酒店装修银行贷款可行性研究报告编制

酒店装修项目与普通可行性研究报告相比具有以下特点：1、十分主要市场分析，通常需要权威数据或一手调查数据；2、投资估算的准确性要求较高，需要针对项目实际情况，提出相对准确的工程量，并结合当地市场价格行情，做出准确的投资估算。3、十分注重项目的财务分析，需针对项目的实际情况，对项目涉及的各项收入和成本进行准确的分析，对项目的盈利能力、贷款偿还能力及财务生存能力做出定性分析，同时还需要在可研报告中对还款资料来源及年限做出详细的规划。

以某酒店装修为例，该酒店通过合同取得了某大楼9-12层15年的经营权，在此基础上，按照轻五星酒店标准装修并配备相应设备、设施，建设酒店总面积6410㎡，各类客房124间，餐厅200㎡，大堂270㎡。

经计算，该项目建设投资估算为1855.57万元，其中工程费用为1700.00万元，工程建设其他费用67.21万元，预备费88.36万元。

项目建设投资中将有700万元需申请银行贷款解决，贷款年利率为5.39%（按现行长期贷款基准利率上浮10%），建设期为0.5年。经计算建设期贷款利息为9万元，一并考虑申请银行贷款解决。

经计算，本项目正常运营年营业收入为1082万元（不含税），年缴纳增值税为65万元。本项目应缴纳的税金及附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，年税金及附加合计为8万元。本项目经营成本主要包括客房成本、能源费用、人工成本、低值易耗品、营业费用、运营费用（维修网络办公等）、场地租赁费、加盟管理费等。经计算，本项目正常年经营成本为587万元。

本项目正常年年均总成本费用为720万元，年利润总额为353万元，年应缴纳所得税为88万元。经计算，本项目税后全部投资财务内部收益率为20.2%，财务净现值（i=10%）1128万元，税后投资回收期5.61年。

项目主要财务盈利指标

序号指标名称说明指标值1财务内部收益率全部投资(税前)26.3%2财务内部收益率全部投资(税后)20.2%3财务内部收益率资本金26.4%4投资回收期全部投资(税前)4.68年5投资回收期全部投资(税后)5.61年6财务净现值(I=10%)全部投资(税前)1825万元7财务净现值(I=10%)全部投资(税后)1128万元8总投资收益率16.3%9资本金净利润率22.1%本项目所需资金除自筹外，还向银行申请了700万元的贷款。根据本项目实际情况，按照8年等额还本付息进行偿还，项目贷款发生的贷款利息计入企业当年的财务费用。

经计算，本项目计算期内的利息备付率均大于8.05，偿债备付率在第3年为2.96，证明本项目具有良好的还本付息能力。

项目还本付息计划表

项目年份20182019202020212022202320242025期初借款余额709637560478393302207106当期还本付息112112112112112112112112其中：还本737781869095101106付息393531262217116

酒店投资可行性研究报告

定义：什么是酒店投资可行性研究报告？

《酒店项目可行性研究报告》是通过对本酒店项目的市场需求、资源支持、环境影响、品牌效益、规模档次、资金筹措、盈利能力等方面，结合投资方的资金战略，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查分析、研究比较，并对项目建成以后可能取得的经济收益、品牌效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供科学的、中立公正的投资咨询意见。

酒店投资可行性研究报告的主要用途

主要用途主要对象适用说明拿地政府此类报告适用于投资者完成政府立项、审批所需的可行性研究报告贷款、融资银行、投资者商业银行或者政策性银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告投资参考业主方此类报告适用于项目投资决策参考，尤其适用于初涉酒店投资的投资者

酒店可行性研究报告的主要内容（节选）

前言报告编制说明市场调查方法说明项目背景项目基本资料业主对项目的定位及总体要求业主对项目的发展战略及资金战略规划项目投资环境分析项目所在城市概况项目所在城市经济和旅游发展状况宏微观经济环境对项目投资的影响项目地块条件分析项目地块优劣势分析市场邻近度分析可比、竞争市场的调查和分析酒店市场的调查和分析温泉市场的调查和分析旅游市场的调查和分析商业市场的调查和分析产权公寓调查和分析客源结构调查和分析项目周边在建拟建酒店状况酒店市场供需调查及发展趋势分析典型案例研究典型案例研究类同案例研究项目定位项目各业态之间的互动关系项目总体定位项目客源定位酒店功能定位项目竞争策略项目经营策略定位项目SWOT分析项目总体布局建议项目总平面分区示意布局理念开发时序建议酒店群总体建议酒店群布局建议酒店群开发模式分区建议酒店群分期开发及主要服务配套建议酒店群总经营流线建议酒店群的主题概念建议酒店群相关配套设计建议指标汇总酒店模块酒店建筑建议酒店主题建议酒店各楼层功能布局建议酒店室外空间布局建议指标汇总产权模块本项目发展产权酒店的优劣势分析产权与非产权的合理比例分析产权与非产权之间的对外经营关系建议产权酒店销售价格建议项目退出模式及返利模式定位小业主权益设定建议品牌加盟经营估算其他功能模块温泉设计建议旅游产品设计建议商业产品设计建议公共空间设计建议机电设备说明暖通、电气相关要求强电、弱电相关要求给排水相关要求环保节能相关要求项目建设及经营风险分析投资风险经营风险报告结论酒店投资可行性结论酒店投资建议

