贷款中介如何违规将房贷替换为经营贷？诱人的低利率背后，藏诸多风险

钱江晚报·小时新闻记者楼肖桑蒋敏华

“先生，利率最低3.2%的银行贷款需要吗？”

最近，推荐房屋抵押贷款、资金过桥的营销电话又多了起来，贷款中介极为活跃。前几年，这些贷款中介极力推荐房抵经营贷，怂恿购房者拿这笔资金去摇新房，去炒房，而如今，他们又怂恿人们将高利率的房贷替换为利率较低的经营贷。

顾名思义，经营贷是用来帮助企业的，用于买房或者还房贷都是违规操作。一通通推销电话的背后，究竟隐藏着哪些风险？钱江晚报·小时新闻记者进行了一番调查。

找中介违规代办经营贷

贷350万元要付20万元服务费和手续费

今年8月，钱江晚报·小时新闻曾报道过，选择提前还贷的购房者比往年多不少。这其中，不乏有人通过抵押房产，将房贷“替换”为经营贷。究其原因，是这些购房者买房时的利率较高，而如今经营贷的利率较低，购房者先将按揭还清，再将房屋抵押，从而实现高利率向低利率的转换。

事实上，名下没有公司的普通购房者即使对经营贷的低利率动心，也无法办理这类业务。而贷款中介却通过违规操作来包办这一切，并收取高额的服务费。

本周二，钱江晚报·小时新闻记者以想办经营贷为由，约见了一家金融中介机构。这家公司的办公地点位于钱江新城的一幢写字楼内，在将近一个小时的沟通中，记者了解到，不论购房者名下是否有公司，贷款中介都能代办经营贷款，一般抵押额度可以达到房屋总价的七成，全部流程下来要收取抵押额4%~5%的服务费。

“我们会带你去银行拉征信、做评估，再给你挂靠一个公司，这样就可以办经营贷了。并且这种挂靠是没有痕迹的，天眼查、企查查这些A都查不到。”这家公司的一位中介人员透露，所谓的“挂靠”就是他们会安排一家公司，让购房者和这家公司签订一份类似分红的协议，以“暗股”的形式将材料提供给银行，银行会认定购房者也是企业的经营者之一，就可以办理经营贷。

此外，因为办理经营贷需要提前将现有的按揭还清再进行抵押，如果购房者自有资金不够，这家公司还提供“资金过桥”的服务，按照每天千分之一利息收取。该中介表示，还贷到抵押再到放款，整个流程基本上要两周时间。

以一套总价500万元的房屋为例，如果贷款350万元，这家中介公司“过桥”再加上办理抵押业务，差不多要收取20万元的手续费和服务费。

中介表示，类似的业务他们已经办理过很多，并且服务费在经营贷放下来后再支付，相应条款也全部会在合同中写明。

诱人的低利率背后

潜藏着诸多风险

去年最高超过6%的房贷利率，通过贷款中介的违规操作，就能“替换”成3.5%左右的经营贷利率，节省不少利息，的确能让一些购房者动心。但是，这种做法其实潜藏着不少风险。

首先，因为不同银行的政策不同，中介往往会带着购房者跑好几家银行去拉取个人征信，而在银行眼中，这种行为是妥妥的减分项。“一个人一个月内查询贷款审批类征信超过3次，银行一般就不太愿意接他的业务了。”某城商行工作人员表示，这样的情况说明这个人可能资质存在问题，或者说想到处借钱，资金去向会有风险。

其次，在中介“帮助”购房者获取经营贷资格的过程中，大部分中介的做法是为购房者包装一个空壳公司，让其成为公司法人或股东。然而，这样的公司本就风险极大，甚至有可能已经存在巨大的债务风险，购房者或许能成功办理抵押，但却不知自己已经无形中背上了巨额债务。

此外，办理经营贷对公司流水也有要求，贷款中介为了包装好空壳公司，还要制作假的财务报表等。记者在暗访贷款中介时，对方表示如果想抵押500万元，需伪造1000万元的流水证明。

所以在办理经营贷时，购房者有可能“偷鸡不成蚀把米”，甚至要承担法律风险。

更大的风险在于，违规办理经营贷可能失败，此时购房者若已经向贷款中介借钱还掉了按揭，意味着变成欠贷款中介巨额债务。以500万元为例，每天千分之一的利息，一天就是5000元。根据法律法规，借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。贷款中介设置的千分之一日息，正好卡在36%的年利率。

银行称严禁和中介合作

有工作人员因此被开除

当记者质疑5%的服务费过高时，中介隐晦地表示“现在找人办事肯定要花钱”“我们也要向银行的人打点”，意为购房者缴纳的这笔服务费，有一些最终进了银行工作人员的口袋。

“一般来说银行都不允许跟贷款中介合作。那些自称和银行有合作的中介，多半只是与银行业务员个人之间存在某种合作关系，银行是不认的。”某银行人士告诉钱江晚报·小时新闻记者，购房者接到这类电话一定要谨慎。

