烂尾楼停贷的购房者将面临怎样的法律后果？如何能追回损失？

烂尾楼购房者联名停贷近日出现“城传城”现象。据克而瑞地产研究统计，截至7月13日，已有106个项目加入其中，涉及深圳、重庆、武汉、郑州、长沙等多地，涉事开发商包括恒大、世茂、富力、奥园、阳光城等。

多份强制停贷告知书显示，若项目未在指定日期前全面复工，业主将停止还贷。深圳市佳兆业樾伴山业主提出了两方面的诉求：其一是，楼盘应于2022年7月20日前全面复工，每日工作实际人数超过300人；其二是，强制停贷造成的损失由所有违规放贷的银行、资金监管不力的政府相关单位、转移资金的樾伴山项目组等相关利益方共同承担。

一位“踩雷”烂尾楼的购房者向南都记者表示，这也是没有办法的办法。“如果开发商按时交付，我能住进新房，我也愿意按时还贷。但是现在房子烂尾了，我还要还贷款，我的损失怎么办？”

他坦言停贷是在放手一搏，希望压力能通过银行传导到开发商，楼盘早日恢复施工，自己早日住进商品房。

今年2月，国新办就推动住房和城乡建设高质量发展举行新闻发布会，时任住房和城乡建设部部长的王蒙徽在会上表示，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化市场化为原则，坚决有力处置个别房地产企业房地产项目逾期交付风险。

多地出现烂尾楼。

律师提醒：停贷断供的购房者会陷入最坏的情况

北京市京师律师事务所律师许浩告诉南都记者，从法律风险角度，不建议购房者单方主动断供。他提醒，停贷断供的购房者会陷入最坏的情况——钱没了，房子也烂尾了，还成了失信人。

许浩解释，购房者贷款买房是三方关系，因为缺乏购房资金，所以把商品房作为抵押物抵押给银行，从银行获得贷款，由银行将购房款支付给开发商。购房者和开发商之间是购房合同关系，和银行之间是借款合同关系。

“由于开发商的原因导致房子没能如期交付，成了烂尾楼，是开发商的责任。司法实践中，会先审理购房者与开发商的诉讼。如果认定是开发商的原因导致不能按约定时间交房，甚至出现烂尾问题，判决双方解除购房合同。然后，法院再审理与银行的诉讼，根据最高法的判例显示，因出卖人（既开发商）的原因未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，购房者与银行签订的《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现，也应被解除，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还给银行和购房者，这样购房者就不用向银行还贷款了。如果未经法定程序解除与银行的借款合同，购房者向银行断供、强制停贷，要承担违约责任。”

许浩建议，烂尾房的购房者当前应该去法院起诉，按照法定程序处理问题，“因为开发商的原因导致房子未能如期交付，责任不在借款人，所以合同是可以解除的。”购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。如果还按照借款合同约定的权利义务关系处理，在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则，因此可以解除合同，而“烂尾楼的开发商违约了，要按照购房合同中的违约条款履行赔偿义务。”

关于首付款的问题，许浩表示，首付款是购房者付给开发商的，等解除了购房合同，开发商要如数奉还给购房者。如果开发商资不抵债无法偿还，还有已经建成的建筑物和已经购买的土地使用权，这些资产还是有价值的。如果开发商进入破产程序了，将来资产拍卖或者破产重组，作为债权人购房者可以按比例分钱。

停贷被告后的损失：罚息、违约金、律师费等

“问题已经出了，我们要考虑怎么把损失降到最低？毕竟不是购房者说自己停贷了就能不还钱的，银行会按照内部启动程序去告你。一旦确认购房者单方违约，需要支付的除了贷款本息，还要加上罚息、违约金、律师费等。”许浩称。

南都记者查阅裁判文书网发现，因楼盘烂尾，购房人自行停贷断供，之后被银行告上法庭的案例不在少数。

2013年9月17日，原告工商银行郴江支行依合同约定于向被告雷某发放个人一手住房购置贷款（含自建房）28万元，贷款到期日2028年9月17日，执行利率6.55%，还款方式等额。保证人是开发商友昌公司，亦是被告方。

截至2021年8月21日，被告雷某尚欠原告工商银行郴江支行借款本金210465.29元、积欠利息35461.32元，尚欠本息合计245926.61元。

雷某辩称，“合同约定2015年5月30日交付，但郴州友昌房地产开发有限公司一直没有交房，所以我们小区全都停贷了。一开始我们一直在还房贷，是因涉案房屋烂尾所以才集体停贷。”

