隐性收费、影响征信……经营贷换房贷暗藏诸多风险

原标题：存在隐性收费续贷不一定成功或影响个人征信经营贷换房贷暗藏诸多风险

调查动机

银保监会近日公布了8张行政处罚罚单，其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款违规流入房地产市场、个人经营贷款制度不审慎等。

近年来，随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率逐步走低，多家商业银行的经营贷利率下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率，且远低于二套房贷款利率。由于存在较大的利率差，一些中介活跃在推销经营贷的前线，忽悠群众将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷，声称可以省下一大笔利息。

然而，真有这样的好事吗？经营贷置换房贷背后隐藏着怎样的风险？记者对此展开了调查。

“我们可以代办‘转贷降息’，对您来说特别合适。”近日，家住广东省广州市的王蕊（化名）接到一名从事资金周转服务中介的电话。对方称，相对于目前的房贷利率，经营贷利率低至3.2%左右，若选择置换，每年可为她省下上万元贷款利息。

王蕊心动了。去年，她买了一套二手房，总价约250万元，纯商业贷款利率5.5%，月供超过8000元，感觉到压力特别大。在听到中介介绍的“经营贷置换房贷”办法时，王蕊很快来了兴趣。中介告诉她，经营贷是商业银行针对中小企业或个体工商户推出的贷款产品，目的在于减轻企业从事商业经营活动时的负担，“房贷转经营贷，都是通过正规银行放款的，绝对安全”。

据了解，办理经营贷的基本条件，申请人必须是一家企业的法定代表人或者最大股东，且该公司经营资质要达到一年以上。目前市场上很多中介对于不符合资质的贷款人也宣称，通过一番“私下操作”也能让对方顺利拿到钱、省下钱。

然而，记者近日调查发现，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险，比如扰乱金融市场秩序、可能会对购房者征信产生不可逆的影响等。

暗箱操作以贷换贷

宣称降低还贷成本

记者采访发现，有不少人收到过金融中介、房地产中介的推销短信或电话，称可以通过经营贷置换房贷达到降息目的。

据了解，经营贷主要用于支持小微企业和个体工商户的经营发展，贷款额度一般为抵押物的七成甚至更高，而且融资门槛和利率较低，银行向小微企业发放的贷款利率普遍在4%以下，一些银行甚至可以做到3%左右，低于房地产市场首套房尤其远低于二套房利率。

一位银行内部人士告诉记者，小微企业在申请经营贷时，银行会要求企业营业执照至少满一年，有实际经营地点，企业流水可以覆盖贷款本息偿还。此外，用于抵押的房产要结清之前的贷款。

但这些限制条件在一些中介看来并非难事。

北京市某房地产中介公司贷款专员李女士向记者介绍，房贷通常通过以下操作手法转换成经营贷：假如你手上有200万元房贷，想要提前还款却没有充足资金，中介会先把还房贷的钱借给你，你还清房贷后，房产得以解押。之后，中介会让你以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款，等贷款批下来再用这笔钱偿还欠中介的债务。最后，你名下拥有经营贷，同时按期支付经营贷的利息。

“与房贷相比，经营贷都是先息后本，每个月还的都是利息，还贷压力会小很多。”李女士说，“如果名下没有公司，我们会负责帮你办，经营流水、地点等资料也能操作，银行审核基本都能过，后续也不会有风险，只需要付一定的手续费即可，手续费一般是贷款额的1%左右。”

隐性收费不可小觑

实际负担可能增加

“转贷降息”，这个宣称能减少数十万元利息的诱惑，是否暗藏陷阱呢？

在和多位中介沟通后，记者了解到，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险。

“以贷款金额200万元、经营贷贷款时间5年计算，中介费至少要2万元，过桥垫资费、空壳公司维护费等费用需要8万元左右，粗略估算办经营贷成本就要超过10万元。”来自安徽省宿州市的房地产中介牛奇（化名）介绍道。

他举例称，若按照房贷利率5.7%、等额本息25年计算，200万元房贷每月月供1.25万元，利息总额175.65万元；假如5年期经营贷年化利率3.7%，每月月供6167元。看上去每月月供可以节省6333元，却忽略了本金带来的压力，经营贷先息后本，前面偿还的都是利息，5年后需一次性归还本金200万元，到时如果一下子拿不出这么多钱怎么办？

