奥园闪崩之后 签16亿境外银团贷里的融资物语

观点地产网热衷于通过银团贷款融取资金的中国奥园，再有新收获。

奥园7月15日发布公告称，就此前达成的一笔银团贷款由参贷行额外授出的等值3.12亿港元贷款融资。

具体而言，有两间银行参贷，其中一间为贷款协议项下的原贷款人及原授权牵头安排行。即旧银行带领一间新银行入局。据透露，原贷款银行包括南洋商业银行、恒生银行、东亚银行及兴业银行香港分行。而上海银行(香港)有限公司成为奥园新晋合作伙伴。

目前获参贷后，中国奥园根据贷款协议筹得的贷款总额达到约16亿港元。

有观点将该笔融资与该公司近期发生的“闪崩”事件联系在一起，奇怪为何此次风波没有对奥园的贷款造成影响。我们不妨来看一看。

“闪崩”影响

首先，奥园似乎已经完美解决“闪崩”事件造成的不良后果。7月8日，因销售榜单数据遭到部分投资者质疑，奥园股票股价在开盘后不久便开始下滑，上午收盘跌将近8%，下午开盘一度跌至14.9%。

奥园反应迅速，首先在每月通讯中详细披露了今年上半年的销售情况，同时争取到一些知名投资商与券商如J.P.摩根、中金机构发布即时研报，稳住大盘。几份报告列出具说服力的理由，具体陈述了为何外部机构所提供数据容易出现谬误，并呼吁抄底。

当日奥园最终跌幅收窄至8.61%，以10.62港元收报相对最低8.98港元其实已经回升不少。

同时市后获报，公司主席郭梓文以每股价格10.72港元，斥资超2100万港元增持200万股托底，市场信心进一步增强。晚上21点半奥园发布澄清公告，再陈第三方自行推算的销售数字完全欠缺根据。

截至7月15日收盘，中国奥园报11.24港元升1.08%，股价已涨回接近事发日开盘价11.38港元。

再者，这笔新融资是额外贷款，系基于4月9日达成的原贷款协议达成的。原协议显示，金融机构向中国奥园授出约11.31亿港元及2000万美元的有抵押双币种定期银行贷款融资，为期三年。

其中，港元信贷融资项下的贷款按香港银行同业拆息（HIBOR，三个月）加4.95%的年利率计息，并按一年365天的基准支付；美元信贷融资项下的贷，按伦敦银行同业拆息加4.95%的年利率计息，并按一年360天的基准支付。

有资深业内人士对观点地产新媒体表示，短期舆论事故其实较难对一份事先签订的长期融资协议造成影响。况且相比债券，银团贷款对企业的财务指标要求其实更高更严格，银行在握手合作前理应做过完备的尽调工作。

与发债不同银团贷款利率并非浮动，“最大的好处就是利率是稳定的，当时签约时谈的是多少，就一直是多少，不会变。”奥园新增的这笔3.12亿港元贷款，利率依旧按4月9日HIBOR+4.95%计算，比较理想，避开了6月起HIBOR的一波持续上涨。

数据显示，4月9日HIBOR三个月报1.83732；一个月报1.78929；隔夜报2.03071。按三个月数据计算，奥园银团贷款的港元信贷融资部分利率应为6.78732，低于7%。

而香港银行同业拆息率在6月13日持续上涨，一个月期HIBOR录得2.63%，三个月期触及2.56%，达到为2008年末以来的最高水平。而在随后的7月4日，三个月期HIBOR更攀升至2.99429。

虽然现时水平有所回落，但远未跌到3、4月的低水平。恒生银行公布，截至7月15日16:30，三个月期HIBOR为2.22000。

偏爱银团贷

奥园一直是银团贷款的忠实拥趸，而这种融资渠道以前较少被房企使用。据悉，2018年内奥园就通过境外的银团贷款和美元债融资总共募集15亿美元，平均成本低于7%。

而通过长期业务合作奥园与几家银行保持着稳固的伙伴关系，特别是南洋商业银行。这种关系的存在，在风险发生后有利于公司重回轨道。

奥园首次办理银团贷款在2016年，安排1.8亿美元双档三年期俱乐部贷款。参贷银行正包括南洋商业银行，以及南洋商业银行（中国）、中国银行澳门分行。

随后，2017年的15亿港元的双币俱乐部贷款、2018年33亿港币三年期的银团贷款，南洋商业银行均参与其中。相信在最新这笔16亿港元银团贷款中，南洋商业银行同样担任牵头行的重要角色。

