楼市信贷进一步宽松，重庆、福州等49城买房首付最低两成

记者｜吴波

随着信贷政策的进一步调整，越来越多的城市开始通过降低首付方式支持购房需求。

7月21日，安徽池州在第三届房地产交易展销会活动方案中提出，购房人在7月22日-7月31日房展会期间购买商品房（住宅、商业、办公、公寓），由金融部门协调购房首付比例由30%下调至20%。

降首付并非安徽池州独有的支持楼市复苏手段。

早在今年一月，安徽省发改委就发布《关于印发进一步做好近期促进消费工作若干措施的通知》，其中提到“引导房产、汽车、家电销售企业在春节消费旺季，通过分期免手续费、赠送抵扣券、降低首付比例、补贴等方式，扩大大宗商品消费。”

据贝壳研究院数据显示，截至目前，监测的103个重点城市中，包括武汉、南昌、长春、哈尔滨等省会城市在内的49个城市执行首套商贷最低20%的首付。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰称，执行首套商贷最低20%的首付的中大城市就有24个，包括重庆、武汉、石家庄、乌鲁木齐、长春、银川、南昌、南宁、哈尔滨、贵阳、福州、包头、株洲、珠海、中山、烟台、唐山、芜湖、温州、泉州、绵阳、临沂、廊坊、赣州。

今年5月，武汉发布最新楼市政策明确，在不限购区域，满足购房条件的个体或家庭，购买首套房最低首付2成。

同月，福州住房公积金管理委员会出台的《关于支持职工合理住房需求及提高二孩以上家庭住房公积金贷款额度的通知》，明确首次申请使用纯住房公积金贷款购买产权面积在90平方米（含）以下自住住房的，首付款比例不低于20%。

今年6月，重庆发布的优化住房公积金贷款政策中提到，优先保障首套住房贷款，住房公积金缴存职工家庭购买首套住房的，首付款比例不低于20％。

同月，江西南昌发布的调整公积金贷款首付比例政策提到，自2022年6月7日（含）起，缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通住房(含商业性住房贷款转住房公积金贷款)，最低首付比例由30%调整为20%。

刘丽杰认为，这类手段有利于楼市修复。“首付比例降低即购房成本降低，购房者的购买力提高，或者使原先首付较充裕的购房者购买更大面积的住房，或者使得原先首付比相对不足的购房者可以提前入市，两种情况都会促进住房需求释放。”她表示。

58安居客房产研究院分院院长张波则表示，省会城市执行首套房两成的政策，对市场的效力依然会分化，供求平衡度好且潜在购买力充裕的城市政策的效力，体现会更为明显。同时政策对于同一城市不同板块的效力也有差异，刚需关注度较高的轨交板块，教育资源良好的板块拉动效力也会更为明显。

换言之，楼市政策的效力体现，并不会因为是省会城市就体现更明显，而依然要结合城市基本面，首套两成总体对于市场会有拉动力，不同城市、不同区域的影响差异度会有明显体现。

整体来看，7月住房信贷环境进一步宽松，低首付还叠加了低利率。

目前，整体房贷利率再创2019年以来新低，首套、二套房贷利率分别较去年9月的高点累计下降139个、93个基点；同时银行放款速度也明显加快。

2022年7月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，均与上月持平。

贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据显示，2022年7月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，二套利率为5.07%，分别较上月回落7个、2个基点；本月平均放款周期为25天，较上月缩短4天。

刘丽杰预计，三季度房贷利率进入筑底阶段，“7月103城主流首套、二套房贷利率分别较上月降低7个、2个基点，较二季度单月降幅明显收窄；此外截至目前103城中已有74城首套、二套房贷利率已低至首套4.25%、二套5.05%的下限水平。短期内LPR及加点规则不变的假设下，房贷利率仍有下降空间，但空间会收窄，预计三季度整体房贷利率水平逐步接近下限。”

新政实施！重庆按揭买首套房仅需首付2成

个人房贷新政已在重庆实施，按揭首套房首付降至2成。中国人民银行、中国银监会在春节前发布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施限购措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

2015年5月18日，重庆市金融办、人民银行重庆营业管理部、重庆银监局在联合发出的《关于做好住房金融服务工作的通知》中明确规定，“暂时取消非本市户籍居民家庭在办理住房贷款时提交缴纳社会保险、个人所得税纳税证明的有关要求。”也就是说，重庆地区已在那时退出了对外地居民的限购政策。

个人房贷新政在重庆地区到底是怎样执行的呢？市内一家国有商业银行相关人士称，该行调整后的个人房贷政策为——居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例由不低于25%调整为不低于20%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付款比例由40%调整为30%。也就是说，按照该行政策，现在市民按揭购买首套房，首付最低可以是2成；按揭购买第二套房，首付最低可以是3成。