“我们是严禁和贷款中介合作的，之前有一个同事就因为和中介合作被开除了。”一位银行的客户经理如此告诉记者。

在她看来，通过中介来办理房抵贷业务，存在诸多风险，“中介往往会夸大他们与银行的合作关系，声称可以拿到极低的利率，或者可以帮助‘包装’和‘洗白’以求顺利通过贷款审核。可问题是，中介做的是一锤子买卖，后期如果抽查发现有问题，比如贷款客户提供的流水造假或者名下并无真实经营平台，这时根本就找不到中介，即便找到了对方也不会认账，只能自己背锅。”

即使成功办理了经营贷，也并非放款之后就万事大吉，因为贷后往往还会有银行自查和银监抽查。就比如去年曾有一段时间，银监部门要求各地严查经营贷违规流入楼市，一些违规案例不断浮出水面。这些遭查处的违规贷款客户，都会被银行要求提前还贷。

“如果贷款客户虚构贷款用途，或者在中介的帮助下提供了虚假的贷款材料，显然涉嫌骗取贷款。在司法实践中，以欺骗手段取得100万元以上贷款，或者给金融机构造成20万元以上经济损失的，就有可能构成骗取银行贷款罪，刑期在3年以下。如果情节特别严重，骗取的贷款金额超过500万元或者造成的经济损失超过100万元的，刑期一般3年以上7年以下。”浙江君安世纪律师事务所肖琳律师提醒说，违规办理经营贷的法律风险很大，千万别踩过界。

（来源：小时新闻）

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58同城的金融帝国：推荐年利率36%贷款，旗下6款APP开展引流

2020年9月，58同城完成了私有化。当时业内普遍认为，58同城的股价被美股市场低估，或许会回到国内资本市场更有利于谋求更高的估值。

58同城私有化后没有选择整体回港或者回A，而是通过业务拆分的方式重回资本市场。为此，58同城进行了一次组织架构调整，“从横向分类信息平台变成了3、5个垂直产业互联网的平台，独立走向资本市场”。2020年9月7日，58同城私有化的同天，“58到家”也正式改名为“天鹅到家”。

2021年4月8日，安居客向香港联交所正式递交上市申请。同年7月3日，天鹅到家正式向纽交所递交首次公开募股（IPO）招股书。8月27日，快狗打车向香港交易所递交上市招股书。今年2月，港交所消息显示快狗打车通过聆讯，6月24日，快狗打车正式在港交所挂牌上市。

从首度递交招股书到成功上市，快狗打车用了近一年时间。与快狗打车同属58同城孵化业务的天鹅到家、安居客，最近一年内也多次传出上市消息，却没有成功上市。值得注意的是，58同城私有化之前，其市值还有83.74亿美元（约合590亿元）。两年多时间过去，58同城旗下只有快狗打车完成上市，且目前市值只有23亿元。

分拆之后的58同城虽然上市曲折，但其金融业务却做的顺风顺水。开甲财经注意到，赶集直招（原赶集网）、招财猫直聘、安居客（原58房产）、快狗打车（原58速运）均为58数科引流，天鹅到家暂未上线金融业务，转转二手交易平台则上线了自营信贷产品——发条借钱和发条分期。

凭借58同城旗下多款APP引流，58数科或是58同城最赚钱的公司。

在监管提出金融让利实际经济的指导下，互联网巨头纷纷将借款利息降至24%以内，只有58数科还与年利率36%的借款平台合作。或许，姚劲波早已习惯了外界对58同城评价“骗子”或者“垃圾”，至于监管的态度，恐怕只有收到高额罚单才会有所改变。

转转上线自营信贷产品

开甲财经注意到，转转APP-我的钱包上线了自营信贷产品——发条借钱和发条分期。

小编尝试申请发条分期额度，但审核结果显示“您的额度申请未通过”。小编尝试申请发条借钱，审核结果显示今日可提现20500元，小编尝试提现，页面显示综合年化费率35.64%。

（图片截自转转APP）

除了自营产品发条借钱和发条分期，转转还上线了借钱优选（贷款超市）。

合作推荐持牌机构：安信花（中安信业小贷）、天美贷（崇天小贷）、好期贷（招联消费金融）、小蓉花（唯品富邦消金）借钱呗（多来点小贷）等；无牌助贷机构：闪钱、小赢卡贷、有信钱包等。

58同城为58数科引流

开甲财经注意到，58同城APP-58借钱为58数科引流。58数科页面披露，其借款产品分为58好借和58快借，分别为58数科自营贷款和贷超超市。

小编尝试在58好借申请额度，但审核结果显示“审批未通过”。小编尝试在58快借申请额度，页面显示当前可借额度2万元。根据页面披露，58快借2万元额度由钱小乐提供，而贷款的审批发放则由还呗及其合作的金融机构提供。