“相比于房贷长达二三十年的还贷款周期，经营贷的贷款期限往往只有3至5年。置换之后，贷款人的还款压力骤增。如果没有足够的现金流支撑，购房者就要面临违约风险。虽然可以走新一轮流程重新贷款，但这又得面临被‘割韭菜’。更何况一旦将来政策有变或贷款收紧，能否重新获得贷款也是未知数。”牛奇说。

“在经营贷置换房贷过程中，一些中介只告诉购房者好处，而选择性不说存在的风险，甚至在运作过程中提出增加服务费。购房者真得三思而后行。”牛奇告诉记者，如果条件允许，正常通过银行提前还房贷，要比用经营贷置换房贷更安全、更省钱。

值得注意的是，记者调查发现，目前想提前还房贷也不容易。

来自北京市丰台区的王洁（化名）去年8月购入一套房产，贷款260万元。最近她想提前还款，却发现通过银行A申请线上提前还贷业务时困难重重，银行工作人员解释称“系统升级出现”，需要和银行预约线下提前还款。

来自安徽、江苏、重庆、山东等地的购房者也遇到了类似问题。记者还注意到，即便能够成功申请到提前还贷，流程也很复杂，如果银行不支持A或网站办理，那么线下办理流程更烦琐，有时需要花费几个月时间。

短贷长投违反约定

或存在流动性危险

对于购房者来说，经营贷置换房贷，虽然表面上看能降低资金成本，但可能会对自身征信产生不可逆的影响。

“在许多中介的运作下，经营贷的贷款期限也能够被拉长到和房贷差不多，但这中间存在续贷行为，比如每3至5年向银行递交一次申请材料，接受一次审核。风险恰恰藏于其中，中介帮忙办理的材料均系伪造，经不住多次审查。”牛奇说。

华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法认为，将经营贷置换为房贷，以获取利差，违反了借款合同的约定。银行的借款合同条款都会约定借款用途，借款人未经贷款银行同意，将经营用贷款挪作购房，依据民法典相关规定，贷款银行有权提前收回贷款或解除合同。

“贷款银行提前收回贷款，购房人的还款压力会大幅增加。因经营贷期限较短，购房贷款期限长，经营贷转房贷会造成短贷长投，这会给购房人形成流动性危险。”杨勤法说。

北京瀛和律师事务所律师胡云云告诉记者，国家明令禁止企业经营贷资金进入楼市，中国银保监会多次下发通知“禁止经营类贷款违规进入楼市”。经营类贷款进入楼市后一旦被查处，银行可能会收回贷款，影响个人征信，甚至有被认定为贷款诈骗或合同诈骗的风险。

刑法规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

为了维护房地产市场健康发展，防止经营贷违规流入楼市，有关部门一直在行动。

2021年7月28日，中国银保监会办公厅等联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求银行机构加强借款人资质核查，加强经营用途贷款“三查”，落实各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。

与此同时，从去年下半年开始，金融监管部门有序调整楼市金融监管政策，全国房贷利率进入调降期。尤其今年以来，央行多次下调贷款市场报价利率并降低房贷利率下限，推动全国各地房贷利率大幅度调降。

“监管部门应加强贷款信息共享，及时了解经营贷款的具体流向，发现违规流入房地产市场的，要立即查处，并予以处罚，包括拉入贷款黑名单等征信措施。银行要关注客户资金流向，对可疑的资金流动，要及时向监管部门报告，对于违规流入的，该提前收回的，应提前收回经营贷。中介及购房者要有守法、守纪的观念，不贪图小利而违规违法。”杨勤法说。（记者张守坤记者陈磊）

来源：法治日报

一个财务人员的工作经历②--贷款的教训

我于2000年入职一家钢材销售公司，该公司主要负责酒泉钢材在陕西地区的销售工作，在辛家庙和白家口设有2个经销点，我当时在经销点上任出纳。

由于钢材出货量以吨计算，所以资金的需求量很大，到了年中的时候公司的资金周转遇到了问题。这时公司老板联系上了建行北大街支行的行长周利民，想在对方银行贷款1000万元。当时周利民提出的条件是给1%的好处费，老板同意了。