市内其余部分商业银行调整后的重庆地区个人房贷政策，与上述国有商业银行大致相同。

市内部分楼盘已接到商业银行调整个人房贷的通知。对于还没接到房贷新政通知的楼盘，市民在该楼盘按揭购房前，不妨仔细询问与其合作的商业银行，待个人房贷新政在该楼盘实施后再办理相关手续。

至于个人房贷新政实施后的个人房贷利率，据了解，眼下首套房贷利率仍根据贷款者的个人信用状况综合确定，最多可以享受基准利率9折优惠，即执行4.41%的贷款利率；第二套房贷利率暂没发现优惠，仍执行基准利率4.9%或基准利率适当上浮。

解读

按揭买房成本创五年新低

对于计划按揭买房的市民，现在买房到底划不划算？按照人民银行重庆营业管理部公布的数据，截至2015年12月，全市个人住房贷款利率为4.58%，为2011年以来最低水平。也就是说，若按揭购买首套房时享受基准利率9折优惠，执行4.41%的利率，贷款成本是最近5年来最低的时候。

2011年5年期以上个人房贷基准利率为7.05%，即使在当时可以拿到基准利率7折优惠，实际执行利率也为4.935%，仍然要比眼下基准利率9折优惠以后的4.41%高。

重庆：限时八折、首付两成、购房有补贴…… 房价3连涨后楼市加快推盘

每经记者：陈利每经编辑：魏文艺

春节后确实有段时间成交量和到访量都有大幅度提升，不过近期受疫情影响，又有所下降了。”重庆渝北区悦来板块某在售楼盘置业顾问张瑶告诉《每日经济新闻》记者，她所在项目目前的销售价格与去年底相比变化不大。

记者查阅中指研究院数据发现，今年2月重庆开发商推盘节奏缓慢，中心城区商品住宅成交39.4万平方米，市场持续走低。不过高品质改善物业助力价格稳中有升，成交均价15035元/平方米。国家统计局数据也显示，2月份重庆新房价格环比上涨0.6%，涨幅居全国前三。

进入3月份，为提振市场，重庆市相关区政府还组织开展了春季房交会，首次提出购房补贴，参展房企也纷纷推出各种购房优惠。同时，重庆挂牌的今年首批集中供地，在土拍规则上也进行了优化，更利于房企拿地。

“买房好时机”

国家统计局数据显示，从去年12月至今年2月，重庆新房价格环比分别上涨0.3%、0.9%和0.6%。去年以来，重庆新房价格除去年10月环比持平、11月环比下降0.2%外，均呈上涨态势。

“去年底很多项目以价换量，推出了优惠措施，但今年1月开始这些优惠就在慢慢收回，这就导致价格有所上涨。”在重庆有着10余年从业经历的房产经纪人余波告诉《每日经济新闻》记者，就他所负责的中央公园、悦来片区来看，目前区域内房价基本处于稳定状态，涨跌并不明显。

不过，受春节假期叠加疫情影响，2月重庆开发商放缓供货节奏，供销持续低位，出现了阶段性的供销逆转。一份来自重庆锐理数据报告显示，2月重庆商品住宅供应19.01万平方米，环比减少74%，同比减少62%；成交39.39万平方米，环比减少20%。由于受到中心城区核心项目成交影响，成交均价为15033元/平米，环比上涨2%。

进入3月份以来，虽然房企推盘的积极性有所提升，但“小阳春”行情似乎还未到来。据克尔瑞重庆统计，3月第3周（3月14日~20日）重庆市场来访量10053组，环比下降2%；认购量547套，环比下降2%。

“目前市场低位运行，外部环境不稳，客户观望情绪较重。部分房源折扣、营销活动、购房政策放松均未能刺激意向客户信心。”克尔瑞重庆分析指出，再加上受疫情影响，导致部分项目来访量和成交量下降明显。

“最近是买房的好时机了，银行放贷速度特别快，只要备齐资料，快的话审批放款只需要一个月。”重庆茶园板块一链家门店中介李华告诉《每日经济新闻》记者。

不仅如此，今年春节后，重庆地区包括邮政储蓄银行、重庆银行、光大银行等部分银行还将首套房首付比例降至20%。不过“这需要根据购房者的征信情况和社保情况来执行。”李华表示。

“商业贷款政策的调整，传递出了市场筑底的信号。”重庆锐理分析认为，由于2022年上半年市场依然处于房企债务到期的高峰阶段，房企资金压力仍然较大，两成首付房贷政策的出现与施行也有利于稳定房企运营。

