武汉按揭房如何融资？四种低成本的融资方式，值得收藏

金融/财税/法务定制化咨询服务编辑/李雄伟

这是小伟咨询的第365篇原创文章

这不最近有朋友咨询小伟，由于疫情的静默的关系，近期资金压力实在是太大了，店面租金、员工的工资都等着需要资金，但是现在经营状况有点恢复，名下只有按揭房，也才还了一年不到，从来没有逾期过；

问我想他这样的情况，能不能通过这套按揭房再次申请贷款啊！我十分肯定告诉他，当然是可以的！

其实按揭房即便没有结清银行按揭贷款，也是一个不错的融资工具，并且根据不同种类的按揭房，所匹配的方案也是不一样的。

今天小伟就以这位朋友的需求，给大家详细讲解一下的不同类型的按揭房有融资方案：

一、还未交房的按揭房：

刚买不久的商品房，已经开始还贷的，只是房子是期房，还没交房，只要还满按揭贷款半年以上，就可以通过按揭房申请银行的信用贷款；

信用消费贷款与信用经营贷款：

1、无抵押无担保，授信额度根据按揭房每月月供和已还期限，以及负债情况综合测算的；

2、月供越多，已还期限越长，那么授信额度则会越高，一般单笔最高可授信50万；

3、没有明确的限制用途，经营与消费都可以申请；

二、已交房按揭房，但还未办理不动产权证：

针对这类房产，首先可以参看上一类按揭房的方案，申请信用消费贷或经营贷款，因为按揭已经还满半年了；

除了上述方案之外，还可以申请办理专项贷款（装修贷），装修贷其实也算是信用贷的一种，银行将此类贷款单独分为了一类，属于专项贷款；

但是必须交房后才能申请办理；

武汉装修贷：

1、已交房的按揭房、全款房、还建房以及经济适用房均可申请办理；

2、银行装修贷是需要专款专用的，原则上来讲是只能用于房屋装修使用或相关使用，但是实际的使用过程中，即便是精装修交付的房产，一样是可以申请办理的；

3、装修贷由于是银行信用贷对于征信要求还是比较高的，相对比其它的信用类贷款，流程上可能比较繁琐，放款周期也比较长，但是它的利息却非常低，期限也比较长，最高授信100万，最长10年期；

4、贷款一般会发放给第三方账户（装修公司或家电家具）或者是以信用卡的方式到装修公司刷卡消费；

三、已经交房的按揭房，并且办理不动产证：

办理了房产证的按揭房，有两种融资方式；

其一：房产一押

通过结清按揭贷款后，将房产转换为全款房，再进行房产抵押贷款（一押），房产要是有一定的价值空间才能通过这个方案，不然即便是做了，可能也会没有任何多余的额度使用或者甚至是没有额度，那么就没有任何意义了！

1、房价上升了，已还期限越长，可贷金额则越高，可贷额度=房产评估价*可贷成数（武汉一般5~7成）；

2、房产抵押贷款大多是经营性贷款，只有小部分的银行可以受理消费型抵押贷款，目前额度上限最高300万，一般都是100万；

其二：房产二押

按揭房其实就是将房产作为抵押的一种消费型抵押贷款，按揭银行为房产的第一债权，所以按揭房如果想再办理抵押那就被叫做二次抵押或顺位抵押；

1、二次抵押的额度=房产评估价*可贷额度（武汉一般5~7成）-按揭剩余尾款；

2、有两点需要特别注意：

⑴跟一押一样，房产必须要有剩余价值，额度不能说为负，或者说额度非常少，那么也没有做必要了；

⑵必须有实际经营，不能作为消费，也就是说上班族是办理不了二押的；

3、武汉二押市场，除了银行还有一些非银行的机构可以受理的，但是相比银行的利息可能会高出许多；

小伟总结：通过上述内容大家也知道不同的房产，不同的资金需求，不同的用途以及还款能力，就有各种不同的融资方案规划，这里不存在好与不好，只有适不适合你而已；

这还只是关于按揭房的融资方案就有四种，所以大家在今后有资金需求一定要提前做好规划，知己知彼百战百胜，适合自己才是最好的；

融资贷款是杠杆，经营创造价值，无论家庭还是企业都离不开金融，你可以让你身边多一位了解金融的朋友；

逐条解读丨金融16条如何助力房地产：房企融资有望发出“第三支箭”

近日，央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称《通知》），提出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展”。

11月14日，澎湃新闻（www.h.)从多家银行相关人士处确认文件已下发。

《通知》包含16项具体举措，涉及稳定房地产融资、做好“保交楼”金融服务、做好受困房地产企业风险处置、保障住房金融消费者权益、调整部分金融管理政策、加大租赁金融支持等6个方面。

对此，澎湃新闻对《通知》部分内容进行逐条解读：

开发贷投放对国有、民营房企一视同仁

在保持房地产融资平稳有序方面，《通知》提出，稳定房地产开发贷款投放，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。

