北京房产官司律师：房屋贷款没有还完是否可以过户？加名能否操作

随着经济的发展，精神需求的提升，买房已经成为人生中的一件大事，现在很多人都是贷款买房，那么贷款未还完前是否可以过户呢？

中嘉律所律师普法：

还贷期间的商品房本来是不可以过户的，但是现在可以采取转按揭的方式出售商品房。

转按揭是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。

进行转按揭意味着购房人在未还清贷款时，可以转让或出售该房产买入该房产的人，又可以向银行申请二手房贷款。

购房者如果因为收入低、偿还贷款能力不足购买了便宜的房子，待收入提高、偿还能力增强后，将第一套房转卖给他人，再购买条件较好的住房。

《民法典（自2021年1月1日施行）》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

另外，未还清贷款的房产也是不能在房产证上面加名字的,因为，房产证还处于抵押状态,必须提前将贷款还完,在银行办理房产证解押手续,才能对房产证办理加名字手续。

有人曾提出：将正常的按揭贷款转为纯抵押贷款或者去公证处办理赠与公证就能达到加名的效果。但是，这两种方法前者成本太高，后者在一定程度上或会增加家庭内部矛盾。还是要慎重考虑，谨慎选择。

云南首例！房贷没还清也能卖房？二手房“带抵押过户”这样办→

今天上午，昆明市自然资源和规划局、昆明市住房和城乡建设局和中国建设银行云南省分行在昆明市不动产登记中心举行存量房“带抵押过户”合并登记工作启动仪式，成功办理我省首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务，标志着一项便民利民的服务新举措正式实施。

上午10点，王先生和李先生来到不动产登记中心，准备办理“带抵押过户”的业务。此前，王先生准备出售一套房产，并找好了买家李先生，但苦于原贷款没有结清，需要自筹近50万还清房贷，短时间王先生很难凑够这笔钱。正当王先生一筹莫展之时，王先生得知建行新推出了“带抵押过户”二手房贷款业务。于是，买卖双方向建行提出了贷款申请。

卖方王先生：“不管效率也好，还是说我们个人资金这块也好，都得到很大的一个保障。”

以往市民在二手房交易过程中，买方需要先结清银行贷款，凭结清证明办理抵押注销登记，到银行赎回不动产权证书后，买卖双方才能向银行提出贷款预审批，预审批通过后签订房屋买卖合同并备案，最后方能到不动产登记机构申请办理转移登记和抵押登记，所需的时间周期和流程较长。但即日起，买卖双方将享受到“带抵押过户”的便民业务办理。

昆明市不动产登记中心工作人员刘波：“也就是转移登记、新设抵押权还有注销原抵押三合一的一个合并登记。通过这个合并登记业务，我们改变了以往需要买方垫资赎证，或者卖方提前还贷解除抵押后才能办理交易过户的老的办理模式。”

传统房屋交易模式如下：

新型房屋交易模式如下：

“带抵押过户”合并登记工作改革后，结合交易、税收、登记“一窗办理，集成服务”工作，在住建、税务和登记三部门联审联办的基础上，不动产登记机构简化办理程序，创新增加了房屋所有权转移登记+新设抵押权首次登记+原抵押权注销登记“三合一”合并登记流程，申请人只需“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”就可完成上述登记事项，且各项登记无时差同步完成，同时颁发新的不动产权证书和不动产登记证明，办理时限从单一流程6个工作日压缩至3个工作日办结，极大地给办事群众带来了便利，也提升了不动产登记的服务效能。

昆明市不动产登记中心工作人员刘波：“在确保抵押权人的合法权益不受损失的情况下，我们最大限度地降低了交易双方的资金和时间成本。”

据了解，目前该项改革先在中国建设银行进行试点，待该项业务成熟后，将逐渐向其他金融机构推行。最终实现多银贷款审批、抵押登记及贷款发放无缝衔接，进一步优化昆明市营商环境，为昆明市建设贡献力量持续加大对存量房“带抵过户”创新服务模式。

建行昆明分行副行长张征：下一步我们将从昆明到全省进行推广。”

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二手房“带抵押过户”

合并登记适用范围

在昆明市主城五区（含开发度假区）范围内，《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，以及《民法典》施行后办理抵押登记时，不动产登记簿中“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”记载为“是”的不动产，抵押期间依法转让的，推行“带抵押过户”合并登记，由银行金融机构（抵押权人）、抵押人（转让人）、买受人三方共同申请办理。

当事人因赠与、作价出资（入股）、法人或者其他组织合并（分立）、夫妻财产约定、夫妻离婚析产及继承等原因，申请转移抵押不动产的不纳入合并登记办理范围。

二手房“带抵押过户”

