2022成LPR调整最多一年，当年房贷选固定利率的后悔了吗

2022年LPR尘埃落定。12月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布2022年12月贷款市场报价利率（LPR），数字最终未变，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

LPR今年降得最多？

LPR全称LPiR，由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率MLF）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。

此前，由于12月MLF中标利率与此前持平，所以当月LPR报价的前提条件未发生变化。不过，有观点认为，在降准和稳定房地产市场的背景下，即便12月LPR不变，明年1月的LPR也有望下调。

LPR报价行目前包括18家银行，每月20日（遇节假日顺延）9时前，各报价行以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，并向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR。

目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。1年期LPR通常是银行为企业和个人提供流动性贷款的参考基准，5年期以上LPR则是中长期贷款的参考基准，比如企业中长期贷款、个人住房按揭贷款等。

纵观2022年，LPR一共出现了三次下调，两次“双降”，一次“单降”。2022年1月，1年期LPR下降10个基点，为3.70%，5年期以上LPR下降5个基点，为4.60%。5月，5年期以上LPR大幅下调了15个基点，到达4.45%。1年期LPR从3.70%下调至3.65%，5年期以上LPR从4.45%下调至4.3%。

这也是2019年实施LPR改革以来，LPR调整最多的一年。原因也很简单，在疫情影响下，以LPR引导推动实际利率进入下行轨道，降低资金使用成本，可以打破中小企业融资瓶颈，有助于在内外部压力下提振经济微观活力。

选择固定利率后悔了吗？

伴随着五年期以上LPR多次下降，房贷利率也出现连续下调。对于个人住房按揭贷款而言，是实打实的实惠。

2020年，银行个人住房按揭贷款曾进行了一轮LPR转换，可以由借款人选择固定利率或者转换成与LPR挂钩。当时，转不转，是一个灵魂之问。

如今回过头来看——如果购房者之前选择了改为LPR浮动利率，以及新的购房者贷款，那么月供的确会节省一笔资金。而如果购房者选择了固定利率，那就享受不到这样的待遇了。

不妨以上海为例，来算一笔账。当时，上海房贷利率折扣最低的有3.43%，如果选择了LPR，那么现在的利率则是2.93%！当时如果是上海二套住房贷款利率上浮10%，利率在5.39%，如果选择了LPR，那么现在利率是4.89%！实在是划算。

由于每个地区贷款利率加点幅度不同，具体需要按照各省市的政策计算，但LPR下调使得月供减少是不争的事实。

也有人会问，怎么自己的月供没什么改变？那是因为，贷款人在签订房贷合同的时候，会与银行约定一个重新定价日，简单来说就是每年重新算利率的日子。在每年的这一天，房贷利率才会以最新一期的LPR作为依据。贷款人可以看一看自己的重新定价日是哪一天，在那之后月供会重新计算。

那么，早前选择固定利率的购房者，不知道后悔没有呢？

题图来源：图虫图片编辑：笪曦

来源：作者：张杨

多少利率算高利贷？放高利贷犯法吗？

一、高利贷的标准

高利贷是指索取特别高额利息的贷款。最近几十年，我国法律对高利贷的认定标准也在不断变化。

2019年7月23日，《关于办理非法放贷刑事案件适用法律若干问题的意见》法发〔2019〕24号（以下简称《意见》）发布，明确以超过36%的年利率实施放贷行为,无论是以利率形式,还是以介绍费、咨询费、管理法、逾期罚息、违约金等名义收取资金使用费,或者以事先扣除的方式收取的砍头息,总和费率超过36%,均为高利放贷。但是根据相关判例，为实现债权支付的费用（如律师费）不计算在内。

现在的高利贷标准是多少呢？

根据2020年12月29日发布的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第25条规定出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。“一年期贷款市场报价利率”，即我们通常所说的LPR,是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。根据2022年10月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布1年期LPR为3.65%。3.65%的四倍，即14.6%，为最新的高利贷标准。

二、高利贷的民事法律后果

放高利贷违法吗？有什么法律后果？很多人对此有疑问。

1.在2015年之前，放高利贷并不是一个违法行为。只是不受法律保护的行为，只保护本金和正常利息部分。

2.2015年-2020年，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）规定，24%-36%之间的借贷，法律不介入，履行了不管，不履行申请法院要求履行，法院也不管；36%以上的利息部分，法律不予保护，已经履行了可以主张退还超过36%的部分。

