重庆18家银行，这几家，暂时停贷二手房

一个月前，重庆传出多家银行暂停二手房贷款的消息，我们在第一时间电话联系了13家银行，调查消息真伪。

当时的结果是13家银行中只有2家回复已暂停二手房贷款。

虽然只是极个别，但面对银行房贷额度普遍非常紧张的状况，不少人认为重庆之后暂停二手房贷款的银行会越来越多，这只是一个开始。

上月重庆“停贷事件”

一个月过去了，重庆停贷二手房的银行是不是越来越多？

这次我们联系了18家银行，更加详细、真实的了解目前重庆二手房的停贷情况。

01

18家银行中，

招商银行渝北支行回复，目前“重庆地区好像没有做二手房贷款”。

中国银行渝北支行、民生银行江北支行回复，暂时停止办理二手房贷款，后期恢复时间不确定。

调查情况，仅供参考

15家银行回复能办理二手房贷款。

但每家银行都表示贷款额度非常紧张，贷款难、放款周期长。4家银行在3-6个月，11家银行放款周期不确定。

重庆农村商业银行、广发银行，放款周期3个月以上；中国工商银行、中信银行，放款周期3-6个月；

中国建设银行、浦发银行、光大银行、兴业银行等11家银行，放款时间不确定且排队放款。

对于之后会不会停贷，5家银行表示不知道，3家银行表示还未收到通知，7家银行表示不确定。

调查情况，仅供参考

一个月前，兴业银行（渝中支行）、重庆三峡银行银行（渝北支行）暂停了办理二手房贷款。

一个月后我们再联系时，这两家银行已经恢复办理二手房贷款。

这说明哪怕有银行停止办理二手房贷款，也仅是阶段性暂停。额度缓解后，就会恢复。而我们调查了18家银行，只有3家暂时不做二手房贷款，说明停贷只是小范围的。

但是这15家银行，目前只办理合作中介的二手房贷款业务，对客户的资质审核非常严格。都是排队放款，放款周期至少在3个月以上。

说明，虽然停贷只是极个别，但现在重庆的二手房贷款，是真的不容易办。

02

不止重庆，全国关于二手房停贷的传闻，也是一波接一波。

上周就有不少网友传出，武汉二手房很多银行停贷了，并且“有图有真相”。

从网传的图片看，武汉的24家银行中，12家银行已经停贷、1家银行少量签单、11家银行可以签单，但其中7家需排队放款，4家要看客户资质。

图源网络

除武汉外，网传上周郑州银行也对二手房贷款下手了，只受理房龄15年以内、60平米以上、四环以内的房屋，首套房利率调整到6.25%、二套房6.37%。

说穿了，就是不给老破小、环城、郊区的房子贷款。能贷款的房子，还得承担高达6.25%及以上的房贷利率。

要是重庆的首套房利率飚到6.25%，贷款100万、30年，每个月要多还600元。

图源网络

从全国和重庆的情况看，二手房贷款难、放款慢，已经非常普遍。表层原因，是银行的房贷额度紧张。

更深层次的原因，也许是通过收紧二手房市场的“钱袋子”、增加二手房贷款难度，给市场降温。但是又不能一刀切地全部停贷，冻住了二手房市场，新房市场也落不到好。

二手房贷款难越演越烈，买家和卖家担心的问题也越来越多。

1，下半年二手房贷款还是不好办吗？

2，银行房贷额度什么时候能宽松点？

3，放款周期这么长，卖家怎么卖房更有保障？

