【多多科普】本息同还VS只还利息

澳洲的银行贷款有两种还贷方式，一种是本息同还，另一种是只还利息。许多的购房者在贷款时，在两者之间犹豫不决，那就不能错过以下信息。

本息同还

本息同还是指贷款者在偿还贷款时，以贷款本金余额和应计利息的方式还款。假设贷款利率在不变的情况下，选择本息同还的方式，每一次的还款都会减少本金余额，就可以减少下一次月供所含的利息，因此在整个贷款期间内，贷款本金和利息都在不断降低。

优势

·在还款期内，需偿还的总利息更少；

·与只还利息相比，本息同还的利率相对较低；

·缩短整体还款时间，尽早还清贷款。

劣势

·每月还款额高于只还利息，多个房贷会导致现金流支出增加；

·还款资金占用的越多，投资的机会越少。

只还利息

只还利息是指贷款人在选择的期限内只偿还贷款所产生的利息。通常是1-5年，但有的银行可以最多10年。过了期限后，贷款会自动转为本息同还。对于想要继续使用只还息的贷款人可以选择转贷，选择一个新的只还利息的年限，而且贷款总年限会更新为30年。

优势

·期限内还款金额低，增加贷款人手里的现金流，这样投资成本较低，多余的钱可以用于投资；

·搭配对冲账户，减少利息成本又能降低实际的月供。

劣势

·利率会偏高，而且本金不会减少，所以在整个贷款期内支付的利息总额会更高；

·对于自住房贷款，多数银行不会批准只还利息。

总结

自住房贷款可以选择本息同还的方式，这样能更快地偿还本金，减少利息的总支出。投资房贷款则可以考虑只还利息的方式，减少现金流支出，利用税务优势。具体的情况要根据自身的财务状况和贷款目标，推荐去询问专业人士的建议。

手上有余钱，是提前还房贷划算，还是存入银行赚利息划算？

对于有房贷的人，有些人在手头宽裕后，就想要把房贷提前还清，毕竟提前还清房贷可以省不少利息。

而有些人就算手上有钱，宁愿把钱存起来也不愿提前还房贷。那么，到底是提前还贷好还是把钱存入银行赚利息好呢？

有钱是提前还贷好还是存银行赚利息好？首先，就是要看房贷利率和存款利率哪个更高。

一般来说，贷款利率都会比存款利率更高，所以在金额相同时，贷款利息通常也高于存款利息。

不过，对于房贷来说，就并非所有贷款的利率都比存款利率高。一方面，房贷中的公积金贷款利率就比较低，5年以上的才3.25%，而有些银行3年期的存款利率就有3.5%，5年期的利率可达到4%。

另一方面，房贷利率也是会不断变化的。因为房贷的周期都比较长，在这么长的时间里，房贷利率大概率会出现变化。

不过，有些人的房贷利率可能是固定的，如果之后房贷利率上涨了，原有的房贷利率就会显得比较低了。而房贷利率上涨，存款利率也大概率会上涨。此时存款利率也有可能会比原有的房贷利率更高。

只要存款利率比贷款利率更高，提前还贷就是不划算的。因为把用于提前还贷的钱存起来可以拿到更多的利息，用存款利息来偿还贷款利息还能有剩余。

其次，就是要看收入是否稳定。

在收入比较稳定时，要不要提前还贷都可以，或者说收入这块不用考虑，只需考虑其他的就行。

可如果收入不稳定，提前还贷可能就要更好一些。因为房贷一般是每个月都需要还的，而且不能间断。如果自己的收入不稳定，那么在收入比较少的时候，可能就不得不动用存款来还贷。

然而，存款一般都是有一定期限的，且利息越高的存款期限就越长，想要拿到全部的利息，就必须持有到期。可如果要用来还房贷，就未必能等到存款到期，此时就可能需要把存款提前取出来。

提前支取存款和把存款持有到期，利息可是天差地别。就算原本的存款利率比房贷利率高，一旦把存款提前取出，存款利率较高的优势就会荡然无存。

再次，就是从流动性需求来看。

如果把这笔钱存在银行，在需要用钱的时候还是可以拿出来用的，就算是存款还没到期也能及时取出，最多损失一些利息而已。

可如果要把钱用于提前还贷，那么这笔钱就没法作他用了，除非是把房子卖掉。不过就算是卖房，也未必就能很快卖掉，甚至很长时间卖不掉都有可能，除非愿意承担较大损失大幅降价卖。

