郑州房贷利率连续下调，以前买房贷款的利率，会不会跟着降？

顶端新闻·河南商报记者韩忠林

3月8日，看到顶端新闻报道的郑州多家银行纷纷下调贷款利率的消息，去年4月刚买了房的张先生，有些坐不住了。5.88%的利率，7400元月供，让他“压力山大”。

和张先生一样，看到利率大幅下降的消息，不少郑州市民和网友向顶端新闻·河南商报记者咨询，已经办理过房贷业务，选择了浮动利率，这一次能否享受利率下降带来的“福利”？

对此，记者进行了专业咨询。

【已经办过房贷的，利率能浮动吗？】

半年来，郑州新房房贷利率下调给力，新房贷款利率最高已直降20%！部分银行新房贷款执行利率下调到5.39%，多家银行二手房贷款利率回到基准利率线，执行4.9%。

“我们这种以前办理贷款的，利率比较高，能不能跟着降低一些呀？”看到报道后，去年4月在郑州买房的张先生提出疑问。

张先生告诉顶端新闻·河南商报记者，自己购买的是期房，贷款120万元，利率5.88%，月供7400元左右。“对于普通工薪族来说，这可不是个小数目。”

“看到现在利率都在下降，感觉自己亏了一大笔钱。”张先生告诉顶端新闻·河南商报记者，去年办理贷款手续时，他知道自己的利率会按照进行浮动，但具体怎么浮动自己并不是很清楚。“所以想知道，这次下调，我们的利率是否也会浮动。”

同样有此疑问的，还有郑州市民程先生。

程先生介绍，他和朋友相隔半年先后在同一小区同一栋楼买房。自己去年贷款85万，朋友今年贷款90万，可朋友的月供却更少一些。“你说气人不气人？”

有不少网友也提出类似问题。例如网友“v医学美容”说，“我们之前高位利率买房的朋友咋办，还有办法吗？”网友“w”询问，“已经购买过的，能下调贷款利率吗？”

【近期郑州多家银行房贷利率变动，主要影响新购房者】

“合同已经签订了，不会有太大影响。”中国邮政储蓄银行工作人员表示，近期郑州多家银行利率变动，对已经办理过贷款手续的购房者，影响并不大。

“短期内确实不会对存量贷款造成影响。”郑州另一家银行相关负责人同样表示，郑州多家银行利率变动，影响的主要是新购房者。对于此前曾办理过贷款业务的市民，房贷利率不太可能跟着降低。

已办理过贷款业务的购房者，利率在什么情况下会发生变化呢？

该负责人称，我国从2019年进行房贷利率改革，推行LPR浮动利率。在这之前办理房贷业务的购房者，是可以选择继续保持固定利率，或者选择LPR，过期未选择视为默认使用LPR。

而在之后办理的房贷业务，都是按照LPR计算利率的。“目前市民上说的4.9%基准利率，那其实是推行LPR之前的，现在是没有这个标准的，只不过大家习惯上这么说。”

【已办理房贷业务的，利率什么时候会变化？】

“购房时的实际利率，减去当时的LPR，得到的就是基点。”中国邮政储蓄银行工作人员解释，对于购房者来说，基点确定之后是不会变化的，LPR是会变化的，而房贷利率也会随之变化。

比如，买房子时实际利率5.39%，当时的LPR是4.65%，那么基点就是74。LPR变为4.6%后，利率应该是4.6%加上0.74%，也就是5.34%。

不过，顶端新闻·河南商报记者了解到，房贷利率计算方式有两种，一种是按年计算，在每年1月，用上一年12月央行公布的LPR，加上基点，得到新的房贷利率，之后一年均执行该利率。