4，买房要不要再等一等，反正现在不好贷款？

03

调查了重庆18家银行的二手房贷款现状后，事实上，比起二手房贷款难，当前买家怎么买房、卖家怎么卖房，是更值得去聊的话题。

刚需最受伤害，但还是要尽早上车。

因为既要面对卖家临时涨价，又要面对房贷利率上浮，还要面对贷款难的问题。

一位资深的中介朋友告诉我，像中央公园、西永这些大热的板块，就算买卖双方已经确认了价格，也会经常发生卖家临时涨价5-10万的情况。

即便如此，刚需还是要尽快买房。

因为现在主城区的二手房价格不算便宜，尤其是位置比较好的次新房。更因为今年的价格会保持平稳的缓涨，很难出现阴跌。

再来说土拍。第二次集中土拍的地价如果和第一次相差不多，对刚需来说是好事。如果出现新高，对刚需来说必然是不友好的。如果可以，最好在第二次土拍前买房。

相比之下，手上已经有1、2套房子的改善，受到的影响就没那么大，毕竟有房子住。

在资金允许的情况下，如果有换房的需求，可以早点买。相比以后再买，现在买能节约一笔费用。

楼梯房、老房子，贷款难度大。

朋友还告诉我，现在重庆的楼梯房、房龄15年以上的房子在银行那里，是不太受“待见”的，贷款难度非常大，评估价也给得不高。除非客户征信特别好，银行才会考虑贷款。

换句话讲，不建议买楼梯房、房龄15年以上的房子，除非你的征信特别好或者准备全款买。

对卖家来说，如果你手上有楼梯房、房龄15年以上的房子，要么等到银行贷款额度宽松的时候再挂出来卖，要么就祈祷自己能碰见全款买家。

不急着卖房，可以考虑明年年初卖房。

如果碰见全款买家，尤其是卖家急需卖房、要快速拿到钱，不要傲娇，爽快地卖房。

如果不急着卖房，可以考虑明年年初时再卖房。因为今年下半年银行的贷款额度依然会很紧张，卖家拿到钱估计也是年底的事了。与其这样，还不如在银行房贷额度宽松时卖房。

一般年初的时候，银行的房贷额度比较宽松。明年年初卖房，既能更好卖（重庆二手房的成交量已经受到了贷款难的影响），又能快点拿到钱，说不定还能卖比现在更心仪的价格。因为之后重庆二手房的房价可能会继续保持相对平稳的缓涨。

二手房不给贷款了？

最近两天，房产圈闹得沸沸扬扬，因为全国很多大城市传来可怕的消息——二手房停贷了。

一开始我倒没注意这个事，因为停贷的初期，集中在那些房龄超过20年的老破小房子。

站在银行角度，这也是可以理解的，万一哪天房子突然塌了，银行的贷款不就拿不回来了么，为了避免风险，不批贷款显然是最好的选择。

但后来渐渐变味了，越来越多的大城市开始有了这样的趋势，武汉，杭州，合肥，广州，重庆，徐州，不单单老破小，连正常的二手房贷都批不下来了，或者说批下来，但放款却遥遥无期。

很多小伙伴就很紧张，后台私信我发生什么事情了，是不是上面开始硬碰硬了。

搞得老夫一脸懵逼，似乎最近没有出台什么重量级的政策呀，那为啥各地银行如此整齐划一呢？

其实真相只有一个：

这银行自己的行为，因为没额度了。

不知道大家还记不记得去年年底的时候，央行出了一个问题件，《关于银行金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，通知里明确规定了房地产贷款在所有贷款中所占的比例。