总之，房子的流动性肯定不如银行存款的，如果是希望自己的资产能有较高的流动性，以备不时之需，那就是把钱存银行更好。要是手头非常宽裕，不差这点钱，把房贷提前还清也算了却了一桩事，省去了日后的麻烦。

武汉贷款你不知道的“7种”还款方式与利息支出息息相关

金融/财税/法务定制化咨询服务编辑/褚小辉

前段时间有几个朋友咨询小褚，说自己之前在武汉一家金融机构申请了一笔信用贷款，当时接待他的客户经理给你做的是月息1.5%，贷了10万，还款方式是等额本息3年期，也就是我们平时所说的1分5的月息；

因为当时自身的资质并不是很好，当时觉得这个利息并不算太高，也就直接贷了，但是后面越想越不对劲，月息1.5%，年利率那不是1.5%x12=18%，但是3年的利息却要还54000元，已经抵上本金的一半了！

的确，这其中必然有问题，但事实上真实的年化利率并非：18%而是31%

那么问题来了，年化率不是月息乘以12个月吗？

因为真实的年化率除去月利息之外，还跟还款方式密不可分，还款方式的不同，对于利息有着相当大的影响，反之利息影响着利率，并非是每一个月的还款额一样就是等额本息；

那么今天小褚就为大家详细解答一下，7种不同的还款方式，看你目前的贷款属于哪一种？

01

等额本息还款方式：

等额本息较常见的一款标准型还款方式，很多人应该非常熟悉，大部分的购房按揭贷款也是选择的这种还款方式；

等额本息的每个月的还款额是固定的，每期还款包含一部分本金和当月剩余本金的利息，每月还款本金是逐月增加，利息则是逐月减少，息随本减；

在等额本息整个还款周期，前半个周期，本金还的少，利息还的多，这就是为什么有很多朋友说如果贷款还了一半，也就没有必要申请提前结清贷款了，因为即便提前结清了，结清的大部分都是本金而已，该还的利息已经还的差不多了，还不如将资产留下来做一些理财或投资；

等额本息计算方式：每月利息=剩余本金*月利息

02

等本等息还款方式：

等本等息这种还款方式，很多朋友都没有听说过，但是却很多贷款的朋友都经历过，一般来说很多信用类贷款都是采用这种还款方式，这也是今天小褚要主讲的；

如上述所述：每个月的还款额是固定不变的，很多人就会误以为这就是等额本息，事实上并非如此，因为等本等息虽然每个月还款额是固定不变的，但是每个月的归还的本金和利息也是不变的，与等额本息是存在本质上的区别；

小褚简单举个例子：

就如同最上面说的那位朋友贷款10万，月息1.5%，就是采用的等本等息来还的还款方式；

月还款本金=10万/36期=2777元；

月利息：10万*1.5%=1500元；

每个月总还款额：2777+1500=4277元；

但是等本等息，每个月的利息不会随着本金的减少而减少，就算还到最后一期，本金仅剩27777元，但是利息仍然是1500元，那么最后，一个月的利息=1500/2777=54.01%跟月息1.5%相差甚远；

这就是问题的所在之处，很多非银行的金融机构一般采用的都是这种还款方式，而很多客户经理却把这种还款方式理解为等额本息，导致贷款客户最终无法区分，以至于很多人甚至没有了解实际贷款成本而吃亏，甚至出现了个人债务危机；

甚至是一些网贷在用日息来误导贷款的客户，例如日息万5（0.05%），月息也就是1.5%，年化就是18%，那么就错了！

注意：信用卡的分期也是采用的等本等息的还款方式，客服所说的月息0.75%，但是实际年化率都有15%了

等本等息还款计算公式：每月利息=初始贷款本金*月利率（真实年化率如果不会一般为月利率*12*1.85）

03

等额本金还款方式

等额本金，这种还款方式是很多业主朋友比较熟悉的，多数出现于按揭房贷；

等额本金是每个月的还款额是逐月减少，因为每个月还款本金固定不变，但是利息还是逐月递减，所以本金与利息加起来，每个月还款额会逐月减少；

同样的年化利率，对于一些现阶段收入较高的朋友，还款方式一般会选择等额本金，只要刚开始能承受月供即可；

因为利率都是一样的，但是不同的还款方式，等额本金支出的利息相比较于等额本息较少，但是贷款初期的等额本金月供压力大于等额本息；

举个例子：同样是贷100万，30年，年化利率4.9%

等额本息：月供5307.02元，总利息：910617.2元；

等额本金：首期月供6861.11元，总利息：737041.67元；

从这一组数字我们可以了解到：等额本金的总利息要节省差不多18万，但是刚开始月供压力大，差不多多还1500元，还到了138期以后，月供才会低于等额本息的5307，简单点理解就是前11年还的月供都是比等额本息月供高；