2022年5月26日，湖南省郴州市北湖区法院判决，限被告于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司郴州郴江支行借款本息245926.61元。2021年8月21日之后的借款利息以未归还借款本金为基数按合同约定的逾期贷款利率另行计算至借款本金实际清偿之日止。此外，被告需支付原告中国工商银行股份有限公司郴州郴江支行实现债权的律师代理费2000元。

法院认为，依据合同约定，原告工商银行郴江支行向被告雷某发放了贷款，履行了合同约定的义务，而被告雷某未按合同约定按期偿还借款本息，已构成根本违约。

值得一提的是，开发商友昌公司对雷某应当清偿的上述借款本息及实现债权的律师代理费承担连带清偿责任。案件受理费5174元也由雷某和友昌公司连带承担。

苏宁金融研究院原宏观经济研究中心主任黄志龙曾撰文称：“一旦自然人发生房贷断供，将进入央行征信系统黑名单，只要房贷不足部分未偿还，将永远无法申请贷款、信用卡等服务。即便贷款不足部分偿还完毕，该不良信用记录仍将伴随其五年时间。在此期间，不良信用记录也将使得该自然人的贷款额度、利率折扣等，都低于无不良信用记录的自然人。”

许浩强调，止损是当下购房者最要考虑的现实需求，但要按照法定程序处理问题。“建议通过诉讼方式，请求法院解除商品房买卖合同，并解除商品房担保贷款合同。”

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

不过，司法实践中，通过法律途径解决烂尾楼问题可能会有一两年年甚至更长时间的精力损耗。当前，在近期多地均出现业主集体停贷的背景下，寄希望于当地政府政府相关部门能为业主提供更有针对性、更切实可行的兜底措施。

备受质疑的期房预售制该取消吗？

中国人民银行调查统计司原司长盛松成7月13日表示，本轮疫情对处于谷底的中国房地产业是一个新的打击，建议在不改变去杠杆政策目标下适当延长去杠杆周期，包括适当调整三道红线和贷款集中度考核要求，为行业应对疫情争取时间。

盛松成称，部分房企经历去杠杆和疫情后可能难以为继，可考虑鼓励经营稳健、发展势头良好、债务负担较轻的企业收购出险项目，化解危机；同时，去年下半年以来大量地方城投入市收地，由于城投主营业务不是房地产，购置土地后仍需要专业人员来实施，这就给了房企承接相关业务、扩大生存空间的机会，建议企业积极把握代建、保障房市场机会。

谈到杠杆，不得不提在这次停贷风波中备受质疑的期房预售制度。对此，许浩认为，在房地产的上升周期，预售这种方式受到购房者的欢迎。因为开发商需要资金回笼，购房者很多也没有能力全款买房，银行可以挣取大量的贷款利息。

“但是期房预售不能说就是错的，因为房地产开发商的融资渠道比较有限，特别在一些中小城市，开发商除了民间融资外，就是靠自有资金，开发商不能直接向银行贷款，只能等工程进展到超过35%才能由购房者向银行贷款，购房款支付给开发商用于工程建设。现房售卖会给开发商造成巨大的资金压力。”许浩坦言。

对于近期多地放松楼市限购政策，盛松成认为，当前各地正在边际上放松调控政策，继续从需求端边际放松是现实的举措，“各地要灵活把握因城施策和全国统一政策的平衡，以不增加行业风险为底线。”

采写：南都见习记者赵唯佳

合同违约后，如何主张损害赔偿与违约金？

在合同一方当事人违约导致合同解除情况下，依据《民法典》第577条及第585条的规定，可能同时产生损害赔偿请求权与违约金请求权。可见，守约方对于违约金请求权和损害赔偿请求权具有选择权。本文中，笔者将分享如何审查守约方提出诉讼请求所依据的请求权基础，以及如何把握证据证明标准，如何判断是否能同时主张损害赔偿与违约金等司法实务中常见问题，供相关行业人士参考。

一、获得支持的损害赔偿数额低于违约金的司法处理

守约方认为损失赔偿数额大于违约金数额，选择行使损害赔偿请求权，法院经审查后认为合同确因一方违约而解除，但是守约方提供的证据证明力不强，可获得法院支持的损失额较少，数额低于约定的违约金数额，此时，守约方能否变更主张适用违约金条款？该变更属于诉讼请求的变更还是诉的变更？笔者认为，守约方能够变更适用违约金条款，该变更应为诉讼请求的变更。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第53条的规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限。在违约方违约的情况，基于《民法典》第566条的规定产生损害赔偿请求权，基于《民法典》第583条及第585条的规定（原《合同法》第107条及第114条）产生违约金请求权，二者虽然请求权基础不同，但均是为了解决合同解除后违约方的责任承担问题，守约方根据法庭查明违约方违约的事实，有权变更诉讼请求，从损害赔偿请求权变更为违约金赔偿请求权，如此既能减轻当事人诉累，实体解决当事人纠纷，又有利于贯彻“一事不再理”原则，节约司法资源。

