银行为什么不希望提前还贷？贷款没还清的房子可以卖吗？

对于有贷款没还清的房子，如果想要把房子卖掉，一般都需要先把贷款还清，解除跟银行的抵押关系才能卖。不过，银行一般并不希望有房贷的人提前还贷，有的银行甚至还会收取提前还贷的违约金。那么，如果不提前还贷，房子可不可以卖呢？

银行为什么不希望提前还贷？如果是个人，别人借了你的钱提前还给你，你或许会很高兴。可对银行来说，放贷就是它的主要收入来源，你提前把贷款还清了，它就会少一笔利息收益，有什么理由高兴呢？

况且就算不把钱贷给你，也还是要想办法贷给别人，总之不会把钱留在自己手上，不然拿什么支付储户的利息？可要把你提前还贷的钱贷给别人，又得重新找客户，这不仅费时费力，而且还会增加成本损失利息。

另外，要是贷款利息涨了也还好，可如果贷款利息降了，原本可以收更多利息的，现在就算把钱再贷出去也只能收到较低的利息了，所以银行自然不乐意看到贷款人提前还贷。

更何况，房贷也是银行的所有贷款中利率相对较高、安全性也相对较高的贷款。因为大多数的房贷都是期限较长的贷款，所以贷款利率相对要高一些。

而房贷又属于有抵押的贷款，就算是房子烂尾了，贷款人仍然得继续还贷，所以对银行来说风险较小，因此也不希望贷款人把贷款提前还清。

当然，银行也不会阻止贷款人提前还贷，最多也就是收一些违约金，一般违约金不会超过提前还贷金额的1%，也不算是很多。

那么，如果银行要收提前还贷的违约金同时又不想交违约金，能不能把贷款没还清的房子卖掉呢？

贷款没还清的房子可以卖吗？从理论上来说，贷款没还清的房子也是可以卖的。

首先，有些地区已经在实行“带押过户”的二手房交易模式。也就是对于还处在抵押状态的房子，可以不用把原来的贷款还清就可以过户，用给买家的新贷款偿还卖家还没偿清的贷款，也就相当于之后的贷款由买家还了。

不过，这种模式还没有在全国推广，只能在部分地区才能享受到，已经实行了这种模式的有珠海、青岛、济南、昆明、无锡、金华等地。

其次，就是跟买家协商好，剩余的贷款由买家还清，然后把抵押解除之后再过户交易。

这种方式操作起来相对比较难。一方面需要买家有较强的经济实力，因为如果自己都无力偿清贷款，说明未还的贷款还有不少，如果买家经济实力一般，也是打算靠贷款买房的，估计也没那实力帮你还清贷款。

另一方面就是这种方法对买家的风险很大，怕给出去的钱打水漂，所以若不是对买家非常信任，正常来说都不会同意这么做。

所以，要卖贷款还没还清的房子，最好还是通过“带押过户”的方式。若是这种模式在自己所在的城市还没推广，那就没办法了。

时间紧急，这部分买房者，请抓紧时间提前还贷

今年的怪事特别多，我们有幸都遇到了，在这里先同情大家三分钟。

01银行不支持提前还贷

前几年楼市行情好的时候，银行是支持提前还贷款的。

为了激起贷款者提前还贷的欲望，银行不惜放弃提前还本的违约金（那时候的借款合同规定提前还贷有违约金），甚至是挨个给贷款者打电话问是否提前还贷。

今年画风突然就变了。

交通银行8月1日发布《关于个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费调整的公告》，规定11月1日起提前还款收取提前还款本金金额的1％作为补偿金。

在引起关注后，交通银行8月2日撤下了上述公告，但把权利下发给了各地分行：对提前归还房贷的客户，各地分行有补偿金优惠减免的权限。

无独有偶，有网友现身说法了更多的银行。

农行上海地区某支行：提前还款部分期限是有违约金的，一年之内提前还款违约金是当次还款金额的1%，一至三年内提前还款违约金是当次还款金额的1个月利息，而自放款日起满三年后提前还款则不收取任何费用。