3.2021年1月1日施行的《民法典》第六百八十条规定，禁止高利放贷，借款的利率不得违反国家有关规定。按照该规定，对高利贷的借款合同会被认定无效，合同无效后借款人无须支付利息，只需要归还本金。

二、高利贷的刑事法律后果

高利贷原本只是个不受法律保护的行为，最近几年我国严密了法网，高利贷行为在很多情况下已经是一个犯罪行为。

1.非法经营罪

从2019年10月21日开始，以超过36%的年利率经常性地向社会不特定对象实施放贷行为，构成非法经营罪

《关于办理非法放贷刑事案件适用法律若干问题的意见》法发〔2019〕24号规定：“违反国家规定，未经监管部门批准，或者超越经营范围，以营利为目的，经常性地向社会不特定对象发放贷款，扰乱金融市场秩序，情节严重的，依照刑法第二百二十五条第（四）项的规定，以非法经营罪定罪处罚。”

要符合该罪构成，需同时满足以下三个条件：

第一，具有高利放贷行为。即以超过36%的年利率实施放贷行为,无论是以利率形式,还是以介绍费、咨询费、管理法、逾期罚息、违约金等名义收取资金使用费,或者以事先扣除的方式收取的砍头息,总和费率超过36%,均为高利放贷。

第二，经常性地向社会不特定对象发放。所谓的经常性,是指2年内向不特定多人(包括单位和个人)出借资金10次以上。

第二，情节严重。(一)个人非法放贷数额累计在200万元以上的,单位非法放贷数额累计在1000万元以上的；(二)个人违法所得数额累计在80万元以上的,单位违法所得数额累计在400万元以上的；(三)个人非法放贷对象累计在50人以上的,单位非法放贷对象累计在150人以上的；(四)造成借款人或者其近亲属自杀、死亡或者精神失常等严重后果的。虽未达到前述标准,但是达到前述数额、数量标准的80%以上，2年内因实施非法放贷行为受到行政处罚2次以上的亦属于情节严重。

若具备上述条件的,即构成非法经营罪,判处五年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处违法所得一倍以上五倍以下罚金。同时,《意见》还明确规定了“情节特别严重”的认定标准,达到情节特别严重标准的,判处五年以上有期徒刑,并处违法所得一倍以上五倍以下罚金或没收财产。

2.催收非法债务罪

刑法第二百九十三条之一规定，有下列情形之一，催收高利放贷等产生的非法债务，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金：

（一）使用暴力、胁迫方法的；

（二）限制他人人身自由或者侵入他人住宅的；

（三）恐吓、跟踪、骚扰他人的。

不恰当的催收高利贷，不仅仅违法，而且涉嫌犯罪。

3.其他犯罪

高利放贷为了获取资金来源或从事放贷业务,还可能涉及其他犯罪。为从事非法放贷活动，实施的骗取贷款、非法吸收公众存款、擅自设立金融机构、高利转贷、集资诈骗等罪，由于上、下游犯罪要么是高利放贷的目的行为,要么是高利放贷的手段行为,与高利放贷具有牵连关系,属于刑法上的牵连犯,《意见》明确规定择一重罪处罚,即在符合犯罪构成的数个罪名之中,按照法定刑最重的罪名处罚。

但是为强行索要因非法放贷而产生的债务，实施故意杀人、故意伤害、非法拘禁、故意毁坏财物、寻衅滋事等行为，构成犯罪的，应当数罪并罚。

提醒一点：刑法中的高利转贷罪，针对的不是高利贷犯罪，只要转贷的利率高于向银行贷款的利率即可能涉嫌该犯罪，无须达到高利贷的标准。

首套房贷利率累计下调140个BP 全国“最低价”降至3.7%

21世纪经济报道记者叶麦穗广州报道房贷利率进入下降通道，2022年以来，LPR报价于1月、5月和8月调降了三次，5年期以上LPR累计下调35个基点。同时，5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。

