停贷断供，可能你不知道，即使交房了，购房者也损失了上百万
这两天关于停贷断供的新闻非常多，这样很正常，房价这么高，一套房子几代人凑齐的首付，再还二三十年的贷款，钱付了，贷款还着，房子烂尾了。并且，不少一两户，不少一两个城市，引起全社会的广泛关注和议论，很正常。
现在大家关注的焦点是，烂尾、断供、希望政府出面兜底、希望暂停银行贷款、对烂尾的购房者表示同情关注..........。其实，可能很多人都没有意识到，即使不断供，购房者按时收到了房产，也已经损失了上百万。
很多关于断供停贷的新闻描述的，购房者不少都是16年，房价经过快速上涨，担心再涨更买不起了，而办理按揭，购买的房产。今天不谈烂尾，不谈断供，咱们就算一笔账。假定16年或者17年购买的房产，5年后，万幸开发商没跑，房子没有烂尾，顺利入住。作为幸运儿的购房者，尊贵的业主，损失了多少钱？
以北京为例（别的城市不熟悉），五环附近的房子，大概5万左右一平米，100平米的住宅，房产总价500万，以此为例，算一笔账。
500万的房子，首付需要200万，贷款300万。首付200万，过去五年银行的平均理财利率4.5%计算，成本每年9万，五年45万。
贷款300万，北京首套房利率，之前是基准利率上浮10%（4.9%✘1.1）也就是5.39%，这两年降了，+55个基点，也就是5.2%。五年平均5.3%来，计算。300万贷款，每年15.9万，五年，79.5万。45+79.5=124.5万。
先不说断供，即使五年交房了，购房者等于多了124.5万的成本。
这是购房者作为消费者，先首付、还贷，五年后收到房，这五年付出的资金成本。有些二三线城市，房价没这么高。比如，房子总价100万。那就是除以5，差不多五年，是25万。一年也就是5万。一套房子总价100万的房子，所在的城市，相当一部分人的年收入可能还达不到五万。
可能有些朋友，没看明白，怎么就出来一百多万。中国有句谚语叫，一手交钱，一手交货。我们买东西，付款拿货或者拿货付款，这样才达成交易。而买新房，先把首付钱给了开发商，然后开始还贷款。几年以后，购房者即使幸运的开发商没跑，拿到了早就购买的房子，顺利交付了。但是，这几年，首付的资金成本，没拿到房就交了几年的利息，整个下来也许就付出了上百万的资金成本。
本身需要开发商建房的资金成本就转给了购房者，房子都没有盖好，都没有看到，房产证都没有，为什么就需要把几百万的首付交给了开发商，并且就要开始还利息了。就以汽车为例，正常买车，先付定金，1000到1万不等。4S店通知提车，验车付款。如果贷款，过户付首付还贷款。除了房子，也没有任何一个商品是，先把钱付了，贷款都还了几年了，然后再交付。过去几十年的房价上涨，颠覆了很多传统认知，包括一手交钱一手交货。但是，这样真的合理吗？
很多大V都在关注停贷断供的热点，有分析断供形成的原因，有解释只是个别现象，不会产生系统性风险，有表示对断供业主的同情和理解，有感概失业和就业环境的........。希望这件事能唤起更多的人，关注一些，预售制这么多年，很多涉房痼疾，烂尾，房屋质量，房屋面积缩水，开发商承诺不兑现等等，是否都和预售制有关？现在是否可以考虑，对预售制做出改变？
高院：按揭贷款发放过程瑕疵，出现烂尾风险，购房者有权暂停还贷
作者：初明峰刘磊王瑞珂
裁判概述：按揭银行在知晓商品房按揭款专款专用要求、开发商开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，购房者从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向按揭银行履行偿还本金及利息的义务。
案情摘要：1.2013年6月5日，招行惠州分行与黄某婷及光耀集团有限公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定黄某婷向招行惠州分行申请贷款82万元用于购买光耀集团开发的案涉房屋，但该合同关于本合同项下贷款的支付账户的约定未进行勾选。
2.同日，招行惠州分行出具《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》：为确保商品房预售资金重点用于后续工程建设，本行特作出如下承诺：保证将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）捌拾贰万元全部存入预收款专用账户，如有违反，愿承担责任。
3.上述合同签订后，招行惠州分行将贷款支付至光耀集团有限公司在招商银行开立的账号为75×××13的银行账户中。但经庭审查明，光耀集团有限公司就上述案涉房屋所开设的商品房预售款专用账户实际为44×××77。
4.招行惠州分行在庭审中提交由黄某婷签名的《个人贷款借款借据》，该借据显示：“由黄某婷委托招行惠州分行将贷款转入光耀集团有限公司在招商银行开立的账号为：75×××13的账户。”但黄某婷称，其在上述《个人贷款借款借据》签名时，内容是空白的，里面的内容并非是其本人填写。
5.黄某婷诉至法院，要求招行惠州分行将82万元贷款存入账号为44×××77的商品房预售款专用账户，并要求法院确认招行惠州分行在履行上述义务前其享有拒绝向招行惠州分行还本付息的权利。一审法院判决黄某婷从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权不履行还本付息的义务，二审法院予以维持，招行惠州分行向广东高院申请再审亦被驳回。
争议焦点：黄某婷是否应依约向招行惠州分行偿还借款本金及利息？
