无须还清按揭也可过户！广州、南京等10余个城市推行二手房“带押过户”模式
记者曾令俊
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继无锡、福州、南京等地之后，广州也明确发文鼓励推广二手房“带押过户”模式。
界面新闻记者获悉，人民银行广州分行近日向辖内各中心支行及银行机构发布关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知，进一步探索因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。
与之前的模式相比，二手房“带押过户”模式无须垫付资金和先行解押，买卖双方与银行达成一致后，买方和新贷款银行将房款打到资金监管账户中，待办理完不动产过户“三合一”登记手续后，监管资金将直接打给原抵押银行和卖方。
人民银行广州分行表示，二手房“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。
这种模式可大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发二手房市场交易活力。不过，这其中也涉及一些风险。
人民银行广州分行指出，针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对界面新闻记者分析说，“从这里可以看出，其已经意识到此类交易可能存在的相关风险，也对此类风险提出了公证或担保的操作。”
严跃进表示，广州的政策特点在于，其考虑的要点比较全，甚至把带押过户可能存在的风险提前预警，这样有助于更好更妥善地推进此类政策。
事实上，除了广州之外，二手房“带押过户”近期在国内多个地区陆续推出。截至目前，已有青岛、合肥、珠海、昆明、金华、深圳、济南、西安、南京、福州、无锡等超过10个城市推行二手房“带押过户”模式。
9月19日，在无锡市不动产登记中心服务窗口，华先生和汤先生通过“带押过户”办理了二手房转移登记，这是无锡市区首例个人不动产登记“带押过户”业务。
福州市不动产登记中心日前也宣布，已通过不动产登记和交易中心与建设银行、工商银行的协同合作，于9月15日完成了首批政银合作“带押过户”项目。
9月16日晚，南京市不动产登记中心发布消息称，其通过与建设银行、南京银行等50余家银行合作，已完成全市158套房屋“带押过户”登记工作，交易价值超5亿元。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，二手房“带押过户”预示着在购买尚存按揭贷款的二手房时，不用先还清按揭贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款，此方式在节省资金成本的同时，也可以提高二手房交易效率，促进住房消费。
不过“带押过户”模式也有一定的局限。中原地产首席分析师张大伟认为，在执行过程中，多数“带押过户”需要在同一个银行系统内操作，比如原房主在建行做的房贷，新购房业主也必须在建行，才能实现带抵押过户，而当下房贷利率相对优惠的小银行一般都没有执行这个政策，“所以节省的1%-2%的交易成本，很可能在房贷利率上又磨平了。”
绍兴已落地！二手房贷款没还清，也能交易过户了
早在今年9月，就有网友提问了，绍兴“带押过户”何时能落地？对此，本站曾有相关文章——《二手房交易“带押过户”，绍兴已在研究中！》发布。
图源人民政府网留言板，点击上图查看详情
时隔2月，据绍兴发布消息：就在本月25日，绍兴首笔二手房“带押过户”业务在绍兴市柯桥区行政服务中心成功办理。这对于活跃二手房交易，促进楼市平稳健康发展有积极作用。
图源绍兴发布
据了解，以往二手房过户必须先还清贷款，并先后办理抵押注销、房产转移、抵押新设等业务，流程环节多、交易成本高。尤其是动辄几十万上百万元的还贷资金，让不少卖家深感压力山大。为了让群众办事更加便利，今年，柯桥区不动产登记服务中心积极创新，在全市率先推出二手房“带押过户”业务。
“所谓‘带押过户’，简单来说就是带着抵押过户，即存在贷款抵押的房产，经金融机构同意，在不提前还清贷款解除抵押的情况下直接办理不动产过户手续，将抵押与产权同步转移至买方。”柯桥区不动产登记服务中心相关负责人说，新模式下，抵押权变更与不动产转移登记并联，原本的3个环节整合为1个环节。
据悉，中心将进一步完善各环节流程，结合住建部门网签系统优化升级，提升买卖双方带押网签备案便利度，规范具体交易流程，争取尽快在全区各家银行全面推广该模式，让更多群众享受政策红利。
图源网络
值得注意的是，“带押过户”办事流程再造背后，涉及多个部门高效协作。柯桥区不动产登记服务中心主动对接柯桥区建设局房地产管理中心、柯桥公证处、中国银行柯桥支行等相关业务部门和单位，对相关政策进行梳理，抵押权从先注销再重设，改为仅变更抵押信息，买方和银行当日就能领取不动产权证书和不动产权登记证明。
目前，绍兴其他区市县、其他银行还在测试中。
此外，如果是需要“跨行带押过户”，也就是前后贷款银行不一致的，当前还不能实现。不过杭州前几日已经实现了“跨行带押过户”，相信绍兴在不久后也将跟进。
贷款没还清 房子也能当天卖！宁波试点“带押过户”新模式
“无需提前还清贷款，房子很快就卖出去了，而且整个交易登记的全流程当天完成，解决了我的燃眉之急，真是实实在在的惠民举措。”近日，刚刚顺利出售了房子的宁波市民许先生、陈女士兴奋地告诉记者。
原来，许先生和陈女士打算出售的房产还有87万元银行贷款没有结清，按照需要先筹借资金还清贷款才能进行交易过户的办法，在短期内无法筹集足够资金办理还贷业务。正为借钱发愁，中介得知他们，宁波市不动产登记中心正在试点“带押过户”新模式，便向相关银行发起了“带押过户”业务咨询，在市不动产登记中心协调下，成功办理了该项业务。
据悉，根据《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。这表示，进行不动产转移登记时不动产权和抵押权可以同时转移，俗称“带押过户”。目前，该模式已在宁波工商银行、农业银行等银行进行试点，而且市不动产登记中心也已成功完成多笔该项业务的办理。
记者从宁波市不动产登记中心了解到，不同于以往二手房交易登记过户，“带押过户”模式下，卖方无需提前还清贷款即可办理过户，为确保交易安全，不动产登记办理中还采用了组合登记模式。由于登记流程的优化，现在只需一个窗口、一次收件、一套材料、一个环节，即可同步办理存量房买卖转移登记、抵押权变更、抵押权转移登记等多个业务的“同步办”“合并办”“合并审”，且不会增加业务办理时间，办理起来相当方便。
此次“带押过户”的新模式，与宁波之前试点的“带押过户”不同，买卖双方的贷款机构为不同的银行。对此，市不动产登记中心召集相关银行和中介人员反复协商、研究，打通业务壁垒，优化办理流程，实现了房屋转移、抵押权变更、抵押权转移“三合一”组合登记，这在全省尚属首例。
市不动产登记中心相关负责人介绍，传统的二手房交易“先还后卖”模式存在办事群众来回奔波时间长、手续繁杂成本高和资金安全难保障等问题，为持续提升便民利企服务水平，宁波推出“带押过户”新模式。无需卖方筹款还贷，也无需买方将首付款支付给卖方，只要买卖双方与银行达成一致并签订相关协议，就可申请办理不动产过户“三合一”登记手续，买方贷款资金将直接打给原抵押银行和卖方，充分保障各交易主体的合法权益。由于采用组合登记，还能避免之前二手房过户中存在的交易风险。