合并登记业务流程

不动产登记机构办理二手房“带抵押过户”合并登记工作主要有以下流程步骤：

一是卖方申请提前还款，买方申请按揭贷款。卖方向银行申请提前还款，同时，买方持网签合同向银行申请购房按揭贷款。银行针对买方的贷款进行审批。卖方在申请办理过户手续前要提前还款。卖方不能以自有（或自筹）资金全部偿还贷款的，可由买方、卖方、银行签订多方资金监管协议，约定在抵押权登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户；

二是银行向产权交易管理部门申请抵押状态下进行网签。抵押权人（贷款银行）同意转让抵押物的，买卖双方可在房产抵押的状态下在网上办理买卖合同网签备案；

三是转移登记、新设抵押登记、解除原抵押登记同步办。抵押权人与房屋受让人签订《抵押借款合同》后，抵押权人（贷款银行）、抵押人（转让人）与受让人三方共同向不动产登记机构申请办理房屋所有权转移登记+新设抵押权首次登记+原抵押权注销登记“三合一”合并登记，住建、税务和登记三部门联审联办，完成登记后，房屋所有权转移到受让人名下，受让人成为新的抵押人。抵押权人（贷款银行）在申请时，同时提交注销原抵押权的材料，在转移登记和新设抵押权办理完成的同时，一并注销原抵押权；

四是银行放款。银行收到不动产登记证明后，按照多方资金管理约定，将款项及时划转至相关账户。

二手房“带抵押过户”

合并登记申请材料清单

不动产登记机构按照“一窗受理、集成服务”的工作要求，结合“带抵押过户”合并登记业务实际，进一步精简申请材料，并在合并登记业务受理时，不动产登记工作人员将申请材料录入扫描并共享推送至住建和税务部门进行联办。

合并登记申请材料清单为：

不动产带抵押过户合并登记申请书；

抵押权人、抵押人（转让人）、买受人三方身份证明，委托代理的提交授权委托材料及经办人身份证明；

不动产权属证书；

不动产登记证明（他项权证）；

房屋买卖合同；

主债权合同（抵押借款合同）；

抵押权人同意转让抵押不动产的材料；

抵押权人与抵押人关于注销原抵押权的材料；

税务部门需要的资料：原购房发票和契税完税证明、交易双方的户口册（以家庭为单位，包括配偶和未成年子女），无法提供户口册的，可以提供户籍证明、部队户籍证明、军官证、护照、港澳通行证等）；

结婚证或者离婚证、离婚协议书、民事调解书或民事判决书等。

二手房“带抵押过户”贷款

申办条件

“带抵押过户”个人再交易住房贷款申办条件为:卖方所售房屋在建行办理住房贷款且已办妥抵押登记手续，所售房屋无除建行外的第三方抵押登记、司法查封等限制情况。买方有合法的身份；信用状况良好，无重大不良信用记录；具有还款意愿，具备还款能力；有符合要求的自筹资金并用于支付首付款；符合建行要求的其他条件。

部分来源：云南公证、昆明不动产

8099999记者报道

编辑：云仔

贷款没有还完的情况下，房子怎样才能卖？

贷款还没有还完，但是想卖房子可以吗？相信很多朋友有这样的困惑，下面就让我们一起来了解一下吧。

贷款没还完，房子可以卖吗?