法院认为：本案中，招行惠州分行与黄某婷签订的《个人购房借款及担保合同》未约定案涉贷款支付账户，而后招行惠州分行未将贷款支付至光耀公司就案涉商品房项目开设的商品房预售款专用账户，而是支付至该公司开立的其他银行账户。对此，惠州市房产管理局向招行惠州分行发出的《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》（惠市房函[2016]255号）表明，惠州地区商品房按揭贷款必须划转到贷款商品房对应的预售资金监管账户，由房管部门监管使用，违规可能引发不良后果。而且，招行惠州分行就案涉贷款出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，承诺将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）全部存入预收款专用账户，如有违反愿承担责任。
由此可见，招行惠州分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、光耀公司开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，一、二审判决据此认定黄某婷从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向招行惠州分行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，黄一婷已经向招行惠州分行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时黄一婷仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，并无不当。
综上，招行惠州分行的再审申请缺乏理据，本院予以驳回。
案例索引：(2018)粤民申7516号
相关法条：《民法典》
第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
实务分析：关于按揭购房模式下，房产出现烂尾、存在不能交房的可能，购房者是否仍有义务偿还按揭贷款？实务中存在争议。笔者针对本问题曾结合最高院判例发布过分析文章《最高院：开发商违约致购房及借款合同解除，购房者无需再还贷款》，笔者在该文章中也援引了持相反观点的（2017）最高法民终683号判决进行对比分析。
但本文援引判例的情形相比上述两案则存在不同，本文援引判例不涉及解除合同的事实，而只是涉及按揭银行在发放按揭贷款中存在操作瑕疵的问题。在本文援引判例中，购房者从银行按揭贷款发放过程中存在过错的角度抗辩，其拒绝偿还按揭贷款的主张得到了法院的支持。笔者对本文判例观点持赞同态度，特推荐本判例。
在此，笔者从银行端提出风险提示：按揭贷款风险低，是部分银行机构的“压舱石”，在操作此类贷款时应当谨慎关注资金流向，严格按照规定操作贷款，避免因明知贷款资金流向不当而依然发放所造成的借款人、担保人免责等风险加大情形。
法院判决：新盘“烂尾”，这种情况可以暂停“还贷”
银行违反资金监管协议造成新房“烂尾”，受害业主到底有权暂时停止还贷吗？
裁判文书网公开的一起判例显示，广东高院以裁定形式驳回招商银行惠州分行的再审申请，认为在此种情况下，业主有权在交房前停止还贷！
今天，我们共同来学习一下广东高院（2018）粤民申7516号的裁定书吧。
一、案件情况
2016年，招商银行惠州分行与业主王某签订《个人购房借款及担保合同》，就王某购买光耀公司某新楼盘向招商银行申请贷款100万元。
当时，根据惠州市房产管理局下发的《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》，函件中要求：“惠州新建商品房按揭贷款必须按照监管要求转入指定监管账户，由房管部门对资金进行监管，避免脱离监管而被违规挪用造成不良后果。”
招行惠州分行还向业主王某出具《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，承诺将业主所购房屋的按揭贷款，全部存入开发商的专门监管账户中，实行专款专用，如有违反，银行愿承担责任。
然而，后续招行并未将该楼盘的新房预收款支付至指定的专用监管账户，而是转入开发商设立的其他银行账户。
最终由于开发商资金断裂，导致业主王某购买的新房“烂尾”。
二、法院判决
广东高院在审理中认为，招商银行惠州分行在明知商品房按揭贷款有专款专用要求，仍然违反资金监管规定，将业主王某贷款转入开发商未受监管的银行账户，并向业主王某出具与实际情况不符合的《具结书》，属在履行《个人购房借款及担保合同》中具有明显过错。因此，法院认定，一二审判决并无不当。
业主王某从起诉之日起至“烂尾”商品房具备交付条件之前无需向招行惠州分行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，但是王某在起诉之前，已经向招商银行偿还的本金及利息不予退回。在“烂尾”商品房重新动工并具备交付条件之时，王某仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务。
据此，广东高院裁定驳回招行惠州分行的再审申请。
小芝提醒：本案中业主王某胜诉的关键就在于，业主王某拿到了银行出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，该《具结书》属于银行对业主按揭贷款支付的补充承诺，如果发生违背承诺情形，银行需要因此而承担违约责任。
因此，在我国坚持合同“相对性”原则的前提之下，建议将银行对按揭贷款打入监管账户的责任以合同形式固定下来，并明确相关违约责任，只有这样，才能从源头上加强银行的合规意识，确保按揭贷款全程受相关部门的监管，避免发生开发商挪用资金情况。
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