全款和贷款有什么区别

购房一般都三种付款方式，1、一次性付清全款；2、贷款买房；3、与开发商约定的分期付款，但是目前最为普遍的就是前两种方式。一次性付清全款，各楼盘基本都要求购房者在预售阶段就交纳所有房款；而商品房贷款主要是在预售阶段首付30%（或以上），余款申请住房公积金贷款（正常缴交公积金的），或申请商业按揭贷款。

一次性付款有折扣

商品房购买中，针对一次性付款的购房者给与一定的折扣优惠，基本上已成了楼盘统一的优惠活动，只是折扣度不同而已。目前武汉市很多楼盘一般是一次性付款97折，最“大方”的某楼盘开盘时给出一次性付款92折，且都是在原有优惠基础上额外再享的。

如购买一套面积120平米的住宅，单价8000元/平米，总价96万元。若一次性付款，开发商给予3%（即97折）的优惠。那么仅这一项就可以节省2.88万元的购房支出。

注意：非一次性付款的全款购房（分期付款），就没有此类的优惠。

同时，一次性付款购房还省去了房贷保险费、担保费等相关费用。

但是明显，一次性拿出近百万的资金，对于大部分人而言很有难度，压力大，有一定资本的购房者才能如此。

一次性付款缩短流程、节省时间

目前的高房价导致大部分的人没有足够的资金全款买房，只能通过贷款的方式购买。先来看看目前按揭贷款买房的基本流程：

先交定金（签认购书），交齐资料去做购房资格审查同时银行办理按揭，然后再签合同网上备案，最后等着银行放款。

办按揭需先查询信用系统、提供购房证明、收入证明、工资流水等，真正办理完是在签完合同之后，如果你无法贷款，签了合同就需要付清尾款，如果不能就会算违约。

购买商品房和二手房基本上都是如此，那么全款付款呢？很明显直接省去了贷款这一步。

同时由于现在银行贷款额度紧张，审批严格，等贷时间长则半年，贷款将整个购房时间整整拖长了不少。

贷款买房利息高，审批更为严格

目前商业贷款首套房首付最少三成，利率最少基准为7.05%，大多数上浮10%为7.755%而二套房首付最少六成，利率最少上浮10%。公积金贷款首付最少3成，利率基准为4.90%，二套房首付最少六成，利率上浮10%为5.39%。

以此看来，贷款所需要支付的利息相当高，但是，大多数人不能全款买房，多数还是需要贷款买房的，所以在必须贷款的前提下，有公积金的最好是使用公积金贷款。

在如此高利率的情况下，贷款门槛提高，审批更为严格。之前已经提到过由于贷款额度紧张，购房者基本不能自主选择银行进行贷款，还需要提交工资证明和银行流水等，银行审批贷款严格，同时放贷时间很长，整个贷款流程需要花费大量的时间。

了解了买房付款的两种方式的基本情况，我们再来看看两种方式付款买房需要注意的一些问题。

核查五证、约定办证条款

如果选择一次性付款，各楼盘基本都要求购房者在预售阶段就交纳所有房款，并签订《商品房买卖合同》。然而，在交易过程中，很多预售楼盘都存在着五证不全的问题，虽然销售人员承诺在一定时间段内会补齐手续，但对购房者来说却充满了未知的变数，其中最大的问题就是“备案难”。

同时，由于一次性付款买房，将大笔资金一次性支付出去，也需要注意资金的安全，最后还需认真阅读合同中关于办理产权证的期限及未如期办证的违约责任。根据2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内，开发商需配合购房者办理产权证。购房者应力争在合同中，将办理产权证的期限约定在国家规定的时间内。

贷款买房需约定贷款后续责任

贷款买房中特别需要注意在购房合同中关于价格、收费、付款方式的条款，约定好贷款能否贷下来的后续责任。可注明在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，购房者可以取消合同，全数取回定金。建议购房者无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，留给自己一个冷静期。这一点相当重要，特别是在现在这种政策频繁变动的时期，注明此条款可以尽可能地保障定金和首付的安全。