有民营房企人士指出，此次鼓励开发贷投放对民营房企输血。此前市场情况下，银行对绝大部分民企都是不敢投放的态度，政策出台后，将对民营房企的合理融资予以支持。

中指研究院认为，相关措施的实施，将改善金融机构对民营房企风险偏好和融资氛围，缓解民营房企信用快速收缩问题。

支持存量贷款展期，促进项目完工交付

《通知》提到，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

有房企人士认为，过往3年的开发贷期限已经和销售市场不匹配，希望后续能有合理的调整。新政提出开发贷、信托贷款等半年内到期的可以展期1年，后续有望推动银行去做期限方面的调整。

根据中指研究院统计数据，截至2022年10月31日，房企待偿债券余额共计30075.9亿元；一年内到期的债券合计9552.8亿元，接近万亿元，其中信用债余额6339.5亿元，海外债余额3213.3亿元。当前销售没有明显复苏回暖，民营房企融资困难，未来一年房企仍面临巨大偿债压力。

业内人士认为，存量融资展期1年的政策落地后，将有效缓解房企短期偿债压力，也可以让大部分现金流紧张的房企以时间换空间，有更大机会等待市场回暖、加速回款。

加大利用发债、信托等支持房企融资

《通知》明确，保持债券融资基本稳定。支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。

同时，保持信托等资管产品融资稳定。鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。

在此之前，11月8日，银行间市场交易商协会发布信息，推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

11月9日，中债信用增进投资股份公司官网发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，进一步推动民营企业债券融资支持工具工作，加大对民营房地产企业增信服务力度。

业内人士认为，这次政策指出“为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持”，表明监管部门支持民营房企的范围正在不断扩大扩容，会有更多民营房企受益。

国泰君安地产首席谢皓宇指出，针对房企违约可能进一步扩散的风险，文件做了明确给予金融支持的表述，对缓释当前行业流动性风险有极为正面的表态。过去1年半时间，房地产市场的主要矛盾就是房企的资产负债久期不匹配遇上债务无法续期，进而引发了一系列连锁反应，包括地价下行、停工、居民预期转差。当前，针对恢复民企信用，提出通过展期拉长负债期限、引入信托这一高收益渠道向高风险房企注入流动性，将带来积极的信号。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，在房地产开发贷款、信托贷款，还有债券融资多种融资渠道的助力下，房企的项目交付和资金压力将得到有效缓解。

“保交楼”仍是重要目标，提供专项借款+配套融资支持

“保交楼”金融服务方面，《通知》提出，支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

同时，在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

中指研究院认为，今年7月，部分城市出现期房项目停工引发的购房者集体断供现象，购房者对期房交付普遍产生担忧，观望情绪加重。此后中央多次出台相关政策支持各地加快“保交楼”，8月，住建部、央行等部门出台政策，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。9月，全国2000亿元专项借款资金启动后，郑州、沈阳、哈尔滨等城市均有相关资金到位，在当地“保交楼”中发挥了重要作用。

植信投资研究院资深研究员马泓指出，自8月中下旬以来，多部门出台措施，通过政策性银行专项借款方式救“烂尾楼”，推动全国商品房竣工和施工面积在此后的两个月出现明显改观，后续预计房地产建设类指标仍有进一步改善的空间。

鼓励资管公司参与处置风险，“第三支箭”有望落地

《通知》称，要做好房地产项目并购金融支持并积极探索市场化支持方式。鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司（统称资产管理公司）发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。

对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。

另据交易商协会网站11月8日消息，2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。民营企业债券融资支持工具作为“第二支箭”，有力引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，有效缓解了民营企业信用收缩问题，促进了民营企业融资恢复，降低了民营企业融资成本。

中指研究院认为，“信贷、债券、股权”三个融资渠道形成了“三支箭”的政策组合，当前第一、二支箭已发射，而股权融资又是化解企业层面风险的本质性举措，前期地方政府参与民企混改的成功经验也成为了良好的范本，因此“第三支箭”有望快速落地。同时，收并购风险化解一直在持续稳定推进，在前期成功案例的示范效应之下，未来有望扩展处置范围，一些民企获得地方国资入股支持。

《通知》也指出，对于商业银行等金融机构的配套贷款，在鼓励加大信贷额度的基础上，特别提出了明确的指导方案：如新增配套融资需投向有明确还款来源的项目，划分“专项借款配套融资”科目进行专门管理，满足尽职调查但仍出现不良的可予以免责等。

需求端支持力度有望继续加大

《通知》提出，支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求，鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。

三季度以来，需求端信贷支持力度持续不断加大，“支持刚性和改善性住房需求”始终是政策核心。此前9月底，央行、银保监会已明确发文指出符合条件的城市可以下调或取消首套住房商贷利率下限，央行也已下调首套公积金贷款利率15个基点，均为各地优化信贷政策释放了空间。

根据中指研究院监测数据，截至目前，全国已有超20城降低或取消首套商贷利率下限，且均降至4%以下，其中二线城市武汉、天津、温州等城市基本降至3.8%～3.9%水平。本次政策再次强调要因城施策，符合条件的城市有望加快落地降低房贷利率节奏，已经下调商贷利率的城市不排除根据当地实际情况继续调整优化。