可以看到，即使最大的中资大银行，个人住房贷款占比上限也就32.5%。

如今这些大城市停止二手房贷款，意味着上半年放款太猛啦，额度已经被用完了，没办法，这些银行只能通过限贷的措施来控制以后的额度。

对于银行来说，它的抉择就很简单了，首先满足当地政府的需求，其次是开发商的需求，最后才是老百姓的需求，虽然最终买单人都是老百姓。

这是于情，于理，新房的质量肯定比二手房要强不少吧，毕竟新房关系到开发商的资金回笼和当地的土地财政，必须保住。

更何况现在大城市的新房也不愁卖，所以二手房靠边站啦。

简单地说，银行被政策卡脖子了，很难受。

那么这种现象以后是长期存在，还是短期昙花一现呢？

这么说吧，如果政策朝令夕改，那么也就失去了庙堂的权威性，所以政策绝对是不会动的。

银行的贷款额度用完就是用完了，这玩意不可再生，只能紧衣缩食，减少下半年份额。

所以下半年买房的人可能贷款会更麻烦，到时候乱七八糟的条件都加上去了，为的就是筛选客户，保证贷款的优质性。

今年是实施政策的第一年，各大银行显然没有做好周密的安排，导致现在头重脚轻的现象。

可以想象的是，从今往后，大概率会重复今年的操作，可能更平均一点吧，但贷款总量依然不会改变。

一句话，买房要趁上半年。

于是有人会灵魂拷问了，这么操作的意义何在，房价会降吗？

大部分人的思考逻辑是这样的：

二手房贷款额度紧张——大家都去买一手房——一手房价格上升——一手房带动二手房价格上涨——房价全面大涨，普天同庆。

这个逻辑大错特错。

首先，从短期看，一手房绝对会出现供不应求的场面，二手房可能也会跟着涨，但是涨个几天，愚蠢的人类会意识到一个问题，当我买下一手房的时候，它不是立马变成二手房了么？

那么我再把这套房卖给接盘侠，是不是意味着接盘侠很难贷款了？这样我的资金回笼速度也会放慢很多，这也增加了投资的风险。

当人们被植入了这个想法的时候，有一批人就会悄无声息地离开——没错，就是我们深恶痛绝的炒房客。

中国的炒房客是可以改变经济规律的存在。

我们在经济学原理上学过，供求关系决定价格，所以很多野生经济学家（包括我），固执地认为炒房并不是刚需，所以炒房客虽然有，但不影响房价的大局观。

以上观点已经被2020年的中国房地产市场彻底打破。

以深圳为例，在银行，政府，炒房客三方全力配合下，靠着经营贷硬生生地把房价拉倒9万一平，特别是当深房理事件被爆出来以后，如此证券化的操作，拉倒90万一平都稀疏平常。

因为炒房有足够的利润，有足够的接盘侠，所以炒房客根本不用担心手上的房子卖不出去。

好了，现在问题来了，如果二手房贷款越来越困难，表示接盘侠可能需要全款接盘，请问有多少人有这个能力？

因此，长期看，这部分炒房客会被慢慢地挤出市场。

其次，在银行层面，房贷额度被限制了，但银行还是要旱涝保收赚钱的，它不跟你讲情面或者社会主义优越性。

而房贷，正是稳定高利润的产品。

如今房贷被限制，意味着银行利润大幅下降，如果你是银行高管你会怎么办？

很简单咯，提高房贷利率，降低存款利率。

现在大家能够理解，前几天为什么在LPR没有动的情况下，银行下调了大额存款的利率了吧。

这是庙堂给银行额外的减负措施，以此对冲房贷额度被限制，利润下降的窘境。

更何况现在房贷完全是供不应求的状态，根本不怕放不出去，提高单价显然是最好的举措了。

最后，结合以上两点，会对房地产产生很奇妙的影响：

房贷利率增加，减少购房需求；

炒房客减少，减少购房需求；

那么是不是意味着房价要跌呢？

不会，因为新房价格会不断提高，所以二手房也会跟着涨。但关键的问题在于，二手房贷款越来越难，导致成交量却不断下跌，于是二手房出现了有价无市的局面。

长期以往，新房和二手房的价格会逐步拉开，形成冰火两重天的景象。

但是这种情况妙就妙在，新房的价格却是受政府约束的，开发商没办法根据需求定价，必须在政府规定价格范围以内，君不见现在国内，已经有好几个大城市对房价进行了计划经济，比如深圳。