中行上海地区某支行提前还款的规定为，三年以上不用付违约金，三年之内则要支付违约金——按照还款金额支付6个月的利息。

我本人贷款的建设银行，虽然不收取违约金、手续费、补偿金，但最近提前还本也出现了一些变化：我去年年底还可以在客户端申请第二天还本，现在只能预约15天之后了。

一句话总结就是，想在银行提前还本越来越难了，不仅收费用，还得预约。

02银行为什么不喜欢提前还房贷

其实，现在银行不但不喜欢提前还房贷的，也不怎么欢迎存款的。

前段时间甚至出现了少数银行3年期、5年期定期存款产品的利率“倒挂”现象：3年期和5年期对应的专属最高年利率分别是3.15%和2.75%。

而根据相关消息，存款利息还有进一步下降的可能。

与之相反的是，贷款利率今年出现了过山车似的下降。今年前几个月首套房贷款利率还是5.4%左右，五六月份就降到了4.25%，放贷速度也是嗷嗷的，对买房者的支持写在脸上。

这背后，是大众存贷款意愿的转变。

2022年上半年我国人民币存款增加18.82万亿元，同比多增4.77万亿元。其中，住户存款增加10.33万亿元，非金融企业存款增加5.3万亿元，财政性存款增加5061亿元，非银行业金融机构存款增加9513亿元。

另一方面，2022年上半年我国人民币贷款增加13.68万亿元，同比多增9192亿元。其中，住户贷款增加2.18万亿元，企（事）业单位贷款增加11.4万亿元，非银行业金融机构贷款增加103亿元。

上述数据很显然，住户存款增加的速度远大于住户贷款，这就导致银行进的钱多，出的钱少，手里大把现金无处可花。就这，银行能喜欢存钱的、提前还本的才怪！

而这一现象的背后，则是大众对楼市、项目投资的意愿降低，不买房、不投资自然不用那么多贷款；甚至于老百姓因为对未来收入下降的预期，连日常消费都降级了。

所以，现阶段银行的主要任务是把手里的钱花出去。

03这部分买房者，请抓紧时间提前还贷！

银行想找贷款的，大家却偏偏喜欢上了存款，尤其是有一大批人还热衷于提前还贷款。

在楼市行情好的时候，大家习惯称呼提前还本的人为傻瓜，因为这些钱拿去买房又能赚一笔。

但我通过《关于房子，细思极恐！》的计算，发现即使楼市行情一般好的时候，房价上涨的收益大部分也被银行拿去了；更别说楼市不好的时候了，光是银行利息就能让人赔很多。

尤其是前几年买房的人，房贷利率普遍在5.2-6.0%之间，不仅远高于存款利率，也高于一些理财产品，更别说是让人发颤的股市了。

所以，现在大家手里有钱了，投到别的地方的收益还都不如房贷的利息高，那为什么不提前还房贷呢？

因此，我认为银行不应该只是想办法阻止大家提前还房贷，而是应该想想怎么让大家心甘情愿的不提前还房贷。

这其中，对存量房贷的打折就是一个方案。

既然大家是因为房贷利息太高而提前还房贷的，那么把存量房贷的利息降下来，降到大家认为提前还房贷不合算，自然就不会提前还了。

存量房贷的打折有先例可循，2009年的时候就有银行对存量房贷打七折，并且这种优惠一直维持下去。

不过，让银行从碗里往外拿肉比较困难，存量房贷的打折还需要更高层面的统筹。

作为一个贷款的个体，显然改变不了银行的决策，只能是改变自己。因此，近期有提前还贷款的朋友，需要尽快实施了。

越往后，违约金、手续费、补偿金等收取的比例越大，收取的概率越高，而且还会通过延长预约时间来延缓你的还本计划。

本文来自微信公众号：青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析

什么情况下应该提前还房贷？

2021年买房的人，到今年2022年都满了一年，很多人符合一年提前还贷的条件，而且有了一年的资金准备，最主要的是2021年买房的利率普遍超过6%，而如今利率最低3%，这一算自己要多还好多钱呢，所以很多人就咬咬牙提前还贷了，我们来讨论一个2022年的热点：到底要不要提前还房贷。

1.什么情况下提前还房贷是“合算”的？我有一个朋友今年提前还了房贷，我问为什么，她给我算了一笔账：

她说自己的房贷利率在5%左右，相当于5%的利息支出。但是2022年环顾四周，没有收益能在5%以上的稳妥的理财产品。你看最近银行理财产品纷纷破净，也证实了她的判断。更重要的是，她认为未来相当长一段时间，也大概率不会有这样的产品，所以提前还贷相当于买了个5%收益率的理财产品。