二、酌减违约金的争议问题

当约定违约金数额大于损失赔偿额，守约方自然选择违约金条款请求赔偿，这时违约方请求酌减违约金，作为裁判者如何审查？

虽然《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释二》）已因《合同法》失效而被一并废止，但是其中关于违约金调整的规则在未被新出台的司法解释取代之前，仍在实务中发挥作用。《合同法司法解释二》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少时，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

实践中，法院对违约金是否酌减有三种观点。

1.尊重合同约定，不予调整。

例如，在（2022）鲁01民终725号一案中，法院认为法条未规定违约金过高时必然要予以调整，由于违约方构成根本违约，违约行为较为严重，故即便存在过高的可能，也不应进行调整。

在（2018）最高法民终355号一案中，法院认为相关法律、司法解释中关于损失的理解不局限于实际损失，还包括合同履行后可以获得的利益，仅以实际损失金额为标准调减约定的违约金不符合公平和诚信原则。

在（2015）静民一（民）初字第233号一案中，法院认为己方基于自身利益出发而制定进行自我约束的违约金条款，不得事后以显失公平为由要求调整违约金，否则违背诚信原则。

2.以实际损失为基数，参考其他因素进行综合调整

（1）判决理由说明调整的计算依据

裁判说理部分提供的具体调整依据，可看出不同案件类型计算方式各异，例如：

案号

审理法院

计算依据

（2018）陕民终48号

陕西省高级人民法院

按照二倍同期贷款利率调整约定违约金

（2020）浙0108民初1963号

浙江省杭州市滨江区人民法院

按照两个月租金标准调整违约金

（2021）沪01民终14356号

上海市第一中级人民法院

按照双方在履约过程中沟通的相关情况调整违约金

（2）酌情调整

案号

审理法院

判决结果

调减幅度

（2022）沪02民终938号

上海市第二中级人民法院

100613元调整为75000元

25%

（2022）沪0116民初2838号

上海市金山区人民法院

14280元调整为1000元

93%

（3）仅按照实际损失金额进行调整

实际损失的确定，一般有成本增加说或收益减损说两种计算方式，计算基准包括但不限于以下类型：

1）资金占用损失，通常参照同期银行贷款利率。需要注意的是，即使没有合同约定，也可以主张逾期付款的利息。根据最高人民法院发布修改后的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2020〕17号)第十八条规定：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。

2）其他直接损失，按照为正常履行合同而付出成本的差额；

3）期待利益损失，参照合同正常履行情况下，守约方能够获得的利益。

笔者认为，要审查对约定的违约金是否酌减时，不能仅仅将违约金与实际损失之间的差额作为唯一的考虑因素，还应当考虑其他因素，比如违约方是否故意违约、合同的履行情况以及预期利益等，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。而对于因违约所造成的实际损失，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年）第50条“……主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任”，将违约金过高的举证责任归于违约方，即由请求酌减违约金的违约方负举证责任。笔者认为，对违约金调整的举证责任分配问题，一般应由主张调整违约金的一方提出违约金不适当的初步证据，法院在认为对该初步证据可以认定的情形下，可以要求守约方举证证有其因对方违约而给其造成损失的数额，对违约金与守约方因对方违约遭受损失的高低进行比较后，作为是否调整违约金的考量标准之一。

在实务中，裁判者应依据诚信和公平原则，对举证责任合理分配，以平衡违约方与损失证明之间的矛盾。因此，在考量调整违约金的尺度时，建议结合以下几方面因素，包括：合同各方的交易地位以及市场惯例、违约方的出发点。具体而言，就是不能仅看守约方举证的实际损失和期待利益，还应注意违约方从违约行为中的获益情况，例如商品涨价后，违约方认为按原价供货会错失市场行情，进而主动违约以获取更加高昂的利益。如果守约方无法依据合同严苛的违约金约定主张赔偿，而仅依据其实际付款的资金占用成本确定赔偿金额，将违背诚信原则。

