房贷到底怎么还？选对还款方式很重要

办理房贷有不少的讲究，选对最合适自身的还贷方式，往往可以四两拨千斤，让还贷的压力大大减少。以下几种还贷的方式，大家都应该提前了解一下。

等额本息还款

即是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。由于每个月还款金额是固定的，比较适合收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭。值得注意的是，等额本息的每月还款额中，本金比重会逐月递增、利息比重逐月递减，也就是说，等额本息还款法，越到后期越不适合提前还款。

等额本金还款

具体是指借贷人将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。在同等条件下，这种还款方式需要偿还的总利息，要比等额本息少，随着时间的推移，还款的负担也会随之减轻。但由于利息是递减的，最开始的几年，月供金额要比等额本息高，压力会更大，比较适合贷款时收入较高且还款压力不大的人群。

公积金自由还款

自由还款是公积金还款独有的还款方式。与传统的等额本息或是等额本金还款相比，公积金自由还款方式更为灵活。

提前还贷方式有哪些？

目前多数银行都能提供五种提前还贷的方式，供客户选择。

1、全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。这种情况下，不用还利息，但已付的利息不退。

2、部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。这种情况下，节省利息较多。

3、部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。这种情况下，减小月供负担，但节省程度低于第二种。

4、部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。这种情况下，节省利息较多。

5、剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。这种情况下，月供增加，减少部分利息，但相对不合算。所以建议选择提前还款，应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。

来源：新浪乐居

房贷也能“先息后本”！温州放出“安居贷”大招，专家：警惕，这并不能减轻还贷压力

截图自“温州住建”公众号

华夏时报（www.hii..）记者李贝贝上海报道

温州市住建局日前与华夏银行温州分行签订政银合作协议，在浙江省内率先推出“安居贷”产品。按照协议，贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭人员，前3年仅需按月支付贷款利息，第4年再开始分期还本付息，旨在减轻购房人贷款后前3年的还款压力。

不过，6月15日，中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者直言，“先息后本”的还贷压力远高于其他还款模式，不建议购房者选择这种前期不还本金的办法：“地方政府应该想办法降低购房者成本，才有可能真稳楼市。”

温州放出“安居贷”大招

6月13日，“温州住建”微信公众号发文：温州市住建局与华夏银行温州分行签订政银合作协议，在浙江省内率先推出“安居贷”产品。

按照协议，贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭人员，前3年仅需按月支付贷款利息，第4年再开始分期还本付息，旨在减轻购房人贷款后前3年的还款压力。

据悉，此次发布的华夏“安居贷”面向贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客户，对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新，核心是“灵活还、自由还”。申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第四年开始分期还本付息，以减轻购房前期还贷压力，满足刚需购房需求。

至于“首套”的认定标准，温州市住建局表示，以温州市域范围内住房和贷款信息为准。即名下在温州有1套住房，但没有贷款或贷款已结清的，购买普通住房都可执行首套首贷优惠政策。

对于这一还款方式，华夏银行温州分行相关负责人表示，疫情反复使经济发展的不确定性增强，导致很大一部分人群对购房持观望态度：“新推出的还款方式，一方面能够减轻刚性、改善性贷款购房人的前期还款压力，另一方面也希望通过金融纾困计划支持购房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

6月15日下午，《华夏时报》记者以购房者身份向华夏银行温州分行方面进行了相关问题的咨询。工作人员表示，“安居贷”产品目前还处于调试阶段，完全确定后会与记者取得联系。

值得一提的是，6月10日，华夏银行温州分行微信公号发布了《华夏银行温州分行推出23条举措稳经济促发展》一文，其中多条涉及房地产行业。

例如，在“支持消费金融”一栏中，该行提出要“安居服务，帮助缓解购房压力”，首套商业性住房按揭贷款利率最低可达到LPR下调20个BP，二套房利率可达LPR上调60个BP；在“明确支持房地产业务”一栏中，该行提出积极对接温州市住建部门，加强对保障性租赁住房建设项目的信贷支持；对有并购需求的房地产企业，个性化提供并购金融服务等。

利好与风险并存

在中原地产首席分析师张大伟看来，“安居贷”不是创新。“房贷还款方式除了等额本金、等额本息外，一直有‘自由还款模式’。该模式常用于公积金贷款，借款人申请住房公积金贷款时，公积金管理中心根据借款人的借款金额和期限给出一个最低还款额，借款人可根据自身的经济状况，在不低于月最低还款额度的情况下自由安排每月还款额。”张大伟表示。

不过，除了“安居贷”，《华夏时报》记者看到，“先息后本”模式现存于多家银行，如交通银行“惠民贷”、建设银行“建行快贷”、中国工商银行“融借”、农业银行“网捷贷”等，还款时限一般多为3年、最长不超过5年；贷款额度一般在10-60万之间。

