上海二中院：贷款买房中的违约责任分析，看这篇就够了！

房贷审批是政府调控房地产市场的重要抓手，而贷款的审批结果和发放时间又对房屋买卖合同的履行至关重要。一旦贷款环节遇到问题，买卖双方往往会就是否构成违约及违约责任的承担发生争议，相应的责任究竟该如何划定？下面是几种常见情形的分析。

情形一贷款申请未获审批通过

案情

甲乙双方签订房屋买卖合同，约定买受人乙方通过贷款方式支付第二笔房款，如贷款申请未获审批通过或审批通过的额度不足申请额度，则乙方应在交易过户当日用现金方式将差额部分补足并支付给出卖人甲方，否则构成违约。若乙方未按合同约定期限付款超过15日，则甲方有权解除合同。

签约后，甲方配合乙方办理了贷款申请手续，因银行住房贷款审批随着房地产调控政策收紧，审批持续数月仍未通过。最终，在乙方无法于宽限期内筹措资金支付房款的情况下，甲方发函解除合同。

解析

当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，相对方可以解除合同。房屋买卖合同中买受人的主合同义务是支付购房款，若其贷款申请未获审批通过，经出卖人催告并给予宽限期后，仍未能以约定的现金方式补足的，出卖人有权解除合同。

友情提示

选择以按揭贷款方式履约的买受人可在签约前向贷款银行或中介机构了解贷款政策，在房地产调控政策实施期间，买受人更应该提前做好资金筹措计划，以免政策调整影响主合同义务的履行，使己方陷入违约的被动处境。

情形二贷款审批稍有迟延

案情

2020年12月20日，甲乙双方签订房屋买卖合同，约定2021年1月20日之前办理过户手续，买受人乙方申请的贷款需在过户之前完成审批，否则应于过户当日以现金方式补足差额部分。若乙方未按照约定期限付款，每逾期一日应以未付款的日万分之五支付违约金；逾期超过15日的，出卖人甲方有权解除合同。

履行中，因房屋产证面积与网签合同所载面积有差异，只能重新办理产证后再次申请贷款，最终贷款于2021年2月5日获批，仅比合同约定的出卖人可行使解除权的日期2021年2月4日晚1天。出卖人诉请解除合同，法院未予支持。

解析

房屋买卖合同中出卖人的主要合同权利是获得售房款，贷款审批通过的日期虽晚于合同约定的日期，但并未影响出卖人获得售房款这一主要合同目的的实现。若仅以买受人的瑕疵履约行为为由解除合同，不仅有害于交易安全，也有悖于双方签订房屋买卖合同的初衷。当然，买受人仍应按照合同约定承担逾期付款的违约责任。

情形三未明确约定放款期限

案情

2021年4月15日，甲乙双方签订房屋买卖合同，约定买受人乙方通过贷款方式支付第二笔房款，且贷款应在房屋过户前通过银行审批，若贷款未获审批或审批额度不足，则乙方应以出卖人甲方认可的方式补足差额部分。乙方所贷款项在交易中心办出的他项权利证明到达贷款银行后，由银行在规定时间内直接发放至甲方银行账户。

2021年5月28日，双方办妥房屋过户手续，公积金贷款与商业贷款分别于2021年8月13日、2021年11月10日发放至甲方账户。之后，甲方以贷款未在过户前发放至其账户为由起诉乙方，要求其支付逾期付款违约金，法院未予支持。

解析

受房地产调控政策影响，贷款审批额度尤其是放款时间具有不确定性，甚至连贷款银行也无法提前给出准确时间，所以房屋买卖合同一般不会约定具体的放款期限。实践中，银行在房屋过户前完成贷款审批，办妥过户手续及抵押权登记后，银行在其规定时间安排放款。据此，出卖人以房屋过户前未发放贷款为由追究买受人逾期付款责任缺乏依据。

情形四逾期办理贷款申请

案情

甲乙双方于2020年9月3日签订房屋买卖合同，约定于2020年11月10日前办理过户手续，买受人乙方应于签约后七日内向银行申请贷款，若贷款未获审批通过或审批额度不足，则乙方应在过户前将相应房款直接支付给出卖人甲方。另约定，任何一方未按约履行，每逾期一日需向对方支付总房价款万分之五的赔偿金，逾期超过十个工作日的，对方有权解除合同。

履行中，乙方于9月28日完成原有房屋交易过户后取得购房及贷款资格，于10月18日向银行提交贷款申请，后在甲方配合下于11月4日通过审核。11月11日，双方办理过户手续。之后，双方就乙方延期申请贷款产生争议，甲方亦晚于约定期限交付房屋，遂涉诉，法院未支持甲方诉请的乙方延期申请贷款违约金。

解析

买受人虽基于自身原因未能在约定期限内申请贷款，但其贷款申请仍在过户前获得足额审批，对办理过户手续及后续放贷等合同主要义务的履行均未造成影响，可免于承担违约责任。

友情提示

因贷款申请需要出卖人配合完成，若买受人晚于合同约定的时间申请贷款，给出卖人配合履约造成额外损失的，买受人应予以赔偿。另外，买受人在房屋置换过程中应该预留充足时间，以防出现前手买卖中未及时过户导致限购，或前手买卖中买家迟延付款导致己方无法按约完成购房款支付等问题。