海南酒店项目可行性研究报告目录（海南海大源管理咨询可研团队）

可行性研究报告编制、项目建议书、项目申报报告、项目报告书，就找海南海大源管理咨询有限公司，郑教授团队。

第一部分酒店项目总论

总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

一、酒店项目背景

（一）项目名称

（二）项目的承办单位

（三）承担可行性研究工作的单位情况

（四）项目的主管部门

（五）项目建设内容、规模、目标

（六）项目建设的点

二、项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

（一）项目产品市场前景

（二）项目原料供应问题

（三）项目政策保障问题

（四）项目资金保障问题

（五）项目组织保障问题

（六）项目技术保障问题

（七）项目人力保障问题

（八）项目风险控制问题

（九）项目财务效益结论

项目总投资万元，其中建设投资万元（其中土建工程费万元、设备购置及安装调试费万元、土地购置及整理费万元、工程建设其他费用万元、基本预备费万元、涨价预备费万元），铺底流动资金万元。项目所需投入总资金万元。

项目建成后，年营业收入万元，年增值税万元、年销售税金及附加万元、年利润总额万元、所得税万元、年税后利润万元，投资利润率，投资利税率，销售利润率，税后投资回收期年，税后内部收益率，盈亏平衡点，年税金总额万元。

（十）项目社会效益结论

（十一）项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。

序号名称单位数值

1项目投入总资金万元

1.1建设投资万元

1.2流动资金万元

2项目总投资万元

2.1建设投资万元

2.2铺底流动资金万元

3年营业收入（正常年份）万元

4年总成本费用（正常年份）万元

5年经营成本（正常年份）万元

6年增值税（正常年份）万元

7年销售税金及附加（正常年份）万元

8年利润总额（正常年份）万元

9所得税（正常年份）万元

10年税后利润（正常年份）万元

11投资利润率（%）%

12投资利税率（%）%

13资本金投资利润率（%）%

14资本金投资利税率（%）%

15销售利润率（%）%

16税后财务内部收益率（全部投资）%

17税前财务内部收益率（全部投资）%

18税后财务净现值FNPV（I=12%）万元

19税前财务净现值FNPV（I=12%）万元

20税后投资回收期年

21税前投资回收期年

22盈亏平衡点（生产能力利用率）%

四、存在问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分酒店项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。