该银行5月30日在官网宣称：“2019年，南洋商业银行又为奥园集团牵头筹组等值13亿港元的大型跨境银团贷款，并通过开发贷项目、存款业务等方式为其提供跨境融资一体化全方位服务。”

通常周期较长的银团贷款亦帮助房企穿越周期。在今年年初举办的业绩会上，奥园副总裁陈嘉扬就强调公司年内要继续把债务的还款期延长。

“我们在2019年打开了整个亚洲的美元债市场。最新的一笔美元债是四年期，成本是7.95%。还有一笔三年期新的银团贷款正在落实，规模大概是1.5亿到2亿美元，利率也比较好的，肯定是在7%以下。”陈嘉扬当时透露。

目前单单计算美元债，奥园今年以来已通过公开市场及定向方式，发行了3年期及4年期美元债，共募得12亿美元。

这家踩中粤港澳大湾区热点的新晋房企，近年来快速扩张，融资需求强劲。但其在资本市场拥有较好声望，主要原因系各大机构看中它惊人的增长速度。

招银国际最新发布报告指出：“上半年，奥园实现了33%的销售额增长，高于同行平均水平。”2019年1-6月中国奥园未经审核合同销售额累计约536.3亿元，完成年度目标的47%。

美银美林亦发文指：“奥园股价在7月8日表现疲软，部分或因其年初至今股价表现强劲。”（奥园股价今年年初徘徊在4港元左右），并预计奥园今年将有87%的盈利增长，而去年起至2021年的年均复合增长率预测为43%。

若将时间线拉长来看，2016年至2018年，奥园的年复合增长率达到89%。

据观点地产新媒体了解，目前奥园的债务控制较佳。资料显示，截至2018年年底，奥园有息负债规模是577亿元，净负债率仅58.9％。另有237.3亿元的短期借贷，而总现金约396.2亿元。

当然有观点指出奥园系通过并表少数股东权益增加总权益来降低净负债率，或者叫有息债务权益化。截至去年年末，奥园总权益307亿元，其中少数股东权益189亿元，占比达到62％。

本文源自观点地产网

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融资租赁的16种类型

租赁是集融资与融物、贸易与技术更新于一体的新兴金融产业。融资金额在一项投资中，租赁可以抵消掉最高达100%的融资成本，无需动用权益资本，也无需额外的债券，这是融资租赁的优势。目前的融资租赁的模式：

1、简单融资租赁

承租人有意向通过出租人租赁由承租人选择需要购买的租赁物件，出租人通过对租赁项目风险评估后愿意出租租赁物件给承租人使用。

为取得租赁物件，出租人首先全额融资购买承租人选定的租赁物件，按照固定的利率和租期，根据承租人占压出租人融资本金时间的长短计算租金，承租人按照租约支付每月租金，期满结束后以名义价格将租赁物件所有权卖给承租人。

在整个租赁期间承租人没有所有权但享有使用权，并负责维修和保养租赁物件。出租人对租赁物件的好坏不负任何的责任，设备折旧在承租人一方。

2、融资转租赁

租赁公司若从其他租赁公司融资租入的租赁物件，再转租给第二承租人，这种业务方式叫融资转租赁，一般在国际间进行。此时业务做法同简单融资租赁无太大区别。

出租方从其他租赁公司租赁设备的业务过程，由于是在金融机构间进行的，在实际操作过程中，只是依据购货合同确定融资金额，在购买租赁物件的资金运行方面始终与最终承租人没直接的联系。

在做法上可以很灵活，有时租赁公司甚至直接将购货合同做为租赁资产签订转租赁合同。这种做法实际是租赁公司融通资金的一种方式，租赁公司做为第一承租人不是设备的最终用户，因此也不能提取租赁物件的折旧。

3、返还式租赁

返还式租赁是简单融资租赁的一个分支，它的特点是承租人与租赁物件供货人是一体，租赁物件不是外购，而是承租人在租赁合同签约前已经购买并正在使用的设备。承租人将设备卖给租赁公司，然后做为租赁物件返租回来，对物件仍有使用权，但没有所有权。

设备的买卖是形式上的交易，承租企业需将固定资产转为融资租入固定资产。返还式租赁强调了租赁融资功能，失去了租赁的促销功能，类似于“典当”业务。企业在不影响生产的同时，扩大资金来源，是一种金融活动。