所以新房一定会涨，但是涨幅则比较有限。

然后，我们再往深一点地方想，什么地方的二手房最多？

显然是核心城区，老城区。

那么什么地方一手房多呢？

肯定是偏远地区啦。

那是不是意味着，人口的密集程度会从市区往郊区扩散，然后随即而来的是配套的商业设施？

，这事想想都觉得非常有趣啊，哈哈哈。

公众号：七叔东山再起

茶余饭后，酒足饭饱，时事政治经济，深度解析，看这就足够了。

二手房停贷？别慌，银行比你还着急

太长不看版

年中、年末信贷额度都会收紧，目前停办二手房信贷，仅仅是去年房地产信贷规模总量控制的延续，并非新政。从管理层的逻辑看，内防空转，外防冲击是当前要务。内防空转，意味着严格控制房地产的开发信贷规模。只要你不是炒家，房地产的调控政策都打不到你身上。找多几家银行，等！

以下不看少赚一百万

继多城房贷利率上升之后，近期，多城二手房“停贷”引发市场关注。

据统计，在刚刚过去的六月份，四成城市房贷利率上浮，72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，分别较5月上浮5个、4个基点。

上周，武汉、合肥、杭州、深圳、重庆、惠州等多地正在收紧或暂停二手房贷款，停贷范围还在进一步扩大。

而在广州，也传出多家银行停止对二手房放贷的消息。

与此同时，一手与二手、一二线城市与三四线城市间的房地产市场分化在进一步加剧。

根据申万宏源对热点城市的检测与研究，在6月19日到6月25日，新房方面：

一线城市放量成交，同比上升40.3%；

二线城市同比上升17.3%；

三线城市同比下降2.5%，四线城市同比下降26%。

二手房方面：

一线城市年初累计至今成交同比上升33.6%，上周较去年同期同比下降24.2%；二线城市二手房年初累计至今成交同比上升37.4%，但上周较去年同期同比下降7.4%；

三四线城市二手房初累计至今成交同比上升26%，较去年6月同期同比下降29.3%。

上面这组数据，以直观到不能再直观的方式，告诉我们：

一手房在一线城市依然方兴未艾，放量成交，二线城市则增速缓慢，三线城市甚至大幅萎缩。

与之相比，二手房的成交量全面下降。其中一线城市因为前期房价提升过快，收到打压更严厉，三线城市则延续了城市分化导致的萎缩，反而二线城市受影响较小。

但与此同时，货币量恐怕要开始放松了。

上周央行公告称，为维护半年末流动性平稳，6月28日以利率招标方式开展了300亿元7天期逆回购操作，中标利率2.20%。同期，100亿元逆回购到期，相当于净投放200亿元。

市场人士认为，这是央行公开市场逆回购操作近四个月来，首次打破每日百亿元的操作模式，意味着资金面小幅度转松。

一面收紧，一面放松，逻辑何在？

01.虎踞房产

每逢年中和年末，信贷额度都会告急

首先给大家吃一颗定心丸，只要你不是炒家，房地产的调控政策都打不到你身上。

正常而言，每逢年中和年末，信贷额度都会告急，尤其是在2020年12月31日，人民银行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》以后，额度问题成了大问题。

所谓“房地产贷款集中度管理制度”是指，在我国银行的房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

去年在元旦前夕发布的房地产信贷配额，到6月末用完，简直是非常符合逻辑啊！

因此我们要得出的第一个结论就是：

从今年开始，贷给房地产的钱有了限额，到了六月，额度用完了。就这么简单。

02.虎踞房产

内防资金空转，外防国际冲击

什么？贷款额度用完了？不是说央行加大了货币投放，资金难道不应该更充裕才对吗？

这就要分析当前中国面临的结构性问题，以及应对之道了。

从去年到现在，中国人民银行一直在全球千篇一律的“零利率、负利率”政策中独树一帜，中国的利率一直是正常利率。而且在保主体、保就业的过程中，管理层始终将严控房地产系统性风险放在重要的位置。