如果你比较精通理财，加上理财收益，那么等额本息最终还是比等额本金划算，至于具体该如何选择还款方式，还是需要根据自身的财务状况来决定的，不要盲目的追求利息高低；

等额本金的计算公式：月利息=剩余本金*月利息；

04

一年期先息后本还款方式：

先息后本，从字面上来理解也很清楚，就是先还利息，最后归还本金，

先息后本的还款方式常用于企业经营性抵押贷款或银行较少数的信用贷款也会用这种还款方式；

如上图所示：还款期限为一年，比如说贷款100万，月息0.38%，那么前11个月，每个月需要支付的利息为3800元，不需要归还本金，到最后异议期还款为3800元+本金100万元；

温馨提示：先息后本对资金的利用率相较于其它还款方式显然更高，所以很多在武汉自主经营的朋友在贷款时一般会盲目追求，但是一般还款年限为一年，而不像等额本息那样可做10年甚至20~30年，只适用于短期自己周转，对于一些长期投资就不是合适了，要综合考虑。

先息后本还款公式：月利息=贷款本金*月利率（因为期间不用归还本金，所以每个月只需要按照本金计算）

05

非常规先息后本还款方式：

上面小褚已经讲过先息后本一般为一年期，一年到期则需要归还全部本金，但是有一些银行近几年推出了一种最新的先息后本还款方式，每年固定归本一定比例的本金，利息逐年阶段性递减；

例如贷款100万，某银行可以做先息后本10年期，每年不需要100%归还本金，但是每年需要归还本金的5%，相当于就是5万，当到了第10年时，就需要一次性规划剩余50%本金；

第一年的前11个月仅需要支付利息，最后一个月支付当月利息以及5%的本金就可以了；

第二年，利息则会按照剩余的95万本金计息，月利息也会减少，同样到最后一个月归还5%的本金；

这种还款方式就是解决了一年期先息后本每年要还全额本金的压力，又可将资金利用率最大化；

非常规先息后本还款公式：月利息=贷款本金*月利息（因为不用还本金，所以每期本金按照初始金额来算，第二年随本金减少剩余本金计算）

06

分摊式还款方式：

分摊式还款方式，也是近几年新推出的一种贷款还款方式，一般出现于抵押贷款中，为什么它叫做分摊式还款呢？

简单举个例子：

贷款100万，年利率为4.9%，10年的还款期限，但是每个月还款分摊到20年期；

等额本息10年计算：每个月还款额为10557.74元，到120期就还清贷款了；

分摊20年期计算：每个月还款为6544.44元，但是还到120期时，需要归还剩余本金：6198721元，在120期时就需要将贷款剩余本金一次性归还；

月供按照20年期计算与10年期每月月供压力相比较就小了很多，但是还款年限还是十年期，到期归还剩余本金；

这种还款方式解决了中长期资金紧张的问题，既能够获得大额贷款资金，又不止于使近期月供压力过大，目前市面上比较常见的就是10年期分摊20年还款；

07

最后就是不规则还款：

不规则还款，意思简而言之就是不同于以上6种还款方式，并且还款没有固定规则，比如说有的贷款前期间月供特别高，然后后面平稳还款，有的前期还款80%以上都是利息，本金非常之少；

总之不规则还款一般是因为利益趋势和风险管控，使风险最小化，利益最大化，一般常出现于汽车抵押贷款或网贷，面对这类还款方式大家一定要谨慎；

小褚总结：我们在贷款时，在月利率相同的情况下，不同的还款方式，所付出的利息差异是非常大的，优势甚至多出一倍，想要知道贷款的真实利率，我们可以通过贷款实际可支配本金，还款期数，总利息，利用IRR计算器来反推实际年化利率；

同时我们在办理贷款时，不要只关注利息，还款方式第一影响利息，第二影响我们后期怎么还款，要根据自身的财务结构来综合考虑，适合资金的才是最好的；

融资贷款是杠杆，经营创造价值，无论家庭还是企业都离不开金融，你可以让你身边多一位了解金融的朋友；