结语

房屋买卖合同从签订到履行完毕是一个程序复杂且时间漫长的过程，买卖双方需要在中介、贷款银行、不动产登记中心的参与下完成多道手续，过程中难免遇到政策调整、资金周转等情况，这就要求买卖双方，尤其是买受人一方更加慎重地根据自身实际情况选购房屋，避免不必要的法律风险。

作者：高勇

来源：上海市第二中级人民法院

编辑：史梓敬

【普法】最高法民一庭：开发商逾期交房应承担的违约责任，能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决

来源节选自《民事审判实务问答》，最高人民法院民事审判第一庭编，2021年7月第1版

问：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（本文以下简称《商品房买卖解释》）第十三条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而在实践中，对于开发商逾期交房的情况，业主支付的银行按揭贷款利息往往高于同地段同类房屋租金。因此，在开发商逾期交房的情况下，能否判决开发商承担银行按揭贷款利息的违约责任？

答：商品房买卖合同作为典型的双务合同，交付房屋及支付房屋价款是开发商和业主所负的对待给付义务。业主迟延付款违反了其应依约按期支付价款的义务，开发商迟延交房则违反了其应按期交付房屋的义务，均应承担相应的违约责任。对于违约责任，《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”因此，我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则。而在商品房买卖合同履行合同过程中，对业主迟延付款给开发商带来的损失是开发商失去支配利用所迟延付款部分的使用利益。对于该部分利益，根据《商品房买卖解释》第十三条规定，在商品房买卖合同当事人对于违约责任没有约定的情况下，为金融机构收取该笔贷款的预期贷款利息，相当于开发商从银行取得相应贷款的代价，这符合业主迟延支付价款造成开发商利用资金成本的损失实际。而对于开发商延期交房，其导致业主不能按期居住致该房屋的使用利益受损，《商品房买卖解释》第十三条将业主居住房屋的利益损失规定为业主需要租赁房屋居住的替代利益损害，这也符合业主实际损失的现实情况。

至于业主所需要负担的同期银行贷款利息高于租金的问题，同《商品房买卖解释》所规定的处理原则并无逻辑关系。假定开发商依约按期交房，业主将该房出租，则其所得的租金也可能会比其应支付的银行按揭贷款利息低，对此利息同租金的差额，业主也需自行承担。

综上所述，《商品房买卖解释》所确定的开发商与业主需依据不同标准承担不同违约责任的区分是建立在违约责任以填补损失之基础上的，二者并不矛盾。故在开发商逾期交房时，业主请求依据其应支付的银行按揭贷款利息来承担违约责任，在当事人并无约定时，该种请求并无依据，人民法院不应予以支持。

文章来源：最高裁判实务

银行不履行额度借款合同，借款人应如何正确主张违约责任？

甲公司与乙银行签订了《人民币额度借款合同》，约定甲公司在额度有效期内可以循环使用借款额度五百万元。甲公司使用借款额度需要逐笔申请，经乙银行逐笔审批通过。

合同签订后，甲公司因为要向丙公司支付货款，遂向乙银行申请贷款二百万元，但是乙银行迟迟不予审批并发放贷款。甲公司因为没有资金向丙公司支付货款，对丙公司构成违约，向丙公司支付了违约金二十万元。

随后，甲公司以乙银行构成违约为由，将乙银行告上法庭，要求乙银行赔偿损失二十万元。法院经审理，驳回了甲公司的诉讼请求。

在本案中，甲公司为什么会败诉？要回答这个问题，我们就必须先搞清楚甲公司和乙银行签订的《人民币额度借款合同》的性质以及乙银行未及时审批并发放贷款的法律后果这两个法律问题。

首先，甲公司与乙银行签订的《人民币额度借款合同》本质上属于预约合同。根据这份预约合同，双方负有在将来订立本合同的义务。

在甲公司申请使用额度，要求乙银行发放贷款的情况下，乙银行应对甲公司的申请进行审批，在甲公司的资信与额度借款合同签订当时相比无重大变化时，乙银行应通过审批并向甲公司发放贷款。

其次，现在甲公司的资信状况与额度借款合同签订当时相比，并无重大变化，但是乙银行却迟迟不予审批并发放贷款，已经构成合同违约。

针对乙银行的违约，甲公司有权要求乙银行承担违约责任，这一点没有疑问。但是乙银行承担的违约责任应当是一种缔约过失责任，因为乙银行损害的是甲公司的信赖利益。

因此，乙银行赔偿损失的范围，应当是甲公司为与乙银行签订贷款合同的订立费用和履行合同的准备费用。

而现在甲公司要求乙银行赔偿的损失，却是甲公司因为对丙公司构成违约而支付的违约金二十万元。

该等损失并非乙银行不履行额度借款合同而发生的直接损失，而且该等损失已经超出乙银行在签订额度借款合同时所能预见的范围。

因此，甲公司要求乙银行赔偿该等损失的诉讼请求被法院驳回，就是意料之中的事情了。

这个案件告诉我们，预约合同也是具有法律效力的，也要诚信全面履行，否则也是要承担违约责任的。但守约方在主张违约责任时，应当限于违约方的缔约过失责任，否则，相关诉求难以得到法院支持。

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