贷款还没有还清的房子可以卖吗？

知法维权

现在的房价贵，贵到什么程度呢？贵到就算掏空了6个钱包，却也只能付得起一个首付。很多人在买完房之后，就没有资产了，如果遇到急用钱的时候，拿不出钱了，就只能选择卖房。(｡ớ₃ờ)ھ

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-没还完贷款的房子可以再卖吗？-

按照国家规定，没有房产证的房子是不能正常上市交易的。有贷款的房屋虽然有房屋产权证，但产权证上面会有“在抵押”的标记。因此，贷款没还完的房子不能正常出卖。(∙̆.̯∙̆)

不过，也不是没有办法。房主可以跟购房者商量好，采用转按揭的方式进行房产交易，或者先筹集资金先赎楼，再卖房。(´^｀)

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-没还清贷款的房子怎么卖？-

转按揭：

如果你的房子还有贷款，可以不用去偿还剩余贷款额，方法就是把你的贷款转到购房者的名下。\(“▔□▔)/

转按揭可能比较复杂，其实就是当中有个担保公司先帮你把钱还了，再让客户去申请贷款，这种情况一般业主贷款很多，客户首付不够还贷款，才用这种方式。（´∀｀*)

用买方的首付款缴清剩余贷款：

这是当下最多应用的模式。这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。

通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。(﹁34﹁)

利用银行贷款来缴清剩余的贷款：

如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清，或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产，可以采取这种方式。(:)～

但前提是房主有银行认可的抵押物（如其他房产）用来申请贷款。这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款，促成交易的成功。(。_。)

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车子已经出卖并交给别人，对方钱未付完，能偷偷弄回去吗

车子已经出卖并交付给别人，对方款没有给完，

能偷偷把车弄回去吗？

答：要看双方约定，如果没有明确说明，在款项付清前所有权仍归你，则绝对不可以，可能涉嫌盗窃；如果双方有约定，款未付清之前所有权仍是你的，可以通过法院正大光明拿回来，直接偷偷弄回去的做法有争议，涉嫌侵占对车的合法占有权，不建议这么做，真做了，一般不会变成刑事案件。

案例解答

某女士A来咨询，A女士将自己的二手车卖给B先生，价款26000元，分36期给她，每期820元。对方付了10期后，不再付款，现在电话联系不上。车辆交付给B后，自己有一次在河边看到有另外的人C开着这辆车，对方说车辆是从B处购买。听说B欠外账多，大概100万。目前车辆仍登记在A女士名下，自己每月还着车贷，现在对方不还钱，A女士还要还银行贷款。有车辆转让协议，未对所有权作特别约定，协议另约定如果对方连续三个月不付款，违约金为3万元，有对方身份证号，去过对方家里，但记不清地址了。询问A女士，为什么车辆已经卖出去了，还登记在你名下，回答，对方那时还没驾照，钱还没还完。A女士询问能不能直接把车找到并自己弄回家去，不能的话怎么把车要回来?

解答：1、车辆是动产，在你把车辆交付给对方的情况下，车辆所有权已经转移，特别是你现在了解到车辆已经由B卖给了C，你自己擅自把车找到并弄回家去，涉嫌盗窃，建议你不要这么做；2、如果B确实把车卖给了C，并且C支付了合理对价，C属于善意取得，你不能再主张返还车辆，你仅享有对B的债权，只能向B主张还钱及违约金；3、如果B没有把车辆转让给C，你又觉得B现在没有还款能力，避免损失扩大以及避免因车辆发生交通事故等还需要你参与调查说明或者被动参与可能的诉讼，要回车辆是个努力的方向。这个需要你进一步了解1、车辆是否已经转卖2、对方的居住地址，方便法院送达。4、如果案件经进一步了解，要回车辆不太可能，你只能主张对方还款，你们约定的违约金超出了车辆本身的价值，这个违约金过高，一般是得不到全额支持的。

（以上观点仅代表个人观点，欢迎沟通交流批评指正）

云南首例！房贷没还清也能卖房？二手房“带抵押过户”这样办→

今天上午，昆明市自然资源和规划局、昆明市住房和城乡建设局和中国建设银行云南省分行在昆明市不动产登记中心举行存量房“带抵押过户”合并登记工作启动仪式，成功办理我省首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务，标志着一项便民利民的服务新举措正式实施。

上午10点，王先生和李先生来到不动产登记中心，准备办理“带抵押过户”的业务。此前，王先生准备出售一套房产，并找好了买家李先生，但苦于原贷款没有结清，需要自筹近50万还清房贷，短时间王先生很难凑够这笔钱。正当王先生一筹莫展之时，王先生得知建行新推出了“带抵押过户”二手房贷款业务。于是，买卖双方向建行提出了贷款申请。

卖方王先生：“不管效率也好，还是说我们个人资金这块也好，都得到很大的一个保障。”

以往市民在二手房交易过程中，买方需要先结清银行贷款，凭结清证明办理抵押注销登记，到银行赎回不动产权证书后，买卖双方才能向银行提出贷款预审批，预审批通过后签订房屋买卖合同并备案，最后方能到不动产登记机构申请办理转移登记和抵押登记，所需的时间周期和流程较长。但即日起，买卖双方将享受到“带抵押过户”的便民业务办理。