她的逻辑是对的。提前还贷合不合算，其实就一条标准，看自己预期的投资收益率能不能超过自己的房贷。

提前还贷划算吗？

可能很多人会问，为什么之前好像从来没有“提前还贷”这件事，尤其是那些收入上涨快的年轻人，大家想的似乎都是多用杠杆，这样更容易实现财富的跳跃。

我之前有个师兄，读博的时候就立下宏伟目标，毕业就要争当负债千万的有志青年。他很早就办好了几张信用卡。2016年毕业不久，加上家里资助的钱，他和太太咬牙付了北京两套房的首付。当时每个月月供压力也很大，就通过几张信用卡打时间差。这样过了两年，自己和太太的收入基本就覆盖住了月供，压力一下子就小了，而且当时房价更是涨了差不多30%。就这么借助杠杆的力量，他们实现了财富跃迁。和他差不多家庭背景的同学，几年下来，财富水平确实跟他拉下了一大截。

所以，加杠杆的优势在于可以提高正的回报率。但任何事都是一体两面，一旦回报率是负数，加杠杆也会增加风险。我们换个场景想，要是这个男生的“加杠杆”策略是在2021年底，会发生什么情况？

房价不涨还跌，房租也下降了；高校各种课题费少了，金融机构更是减薪，还面临裁员压力。这时候那么多的信用卡账单就像悬在头上的达摩克里斯之剑，每天压得两个人喘不过气。最后逼得没办法，很可能会走到“违约”这一步，房子被银行收走。财富跃迁的理想会变成财富沉沦的现实。

提前还贷值得吗

你看同一个策略，在不同时期会得到完全不同的结果。所谓“动态决策”，也就是这个意思。

我给你算笔账，2015-2020年，房贷利率大概在5%，一线和二线城市房产价格的年涨幅约8%。这意味着什么？意味着房价的涨幅是可以稳妥覆盖房贷的。所以这个时候，怎么可能有人想提前还房贷呢？手里有余钱的话，还不如再付个首付，即使首付50%，2倍杠杆，按照8%的房价涨幅，那也是16%的年化收益率。要是你自己还身处比较好的赛道，比如房地产，金融业，互联网大厂，教培，医药，甚至大消费行业——收入节节上升，就更不可能想到收缩杠杆了。

但到了2022年，这些前提都不在了，经济下行，房产价格下跌，刚才谈到的不少行业都遭遇了暴风雪。

在这样的经济环境和房地产市场下，大家承担的房贷支出并没有变少。在同学和朋友中做了个调研，发现约40%的人房贷利率现在还在5-6%；三线城市中有10%的人房贷利率超过6%。

一方面是疲软的经济，失业压力，以及更低的资产收益率，一方面是居高不下的房贷利率，所以现在越来越多的年轻人预期，未来自己找不到超过5%回报的投资机会。这种情形下，“去杠杆”就变成了一个理性的选择。

所以整体上，提前还房贷是不是合算，就是比较房贷利率和自己预期的投资回报率，要是前者大于后者，提前还贷确实是划算的。

提前还贷是否合算

接下来，我们做一点更具体的判断。

2.2023年，提前还房贷是否合算？做这个判断需要从两方面考虑：

第一，房贷利率有没有大幅下行的可能性？

第二，未来是不是有收益超过5%的稳妥的投资机会？

先看房贷利率有没有大幅下降的空间，比如从5%降到4%甚至更低？很多习惯了当下情况的人会觉得这是天方夜谭。但我补充一点信息：

中国经济在2015年也碰到过困难，当时为了做逆周期调节，央行行长周小川果断在一年内连续5次降息，一共降了125个BP（1.25%）。过去三年，中国经济碰到的困难跟2015年不可同日而语，但央行降息多少呢？没咋降，过去3年的基准利率基本维持不变，只有2022年，像5年期的LPR利率下降了35个BP（0.35%）。这一对比你就知道现在的货币政策偏紧。