首提购房补贴

限时八折、一口价特惠房、直减10万、成交送全屋家电……3月的重庆楼市，有着年底大促的错觉。而这些优惠措施均来自于重庆渝北区、沙坪坝区等于近期启动的春季房交会活动，以渝北区春季房交会为例，活动从3月16日至5月31日，以线上展示和线下推广相结合的模式举办，历时两个半月，包括万科、龙湖、香港置地、华润、中海、北辰等近40家开发企业携50余个精品项目参展，推出可售商品房面积100多万平方米。

从参展楼盘来看，优惠项目多达49个，优惠方式包括限时折扣、限时一口价、成交送家电等礼品等多种形式。其中，重庆大悦城铂悦、龙湖天际、铂宸中央的折扣分别达到八折、八八折和九一折。与此同时，还有重庆金茂国际生态新城、海月平湖、龙脊时代广场A区等多个项目推出多重优惠措施，如海月平湖项目不仅有限时特惠，还能享受首付分期以及成交砸金蛋送金饰的组合优惠。

据《每日经济新闻》记者了解，在房交会期间购房除了能享受到房企给予的优惠措施外，还能从政策端享消费补贴等。

具体来看，凡在3月16日至5月31日期间网签购买渝北区商品房（仅含商服用房、办公用房、车位及首套、第二套商品住房，不含别墅及二手房），签订重庆市商品房买卖合同（以重庆市不动产交易登记管理系统为准），并在3月16日至7月15日期间向渝北区税务部门完清购房契税的购房人，可依照相关规定申请消费补贴。

其中，建筑面积90平方米及以下的商品住房补贴金额为所购房屋合同金额的0.5%；建筑面积90平方米以上的首套商品住房补贴金额为所购房屋合同金额的0.75%；建筑面积90平方米以上的二套商品住房补贴金额为所购房屋合同金额的1%（首套住房、二套住房的认定标准以购房人实际缴纳的契税为准）；非住宅商品房（仅含商服用房、办公用房、车位）补贴金额为所购房屋合同金额的1.5%（实际交房面积、价款有变化的，补贴金额不作调整）。

“这是渝北区首次提出购房补贴，说明重庆政策面是稳中向好的。”重庆锐理数据分析指出。此外，沙坪坝区则规定，在3月19日上午10时—5月6日24时期间签订购房合同或办理转移登记，并在展期内向沙坪坝区税务机关完清购房契税的购房人，可申请购房者实际缴纳契税金额80%的装修补贴。

土地起拍价下调

除了连续上涨的房价外，作为2021年集中供地溢价率最高的城市，重庆2022年集中供地同样引发外界关注。

3月10日，重庆发布2022年首批次集中供地计划，共计13宗涉宅地块，分别位于高新区、九龙坡区、北碚区、渝北区、大渡口区、巴南区等区域，总占地1361亩，可建体量147.10万平方米。

其中北碚区蔡家组团地块面积最大，约5.49万平方米，起始总价约4.41亿元，起始楼面价6700元/平方米。而渝北区两路组团F分区组合地块起始总价最高，约14.5亿元，总面积约13.7万平方米，起始楼面价为8800元/平方米。

值得一提的是，相较于2021年的集中供地，今年重庆在集中供地规则上有了很大调整。在供地时间上，将由三个批次改为四个批次实施，第二、三、四批次出让公告时间拟定于5月、8月、11月。

“供地批次调多，分批次出让宗地变少，相应减少了保证金缴纳，企业沉淀资金压力降低，拿地意愿或增强。”克尔瑞重庆分析认为。

从溢价来看，2021年重庆第二三批集中供地的限溢价在5%~15%（平均12%），今年首批集中供地限溢价均为15%，整体水平上调3%。另外，竞自持被完全取消，13宗地块均采用“竞拍+摇号”（溢价达15%后）方式出让。

此外，起始楼面价也有所下调。据克而瑞重庆测算，2021年重庆集中供地整体起始楼面价6643元/平方米，今年首批集中供地起始楼面价为6417元/平方米，下降226元/平方米。其中有近七成地块起拍价均低于2021年板块成交均价水平，特别是空港西区均价下调近5000元/平方米，部分片区地价降至2018~2019年成交均价水平。

“在目前已公布今年首批集中供地的城市中，包括成都、长沙、武汉等超50%城市起拍价上涨，并加大优质地块出让。而重庆属于地价下跌、房价上涨城市。”克而瑞重庆分析指出，重庆本批集中供地在供地量、起拍价、竞拍方式等方面的变化，旨在刺激企业投资，保有企业合理利润，从而稳定土地出让金。

（应受访者要求，文中张瑶、余波、李华均为化名）

每日经济新闻