最后提醒大家，不管是哪种付款方式，都需要认真签订认购书、购房合同以及补充协议，同时切实考虑到自身实际情况和所购房房屋的基本情况来选择付款方式，避免因为买房导致生活压力过大，沦为房奴一族。

市民按揭购房被要求付全款 房管局：没有这个政策

在罗马·景福城买房子，合同上写着按揭购买商品房，但却被要求在10月31日前一次性付清全款，还有数万元违约金。

购房者：按揭买房，没付全款产生近10万违约金

今年4月，薛女士以按揭的形式购买了罗马·景福城小区的一套72平方米商品房，总价72万。4月初交付了22万首付款，签订了购房合同。“付首付时和银行的一位工作人员进行了按揭面签流程，开发商说要和银行办理按揭，就把合同放他们那里了，没有给我们。”10月30日，杨女士说。

5月中旬，开发商联系了杨女士，“他们说与这家银行不再合作了，也没有其他银行可以办理按揭，让我们要么付全款，要么退房。”杨女士说，开发商一直没说按揭手续该怎么处理，直到10月16日，开发商给她寄了一张催款函，让支付剩余房款。

华商报记者看到，催款函的日期为10月16日，落款方是西安盛星地产开发有限公司。催款函上写着，薛女士与盛星房地产开发有限公司于2018年2月8日签订了《商品房买卖合同》，合同约定薛女士选择银行按揭方式支付购房款，但仅在4月1日支付了218000元的购房首付款，至今没有支付任何剩余购房款项，已构成违约。催款函上还写着，让薛女士务必于10月31日前支付剩余购房款500000元及逾期支付购房款的违约金98000元，共计598000元。如未能在期限内交纳购房款和违约金，《商品房买卖合同》将于2018年11月1日解除，公司将对房产进行转售。

“让付全款我可以理解，但按揭没办成又不是我们的原因，为什么还要让我们支付违约金，而且之前就没说过违约金的事情。”薛女士说，其邻居闫女士也有相同的遭遇，也打算维权，但手里没有合同很难打官司。

闫女士的催款函上写着，她是2017年8月1日签订的《商品房买卖合同》，按揭方式购房，首付了161864元，并同样要求在10月31日前支付剩余房款230000元及违约金45080元，共计275080元。

开发商：政策原因无法按揭，业主需支付违约金

10月30日下午，华商报记者陪同闫女士一来到罗马·景福城的售楼部，售楼部工作人员已撤走，只有几个开发商财务部的工作人员在此办公，在墙上可以看到五证齐全。闫女士询问能否要回合同时，一位刘姓工作人员说，“合同只能看，不能拿走也不能拍照，除非付完全款和违约金。”

记者看到合同上写着，闫女士是选择银行按揭方式购买的房子。在违约部分写着：因买受人原因导致贷款申请未被批准，则视为买受人选择一次性付款，买受人应在15天内完成补款，逾期一天应承担万分之三的违约金，逾期超过30天的，出卖人有权解除合同，买受人按购房全款的10%支付违约金。

合同上写的是按揭，为何现在要一次性付清？刘姓工作人员说，“2017年底至2018年初，出了新的政策，说银行不能给70年的商品房办理按揭手续，闫女士买的是70年产权的商品房，所以所有银行都办不了按揭，只能付全款。”

10月30日晚，记者咨询了西安市住房保障和房屋管理局，工作人员说没有这项政策，不管商品房产权年限是多少，只要手续齐全，都可以办理按揭。

不能办按揭并不是业主的原因，为何要业主来支付违约金？刘姓工作人员说：“卖房后出的政策，导致没法按揭，我们也没办法。之前有让销售人员通知一周内来补全款，不然就要产生违约金。违约金的计算方式不是按合同上算的，是按银行利息的4倍计算的，时间应该是按销售人员通知的时间开始计算的。”

闫女士表示，此前从未有人告知过她关于违约金的事项。随后，记者陪同她拨打了销售人员的电话，销售人员称已经离职，“我也不知道有违约金一事，所以也没传达过违约金事宜。”如果退房，首付款怎么退？刘姓工作人员说，这个自己不清楚，需要问领导。10分钟后，她说领导电话无人接听。询问开发商负责人电话时，她说不能提供。华商记者佘欣田睿