公司财务主管及会计按流程走手续，最后还差几步时，周利民提出为了办贷款及提取好处费方便，建议让公司的印鉴留在他们出纳那里，也省得我们的财务人员跑腿。当时公司的财务主管坚决反对这个做法，说不符合财务规定，但老板为了笼络对方以及让贷款尽快批下来，同意了对方的要求。

结果，出事了。公司的贷款批下来了，但只是在公司过了一下账，随即便被周利民全部转到了他的私人账户。周利民伙同银行出纳，共计席卷了4个亿跑到了国外，其中包括我们公司的1000万元。而这一切，也是公司相关人员被警方传唤时才得知的。警方曾一度怀疑我们公司与周利民合伙骗取银行贷款，几番传呼了老板、财务主管、会计等相关人员。

庆幸的是最后警察查明了真相，认定我们公司也是受害者，不要承担责任，那1000万元也不用还。听说周利民和出纳最后也被引渡回西安，最终判了死刑。

虽说公司最后有惊无险，但这也是一个惨痛的教训。我觉得财务人员该坚持的一定要坚持，制度该遵守的一定要遵守。有很多人说我们财务人员教条、死板，不懂得变通，但其实是因为我们按规章制度办事，看似不尽人情，但却是为了大局着想。当年我曾想了很多遍，如果当时财务人员坚持原则，那么这个教训是不是就可以避免了呢？

0075 我的自白，日常工作常见问答

这是作者@木木山高的第75篇文章，欢迎转发、转载，但请保留全部完整的信息，包括这一部分。

我现在在澳大利亚墨尔本从事贷款经纪人的工作，英文全称MBkORFiBk，说得更直白一点就是贷款经纪人帮银行做贷款。

贷款业务主要包括：

房屋贷款（新房+二手房）。

购车贷款（新车+二手车）。

个人贷款（出国旅游、个人需要资金等等）。

商业物业贷款（买个仓库、买个办公室、买个商铺等等）。

小生意贷款（很多人不想上班，想自己做个小生意需要贷款，例如小超市、鱼薯店、咖啡店、快餐店、烤鸡店等等）。

以上这些贷款我们都做，目前做得最多的就是房贷和车贷，毕竟这两项是人们日常生活中最需要融资的两个方面，商业物业贷款也会涉及一些，但是目前不是很多，以后会多开发这方面的客户。

个人贷款和车贷基本差不多，属于同一个分类，但是目前几乎没人咨询个人贷款，可能因为对于大多数人来说，信用卡就可以满足日常小额借款的需求了。

确实有些朋友向我咨询过小生意贷款，但是最后都没办理，可能大多数计划做小生意的人还是有一定的积蓄，所以不用贷款，也可以把生意做起来。

我每次遇到新客户，向新客户自我介绍的时候，他们都表示确实知道，也听说过我这个职业，但是不知道MBk具体是干什么的，而且很多人对MBk抱有一定程度的负面印象。

很多人觉得Bk就是贷款中介，和其他房产中介、买卖生意中介、汽车销售、保险经纪人一样，都只会忽悠，极其令人讨厌。

反正职业名称里只要挂上“中介”两个字，就是被人厌恶的对象。

很多人对我（我们）的误解，我并不想解释什么。

因为经常碰到有些朋友，想使用我们的服务，但是对于我个人、我这个职业，甚至是我们这个行业有一些疑问。

面对这些疑问，我每次重复回答都很累、也耽误时间，为了节省大家的时间，提高沟通效率，我就写篇文章，统一、公开回复一下大家共同的疑问，这样也方便大家增进了解、促进相互理解。