小编尝试借款2万元，借12个月，页面显示综合年化利率（单利）35.99%。借款协议显示，还呗合作金融机构包括：国投泰康信托、锡商银行、重庆分众小贷、青岛银行、蓝海银行。

（图片截自58同城APP）

安居客为×小乐引流

开甲财经注意到，安居客APP-信用贷为×小乐引流（注：×小乐是58数科合作机构之一）。点击“立即申请”，页面提示“同意×小乐使用我的以下信息，为我提供借钱服务”。授权信息包括：手机号码、位置信息、设备信息、网络信息。

（图片截自安居客APP）

根据页面披露，×小乐是广州××小额贷款有限公司及其关联方。工商资料显示，小贷的唯一股东为港股某公司。

×小乐借钱页面披露，贷款服务由×小乐与百信银行、江西裕民银行、蓝海银行联合提供。不过，×小乐披露的合作机构包括：百信银行、锦程消金-锦囊贷、盛银消金。

快狗打车为58数科引流

开甲财经注意到，快狗打车APP-快速借钱为58数科引流。

（图片截自快狗打车APP）

快狗在经历了2021年8月27日和2022年4月24日两度递表之后，终于在今年6月22日正式登陆港交所。

快狗打车2022中期报告披露，今年上半年，营业收入3.49亿元，同比增长15.53%；归母净利润-10.46亿元，去年同期净利润-3.93亿元。

营业收入同比增长，亏损金额却在加大。中期报告显示，2022年上半年，快狗打车销售及营销费用1.68亿元，同比增加43.87%；一般及行政费用6.46亿元，同比增加858.15%，研发费用4751.0万元，同比增加158.92%。

其中，一般及行政费用之所以激增858.15%，主要因雇员福利费用（包括以股份为基础的酬金）由上年同期的3812.0万元增至5.76亿元，同比增加1411.9%；上市费用由上年同期的756.2万元增至4102.3万元，同比增加442.5%。

赶集直招为58数科引流

开甲财经注意到，赶集直聘APP-我要借钱为58数科引流。

今年1月20日，58同城宣布，旗下“赶集网”正式重塑为专注招聘市场的“赶集直招”。

（图片截自赶集直招APP）

招财猫直聘为58小微贷引流

开甲财经注意到，赶集直招为58同城旗下是面向求职用户的招聘平台，而招财猫直聘是58同程旗下面向招聘企业的招聘平台。赶集直招面向求职用户推荐“58数科”的同时，招财猫直聘面向招聘企业推荐“58小微贷”。

（图片截自招财猫直聘APP）

根据58小微贷页面披露，本页面中收集客户意愿和贷款咨询服务由北京五八满鑫信息技术有限公司提供，贷款的审批发放由合作的金融机构提供。

工商资料显示，北京五八满鑫信息技术有限公司的唯一股东为天津五八金服有限公司，后者曾为58钱柜的经营主体。

逐条解读丨金融16条如何助力房地产：房企融资有望发出“第三支箭”

近日，央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称《通知》），提出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展”。

11月14日，澎湃新闻（www.h.)从多家银行相关人士处确认文件已下发。

《通知》包含16项具体举措，涉及稳定房地产融资、做好“保交楼”金融服务、做好受困房地产企业风险处置、保障住房金融消费者权益、调整部分金融管理政策、加大租赁金融支持等6个方面。

对此，澎湃新闻对《通知》部分内容进行逐条解读：

开发贷投放对国有、民营房企一视同仁

在保持房地产融资平稳有序方面，《通知》提出，稳定房地产开发贷款投放，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。

有民营房企人士指出，此次鼓励开发贷投放对民营房企输血。此前市场情况下，银行对绝大部分民企都是不敢投放的态度，政策出台后，将对民营房企的合理融资予以支持。

中指研究院认为，相关措施的实施，将改善金融机构对民营房企风险偏好和融资氛围，缓解民营房企信用快速收缩问题。

支持存量贷款展期，促进项目完工交付

《通知》提到，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

有房企人士认为，过往3年的开发贷期限已经和销售市场不匹配，希望后续能有合理的调整。新政提出开发贷、信托贷款等半年内到期的可以展期1年，后续有望推动银行去做期限方面的调整。

根据中指研究院统计数据，截至2022年10月31日，房企待偿债券余额共计30075.9亿元；一年内到期的债券合计9552.8亿元，接近万亿元，其中信用债余额6339.5亿元，海外债余额3213.3亿元。当前销售没有明显复苏回暖，民营房企融资困难，未来一年房企仍面临巨大偿债压力。