另一种是按放款日期计算，也就是按照首个放款日上一个月的LPR，加上基点得到新利率，周期同样是一年，第二年相同月份重新计算。

“一般银行办理业务时，是应该提醒顾客，选择使用哪种计算方式。”上述郑州某银行相关负责人表示，各银行具体在执行时，情况是不一样的。

简而言之，对已办理贷款业务购房者来说，房贷利率是与每年固定月份LPR挂钩的，调整浮动应为每年该月LPR同比变化值，并非一月一变。

“截至目前，我国LPR总体是下降的。”该负责人称，在LPR调整过程中，这两年不少购房者实际还贷利率也跟着降低了。

顶端新闻·河南商报记者从央行官网查询得知，2019年实行初期，我国LPR为4.85%，之后一路走低，于今年1月调整为4.6%。这意味着对于部分购房者来说，房贷利率下降了0.25%。

作为一种市场化利率，我国LPR确定方式为，市面上主流商业银行房贷利率“报价”加权平均值。

一位业内人士告诉顶端新闻·河南商报记者，LPR是根据全国市场情况确定的，而郑州对其影响十分有限，所以郑州多家银行纷纷降低房贷利率，并不直接意味着LPR会有变动。

【银行调低房贷利率，对市场有积极作用】

“利率下调说明银行资金状况充裕，贷款方面本身也积极。”针对郑州多家银行纷纷下调房贷利率，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，利率下调对于月供的影响其实没想象那么大，但对购房者来说，也应该是能省则省。

不过，严跃进称，房贷利率下降，对市场能够发挥积极作用。郑州市场来看，当前限购和限贷等政策总体上趋于宽松态势，很大程度上房地产市场会朝着积极的方向演进，包括市场交易会回暖。

“LPR和实际利率是有差异的，实际利率是LPR+基点。加号是肯定有用的。”严跃进认为，从银行角度看，不同时期基点是不一样的，通过调整基点，可以影响信贷业务供需关系，从而保障金融市场健康稳定发展。

严跃进提醒，信贷方面的政策放松是好事，但也可能会有各类乱象出现，违规资金可能加快进入房地产市场，需要警惕。

“房子是用来住的，不是用来炒的。”上述业内人士称，对于个体购房者来说，房贷利率只是购房诸多考虑因素之一，甚至不应该成为主要因素。也就是说，购房时应该进行综合考量，不要盲从，也不要盲目观望，毕竟市场瞬息万变。

邮政银行揽储开门红开始了，利率高达4.2%靠谱吗？三大事项需注意

最近这两年，国内老百姓越来越喜欢存钱了。今年前三季度，我国人民币存款增加了22.77万亿元。其中居民新增存款就达到了13.21万亿，与2021年同期相比多增了4.72万亿元。大家存钱主要原因就是为了应对疫情、疾病、失业等突发事件。此外，近些年高收益投资品种风险越来越大，弄不好还有可能会亏损，倒还不如老老实实把钱存在银行里面更踏实一些。

而从去年下半年以来，银行存款的利率一直呈现下行趋势，现在市面上很少见到有3%以上的存款利率。不过，在临近年底之时，有储户提出邮政储蓄银行在搞开门红活动，不仅利息要比平时高得多，而且赠送一些小礼物。据该储户透露，此次邮储银行的揽储开门红活动利率达到了4.2%，而这么高的利率究竟是否靠谱呢？对此，有业内人士表示，有三大事项需要注意。

第一大事项：存款的利率很可能在5年以上

从表面上看，邮储银行给出的利率高达4.2%，但这么高的利率很可能是存期在5-6年的存款。因为，央行早就对期限在3年期以内的存款利率设置上限。所以，邮储银行3年期的存款利率很难达到4.2%。不过，央行并没有对5年期存款的利率做过限制，所以，邮储银行这一款利率高达4.2%的存款产品，很可能是5年期的。所以，储户一定要搞清楚，避免入坑。

第二大事项：很可能会购买保险或理财产品

邮储银行有自己的理财产品，年化收益也能达到4%以上，此外，邮储银行也经常替保险公司代销分红险，分红险看上去也与银行存款差不多，而且分红险收益率达到4.2%也是很正常的。所以，储户在把钱存入银行时，一定要搞清楚，你究竟存定期存款，还是购买了银行理财产品或分红险。定期存款是保本保息的，而银行理财或保险产品是不保本保息的。