所以今天这篇文章，受众读者群注定只是一部分人，就是那一部分信任我们的朋友，想使用我们服务的朋友。

问题1：你们贷款经纪人MBk和银行的贷款专员Bk到底有什么区别？？

我之前写过一篇文章《0061澳洲买房贷款，（Bk）贷款经纪人VS银行贷款专员（Bk）利弊分析》。

如果你还没看过这篇文章，请先看看这篇文章，对Bk的工作可以有一个基本的了解。

在0061这篇文章中，我详细分类解释了两者的差异，分析了利弊。

问题2：我如果要买房贷款，我直接去银行，找银行的贷款专员Bk就好了，为什么要找你Bk啊？

这个问题通常是从第一个问题延伸出来的，也可能是很多人固有的观念，要贷款就直接找银行。

首先，我们都是打开门来做生意，不会强买强卖，想找谁办理贷款，都是客户的自由。

我觉得Bk办理贷款更有优势，答案很简单，总结为两个字就是：效率。

很多人依然不明白这其中的道理是什么？

我继续展开说明一下。

假设一个客户走到我面前，说要去找银行贷款专员Bk办理房屋贷款。

我肯定不会多说什么，去吧。

接下来的情况，大致是这样：

客户走进A银行，找Bk要办理房贷，如果Bk正好也在A银行营业网点的话，OK，客户登记姓名，开始排队。

排队时间是15分钟-2小时不等，取决于今天到访银行的人数是多少，每个客户咨询时间是多久。

别觉得2小时有点夸张了，2022年，澳洲各大银行都开始收缩自己营业网点，有很多支行都已经关门歇业了。

目前，如果个人有什么业务需要到银行柜台或找工作人员办理，等待时间就是这样的情况。

如果Bk正好有事外出或休假，当时不在网点，那就改天再来一次，或者，其他的工作人员可能会给客户留一张名片，让客户打电话和Bk约时间面谈。

请注意，我刚才说的这个情况是假设客户的英语水平可以正常交流的情况。

如果客户英语水平不行，没办法和银行的Bk直接交流，那就只能去一些华人聚集区的银行网点，找会说中文的Bk，这样的话来回折腾路上要花费很多时间，见到Bk的等待周期可能更久。

好不容易见到A银行的Bk了，就算客户和Bk见面了，聊完了，聊得很顺利，一般也不可能马上做决定就直接办理贷款对吧。

客户肯定还想再去B银行、C银行、D银行、E银行了解一下情况，看看其他银行的利率以及产品怎么样？有没有更吸引人的促销活动？

所以，客户又会把刚才和A银行打交道的流程再重复一遍、两遍、三遍、四遍。

直到客户把A、B、C、D、E、F这些银行全都跑遍了，然后自己对比各家银行贷款政策和贷款产品，再做出决定。

有的客户不放心，可能还会跑更多银行，那花费的时间就会更多，需要记住的产品信息也会更多，对比产品就会更复杂，有些信息可能还记不住，容易遗漏一些重要信息。

好，那现在问题来了。

客户有这么多时间么？

银行白天营业的时候，客户白天肯定是要上班工作。

等客户下班了，有时间去银行咨询了，银行也关门下班了。

有的银行网点，周末确实营业，客户可以周末的时候去银行找Bk咨询，那就又回到我们上面提到的情况了，客户要去网点排队，Bk可能不在。

这是一个死循环，很难找到一个契合的时间点面谈。

平时上班累成狗了，好不容易等到一个周末，你是否愿意把大好的周末时光浪费在银行排队中？

有的人会说，银行排队是麻烦，现在都不去银行网点了，直接打电话或发微信找Bk咨询就行了。

是的，没错，现在澳洲本地大银行确实有很多会说中文的Bk，那么问题就是，你是否能在短时间内联系到3-5家银行，甚至更多银行会讲中文的Bk？

是否能在短时间内加到这些Bk的微信？

是否记得住每家银行的利率是多少？

是否能顺利拿到每一家银行的最低利率？

是否能够自己比较得出结论，哪一个贷款产品最适合自己？

是否能迅速搞清楚哪家银行返现最多？

有的小银行没有营业网点你怎么办？

有的小银行可能没有会说中文的Bk，你怎么办？

以上这些都是最简单的问题。

如果，万一，客户自身的情况比较复杂，那就需要和Bk交流更多详细内容。

为了把自己的情况和问题说清楚，就得和各个银行不同的Bk，把自己复杂的情况重复说很多遍。

这样的流程累不累？

是不是需要消耗客户的时间和精力？

答案：确实累，确实挺费时间。

反观贷款经纪人Bk这边的工作模式，那就简单多了。

以我自己举例，我们作为专业的信贷公司，和澳大利亚所有主流的几十家金融机构都保持良好的合作关系，包括大银行、小银行和一些基金公司。

客户找到我，要办理房屋贷款，客户把自己的情况说清楚，无论简单或复杂，我们明白客户的需求之后，就大概知道有哪些银行比较适合客户的情况。

先为客户制定专属的贷款方案，然后把客户的贷款金额、还款方式、贷款期限、还款周期这些要求全部输入系统之后，所有几十家银行的利率、每月还款金额、贷款比例、账户功能、总还款额等信息，就全部显示在系统里面了，一目了然。