加大住房租赁金融支持力度

《通知》提出，要优化住房租赁信贷服务，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持，合理设计贷款期限、利率和还款方式，积极满足企业中长期资金需求。鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。

同时，支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。稳步推进房地产投资信托基金（REIT）试点。

中指研究院认为，此前央行已经明确，住房租赁信贷不纳入房地产贷款集中度管理考核指标。二十大提出“租购并举”，意味着未来金融机构将加大诸如住房租赁贷款、房地产保障性租赁住房REIT等金融工具的使用，更好地发挥创新金融工具对房地产市场的长期支持。

贷过款或计划贷款的朋友，牢记这几点，值得收藏

融资贷款对于大多数人来讲并不陌生，特别是近几年经历疫情的洗礼，需要资金周转的个人或者个体工商户及企业主还是比较多的！

企业的三项活动：经营、投资、融资。融资在企业发展过程中是必不可少的；

但是很多人往往是在融资过程中犯了很多错误，其中有些错误可能是致命的，直接导致此次融资失败，或者导致融资难，融资贵的问题；

在融资的规程中需要注意的地方，小张为大家罗列出几点：

1、非银行机构贷款会影响银行贷款

如果想要申请银行低息的大额贷款，前提条件是需要结清部分或全部机构性贷款，具体结清的数量及金额根据不同的银行要求也不同；

而这类非银行机构性贷款中特别是网贷，如果你连这类小额高息的贷款都借用了，银行将默认你狠缺钱，所以审核时将直接拒绝你的贷款申请，有些银行甚至还要求，非银行机构贷款必须结清半年以上才能提交贷款申请，所以切勿因小失大；

2、切勿拿自己的征信去乱试

在对自己征信情况不了解时，对贷款机构要求也不清楚的情况之下，切勿盲目的申请贷款，被拒贷的风险非常高，连带的是会失去原本自身可以贷款的渠道；

因为申请的贷款被拒了，查询次数也就增加了，一旦查询次数超了，那么连申请的资格都没有了，不管征信具体情况多么良好，都会直接被拒贷，这就是硬伤；

银行不可能会给一个急着到处借钱的人放款，关于征信查询，目前大多数银行的要求是近半年查询不超过6次，近两个月不超过3次；

3、信用卡已使用额度

征信有着一个非常重要的指标，那就是信用卡近半年平均使用额度，银行一般要求：近半年信用卡使用额度不可超过70%；

往往很多人信用卡额度使用完了，才会考虑贷款，但是一旦信用卡额度使用完了，贷款也就无缘了，特别是有一些朋友信用卡刷爆了，这种想都不用想，直接秒拒；

特别是信用卡额度刷爆的，这种更不不用想，信用卡作为生活中真实消费场景用途，如果一个人每个月信用消费几十万，再到处在贷款，这换做谁都不会放贷了，最起码一点征信数据上要好看才可以嘛！

4、及时进行债务重组

例如名下已经做过了贷款，特别是多笔信用类贷款，数量多，累计额度高，月供压较大大，如果有条件的情况下，小张建议尽早转换办理一些长期的银行低息贷款；

因为信用类贷款一般利率高，年限短，特别是那些网贷，如果贷款金额较大，那么月供压力和贷款成本就非常高，反观抵押贷款，利率低，年限长，可以有效降低月供压力，避免债务风险出现，细水长流！！

切勿等待，不要等到已经逾期了，没有了现金流，再开始考虑解决方案！！！

5、不要盲目申请网贷，不要以贷养贷

网贷是会影响你申请银行贷款的，并且还会泄露个人信息数据，利率高，额度低，A贷还B贷，不是解决债务问题，最终只会导致债务越来越重，即便是逾期，也要及时止损；

曾今就有一个案例：为了1500元，下载了200多个APP，最终负债了55万元；

6、投资有风险，融资需谨慎，切勿盲目透支消费

任何投资都是有风险的，自己必须要有一定的抗风险能力，而投机风险更大，不要盲目透支消费，树立正确的消费观，量入敷出，良性负债；

7、利息在贷款过程中非常重要

利息在整个贷款过程中虽然很重要，但是也并非最重要的，小张一直认为最重要的还是如何选择还款方式和还款年限，如果因为还款方式和年限的选择导致月供与自身财务结构不匹配，即便是贷款最终批下来了，利息再怎么低，也会为今后埋下一暗弹，风险性极高；

最常见的隐藏危机，拿短期贷款做长期的投资；

融资是企业生产经营过程中重要的组成部分，融资是个技术活，搞不好也是个体力活，有人说跑断腿了都没贷到款，贷到款的又不满意；

如果我们在贷款之前没有做好融资计划，贷款后没有做风险性规划，融资难、融资贵就永远解决不了，伴随的还是债务违约风险；

希望大家引以为戒；

融资贷款是杠杆，经营创造价值，无论家庭还是企业都离不开金融，你可以让你身边多一位了解金融的朋友。