第三大事项，提前支取的问题

储户在购买5年期以上的银行定存之前，不要只顾贪图存款的高利率，同时也要考虑一下，这笔钱在5年之内是否要提前支取？如果有可能要提前支取的，还是宁愿少拿一点利息，把存款期限缩短一些，因为一旦提前支取该笔存款，很只能算是活期利率了，这对于储户来说就很吃亏了。

此外，即使你购买了银行理财或保险产品也是不能中途提前支取的，否则不仅有可能拿不到利息，本金也有可能会受到损失。所以，大家在购买高利率存款之时，也要考虑一下这笔钱的流动性问题。

邮政银行揽储开门红开始了，利率高达4.2%靠谱吗？对此，我们认为只有两种可能：一种是存款期限超过5年以上的产品，另一种是邮储银行的理财和代销的保险产品。5年以上的存款产品，期限还是比较长的，一般储户是不会去存的。而银行理财或代销的保险产品收益率较虽高，但是有一定投资风险的，而且中途也不能提前支取本金的。所以，投资者也要考虑清楚之后再去投资。

最新摸底！合肥9家银行房贷利率下降了！全国8城房贷都在降

4年来首次！合肥房贷利率终于降了！

全国多城房贷利率下调，楼市风向已变...

PART壹

合肥房贷利率，降了！

随着最新五年期LPR下调，合肥多家银行近日陆续宣布下调新受理的个人住房贷款利率。

其中，5年期以上首套利率从5.88%降至5.83%，二套从6.37%降至6.32%。

为证实情况，今日本站摸底了合肥18家主流银行。

1

房贷利率并未下调

建设银行工作人员表示：已经接到通知，房贷利率确实有下调，首套房在5.83%、二套房6.32%。

中国银行也表示：近期会下降的，很多支行都接到了通知，下调0.05%，现在首套房利率在5.83%，首套未结清买第二套则是6.32%。

工商银行表示：现在首套房利率5.83%、二套6.32%。

农业银行表示：房贷利率确实有下调，LPR下调5BP，首套房在5.83%，昨天已正式执行。之前已经办理过贷款的还是按照之前的利率执行，本次下调不影响。

此外该行工作人员还表示，现在房地产市场不太乐观，此举也是顺应市场调整。

邮政银行：房贷利率基本跟着合肥主流银行走的，近期也会一定程度下降。

来源：摄图网

徽商银行表示：首套房利率会下调至5.83%，具体等通知

民生银行表示：房贷利率确实会在近期下降，但具体时间、下降幅度待定。

光大银行表示：新房最低5.83%，特殊行业（医护、人才引进等）可能会有5.6%，但具体还要看楼盘和贷款人。

浦发银行表示：网点不做新房二手房贷款，个贷中心做，合肥市对外的利率就是它们的利率，不上浮不下降。

还有银行则表示，目前没有接到通知，但如果其他银行降了，我们也会按新的利率政策执行。

2

有网友表示房贷已降

银行房贷利率下降的政策刚出，有不少网友就表示房贷已经降了。

一位在农业银行贷款的购房者，收到了房贷下降的通知。

还有网友表示，年前办理的贷款，现在放款就是按5.83%执行了，房贷已下降。

不过，也有网友表示，房贷降的太少了，30年才能省1万块钱。

还有微博博主笑谈：合肥房贷这降幅，就好比在长江打个鸡蛋，于是长江流域都喝上了鸡蛋汤~

，比喻的也确实恰当...