需要注意的是，这些“先息后本”贷款均为消费信用贷款，且强调不得用于购房。例如，建设银行“建行快贷”条款显示，“快贷”资金只能用于消费，不能用于购房、投资途径；中国工商银行“融借”条款也指出，借款人应严格按照贷款用途使用贷款资金，贷款款项不得以任何形式流入房地产项目开发，不得用于购房等方面。

作为按揭贷款范围内罕有的“先息后本”模式，“安居贷”被认为对购房者存在一定利好。

6月15日，58安居客房产研究院院长张波向《华夏时报》记者指出，对于购房者来说，“安居贷”减缓了前几年的月供压力，对部分对未来收入预期偏好的购房者会产生一定吸引力；易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，“类似政策是当前房贷金融创新的重要例子，值得推广，也是保护合理住房消费需求的重要体现”。

但另一方面，“先息后本”的还款方式也给银行和借款人带来了一定风险。

张大伟认为，“安居贷”诚意不足。其表示：“既然叫安居贷，最应该做的是房贷利率降低，这样购房者才可以安居，因为房贷利率和本金还款时间，决定了购房者的负担，如果一开始不还本金，这意味着整体贷款周期的房贷利息将非常高。”其测算出的结果是，三种还款方式利率均为4.5的情况下，“相当于30年前3年不还本金，全贷款周期的房贷200万利息将多达188万，远高于其他还款模式”。

截图自“大伟看楼市”公众号

张波也向《华夏时报》记者分析指出，这一贷款方式并不会实质性减轻购房者负担：“由于灵活还款的方式最长3年，所以只能延缓最多3年内的月供压力，并且前3年每月还的利息还要一分不少的付给银行。”

张波强调，这一模式本身存在一定风险，并不适合在全国大面积推广：“采用这一贷款方式要求银行对于贷款申请人的还款能力进行细致审核，如果审核不严容易导致实际不具备完全还款能力人申请成功，这一风险将会延迟到3年后体现。另一方面，如果部分地区的房价出现明显下降，这一模式也会导致后续的违约风险明显提升。”张波指出。

“我不会选择这个方式，”一位购房者亦向《华夏时报》记者表示：“对那些手头暂时缺钱的人有用，但是其实最后一分钱少不了的，过3年要还更多的钱。”

张大伟向《华夏时报》记者表示，据温州当地媒体在5月底的市场调研，温州目前四大银行的首套房按揭利率在4.75%至5.0%之间，而商业银行中平安银行针对优质客户首套房按揭利率最低达4.25%。“所以华夏银行应该首先宣布房贷利率降低到最低的4.25，之后再谈还款模式，才对于购房者最有帮助。”张大伟直言。

而《华夏时报》记者注意到，6月10日，在《华夏银行温州分行推出23条举措稳经济促发展》中，该行已提出，首套商业性住房按揭贷款利率最低可达到LPR下调20个BP，即4.25%。

张大伟还提出，各地当前都在稳楼市，6月前2周已经有60多个城市发布了各种政策，地方政府应该想办法降低购房者成本，才有可能真稳楼市。

不过，根据国金证券于6月12日发布的研报，2022年5月，全国新增人民币贷款1.89万亿元，同比多增3920亿元，而居民中长期贷款新增1047亿元，同比少增3379亿元，2022年以来，居民中长期贷款新增额单月同比均为负，主要由于居民购房意愿不高，住房贷款新增额较低。

2022年3月以来，全国各地在房地产供给端、需求端、信贷端均出台了不同程度的宽松政策，政策落地后市场销售需要一定恢复时间。“对标2014-2016年的宽松调控周期，我们预计8月份全国商品房销售额单月同比或将转正，居民中长期贷款走势或与房地产市场销售一致。”国金证券研报判断。

房贷也能“先息后本”，前三年只还利息，值不值？

中新财经6月19日电(记者左宇坤)“安居乐业”自古以来就是人们对美好生活的期盼。近来，一款以“安居”命名的房贷业务在浙江温州官宣，首套房灵活调整按揭还款方式，借款人前三年可选择只还利息。

“先甜后苦”的安居贷，能让人安心吗？

资料图：浙江温州风光。苏巧将摄

温州出新招，系统还在上架中

日前，温州市住建局官方微信公众号“温州住建”发布消息，温州市住建局联合华夏银行温州分行推出了一款名为“安居贷”的住房消费金融服务产品。

据介绍，此次发布的华夏“安居贷”面向贷款期限在10年(含)以上的首套住房按揭客户，对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新，核心是推出“灵活还、自由还”。

申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第4年开始分期还本付息，以减轻购房前期还贷压力，满足刚需购房需求。