全屋定制设计不满意能退款吗？商家：客户单方面违约，一分钱也不能退

据江苏公共·新闻频道《新闻360》报道：最近，南京市民王女士向记者反映，她花6.6万元定制了一整套全屋家居，但在设计阶段她就发现商家的设计以及价格等方面让她不能满意，为此王女士提出终止合同，并愿意承担商家相应的设计损失，但商家却表示钱交了就一分钱也不能退，这合理吗？

【争议焦点：设计不满意要价也高终止合同未果】

因为平时工作比较繁忙，为了节省时间和精力，王女士在拿到新房后准备选择全屋定制家居。今年8月初，南京河西的金盛国际家居商场里，一家叫“玛格全屋定制”的商家打出了各种各样的免费条款，吸引了王女士。

王女士告诉记者，当时商家承诺免费量尺、免费设计、免费出图、免费安装，还有质保免费清洁一大堆。王女士心想，就是免费设计出图，如果设计得好就继续往下做，设计得不行就算了。

过了一个星期左右，商家确实给王女士免费出了几张图，但王女士看后并不满意。对方告诉王女士，因为是免费出图，效果只能是这样，如果是深化设计，得要加钱；交了货款之后，就出一版深化设计的图。

商家粗略给王女士算了一下，她家定制家居需要花费六七万元，并要求王女士先把货款交了。

当时，王女士也质疑过，应该先交百分之多少的钱款，但是对方表示，这是定制行业的规矩，要一次性把全款都交了。

为了寻求更好的设计效果，能尽快入住新房，按照商家的要求，王女士交了大部分货款总计6.6万元，并与商家签订了合同，但钱交了之后，王女士发现商家的设计依然不能让她满意，并且产品的报价也突然变高了，如果要完成整个全屋定制，远远不止之前所说的六七万元。王女士发现，光是两个房间的柜子，可能就要六七万元。

【有约在先：单方面解除合同所交钱款不能退】

基于设计还没完成，商家也没有正式下单生产，王女士找到“玛格全屋定制”，表示愿意承担相应的设计费用，然后退还已交的货款，但这时商家拿出合同表示：“单方面解除合同，视为违约，甲方已交的全部款项作为违约金，乙方不再退还，且甲方尚未结清的定制产品余款仍需全部支付给乙方。”，按照这个约定，现在如果甲方王女士单方面提出解合同，不光已交的钱款不能退还，剩余的钱还要王女士付。

南京金盛国际家居“玛格全屋定制”总经理朱桂洲明确表示，我们没有可退的理由，签了合同就退不了。

【《民法典》：合同有失公允应按实际赔偿损失】

那么商家拒绝退款的理由是否成立呢？律师指出：这份格式合同显然有失公允，加重了消费者单方面的违约责任。

江苏泰和律师事务所律师凌建豪介绍，根据《民法典》的相关规定，本身违约责任的约定要和合同的内容相适应，和双方的权利义务要相适应相平衡才行。

律师认为：在本案中商家的设计还没完成，也没有正式下单生产家居，所以王女士只需承担设计师部分工资等方面损失，在记者的协调下，金盛国际家居的客服人员把王女士和商家召集在一起进行协商，“玛格全屋定制”同意退款，但还要求王女士承担货款的20%，也就是13000多元的设计费损失。

对于承担13000元损失王女士不能接受，她表示设计师仅仅是上门了量了一次房，然后出了几张效果图。

凌建豪律师认为，没有产生的损失不能让消费者进行赔偿，比如损失正好是货款20%，可以要求消费者进行赔偿；如果损失小于货款20%，那么就没有理由让消费者赔偿20%的损失。

经过协商，最终“玛格全屋定制”收取了王女士5000元钱，退还了剩余的61000元货款。

在这里也提醒消费者在与商家签订合同的时候，一定看清条款和内容，特别是有关权利和义务以及违约责任的约定，遇到显然不公平的条款，要及时与商家进行沟通并进行修改，确保自身的权益不受侵害。

江苏台记者/王兵张健编辑/胡超

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