4、杠杆租赁

杠杆租赁的做法类似银团贷款，专门做大型租赁项目的一种有税收好处的融资租赁。主要是由一家租赁公司牵头作为主干公司，为一个超大型的租赁项目融资。首先成立一个脱离租赁公司主体的操作机构——专为本项目成立资金管理公司出项目总金额20%以上的资金，其余部分资金来源主要是吸收银行和社会闲散游资，利用100%享受低税的好处“以二博八”的杠杠方式，为租赁项目取得巨额资金。

其余做法与融资租赁基本相同，只不过合同的复杂程度因涉及面广，随之增大。由于可享受税收好处，操作规范、综合效益好、租金回收安全、费用低，一般用于飞机、轮船、通讯设备和大型成套设备的融资租赁。

5、税务租赁

税务租赁的主要做法与直接融资租赁基本相同，其特点主要是：

因租赁物件在承租人的项目中起着重要作用，该物件购买时在税务上又可取得政策性优惠，优惠部分可折抵部分租金，使租赁双方分享税收好处，从而吸引更多的出资人。一般用于国家鼓励的大中型项目的成套设备租赁。在发达国家，因工业化程度发展到一定程度，税收的好处逐步取消，后两种做法使用的越来越少。

6、百分比租赁

百分比租赁是把租赁收益和设备运用收益相联系的一种租赁形式。承租人向出租人缴纳一定的基本金后，其余的租金是按承租人营业收入的一定比例支付租金。出租人实际参予了出租人的经营活动。

7、风险租赁

风险租赁是指在成熟的租赁市场上，出租人以租赁债权和投资方式将设备出租给特定的承租人，出租人获得租金和股东权益作为投资回报的一项租赁交易。

简而言之，风险租赁就是出租人以承租人的部分股东权益作为租金的一种租赁形式，这也正是风险租赁的实质所在。

8、结构式参与租赁

这是以推销为主要目的的融资租赁新方式，它吸收了风险租赁的一部分经验，结合行业特性新开发的一种租赁产品。

主要特点是：融资不需要担保出租人是以供货商为背景组成的没有固定的租金约定，而是按照承租人的现金流量折现计算融资回收因此没有固定的租期出租人除了取得租赁收益外还取得部分年限参与经营的营业收入。

9、合成租赁

它扩展了融资租赁的内涵，除了提供金融服务外还提供经营服务和资产管理服务，是一种综合性全方位的租赁服务，租赁的收益因此扩大而风险因此而减少，使租赁更显露服务贸易特征。

完成这项综合服务需要综合性人才，因此也体现知识在服务中的重要位置，合成租赁的发展，将成熟的租赁行业带入知识经济时代。

10、委托租赁

委托租赁是出租人在经营租赁的无形资产。如果从事的是经营性租赁，这种委托租赁就是在经营经营性租赁。如果从事的是融资租赁，这种委托租赁就是在经营融资租赁。

委托租赁的一大特点就是可以让没有租赁经营权的企业，可以“借权”经营。一般企业利用租赁的所有权与使用权分离的特性，享受加速折旧，规避政策限制。电子商务租赁也是依靠委托租赁作为商务租赁平台的。

11、直接融资租赁

由承租人指定设备及生产厂家，委托出租人融通资金购买并提供设备，由承租人使用并支付租金，租赁期满由出租人向承租人转移设备所有权。

它以出租人保留租赁物所有权和收取租金为条件，使承租人在租赁期内对租赁物取得占有、使用和收益的权利。这是一种最典型的融资租赁方式。

12、经营性租赁

由出租人承担与租赁物相关的风险与收益。使用这种方式的企业不以最终拥有租赁物为目的，在其财务报表中不反映为固定资产。

企业为了规避设备风险或者需要表外融资，或需要利用一些税收优惠政策，可以选择经营租赁方式。

13、出售回租

出售回租，有时又称售后回租、回租赁等，是指物件的所有权人首先与租赁公司签定《买卖合同》，将物件卖给租赁公司，取得现金。

然后，物件的原所有权人作为承租人，与该租赁公司签订《回租合同》，将该物件租回。承租人按《回租合同》还完全部租金，并付清物件的残值以后，重新取得物件的所有权。

出售回租实际上类似一种抵押融资行为，是物件所有权人用于盘活资产的融资手段。

基本模式：

1、出售回租形成一笔融资租赁业务

说明：

①承租人与租赁公司签订出售回租合同，将自有的资产按与租赁公司商定的合理价格出售给租赁公司，然后再租回使用。租赁物的所有权在租期内归租赁公司所有。客户将原有的固定资产改记融资租入固定资产。