值得注意的是，在守约方因对方违约明显存在损失，但守约方对该损失的确切数额难以证明情况下，法院通常以酌定方式确定该损失数额与违约金的关系，并在此基础上确定是否调整违约金，而不应以守约方无法证明该损失的确切数额否定损失的存在。在司法实践中，如争议双方关于违约金30%比例的约定不是认定违约金过高而应调整的绝对标准，是否调整及调整幅度的确定应当注意综合考量合同法司法解释（二）第29条第一款规定的各项因素，而不应当机械按照30%的标准决定调整与否及其幅度。

三、同时主张损害赔偿和违约金的情形

以往关于违约金与赔偿损失能否同时主张存在争议，一般认为不能同时主张，如果合同没有约定违约金或者约定不明的，又因为违约方的违约造成守约方实际损失的，守约方应当主张实际的损失赔偿，而不能主张违约金，理由是合同中没有约定，该违约金没有合同依据，法院不会支持。合同有约定违约金的，由守约方在违约金和实际损失赔偿中，二选一主张，二者不能同时主张，这是基于违约金“补偿性为主、惩罚性为辅”的法律性质决定的，如果违约金不足以弥补实际损失时，可以同时主张赔偿损失责任，但是违约金与损失赔偿额之和不得超过实际损失额，而且守约方需要对实际损失承担举证严格的举证责任。

违约金和损失赔偿金能否同时适用，在理论界以及实务中仍存在争议，以往实务中法院裁判思路一般偏向于认为违约金和损失赔偿金是有竞合性质，即二者仅能择一适用，即如果合同没有约定违约金或者约定不明的，又因为违约方的违约造成守约方实际损失的，守约方应当主张实际的损失赔偿，而不能主张违约金，理由是合同中没有约定，该违约金没有合同依据，法院不会支持。合同有约定违约金的，由守约方在违约金和实际损失赔偿中，二选一主张，二者不能同时主张，这是基于违约金“补偿性为主、惩罚性为辅”的法律性质决定的。笔者认为，争论点主要在于违约金的性质到底属于赔偿性违约金还是惩罚性违约金，要区分看待违约金的不同性质来判断是否可以同时适用。

违约金一般分为惩罚性违约金和赔偿性违约金。所谓惩罚性违约金是一种额外的给付，主要体现在发生违约行为时，违约方支付违约金后，另外的其他责任比如继续履行责任不受影响。所谓赔偿性违约金，是损害赔偿额的预定，赔偿性违约金一旦给付，守约方不能再次要求损害赔偿和继续履行，因为违约金数额已经包含并且替代了上述两项内容。

当事人明确约定违约金为“惩罚性违约金”或者“罚款”的，应允许当事人一并主张损害赔偿请求权和违约金请求权。如果当事人约定不明确，原则上推定为赔偿性违约金，守约方不得同时主张损害赔偿请求权和违约金请求权。因此，如果合同明确约定为惩罚性违约金，守约方有权一并主张违约金请求权与损害赔偿请求权。

损害赔偿请求权和违约金请求权所指向的损害不是同一损害时，比如一个指向给付本身的损害，另一个则是迟延损害或者固有利益的损害，因此，不构成重复赔偿的情况下，二者可以并用。应当注意的是，此时违约金仍应作为赔偿性违约金，而不是惩罚性赔偿金。

在司法实践中，作为裁判者，要结合合同文本中的约定合理界定合同约定的违约金性质，结合守约方的诉讼请求，明确其请求权基础。

当守约方主张适用违约金条款时，须明确合同文本约定的违约金所担保的违约情形，由此确定是否符合适用违约金条款的条件。

当守约方同时主张赔偿损失和违约金时，在界定违约金性质的前提下，判断是否符合同时适用损害赔偿请求权和违约金赔偿请求权的条件。

在合同未约定违约金的情况下，合同因一方违约而解除的，守约人有权要求违约方承担损害赔偿责任。在合同中约定违约金的情况下，如何适用违约金条款，要具体分析合同中违约金条款因担保何种违约情形而定。如果合同笼统地约定一方违约导致合同解除，应当赔偿对方违约金，但是对于违约情形未予明确的，应从合同文本约定的双方权利义务出发，探究当事人的真实意思，并结合守约方的诉讼请求，明确当事人的请求权基础是违约金请求权还是损害赔偿请求权，从而决定审理的争议焦点。无论是守约方请求酌增违约金还是违约方请求酌减违约金，均以违约金与实际损失之间具有明显差距为前提。比较违约金数额与实际损失要参照的因素应当更为丰富，需要综合考虑违约程度、合同约定、当事人过错程度、合同履行情况等，确定违约金浮动的合理范围，谨慎使用裁量权调整违约金数额。