昆明市不动产登记中心工作人员刘波：“也就是转移登记、新设抵押权还有注销原抵押三合一的一个合并登记。通过这个合并登记业务，我们改变了以往需要买方垫资赎证，或者卖方提前还贷解除抵押后才能办理交易过户的老的办理模式。”

传统房屋交易模式如下：

新型房屋交易模式如下：

“带抵押过户”合并登记工作改革后，结合交易、税收、登记“一窗办理，集成服务”工作，在住建、税务和登记三部门联审联办的基础上，不动产登记机构简化办理程序，创新增加了房屋所有权转移登记+新设抵押权首次登记+原抵押权注销登记“三合一”合并登记流程，申请人只需“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”就可完成上述登记事项，且各项登记无时差同步完成，同时颁发新的不动产权证书和不动产登记证明，办理时限从单一流程6个工作日压缩至3个工作日办结，极大地给办事群众带来了便利，也提升了不动产登记的服务效能。

昆明市不动产登记中心工作人员刘波：“在确保抵押权人的合法权益不受损失的情况下，我们最大限度地降低了交易双方的资金和时间成本。”

据了解，目前该项改革先在中国建设银行进行试点，待该项业务成熟后，将逐渐向其他金融机构推行。最终实现多银贷款审批、抵押登记及贷款发放无缝衔接，进一步优化昆明市营商环境，为昆明市建设贡献力量持续加大对存量房“带抵过户”创新服务模式。

建行昆明分行副行长张征：下一步我们将从昆明到全省进行推广。”

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二手房“带抵押过户”

合并登记适用范围

在昆明市主城五区（含开发度假区）范围内，《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，以及《民法典》施行后办理抵押登记时，不动产登记簿中“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”记载为“是”的不动产，抵押期间依法转让的，推行“带抵押过户”合并登记，由银行金融机构（抵押权人）、抵押人（转让人）、买受人三方共同申请办理。

当事人因赠与、作价出资（入股）、法人或者其他组织合并（分立）、夫妻财产约定、夫妻离婚析产及继承等原因，申请转移抵押不动产的不纳入合并登记办理范围。

二手房“带抵押过户”

合并登记业务流程

不动产登记机构办理二手房“带抵押过户”合并登记工作主要有以下流程步骤：

一是卖方申请提前还款，买方申请按揭贷款。卖方向银行申请提前还款，同时，买方持网签合同向银行申请购房按揭贷款。银行针对买方的贷款进行审批。卖方在申请办理过户手续前要提前还款。卖方不能以自有（或自筹）资金全部偿还贷款的，可由买方、卖方、银行签订多方资金监管协议，约定在抵押权登记完成后，从资金监管账户直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户；

二是银行向产权交易管理部门申请抵押状态下进行网签。抵押权人（贷款银行）同意转让抵押物的，买卖双方可在房产抵押的状态下在网上办理买卖合同网签备案；

三是转移登记、新设抵押登记、解除原抵押登记同步办。抵押权人与房屋受让人签订《抵押借款合同》后，抵押权人（贷款银行）、抵押人（转让人）与受让人三方共同向不动产登记机构申请办理房屋所有权转移登记+新设抵押权首次登记+原抵押权注销登记“三合一”合并登记，住建、税务和登记三部门联审联办，完成登记后，房屋所有权转移到受让人名下，受让人成为新的抵押人。抵押权人（贷款银行）在申请时，同时提交注销原抵押权的材料，在转移登记和新设抵押权办理完成的同时，一并注销原抵押权；

四是银行放款。银行收到不动产登记证明后，按照多方资金管理约定，将款项及时划转至相关账户。

二手房“带抵押过户”

合并登记申请材料清单

不动产登记机构按照“一窗受理、集成服务”的工作要求，结合“带抵押过户”合并登记业务实际，进一步精简申请材料，并在合并登记业务受理时，不动产登记工作人员将申请材料录入扫描并共享推送至住建和税务部门进行联办。

合并登记申请材料清单为：

不动产带抵押过户合并登记申请书；

抵押权人、抵押人（转让人）、买受人三方身份证明，委托代理的提交授权委托材料及经办人身份证明；

不动产权属证书；

不动产登记证明（他项权证）；

房屋买卖合同；

主债权合同（抵押借款合同）；

抵押权人同意转让抵押不动产的材料；

抵押权人与抵押人关于注销原抵押权的材料；

税务部门需要的资料：原购房发票和契税完税证明、交易双方的户口册（以家庭为单位，包括配偶和未成年子女），无法提供户口册的，可以提供户籍证明、部队户籍证明、军官证、护照、港澳通行证等）；

结婚证或者离婚证、离婚协议书、民事调解书或民事判决书等。

二手房“带抵押过户”贷款

申办条件

“带抵押过户”个人再交易住房贷款申办条件为:卖方所售房屋在建行办理住房贷款且已办妥抵押登记手续，所售房屋无除建行外的第三方抵押登记、司法查封等限制情况。买方有合法的身份；信用状况良好，无重大不良信用记录；具有还款意愿，具备还款能力；有符合要求的自筹资金并用于支付首付款；符合建行要求的其他条件。

部分来源：云南公证、昆明不动产

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编辑：云仔