什么是房产抵押经营贷款，如何申请？

本篇我们以北京为例为大家梳理下，什么是房产抵押经营贷款？

一、房产抵押贷款名词解释？

房产抵押经营贷：借款人用自己的房产或者朋友的房产向银行申请一笔大额贷款，贷款用途是企业使用，可以用来支付上游订单，企业采购.....等活动。

2015年以后随着房产快速升值，部分银行对于目前有按揭贷款房产还款满18个月以后，可以申请二次抵押贷款（比如：招商银行，中信银行等）

二、房产抵押经营贷款进件标准呢？

1、企业成立时间和收购时间需要满6个月以上，有一定对公流水和纳税证明。

2、房产必须是可以上市交易的房产，比如住宅，公寓，厂房等，都必须有大红本。

3、能提供历史1年经营流水和历史来往合同，合计金额能覆盖本次贷款额2倍以上。

4、企业征信和借款人征信良好，不可以出现法律诉讼和行政处罚，地址异常等情况。

5、负债方面：综合负债率不超过70%，小微企业综合负债不超过4000万（部分银行规定）

6、申请经营贷款企业有固定办公场所。

7、对于新过户房产必须满6个月才可以申请，而且需要提供买卖合同

只有满足以上7点才可以申请房产抵押贷款，而且在办理过程中需要借款人夫妻双方出面，如果是企业股东申请，部分银行还需要企业法人出面开设对公企业账户。

三、在贷款利率方面：

1、对于特别优质企业和房产客户依然可以享受比较低利率优惠，年息3.65%-4.35%左右，年限为3年期先息后本，适合短周期需求中小微企业客户。

2、对于企业用款周期比较长，而且投资回报比较慢的客户群来说，其实利率低短周期的产品并不适合，建议办理年息为4.3%-5.25%，20年长期贷款，这样避免资金回款比较慢，银行到期无法偿还本金尴尬局面。

PS:申请银行类房产抵押贷款用款慢1年以上可以提前还款，而且是没有违约金（并不是很多粉丝理解合约20年就收20年利息）

四、在贷款额度方面：

1、房产抵押经营贷的额度是按照房产最近半年成交价格来定，70年产权的住宅和别墅7成，商业办公楼可以做到5成，小微企业经营贷款额度为3000万，如果申请房产抵押贷款客户房产多，企业优质最高可以贷房产评估8成，学区房最高评估9成。

2、银行给予额度越多，利率也自然会提升，一般来说房产抵押贷款利率为3.85%-5.25%区间，根据央行公布LPR利率适当减30-50个BP，但是如果企业希望用房产贷更多资金，那么就会增加BP。

3、房产抵押贷款影响贷款额度还有一个比较大硬伤：借款人企业负债+个人信用贷款负债+信用卡负债+经营贷款负债

在办理房产抵押贷款时候，建议不要去申请过多个人信用贷款，信用卡负债，通过信用贷款和信用卡去置换银行其他贷款，这样不仅不利于房产抵押贷款办理，而且还会占用自己征信查询次数。

4、别墅和大面积房产也会影响贷款额度

对于别墅、房产面积超过200平以上，由于房产变现比较困难，那么在申请房产抵押贷款时候银行会适当降低额度，一般为评估值5-6成

五、房产抵押贷款办理要求

1、房产要求：房龄通常要求在30年以内，部分优质学区房50年，但是这种产品极少，主要是集中在北上广深这类的一线城市中；要抵押房产除了房龄以外，还要求面积，最低面积基本是30平米以上，当然也有特殊情况，和房龄一样，相关产品特别少；越容易交易的房产越容易接受抵押，所以普通住宅是最受欢迎的，额度也给的较高。

