但只需要在选择银行时适当微调，当以后要考虑换房的时候，可能会有意想不到的惊喜。

隐性收费、影响征信……经营贷换房贷暗藏诸多风险

原标题：存在隐性收费续贷不一定成功或影响个人征信经营贷换房贷暗藏诸多风险

调查动机

银保监会近日公布了8张行政处罚罚单，其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款违规流入房地产市场、个人经营贷款制度不审慎等。

近年来，随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率逐步走低，多家商业银行的经营贷利率下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率，且远低于二套房贷款利率。由于存在较大的利率差，一些中介活跃在推销经营贷的前线，忽悠群众将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷，声称可以省下一大笔利息。

然而，真有这样的好事吗？经营贷置换房贷背后隐藏着怎样的风险？记者对此展开了调查。

“我们可以代办‘转贷降息’，对您来说特别合适。”近日，家住广东省广州市的王蕊（化名）接到一名从事资金周转服务中介的电话。对方称，相对于目前的房贷利率，经营贷利率低至3.2%左右，若选择置换，每年可为她省下上万元贷款利息。

王蕊心动了。去年，她买了一套二手房，总价约250万元，纯商业贷款利率5.5%，月供超过8000元，感觉到压力特别大。在听到中介介绍的“经营贷置换房贷”办法时，王蕊很快来了兴趣。中介告诉她，经营贷是商业银行针对中小企业或个体工商户推出的贷款产品，目的在于减轻企业从事商业经营活动时的负担，“房贷转经营贷，都是通过正规银行放款的，绝对安全”。

据了解，办理经营贷的基本条件，申请人必须是一家企业的法定代表人或者最大股东，且该公司经营资质要达到一年以上。目前市场上很多中介对于不符合资质的贷款人也宣称，通过一番“私下操作”也能让对方顺利拿到钱、省下钱。

然而，记者近日调查发现，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险，比如扰乱金融市场秩序、可能会对购房者征信产生不可逆的影响等。

暗箱操作以贷换贷

宣称降低还贷成本

记者采访发现，有不少人收到过金融中介、房地产中介的推销短信或电话，称可以通过经营贷置换房贷达到降息目的。

据了解，经营贷主要用于支持小微企业和个体工商户的经营发展，贷款额度一般为抵押物的七成甚至更高，而且融资门槛和利率较低，银行向小微企业发放的贷款利率普遍在4%以下，一些银行甚至可以做到3%左右，低于房地产市场首套房尤其远低于二套房利率。

一位银行内部人士告诉记者，小微企业在申请经营贷时，银行会要求企业营业执照至少满一年，有实际经营地点，企业流水可以覆盖贷款本息偿还。此外，用于抵押的房产要结清之前的贷款。

但这些限制条件在一些中介看来并非难事。

北京市某房地产中介公司贷款专员李女士向记者介绍，房贷通常通过以下操作手法转换成经营贷：假如你手上有200万元房贷，想要提前还款却没有充足资金，中介会先把还房贷的钱借给你，你还清房贷后，房产得以解押。之后，中介会让你以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款，等贷款批下来再用这笔钱偿还欠中介的债务。最后，你名下拥有经营贷，同时按期支付经营贷的利息。

“与房贷相比，经营贷都是先息后本，每个月还的都是利息，还贷压力会小很多。”李女士说，“如果名下没有公司，我们会负责帮你办，经营流水、地点等资料也能操作，银行审核基本都能过，后续也不会有风险，只需要付一定的手续费即可，手续费一般是贷款额的1%左右。”

隐性收费不可小觑

实际负担可能增加

“转贷降息”，这个宣称能减少数十万元利息的诱惑，是否暗藏陷阱呢？

在和多位中介沟通后，记者了解到，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险。

“以贷款金额200万元、经营贷贷款时间5年计算，中介费至少要2万元，过桥垫资费、空壳公司维护费等费用需要8万元左右，粗略估算办经营贷成本就要超过10万元。”来自安徽省宿州市的房地产中介牛奇（化名）介绍道。