业内人士认为，存量融资展期1年的政策落地后，将有效缓解房企短期偿债压力，也可以让大部分现金流紧张的房企以时间换空间，有更大机会等待市场回暖、加速回款。

加大利用发债、信托等支持房企融资

《通知》明确，保持债券融资基本稳定。支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。

同时，保持信托等资管产品融资稳定。鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。

在此之前，11月8日，银行间市场交易商协会发布信息，推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

11月9日，中债信用增进投资股份公司官网发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，进一步推动民营企业债券融资支持工具工作，加大对民营房地产企业增信服务力度。

业内人士认为，这次政策指出“为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持”，表明监管部门支持民营房企的范围正在不断扩大扩容，会有更多民营房企受益。

国泰君安地产首席谢皓宇指出，针对房企违约可能进一步扩散的风险，文件做了明确给予金融支持的表述，对缓释当前行业流动性风险有极为正面的表态。过去1年半时间，房地产市场的主要矛盾就是房企的资产负债久期不匹配遇上债务无法续期，进而引发了一系列连锁反应，包括地价下行、停工、居民预期转差。当前，针对恢复民企信用，提出通过展期拉长负债期限、引入信托这一高收益渠道向高风险房企注入流动性，将带来积极的信号。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，在房地产开发贷款、信托贷款，还有债券融资多种融资渠道的助力下，房企的项目交付和资金压力将得到有效缓解。

“保交楼”仍是重要目标，提供专项借款+配套融资支持

“保交楼”金融服务方面，《通知》提出，支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

同时，在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

中指研究院认为，今年7月，部分城市出现期房项目停工引发的购房者集体断供现象，购房者对期房交付普遍产生担忧，观望情绪加重。此后中央多次出台相关政策支持各地加快“保交楼”，8月，住建部、央行等部门出台政策，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。9月，全国2000亿元专项借款资金启动后，郑州、沈阳、哈尔滨等城市均有相关资金到位，在当地“保交楼”中发挥了重要作用。

植信投资研究院资深研究员马泓指出，自8月中下旬以来，多部门出台措施，通过政策性银行专项借款方式救“烂尾楼”，推动全国商品房竣工和施工面积在此后的两个月出现明显改观，后续预计房地产建设类指标仍有进一步改善的空间。

鼓励资管公司参与处置风险，“第三支箭”有望落地

《通知》称，要做好房地产项目并购金融支持并积极探索市场化支持方式。鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司（统称资产管理公司）发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。

对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。

另据交易商协会网站11月8日消息，2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。民营企业债券融资支持工具作为“第二支箭”，有力引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，有效缓解了民营企业信用收缩问题，促进了民营企业融资恢复，降低了民营企业融资成本。

中指研究院认为，“信贷、债券、股权”三个融资渠道形成了“三支箭”的政策组合，当前第一、二支箭已发射，而股权融资又是化解企业层面风险的本质性举措，前期地方政府参与民企混改的成功经验也成为了良好的范本，因此“第三支箭”有望快速落地。同时，收并购风险化解一直在持续稳定推进，在前期成功案例的示范效应之下，未来有望扩展处置范围，一些民企获得地方国资入股支持。

《通知》也指出，对于商业银行等金融机构的配套贷款，在鼓励加大信贷额度的基础上，特别提出了明确的指导方案：如新增配套融资需投向有明确还款来源的项目，划分“专项借款配套融资”科目进行专门管理，满足尽职调查但仍出现不良的可予以免责等。

需求端支持力度有望继续加大

《通知》提出，支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求，鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。

三季度以来，需求端信贷支持力度持续不断加大，“支持刚性和改善性住房需求”始终是政策核心。此前9月底，央行、银保监会已明确发文指出符合条件的城市可以下调或取消首套住房商贷利率下限，央行也已下调首套公积金贷款利率15个基点，均为各地优化信贷政策释放了空间。

根据中指研究院监测数据，截至目前，全国已有超20城降低或取消首套商贷利率下限，且均降至4%以下，其中二线城市武汉、天津、温州等城市基本降至3.8%～3.9%水平。本次政策再次强调要因城施策，符合条件的城市有望加快落地降低房贷利率节奏，已经下调商贷利率的城市不排除根据当地实际情况继续调整优化。

加大住房租赁金融支持力度

《通知》提出，要优化住房租赁信贷服务，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持，合理设计贷款期限、利率和还款方式，积极满足企业中长期资金需求。鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。

同时，支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。稳步推进房地产投资信托基金（REIT）试点。

中指研究院认为，此前央行已经明确，住房租赁信贷不纳入房地产贷款集中度管理考核指标。二十大提出“租购并举”，意味着未来金融机构将加大诸如住房租赁贷款、房地产保障性租赁住房REIT等金融工具的使用，更好地发挥创新金融工具对房地产市场的长期支持。