3

买房成本减少，促进楼市合理消费

贷款利率下调5个基点后，计算发现，以首套房贷款100万元20年等额本息还款方式计算，调整前等额本息每月还7095.25元，调整后降至7078.04元，每月少还17.21元，整体利息少0.42万元。

举个例子:

以首套房贷款100万元20年

等额本息还款方式计算

调整前等额本息每月还7095.25元

调整后降至7078.04元

(调整前)

(调整后)

4

并非所有人房贷能下降

合肥房贷利率已有数年未曾下调，这次调整，已有住房贷款的月供会减少吗？

由于此次房贷利率下调是新一期贷款市场报价利率（LPR）下调引起，所以是否减少与个人选择房贷利率方式有关。

若选择了固定利率，调整肯定不会影响房贷变化；若选择了浮动利率，则会引起后期月供的变化，这时候也要看银行房贷合同约定，很多人要到次年的1月1日才会按照最新的报价，确定房贷利率。

所以，房贷利率还没下降的，也不要着急...

来源：摄图网

PART贰

全国多城房贷利率在降，风向已变！

经盘点，近期全国多个城市房贷利率出现下调。

刺激楼市合理消费，楼市风向已变...

1

南京：下调20基点

南京多家银行普遍降低房贷利率，其中最低降至5.6％。

中国银行首套房贷利率从此前的5.9％下降至5.7％，二套房从6.1％下降至5.9％，在四大行中属于最低利率。

工商银行、建设银行、招商银行、民生银行、邮政储蓄银行首套房贷利率均降至5.9％，二套房贷利率降至6.1％。

东亚银行、徽商银行、渤海银行首套房贷利率均降至5.8％，二套房贷利率降至6％。房贷利率最低的为汇丰银行，首套房贷利率降至5.6％，但是对二手房有一定限制（2000年以后的商品住房）。

来源：摄图网

2

广州：首套房最低降至4.9%

广州又有多家银行的房贷利率，降了！

最低的汇丰，首套房贷利率跌破5%，现在首套房贷利率低至4.9%。

但要注意的是，汇丰对客户资质要求较高，主要做工薪族，国企、上市公司、事业单位、500强之类的。

除此，广州的中行、农行、建行、工行、民生等银行，房贷利率都出现了下调。

某银行业内人员还爆料：“别看四大行现在对外报价利率高，其实内卷的很，之前听说，广州4大行最低能给优质客户5.4%，甚至更低的都有。”

3

中山：首套房最低降至4.95%

春节前（1月20日）中山13家银行当时共有7家银行利率下调。

1月20日中山各大银行房贷利率表

如今过去大半个月，中山又有8家银行下调了利率，其中有8家银行首套利率不超过5.6%。

二套方面，除了招商银行略有上调之外，其余银行有所下跌或者没有变动。二套整体利率在5.2-5.95%。

2月8日中山各大银行房贷利率表

至于四大行，中国银行保持不变，其余银行有所下调。其中，上个月利率上调的建设银行，在这个月大概下调25-35个BP。

值得一提的是，首套、二套房贷利率最低的，仍是汇丰银行，本月均下调了5个BP。

4

杭州：下调35基点

现阶段，杭州四大行的主流首套利率基本上维持在5.8%左右，二套5.9%，甚至有个别小银行，首套利率可以做到5.65%。

单从房贷利率上看，2022年买房，确实是比2021年更划算。2021年，杭州房贷利率经历“5连涨”，5月-9月，利率连续5次跳涨，从首套5.2%，二套5.38，一路涨到首套6.3%，二套6.4%。

以上数据仅供参考▲

目前，杭州市区内四大行基本由首套6.2%下降到5.85%；浦发银行和华夏银行等部分银行首套利率由6.25%下降到5.9%；

部分外资银行更是可以享受到5%-5.1%的低利率，不过对客户的资质条件要求相对较高。

5

苏州：房贷重回“4字头”

苏州的最新房贷利率，已经跌破了“5”字头，注意，不是“跌至”，是“跌破”，是“破”，也就是说，苏州最新房贷利率，已经重回“4”字时代！

不少银行给出的数字已经来到4.95%，甚至如果资质非常良好，最低还能做到4.9%。

据悉，苏州首套房利率在去年下半年一直到11月前后，最高峰值也达到了6.2%以上，即便是在多轮利好释放后的12月中下旬，当时苏州多家银行的房贷利率也在5.5%左右。