那很多人会问，降息有什么用呢？

我可以从微观家庭和宏观国家两个维度来回答这个问题。

先说家庭支出。假设你有一个30年期限的300万房贷，5%的房贷利率，按照等额本息还款（每月偿还的包括本金和利息的贷款不变）的方法，你每个月要还16105元。房贷利率如果降到4%，每个月要还的钱就变成了14322元。一个月减少1783元支出，一年相当于增加了2.14万元收入，这个数对一个普通家庭来说不是个小数。要知道，深圳居民的家庭年收入平均也就7-7.8万左右。

如果你不在意一年增加两万多的收入，那我们来看看降息对宏观面的作用。中国大约有40万亿房贷，如果房贷利率降低1%，就是4000亿。要是政策引导得当，比如用于消费，这点钱能带动GDP增长0.5到1个百分点。

我算这笔账是为了说明，2023年需要一些更有力、更具象的措施来维持经济增长，降息是最直接也最简单的措施。尤其考虑到房地产必须在2023年的经济增长中发挥重要作用，我们可以理性预期，2023年的实际房贷利率有大幅下降的可能性。一旦房贷利率如果下降，就会让提前还贷的动力和合理性下降。

说完房贷利率，再说另一个判断依据，是否有较高收益的稳妥投资机会。目前从全球来说，“稳妥投资机会”都比较稀缺。2023年，地缘政治和大国政策上仍然有很大不确定性，这不是纯经济分析可以覆盖的，所以绝对“稳妥”可能比较困难。但投资机会肯定是存在的，我觉得要比2022年的机会大一点，等课程后半部分讲金融资产的时候我们再详细讨论。

所以两方面考虑下来，2023年，年轻人提前还贷，我觉得不一定是特别经济理性的选择。而且能提前还贷，意味着手里有较大一笔资金。现在保持流动性非常重要，不要把手里的流动性消耗殆尽，即使这笔钱留在手里并不见得有收益，但都可能是“次优选择”。

提前还贷是最有选择吗

3.有些情形下，提前还贷不一定要算经济账好，前面我说，2023年提前还贷，不一定是好选择。但很多时候，这种结论需要结合个体背景来思考，因为提前还贷不一定只算经济账。

我跟两个朋友也讨论过这个问题，他们也都明白2023年房贷利率可能下降，而且以他俩的认知和教育背景，拿到5%的年化收益率相对不难，他们也理解“流动性”的重要。所以我问他们，明知道不是“理性选择”，为什么要提前还贷？

男生说，“家里两个孩子，我是支柱。我很难想象自己万一什么时候身体不好，或者失业，家里怎么办？趁着现在手里有点钱，先把债务率降低一点”。同样的，女生也有孩子，而且先生在一个互联网公司创业，现在的环境下，再好的项目也不敢保证成功，所以也是想“未雨绸缪”。

换句话说，像他们这样的高收入家庭，未来的可持续现金流存在一定不确定性，为了尽量控制这种不确定性，就会产生提前还贷的需求。所以提前还贷，不是纯经济效益的考虑，而是一种“底线思维”。

我们在2022年的调研中也发现了这种趋势。约13.08%的用户有提前还贷的行为，这部分人中，30-39岁、有孩子、在互联网和金融行业的家庭是主力。作为对比，党政机关工作的、45岁以上或者是没孩子的家庭，对提前还贷的兴趣就没那么大。

这意味着，这部分人确实是出于“底线思维”而不是经济效益，在做提前还贷的决策。比如我另外一个朋友，夫妻双方都在体制内工作，家里四老都有退休工资。他们手里的流动资金并不丰厚，但未来现金流的稳定性，却比当券商首席的男学生，和先生在创业的女学生要高出一截。他们未来现金流的增速不见得惊人，但收入锐减的困扰也不大，所以对他们来说，提前还贷就不是个合理的选项。

好，这一讲我们从几个不同角度讲了提前还房贷的合理性和非合理性，也谈到了什么样的家庭可能需要从底线思维出发，通过提前还房贷来降低未来的不确定性。稍微总结一下：

1.提前还贷到底合不合算的标准，就是看自己预期的投资收益率能不能超过房贷。如果预期收益率比房贷利率低，提前还贷就是合算的选择。

2.2023年，房贷利率存在较大下行空间，并且现阶段保证流动性非常重要，所以2023年提前还房贷不见得是经济上的最优选择。

3.提前还贷不一定只算经济账。未来现金流存在不确定性的高收入家庭，从底线思维出发，倾向于提前还贷，也是合理的。