不以“硬启动房地产市场”来饮鸩止渴，是全国共识。

房地产虽然关联家居、汽车、家电等等一系列内需部门，但只要房地产具有炒作价值，就很难不被开发商和炒房客盯上。

由于2020年克强总理释出了最强的财政+货币政策，在积极财政政策和货币政策中，最令人担忧的，是增发的货币直接流入房地产市场，并吸收入房地产的堰塞湖中。

如果任由房价的堰塞湖高悬于实体经济之上，抽干各行各业所需要的信贷资源，最终将导致资金在实体之外进入炒作的自我增幅狂欢中，最后变成泡沫。

去年一直严防死守的四个字“脱实就虚”，可不是说说而已。

2020年末，中国工业中长期贷款余额11.01万亿元，同比增长20%；房地产贷款余额49.58万亿元，同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点，连续29个月回落；全年增加5.17万亿元，占同期各项贷款增量的26.1%，比上年全年水平低7.9个百分点。

可见，工业中长期贷款、普惠金融领域贷款，是重点扶持对象。内防空转，意味着严格控制房地产的购房和开发信贷规模。

那么，外防冲击又是怎么回事呢？为什么在过去一年多来，一直有所节制的人民银行，现在开始边际放水了呢？

道理很简单，美联储开始收缩了。

由于美国在全球范围内经济复苏，美联储恐怕很快就要缩表，一旦美元指数提升，意味着美元资产的收益率增加，全球游资会购入美元，从而导致资金从全世界抽离回流。

为了对冲这一风险，中国的货币供应转入宽松。

参考之前的操作：

在美国释放天量货币的时候，对中国的冲击，是原材料价格传导的输入性通货膨胀，因此采用的方式是人民币升值，也就是用提高人民币的国际购买力，对冲美元贬值带来的原材料价格上涨。

当然，中国自身内需尚未提振的情况下，保持信贷资金的充裕，支持中小企业，成为当务之急。

03.虎踞房产

刚需购房者应该多跑几家银行

那么，将上述的逻辑归纳起来，我们又得到什么？

很简单，一旦货币宽松，那么我们之前一篇关于通货膨胀所谈到的客观规律，“水涨船高”就要起作用。而这一过程必然导致房地产价格提升。

因此高位横盘所要做的，就是控制交易，压制房价在炒家手里自我增幅。

对银行而言，虽然购房信贷和开发商信贷总规模的限制极其严格，但拿到手的资金应该是增加的。在信贷资金总量增加的前提下，银行碍于房地产信贷规模的限制，不敢也不能贷款给购房者。

由于经济复苏，企业信贷估计有所增加，但我国银行嫌贫爱富的德性，注定了大多数中小企业无法获得贷款。这一矛盾必然导致，银行对突破额度限制，尽快将资金流入房地产市场，忧心如焚。

分行无不是心急如焚，所以刚需的购房者应该多跑几家银行，动态了解信贷信息，一旦限额的时间到，恐怕银行会迫不及待地放款。

04.虎踞房产

房地产的投资属性将最大限度剥离

当前，已经有不少申请住房信贷的客户，表示收到银行短信，欢迎他们提前还贷。

道理很简单，目前的暂停信贷批出，仅仅是信贷额度用完导致的，那么请贷款者提前还贷，就能空出额度来。

与此同时，从趋势看，房价与货币量的对比将发生逆转，货币量增加将有利于房价提升。但目前的政策取向是严格控制交易，令房地产价格高位横盘，既不上涨，也不下跌。

由于流动性受到严格限制，房地产的投资属性将最大限度剥离。

随着银行货币总量增大，以及房地产信贷规模限制这一对矛盾的日益凸显，政策面将出台对首置一族、无房一族的宽松政策，继新房限售给无物业者之后，信贷很可能也会仅限于无房群体。

通过提高利率调节信贷供求关系的做法恐怕很难发生，因为打击的就是加杠杆。

总之，不要着急，因为银行比你还急。只要是自住的刚需，走遍天下都不怕，找多几家银行，等！