他举例称，若按照房贷利率5.7%、等额本息25年计算，200万元房贷每月月供1.25万元，利息总额175.65万元；假如5年期经营贷年化利率3.7%，每月月供6167元。看上去每月月供可以节省6333元，却忽略了本金带来的压力，经营贷先息后本，前面偿还的都是利息，5年后需一次性归还本金200万元，到时如果一下子拿不出这么多钱怎么办？

“相比于房贷长达二三十年的还贷款周期，经营贷的贷款期限往往只有3至5年。置换之后，贷款人的还款压力骤增。如果没有足够的现金流支撑，购房者就要面临违约风险。虽然可以走新一轮流程重新贷款，但这又得面临被‘割韭菜’。更何况一旦将来政策有变或贷款收紧，能否重新获得贷款也是未知数。”牛奇说。

“在经营贷置换房贷过程中，一些中介只告诉购房者好处，而选择性不说存在的风险，甚至在运作过程中提出增加服务费。购房者真得三思而后行。”牛奇告诉记者，如果条件允许，正常通过银行提前还房贷，要比用经营贷置换房贷更安全、更省钱。

值得注意的是，记者调查发现，目前想提前还房贷也不容易。

来自北京市丰台区的王洁（化名）去年8月购入一套房产，贷款260万元。最近她想提前还款，却发现通过银行A申请线上提前还贷业务时困难重重，银行工作人员解释称“系统升级出现”，需要和银行预约线下提前还款。

来自安徽、江苏、重庆、山东等地的购房者也遇到了类似问题。记者还注意到，即便能够成功申请到提前还贷，流程也很复杂，如果银行不支持A或网站办理，那么线下办理流程更烦琐，有时需要花费几个月时间。

短贷长投违反约定

或存在流动性危险

对于购房者来说，经营贷置换房贷，虽然表面上看能降低资金成本，但可能会对自身征信产生不可逆的影响。

“在许多中介的运作下，经营贷的贷款期限也能够被拉长到和房贷差不多，但这中间存在续贷行为，比如每3至5年向银行递交一次申请材料，接受一次审核。风险恰恰藏于其中，中介帮忙办理的材料均系伪造，经不住多次审查。”牛奇说。

华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法认为，将经营贷置换为房贷，以获取利差，违反了借款合同的约定。银行的借款合同条款都会约定借款用途，借款人未经贷款银行同意，将经营用贷款挪作购房，依据民法典相关规定，贷款银行有权提前收回贷款或解除合同。

“贷款银行提前收回贷款，购房人的还款压力会大幅增加。因经营贷期限较短，购房贷款期限长，经营贷转房贷会造成短贷长投，这会给购房人形成流动性危险。”杨勤法说。

北京瀛和律师事务所律师胡云云告诉记者，国家明令禁止企业经营贷资金进入楼市，中国银保监会多次下发通知“禁止经营类贷款违规进入楼市”。经营类贷款进入楼市后一旦被查处，银行可能会收回贷款，影响个人征信，甚至有被认定为贷款诈骗或合同诈骗的风险。

刑法规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

为了维护房地产市场健康发展，防止经营贷违规流入楼市，有关部门一直在行动。

2021年7月28日，中国银保监会办公厅等联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求银行机构加强借款人资质核查，加强经营用途贷款“三查”，落实各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。

与此同时，从去年下半年开始，金融监管部门有序调整楼市金融监管政策，全国房贷利率进入调降期。尤其今年以来，央行多次下调贷款市场报价利率并降低房贷利率下限，推动全国各地房贷利率大幅度调降。

“监管部门应加强贷款信息共享，及时了解经营贷款的具体流向，发现违规流入房地产市场的，要立即查处，并予以处罚，包括拉入贷款黑名单等征信措施。银行要关注客户资金流向，对可疑的资金流动，要及时向监管部门报告，对于违规流入的，该提前收回的，应提前收回经营贷。中介及购房者要有守法、守纪的观念，不贪图小利而违规违法。”杨勤法说。（记者张守坤记者陈磊）

来源：法治日报