LPR下降叠加房贷利率下限双重调整后，房贷利率也出现下滑。

融360最新发布的房贷利率报告显示，2022年11月，全国首套房贷款平均利率为4.17%，比全国房贷利率下限高7BP；二套房贷款平均利率为4.95%，比全国房贷利率下限高5BP。从降幅来看，首套房利率今年累计降幅140BP，二套房贷利率累计降幅90BP。

另外，11月重点监测的42个一二线城市中，27个城市的主流房贷利率执行全国下限水平，广州、成都和乌鲁木齐的主流房贷利率执行首套4.3%(5年期以上LPR水平)，二套4.9%。

首套房最低利率降至3.7%11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。

同时，鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。

差别化住房政策今年被频频提起，不少在此之前严格调控的城市，今年陆续出台了首付和利率政策。融360数字科技研究院重点监测的42个一二线城市中，2022年以来，石家庄、重庆、温州、无锡等8个城市首二套房贷首付比例全线下调；天津、郑州、宁波、南京、杭州等16个城市则单独下调了二套房贷首付比例。

除此之外，至少有50个城市还通过灵活性调整认房认贷政策，扩大了贷款意义上“首套房”的范畴，从而使房贷优惠政策触达更多的住房改善性需求用户。其中三四线城市占多数，但优化认房认贷政策的重点二线城市数量下半年也在增加，比如杭州地区11月发布的房贷新政，就将在杭州无房，在其他地方有房贷记录但已结清的购房者，按照首套购房贷款用户执行政策。

42个一二线城市中，有8个城市的首套房贷目前低于4%，分别是温州、石家庄、贵阳、武汉、天津、泉州、昆明和大连，其中温州、石家庄和泉州的首套房贷利率的主流利率已经降至3.8%。

而全国首套房贷最低的城市为清远，仅有3.7%。

“全国各地首套房贷利率呈现出‘破4进3’的格局，除部分重点一二线城市，后续其他城市降低房贷利率、刺激购房需求将成为主流操作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

国金证券分析师杜昊旻表示，11月首套房贷利率持续下降，再创2019年以来最低水平。11月25日央行宣布于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率25，金融机构资金成本将有所降低，有望带动5年期以上LPR下降，预计未来各地房贷利率仍有下降的空间。

过百城市首付比例下调除了利率下调之外，首付比例也出现了调整。11月28日，宁夏回族自治区银川市人民政府网站发布消息，即日起银川市开展为期半个月的购房促销活动，40余家房地产开发企业100余个楼盘，推出了特价房、优惠车位、分期贷款补贴等措施。

“政策支持群众合理购房需求，在银川购买个人住房，购房主体和购房数量不受户籍限制，银川市内签订的商品房买卖合同转让期限不作限制。”银川市住建局相关负责人介绍，商业银行或公积金贷款首套房最低首付比例由30%下调至20%，二套房首付比例由40%下调至30%。缴存职工个人购买自住住房使用住房公积金贷款的，最高贷款额度由50万元提高到60万元；夫妻均正常缴存住房公积金的，缴存职工家庭住房公积金最高贷款额度从70万元提高到80万元。

缴存职工个人购买自住住房使用住房公积金贷款，在最高贷款限额内，住房公积金贷款的可贷额度由不高于缴存职工住房公积金账户余额的20倍提高到25倍；缴存职工家庭住房公积金贷款的可贷额度，在最高贷款限额内，由不高于缴存职工夫妻双方住房公积金账户余额之和的20倍提高到25倍。凡在全国任一住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工，购买银川地区自住住房的，均可在银川住房公积金管理中心办理住房公积金异地贷款（含商转公），贷款政策与银川本地缴存职工保持一致。

目前，已有超百城将商贷或公积金首套房首付比例降至20%。据中指院统计，今年已有80余城将首套商贷首付比例降至20%。另据记者不完全统计，年内已有超30个城市下调首套个人住房公积金贷款利率至20%。合计起来有过百城市的首付已经降到2成。

“首付比例出现积极的下调，且利率也到了比较低的水平，这说明今年实际上形成了历史上较好的信贷环境和政策，购房成本已降至历史低点。这是购房者需要积极把握的。”严跃进表示。

（统筹：马春园）

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