如今，苏州房贷利率再次大降，几乎直接回到了最近三四年苏州房贷利率的最低水平。

6

北京：房贷利率下调5基点

北京地区普遍下调房贷利率5个基点，首套房贷利率由5.2%降至5.15%，二套房贷由5.7%降至5.65%。分别较最新5年期以上LPR增加55个、105个基点。此前首套房利率一直为5.2%，二套房利率为5.7%。

一家国有大行北京分行客户经理透露，北京地区银行应该都是共同调整。

7

深圳：首套房利率降至4.9%

深圳多家银行在此前贷款利率的基础上下降5个基点。深圳一家房屋中介工作人员表示：“银行首套房贷利率下降至4.9%，二套下降至5.2%。相当于18年的利率了。”

（数据来源：深圳买房计划）

8

上海：首套房利率降至4.95%

上海地区房贷利率也有所下调。一位资深房地产中介从业人员表示，当前上海地区银行房贷利率较2021年年底（首套房5%，二套房5.7%）下调5个基点，即首套房贷款利率4.95%，二套房贷款利率5.65%。

（图片来源：财联社）

看完全国的房贷利率情况，也难怪合肥人民不满了，合肥房贷不仅利率高，还降得少。

希望后期能再降一些，给购房者买房减轻一些压力。

PART叁

刺激楼市消费

楼市即将迎来小阳春

房贷利率下降，信号很明确：支持经济，刺激楼市消费，对于楼市都构成较大利好。

对于绝对多数普通人来说，5年期LPR的下降，最直接的利好就是我们的月供减少了！

并且日前，国家发展改革委发布关于做好近期促进消费工作的通知，通知要求促进住房消费健康发展，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

等等一切皆在表明：促进消费，支持买房！

而政策的一些利好，也将会促进楼市迎来小阳春。

2022年楼市会这样走：

政策：在“房住不炒”定位下，政策边际宽松。去杠杆节奏将适度控制，房贷有望继续松绑，放款加快；房企整体融资环境将有所改善，特别是国资及优质民企。

行情：一线和部分二线市场成交有望保持增势，核心土地仍是房企竞争标的；江浙主流城市热度高，以上海、杭州、南京、宁波、苏州、合肥等预计将是热点城市。

需求：自住需求、改善需求成为市场主力和强化方向。一二线城市房产除居住属性，还有明显的保值增值需求，三四线及以下投资投机需求则较弱。

土地：短期内供应量增加，同质化产品供应高峰带来去化压力。倒逼房企去更深入地分析客群需求，主动提升产品品质和性价比。

资金充裕，融资成本更低的头部房企，获得优质地块机会增加；热门板块饥饿营销消失，买房人可以更为从容地比较楼盘的地段、品质、配套、价格等。

集中供地模式会继续推行，规则预计会有微调，以适应地市需求转弱。

房价：行业信心正在逐步恢复，核心城市房价或将在一季度止跌企稳。二手房市场，在多个城市出台二手房指导价的当下，将影响市场预期，进而影响二手房成交，不同城市不同地段的不同产品将出现显著的分化特征。

城市：重回城市（群）基本面，城市分化继续加剧，合肥等新一线城市将更具人口吸引力，进一步缩小和周边强市差距。

利率：房贷利率仍有一定下调的可能。

供应：主流城市呈现供需两旺的局面，高供地城市开发商加快上市，供应量和库存量也会明显增加。

行业：行业收并购大年。房地产品牌分化加剧，三条红线下行业继续出清，更多房企包括榜单靠前房企也很可能逐渐退出或被兼并重组。

资产：2022年，流动性环境合理充裕，海外紧缩并不影响稳定格局，财政可能带来增量积极作用。在货币政策中性呵护、稳地产以稳内需等政策下，大国经济需求结构优化的过程值得期待。

所以，抓紧时间趁早买房，仍是亘古不变的真理...