一、酒店项目建设背景

（一）项目政策层面发起背景

1、国家或行业发展规划

2、产业政策

3、技术政策

（二）项目市场层面发起背景

1、市场发展阶段、趋势、特点

2、市场发展前景

（三）项目发起人以及发起缘由

1、公司在技术方面的积累

2、公司在市场方面的积累

3、……

（四）……

二、酒店项目建设必要性

（一）产业发展的要求

（二）市场发展的要求

（三）企业发展的要求

三、酒店项目建设可行性

（一）经济可行性

（二）政策可行性

（三）技术可行性

（四）模式可行性

（五）组织和人力资源可行性

第三部分酒店项目市场需求分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

一、XX市场前景（重点）

二、XX市场容量（重点）

三、XX市场竞争格局

四、XX价格现状及预测

五、XX市场主要原材料供应

第四部分酒店项目产品规划方案

一、酒店项目产品产能规划方案

二、酒店项目产品工艺规划方案

（一）工艺设备选型

（二）工艺说明

（三）工艺流程

三、酒店项目产品营销规划方案

（一）营销战略规划

（二）营销模式

在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性报告中，要对市场营销模式进行详细研究。

1、投资者分成

2、企业自销

3、国家部分收购

4、经销人代销及代销人情况分析

（三）促销策略

……

第五部分酒店项目建设地与土建总规

一、酒店项目建设地

（一）酒店项目建设地地理位置

（二）酒店项目建设的自然情况

（三）酒店项目建设的资源情况

（四）酒店项目建设的经济情况

（五）酒店项目建设的人口情况

二、酒店项目土建总规

（一）项目厂址及厂房建设

1、厂址

2、厂房建设内容

3、厂房建设造价

（二）土建总图布置

1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案。

2、竖向布置

（1）场址地形条件

（2）竖向布置方案

（3）场地标高及土石方工程量

3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况

4、总平面布置图（技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置）

5、总平面布置主要指标表

（三）场内外运输

1、场外运输量及运输方式

2、场内运输量及运输方式

3、场内运输设施及设备

（四）项目土建及配套工程

1、项目占地

2、项目土建及配套工程内容

（五）项目土建及配套工程造价

（六）项目其他辅助工程

1、供水工程

2、供电工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分酒店项目环保、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、酒店项目环境保护

（一）项目环境保护设计依据

（二）项目环境保护措施

（三）项目环境保护评价

二、酒店项目资源利用及能耗分析

（一）项目资源利用及能耗标准

（二）项目资源利用及能耗分析

三、酒店项目节能方案

（一）项目节能设计依据

（二）项目节能分析

四、酒店项目消防方案

（一）项目消防设计依据

（二）项目消防措施

（三）火灾报警系统

（四）灭火系统

（五）消防知识教育

五、酒店项目劳动安全卫生方案

（一）项目劳动安全设计依据

（二）项目劳动安全保护措施

第七部分酒店项目组织和劳动定员

在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、酒店项目组织

（一）组织形式

（二）工作制度

二、酒店项目劳动定员和人员培训

（一）劳动定员

（二）年总工资和职工年平均工资估算

（三）人员培训及费用估算

第八部分酒店项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

一、酒店项目实施的各阶段

（一）建立项目实施管理机构

（二）资金筹集安排

（三）技术获得与转让

（四）勘察设计和设备订货

（五）施工准备

（六）施工和生产准备

（七）竣工验收

二、酒店项目实施进度表

三、XX剂项目实施费用

（一）建设单位管理费

（二）生产筹备费

（三）生产职工培训费

（四）办公和生活家具购置费

（五）其他应支出的费用

第九部分酒店项目财务评价分析

一、酒店项目总投资估算

二、酒店项目资金筹措

一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：

（一）资金来源

（二）项目筹资方案

三、酒店项目投资使用计划

（一）投资使用计划

（二）借款偿还计划

四、项目财务评价说明财务测算假定

（一）计算依据及相关说明

（二）项目测算基本设定

五、酒店项目总成本费用估算

（一）直接成本

（二）工资及福利费用

（三）折旧及摊销

（四）工资及福利费用

（五）修理费

（六）财务费用

（七）其他费用

（八）财务费用

（九）总成本费用

六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

（一）销售收入

（二）销售税金及附加

（三）增值税

（四）销售收入、销售税金及附加和增值税估算

七、损益及利润分配估算

八、现金流估算

（一）项目投资现金流估算

（二）项目资本金现金流估算

九、不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。

（一）盈亏平衡分析

（二）敏感性分析

第十部分酒店项目财务效益、经济和社会效益评价

在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、财务评价

财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数--财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。

（一）财务净现值

财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。

如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。

（二）财务内部收益率（FIRR）

财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。

财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。

一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。

（三）投资回收期P

投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：

（）计算公式

动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：P=（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值

（2）评价准则

1）P≤P（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的；

2）PP时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。

（四）项目投资收益率ROI

项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润（EBIT)与项目总投资（TI）的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。

ROI≥部门（行业）平均投资利润率（或基准投资利润率）时，项目在财务上可考虑接受。

（五）项目投资利税率

项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%

投资利税率≥部门（行业）平均投资利税率（或基准投资利税率）时，项目在财务上可考虑接受。

（六）项目资本金净利润率（ROE）

项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。

项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。

（七）项目测算核心指标汇总表

二、国民经济评价

国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值（ENPV），经济换汇成本或经济结汇成本。

三、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十一部分酒店项目风险分析及风险防控

一、建设风险分析及防控措施

二、法律政策风险及防控措施

三、市场风险及防控措施

四、筹资风险及防控措施

五、其他相关风险及防控措施

第十二部分酒店项目可行性研究结论与建议

一、结论与建议

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：

1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见

2、对主要的对比方案进行说明

3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

6、可行性研究中主要争议问题的结论

二、附件

凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。

1、项目建议书（初步可行性报告）

2、项目立项批文

3、厂址选择报告书

4、资源勘探报告

5、贷款意向书

6、环境影响报告

7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性报告

8、需要的市场预测报告

9、引进技术项目的考察报告

10、引进外资的名类协议文件

11、其他主要对比方案说明

12、其他

三、附图