2、借款人要求：借款人年龄范围要在18-65岁，但小于22岁或者大于60岁以上的借款人往往会被要求父母或子女共签；借款人还需要有良好的征信，这里主要是指查询次数、负债情况、逾期等不良记录，一般来说抵押贷款对查询次数要求会比较放松，比如近2个月达到8次左右都可以获批，但对存在逾期的情况就要求比较严，只要有存在连续逾期超过90天的情况，正常都不会批款；借款人还需要有足够的收入，因为银行需要收入覆盖每月还款额度才能批款；最后是对部分高危行业或者公检法军等职业不会放款，特别是公检法军这种岗位本身就要求不能从商，所以更不能以经营的名义进行贷款。

3、企业要求：房产抵押经营贷必须要有公司营业执照，注册和新加股东满6个月以上，房产抵押经营贷是一种专项贷款，在申请资料方面2021年新增：提供完税证明，提供公司1年对公流水、提供上下游合同、提供实际经营地照片，最近2年财务报表等等，而过去只需要提供:新办营业执照+上下游合同+流水等等。

六、房产抵押贷款办理流程：

申请房产抵押贷款部分银行需要开设对公账户，不过整体流程基本是一样的，办理流程如下：

了解完房产抵押经营贷的基本情况，您还会认为办理房产抵押贷款那么容易吗？而随着新监管政策变化，2021年不仅银行贷款利率在上涨，在准备资料方面也不断增加，如果您只有房产和企业，企业没有营业收入等等，也是没办法申请房产抵押贷款的。

不过，随着金融科技发展，很多客户通过金融PP去申请房产抵押贷款，在这里需要注意：在申请的时候需要了解清楚贷款利率，是不是银行产品，别申请完毕以后才发现还款方式和贷款利率不适合自己。

【说案情·释法理】有人盯上了金融机构贷款！假借购房之名，骗取贷款上千万元

急于用钱，可是银行贷款申请不下来，听闻一公司有“房屋金融”业务，一顿操作下来，把你“包装”为成功人士，“0元购房”的同时，还能向金融机构申请装修贷、信用贷等。等待放款期间，公司还管你的吃穿用度。这究竟是怎么回事？

去年6月，90后小伙阿健主动投案，诉说了自己沦为贷款诈骗“工具人”的经历。这时，一条骗取金融机构上千万元贷款的黑灰产业链浮出水面。

不费吹灰之力，凭空多出一套房产？

阿健，来自江西农村，一次偶然的机会，他通过网络认识了在绍兴从事“房屋金融”业务的南总。对方告诉阿健，只要其个人征信良好，就可免费过户一套房产至其名下，之后还能以该房产向金融机构申请装修贷、信用贷等，期间还免费提供食宿。

听到要求这么简单，阿健心中犯起了嘀咕，“干这种事儿会坐牢吗？”可对方声称，这样做并不犯法，最坏的结果无非是上征信黑名单。

在阿健看来，只要不坐牢，上不上征信黑名单根本无所谓。很快，阿健只身来到绍兴，期待着可以大赚一笔。

（阿健签订的二手房买卖合同）

一切都按照计划进行。南某将阿健“包装”成了绍兴某餐饮公司的客户经理，并为其伪造了收入证明、银行流水等材料。

之后，南某又安排“垫资方”出资，以阿健的名义购入了一套二手商品房。而阿健则按照要求，在二手房买卖合同上签了字，并配合办理了网签手续。

就这样，阿健的名下凭空多出了一套房产，并以此向金融机构申请了装修贷、信用贷等共计70万元，真有这样的好事？

一分钱没见着，却欠下了巨额贷款

阿健怎么也没想到，不费力气得到的“好处”，竟让自己陷入困境无法自拔。原来，贷款办理下来后，阿健一分钱没见着，还欠下了巨额贷款，根本无力偿还。

事实上，那套凭空多出的房产背后，隐藏着一个专业骗取金融机构贷款的犯罪团伙，而阿健认识的南总在其中扮演着“中介端”的重要角色。

2020年3月，吴某（另案处理）先后纠结了一群狐朋狗友，将“发家致富”的主意瞄向了金融机构贷款，并组建了一个组织严密、分工明确的犯罪团伙。

该团伙先通过“中介端”从全国各地骗来急于求财的“客户”，再安排“垫资方”出资，以“客户”的名义购买二手商品房。

在这一过程中，该团伙通过虚高二手商品房买卖合同中的交易价格，进行房屋抵押贷款，从而获取远高于房屋实际成交价格的贷款。所得贷款除归还“垫资方”出资外，其余款项全部流入该团伙的口袋。