四、事前放弃违约金调整请求权之合同条款的效力如何？

这个问题同样有争议，实务中法院裁判观点不一。笔者偏向于支持该合同条款有效。

最高法民终1464号认为，《合同法》第114条规定，当事人可以约定违约金。约定的违约金低于或过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院增加或适当减少。”《合同法解释（二）》第29条规定了人民法院对过高违约金调低时的参考因素。如果合同双方对违约金作出了“违约后不得请求人民法院减少违约金”的特别约定，说明违约方对应其承担的违约后果已充分认知，此并非属于相关法律及司法解释规定的违约金约定过高应予调整的情形。

作者简介

浦蕾

金融法学士，专注于金融领域刑事案件、公司法律服务、不良资产处置等领域的研究与服务。

首付交了，房贷批不下来怎么办？这4种情况可退款退房

根据现在的买房流程，无论是买新房，还是二手房，都是在选完房、签订好购房合同、交完首付款之后，才去银行申请贷款。所以申请房贷是在交完定金和首付款之后才进行的。

这样一来，就经常会出现首付款交了，但是房贷却批不下来的情况。在房产相关平台的问答频道里，也能看到不少用户在提问“房贷批不下来，首付怎么办？”的问题。难道就要看着定金和首付款“打水漂”了吗？答案当然是否定的。具体怎么办，我们接着往下看。

明确房贷申请被拒的原因一旦遇到房贷批不下来的情况，要先明确是谁的问题。一般导致房贷批不下来的原因主要有两种情况。

一种是购房者所购买的房子不符合贷款的规定。例如房子没有房产证、土地证，或是开发商的手续证件不齐全、信誉较低等等。

另一种则是购房者自身资质和条件不符合贷款的要求。例如购房者不具备购房资格、个人信用记录不好、贷款材料不完整、首付款不足、个人收入与月供不匹配等等。

如果是第一种情况导致房贷批不下来的，那么购房者完全可以要求解除合同，并要求开发商全额退还相应的款项，包括首付、定金等等，甚至还有利息损失。但如果是购房者自身原因导致房贷批不下来的，那么购房者就需要承担相应的违约责任了，这种情况下的首付款就无法全额退回，一般会损失部分资金，严重的可能会全部损失。

不过，购房者自身原因导致房贷申请被拒，也需要分情况来处理。如果是因为贷款资料不完整被拒，那么购房者尽快补齐所需材料就可以；如果是因为首付款不足被拒，那么购房者可以先找开发商协商追加首付，但在半年内或一年内购房者都无法补足首付的话，那购房者能做的就只有和开发商协商更换银行；而如果是因为其他情况被拒的，那么购房者一般就需要自己承担相应责任了。

最后提醒购房者的是，为防止房贷批不下来产生纠纷，最好在签订购房合同时，与卖方提前约定好“若是贷款不能办理”的后续解决措施。

4种情况可要求退房退定金购房者在买完房后，如果遇到了以下4种情况，则可以要求退房退定金。

01房子质量有问题

在交房时，开发商交付的房子应当是经验收合格的房子，如果购房者发现交付的房子不符合合同约定的标准，那购房者就有权单方面要求解除合同。

此外，如果房子在交付使用后，出现主体结构的质量问题，且委托工程质量检测机构重新核验后仍不合格的，那么购房者也有权要求退房。

02套型相差太大

按套计价的预售商品房，在交房时，如果购房者发现所交付的房子和设计图纸不一致，或者相关尺寸超出约定的误差范围的，同时合同中也没有约定相关处理方式，那么购房者就可以要求退房，或者也可以和开发商重新协商总价款。

03开发商擅自变更规划设计

根据相关规定，开发商如果变更规划设计的，在经规划部门批准后，需在确定变更之日起10日内书面通知购房者，而购房者则应在接到通知后15日内作出是否退房的书面答复，如果未答复的，则视为同意变更。另外，如果开发商没有通知购房者的话，那么购房者也有权要求退房。

04房子面积误差过大

在交房时，如果开发商所交付房子的产权登记面积与合同约定的面积发生误差，且误差比绝对值超出3%，同时合同中也未约定相应的处理方式的，那么购房者有权要求退房。

总而言之，在买房时，如果遇到交了首付，但房贷却批不下来的情况，购房者先不要慌，应该先明确房贷被拒是谁的问题导致的，然后再根据具体情况做出相应的解决措施。

对此，你怎么看？欢迎下方留言。