17日，中新财经记者致电华夏银行温州某支行，客户经理介绍称，安居贷主要针对优质楼盘的购房客户，申请须符合公众号文章中提及的准入条件，以及仅限于该行新办理的按揭业务。

该客户经理同时表示，此项业务也是银行的首次尝试，为满足购房者的合理住房需求。目前系统还在上架当中，暂时还只能办理之前已有的还款方式。

资料图：温州南站。张福昆摄

促进市场，减轻压力

“从购房者的按揭贷款偿还规律看，前3年压力是最大的。安居贷实际上为购房者提供了3年缓冲期，会鼓励购房者爱贷敢贷，同时也减少了购房3年内房贷违约的风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

温州市统计局数据显示，2021年末，温州常住人口为957万人，地区生产总值7585亿元。温州也长期以来被认为是经济强省浙江的第三大城市，仅次于杭州和宁波的存在。

但就是这样一个不缺人也不缺钱的城市，近来也没少因为楼市发愁。国家统计局16日公布的2022年5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，温州新房、二手房价格继续下跌，新房价格环比下跌0.5%，二手房价格环比下跌0.6%。

除了安居贷的推出，不久前，温州刚刚出台了降首付、增加公积金贷款额度等支持群众刚性住房需求的一揽子政策。

公积金政策调整后，温州市区单人缴存的最高贷款额度可达65万元，夫妻双人缴存的最高贷款额度可达100万元。同时，个人首套房商贷首付降至20%，第二套房商贷则为30%。

上述华夏银行客户经理对中新财经表示，当前银行首套房首付已降至20%。至于首套房最低房贷利率是否能达到4.25%，他表示，还要根据不同楼盘、不同客户的情况具体分析：“最近楼房的政策也是实时变化，更新速度特别快，我们也要结合最新的优惠措施。”

资料图：航拍某房地产项目。骆云飞摄

如何利好？有无风险？

“同样都是先息后本，这让我一下子想到经营贷了。一般的经营贷年限只有3到5年，安居贷则能直接按揭几十年，会不会也存在贷款买房几年后就把房子出售的炒房风险呢？”对于安居贷，有网友提出了这样的疑问。

“从现有材料来看，安居贷还是购房按揭贷款的一种，只是调整了按揭还款方式；经营贷是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。”北京金诉律师事务所主任王玉臣对中新财经记者表示，经营贷是给中小企业经营的惠民举措，利息往往少于房贷利息，但是不允许流入楼市的。

但仍然需要买房人注意的是，安居贷是一种“先甜后苦”的按揭方式，购房者整体的还款负担并未因此减少。

“这并不是减免利息，房贷利率和本金还款时间决定了购房者的成本。由于利息不会随本金数额归还而减少，前期不还本金，银行资金占用时间长，还款总利息比等额本金还款法高，长远来看利息就更多。”中原地产首席市场分析师张大伟认为。

“本金越延后还利息越高，对于真正的刚需其实并不划算。三年只还利息不还本金，后续利息还要按最初所欠本金计算；但按照现有的主流按揭方式，三年本息一起还，本金会逐年减少，利息也会随之减少。”北京某银行个贷经理对中新财经解释称。

但诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也提到，“安居贷”可能更加倾向于缓解刚毕业大学生、刚进城购房及工作的城镇化人员前期还款压力。因为该群体前期工作不稳定或薪资水平较低，随后阅历逐渐丰富，工作和收入愈加提升。

资料图：一处在建房地产楼盘。中新社记者张斌摄

新的贷款模式，靠谱吗？

近来，随着各地房地产相关政策陆续放宽，不止安居贷，不少曾经的贷款模式也“重返江湖”，引发了不少争议。

4月，广州传出有银行再次启动“接力贷”的消息，但很快在一天内“夭折”。最近，“循环贷”、“存抵贷”等五花八门的贷款产品名目也有了重现市场的风声。

消费者如何判断这些贷款模式的风险？王玉臣建议，首先一定要注意采用的贷款方式究竟是否属于房贷系列的，消费贷、经营贷等等其实都是不允许用来购房的。一旦被查出往往可能会被解除贷款合同，要求提前还款，而且征信也会受到影响。

“天上不会掉馅饼，一些贷款名目上看起来是减轻还贷压力，或者延迟周期，但是名目越多，流程越长，越容易有风险。很多的宣传可能只是理想化的宣传，千万不要轻易相信，要自己去正规银行算笔细账。”王玉臣说，务必充分评估自己的资金能力，尤其是在疫情时期，对自己的资金能力要相应保守评估，避免将来出现问题。

“只有房子直接降价，或者银行直接降房贷利率，才是真正降低购房成本，其他只是模式的改变而已，购房者都需要慎重。”上述银行个贷经理也提到。

你愿意尝试类似还房贷的方式吗？(完)