要确定你的房子是否有房产证。

二手房交易过程中，房产证是很重要的，因为有了房产证房子才可以上市交易。也就是说，如果房子没有房产证的话，就不能办理过户手续，也就不能进行房屋的买卖。

贷款没有还清还处于抵押中的房子，是不能上市交易的，但是，在现实中，可以通过一些方法来实现。

1.转按揭

可以说，转按揭是比较简单的方法。转按揭是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。

1964年12月，我们小分队在滇西北找矿。小分队一共8人，其中4名警卫战士每人配备一支冲锋枪。一天，出发前，一位纳西族老乡搭我们的车去维西。那天路上积雪很大，雪下的路面坑洼不平，车子行驶一段就会被雪坞住。我们不得不经常下来推车。就在我们又一次下车推车的时候，一群褐黄色的东西慢慢向我们靠近。我们正惊疑、猜测时，纳西族老乡急喊：“快、快赶紧上车，是一群狼。”司机小王赶紧发动车，加大油门……但是很不幸，车轮只是在原地空转，根本无法前进。这时狼群已靠近汽车……大家看得清清楚楚——8只狼，个个都象小牛犊似的，肚子吊得老高。战士小吴抄起冲锋枪，纳西族老乡一手夺下小吴的抢。比较沉着地高声道：“不能开枪，枪一响，它们或钻到车底下或钻进树林，狼群会把车胎咬坏，把我们围起来，然后狼会嚎叫召集来更多的狼和我们拼命。”他接着说：“狼饿疯了，它们是在找吃的，车上可有吃的？”我们几乎同声回答：“有。”“那就扔下去给它们吃。”老乡像是下达命令。从来没有经历过这样的事，当时脑子里一片空白，除了紧张，大脑似乎已经不会思考问题。听老乡这样说，我们毫不犹豫，七手八脚把从丽江买的腊肉、火腿还有十分珍贵的鹿子干巴往下丢了一部分。狼群眼都红了，兴奋地大吼着扑向食物，大口的撕咬吞咽着，刚丢下去的东西一眨眼就被吃光了。老乡继续命令道：“再丢下去一些！”第二批大约50斤肉品又飞出了后车门，也就一袋烟的工夫，又被8只狼分食的干干净净。吃完后8只狼整齐地坐下，盯着后车门。这时，我们几人各个屏气息声，紧张的手心里都是冷汗，甚至能够清晰的听到自己心跳的声音……我们不知道能有什么办法令我们从狼群中突围出去。看到这样的情形，老乡又发话道：“还有吗？一点不留地丢下，想保命就别心疼这些东西了！”此时，除了紧张、害怕还有羞愤……！作为战士，我们是有责任保护好这些物资的，哪怕牺牲自己。但是现实情况是我们的车被坞到雪地里出不来，只能被困在车里。我们的子弹是极有限的，一旦有狼群被召唤来，我们会更加束手无策。我们几人相互看了一眼，迟疑片刻，谁也没有说什么，忍痛将车上所有的肉品，还有十几包饼干全都甩下车去！8只狼又是一顿大嚼。吃完了肉，它们还试探性的嗅了嗅那十几包饼干，但没有吃。这时我清楚地看到狼的肚子已经滚圆，先前暴戾凶恶的目光变得温顺。其中一只狼围着汽车转了两圈，其余7只狼没动。片刻，那只狼带着狼群朝树林钻去......不可思议的事情发生了……不一会儿，8只狼钻出松林，嘴里叼着树枝，分别放到汽车两个后轮下面。我们简直不敢相信自己的眼睛……这些狼的意思是想用树枝帮我们垫起轮胎，让我们的车开出雪窝。我激动地大笑起来……哈……哈……刚笑了两声，另外一个战士忙用手捂住了我的嘴，他怕这突兀的笑声惊毛了狼。接着，8只狼一齐钻到车底，但见汽车两侧积雪飞扬。我眼里滚动着泪花，大呼小王：“狼帮我们扒雪呢，赶快发动车，”车启动了，但是没走两步，又打滑了。狼再次重复刚才的动作：“先往车轮下垫树枝，然后扒雪……”。就这样，每重复一次，汽车就前进一段，大约重复了十来次。最后一次，汽车顺利地向前行了一里多地，接近了山顶。再向前就是下坡路了。这时，8只狼在车后一字排开坐着，其中一只比其他7只狼稍稍向前。老乡说：“靠前面的那只是头狼，主意都是他出的。”我们激动极了，一起给狼鼓掌，并用力地向它们挥手致意。但是这8只可爱的狼对我们的举动并没有什么反应，只是定定地望了望我们，然后，头狼在前，其余随后，缓缓朝山上走去，消失在松林中......看完不忍思考：连凶猛的狼都懂得报恩，我们是否应该反思自身？自诩为“万物灵长”的人类，我们是不是应当让这个世界充满爱？二手房买卖中，就是把个人住房出售或者转让给第三人来办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。但是，在实际的操作中，不同银行有不同规定，具体需要大家咨询相关银行。大家需要注意的是，需要委托中介代理公司向银行方面申请转按揭事宜，银行不接待个人办理申请二手房转按揭业务。

2．用买方的首付款缴清剩余贷款

如今的二手房交易中，这是比较常见的方式。当然，这种模式适用于原房主贷款额度较低或者原房主已经归还大部分贷款，所剩贷款数目不大的情况。

一般来说，购房者能够接受首付房产总成交额的30%至40%，售房者可以利用购房者的这些首付将剩余的贷款结清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。

3．利用银行贷款来缴清剩余贷款

如果上面两种两种方式都行不通的话，卖家可以考虑用其名下的抵押物(如其他房产)，以结清按揭贷款。

这种方式适用于售房者想要在卖房之前将贷款还清或者是购房者有意但可能会介意贷款未缴清情况下。前提是售房者有银行认可的抵押物(如其他房产)用来向银行申请贷款申。

采用这样的方式，售房者可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款，促成交易的成功。之后等购房者付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款。

好了今天的文章到这里就结束了，感谢你气质那么好还来看小甲的文章，喜欢历史和房产知识的朋友，可以关注一下小甲，每天都会更新好文章哦^_^