②承租人出售所得等于或小于账面价值的可以确认为收入，对售价与资产账面价值之间的差额应予以递延，并按该资产的折旧进度进行分摊。

③租赁公司按合同规定支付货款并收取租金。租赁合同履行完毕，开出租赁资产所有权转移证明。承租人收回租赁资产所有权。

2、出售回租形成一笔经营租赁业务

出售方(承租人)

购买方(出租人)

租赁物余值购买方

说明：

①承租人与租赁公司签订出售回租合同，将自有的资产按与租赁公司商定的合理价格出售给租赁公司，然后再租回使用。租赁物的所有权归租赁公司所有。客户原有的固定资产减少。租赁负债按会计准则规定在资产负债表外披露。

②承租人出售所得等于或小于账面价值的可以确认为收入，对售价与资产账面价值之间的差额应予以递延，并在租期内按租金支付比例分摊。

③租赁公司按合同规定支付货款并收取租金。租赁合同履行完毕，租赁公司要承担租赁物的回收和处分可能带来的租赁物的余值风险。承租人也可按租赁资产的余值或双方商定的价格购回租赁资产。

14、转租赁

以同一物件为标的物的多次融资租赁业务。在转租赁业务中，上一租赁合同的承租人同时又是下一租赁合同的出租人，称为转租人。转租人向其他出租人租入租赁物件再转租给第三人，转租人以收取租金差为目的。租赁物品的所有权归第一出租人。

15、委托租赁

出租人接受委托人的资金或租赁标的物，根据委托人的书面委托，向委托人指定的承租人办理融资租赁业务。在租赁期内租赁标的物的所有权归委托人，出租人只收取手续费，不承担风险。

16、分成租赁

一种结合投资的某些特点的创新性租赁形式。租赁公司与承租人之间在确定租金水平时，是以租赁设备的生产量与租赁设备相关收益来确定租金，而不是以固定或者浮动的利率来确定租金，设备生产量大或与租赁设备相关的收益高，租金就高，反之则少。

融资租赁可以分为哪些种类，你了解吗？

小编今天给大家介绍融资租赁可以分为哪些种类，一起来学习下吧！

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1、简单融资租赁

简单融资租赁是指，由承租人选择需要购买的租赁物件，出租人通过对租赁项目风险评估后出租租赁物件给承租人使用。为取得租赁物件，出租人首先全额购买承租人选定的租赁物件，按照固定的利率和租期，根据承租人占用出租人融资本金时间的长短计算租金，承租人按照签约支付每期租金，期满结束后以名义价格将租赁物件所有权卖给承租人。在整个租赁期间承租人没有所有权但享有使用权，并负责维修和保养租赁物件。出租人对租赁物件的好坏不负任何责任，设备折旧在承租人一方。

2、返还式租赁，又称售后租回融资租赁

一般简称回租，是简单融资租赁的一个分支。它的特点是承租人与租赁物件供货人是一体，租赁物件不是外购，而是承租人在租赁合同签约前已经购买并正在使用的设备。承租人将设备卖给租赁公司，然后作为租赁物件返租回来，对物件仍有使用权，但没有所有权。承租企业通过回租可以满足其改善财务状况、盘活存量资产的需要，可以在不影响自己对财产继续使用的情况下，将物化资本转变为货币资本。

3、融资转租赁，又称转融资租赁

转租赁业务是指以同一物件为标的物的多次融资租赁业务。在转租赁业务中，上一租赁合同的承租人同时又是下一租赁合同的出租人，称为转租人。转租人从其他出租人处租入租赁物件再转租给第三人，转租人以收取租金差为目的。转融资租赁多发生在跨国融资租赁业务中。第二出租人可以不动用自己的资金而通过发挥类似融资租赁经纪人的作用而获利，并能分享第一出租人所在国家的税收优惠，降低融资成本。

4、杠杆融资租赁

杠杆租赁的做法类似银团贷款，是一种专门做大型租赁项目的有税收好处的融资租赁，主要是由一家租赁公司牵头作为主干公司，为一个超大型的租赁项目融资。首先成立一个脱离租赁公司主体的操作机构——专为本项目成立资金管理公司提供项目总金额20％以上的资金，其余部分资金来源则主要是吸收银行和社会闲散游资，利用100％享受低税的好处“以二博八”的杠杆方式，为租赁项目取得巨额资金。其余做法与融资租赁基本相同，只不过合同的复杂程度因涉及面广而随之增大。由于可享受税收好处、操作规范、综合效益好、租金回收安全、费用低，一般用于飞机、轮船、通讯设备和大型成套设备的融资租赁。

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