之后，他们又将“客户”包装成企业高管人员，利用伪造的收入证明、银行流水等材料向金融机构申请装修贷、信用贷等。为使利益最大化，该团伙甚至以一个“客户”的名义同时向多家金融机构申请贷款，如此反复谋取大量贷款资金。该团伙最高曾利用一人身份骗取各项贷款310万元。

本案中，还有不少像阿健这样的“工具人”，他们不但没拿到贷款，还上了“失信”黑名单，自己的行为更是为别人的犯罪做了嫁衣……

据承办检察官介绍，该团伙作案手法隐蔽，假借“工具人”的名义购房、贷款，以真实的房产交易为犯罪行为披上一层看似合法的外衣，步步设陷从金融机构骗取各类贷款资金，涉案金额超千万元。

近日，越城区检察院以涉嫌贷款诈骗罪、骗取贷款罪对南某、张某等9人提起公诉。

此外，针对案件中暴露出的金融机构贷款审查审批存在的漏洞，越城区检察院建议金融机构接入政府数字平台，利用大数据核实贷款人的真实信息，规范各类贷款的实质性审查程序，不给不法分子可乘之机。

来源：越城检察

金融机构房地产贷款占比要有“天花板”了！大中小银行分档要求

新京报贝壳财经讯（记者程维妙）年内房地产融资“三道红线”，已透露出防范系统性金融风险之意，为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，年末最后一天，央行和银保监会联合发布文件，给金融机构房地产贷款占比也设置了“天花板”。

12月31日，两部门联合发布关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知（下称“通知”），对不同资产规模、机构类型的大中小银行业金融机构，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。

具体来看，金融机构一共被分为五档。第一档是六大国有银行和国家开发银行，它们的房地产贷款占比上限不得超过40%，个人住房贷款占比上限不得超过32.5%；第二档是包括招行、农业发展银行、浦发银行等在内的中资中型银行，它们的房地产贷款占比上限不得超过27.5%，个人住房贷款占比上限不得超过20%。

后三档分别是中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构和村镇银行。村镇银行房地产贷款余额和个人住房贷款余额两项占比上限最低，分别为12.5%、7.5%。不过通知也提到，后三档房地产贷款集中度管理要求，可在一定前提下增减不超过2.5个百分点。

近一年银行的涉房贷款占比有多少？贝壳财经记者翻阅了招行和“房贷大户”建行的财报，截至2020年上半年末，招行个人住房贷款占总额比达24.74%，建行个人住房贷款占比达33.94%。如果以通知划出的红线为标准，这两家银行都已超标。

监管有关部门负责人表示，去年已就房地产贷款集中度管理制度与金融机构进行了充分的沟通，目前大部分银行业金融机构符合管理要求。对超出规定的，有过渡期安排。今年12月末，两项业务占比超出管理要求的机构，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为通知实施之日（明年1月1日）起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为通知实施之日起4年。

“房地产市场走势看金融，管住了金融也就管住了房地产。从一城一策看，过去几年大部分城市调控力度较大，但也有小部分区域房价依然明显上涨，其中很大程度原因与金融政策执行不严格有关。”中原地产首席分析师张大伟对贝壳财经记者表示。

他进一步称，此次新规是房地产调控的一次全面升级，在执行层面也要注意，除了房地产贷款本身，其他消费、企业贷款有被挪用进入房地产的可能性。

新京报贝壳财经记者程维妙编辑赵泽校对李铭