客户可以根据自己的需求，挑选银行或产品，在充分比较各类贷款产品的优势和劣势之后，客户自己决定要去哪家银行，主动权完全由客户自己掌握。

有的客户要求利率最低。

有的客户要求贷款金额最多。

有的客户要求账户免年费。

有的客户要求银行一定要有营业网点。

有的客户要求返现金额最高。

有的客户要求贷款比例最高。

有的客户要求审批速度最快，等等……

这些相关信息我们Bk都知道，这些要求通通都可以满足。

反正就是把数据输入系统，点点鼠标就完成了，根本不用客户挨家挨户排队去问银行。

有些难题，就算我们Bk不知道或不能确定，我们还可以去问银行。

澳洲几乎每个银行都有专门的贷款经纪人渠道部门BkCh，给每个Bk配了业务经理BiDvM/RihiM。

每当银行信贷政策有变动，利率有调整，返现促销政策有更新，包括打折优惠活动，都会在第一时间发邮件通知Bk，所以Bk一般都是最快知道各家银行的最新消息。

如果Bk碰到不明白的问题，也可以向BiDvM求助解决。

无论客户的情况是简单或复杂，大多数时候，Bk都能帮客户找到一站式解决方案。

但是请注意，Bk只是一个职业，不是上帝，也不是菩萨佛祖，所以不能保证100%解决所有问题，我们只能尽最大努力帮助客户去解决问题。

这就是我之前说的，Bk办贷款，效率高。

效率意味着什么？

在远古的时候，古人用锋利的石头在树上摩擦，企图用石头砍倒一棵树，需要的时间可能是一天、三天，甚至者一周。

然后再把树木砍成木材，用这些木材烧火取暖。

后来，人们发明了斧头，有了斧头之后，效率提高了，一天可能就可以坎倒一棵树甚至几棵树了。

在过去，一天或几天的劳动可能只能换来一些基本的食物，保证自己能活下去。

有了斧头之后，一天的劳动不仅可以换来裹腹之食，还有多余的木材可以换来牛羊肉、水果、蔬菜，让自己生活得更好一点。

人类一旦进入铁器时代，有了斧子，就再也不可能回到过去的石器时代了。

再后来，人类发明了电锯，人们使用电锯一天可以砍倒几十、几百棵树了，这些木材不仅可以满足日常生活需要的所有材料，还有很多剩余。

人们就可以把这些剩余的木材分给音乐家，请他们创作美妙的音乐供人们享受，还可以把这些剩余的木材分给科学家，请他们去发明更先进的工具，以提高砍树效率。

人类一旦进入电气时代，有了电锯，就再也不可能回到过去的铁器时代了，因为效率的进步是不可回头的趋势。

Bk存在的意义也一样，就是帮助客户提高效率，节省时间。

因为高效必然打败低效。

效率意味着什么？

意味着时间+金钱，时间就是金钱。

节省出来的时间，客户可以去做自己想做的事情，去逛街、去购物、去谈恋爱、去陪家人、去陪父母、去陪孩子、去吃火锅、去打游戏、去爬山涉水、去看电影、去看短视频、去睡觉、去休息、去享受人间喜乐。

但是，千万别把时间浪费在去挨家挨户问银行，获取贷款信息上，这简直是浪费生命。

关于各家银行贷款的信息，直接问Bk就行了。

问题3：通过Bk办理贷款这服务怎么收费？Bk的收入来源于哪里？

在澳洲，通过Bk办理贷款，大多数情况是不向客户收费的。

为家庭提供房屋贷款金融服务，少则几十万，多则几百万，这么重要的工作，当然肯定也不是免费的义务劳动，银行会按比例向Bk支付佣金，这也是金融行业最普遍的收入模式，所以Bk的收入来源于银行。

这个其实很好理解。

Bk作为银行的员工，为银行办理贷款，银行按月给Bk发工资。

Bk虽然不是银行的员工，但是同样也为银行办理贷款，为银行招揽客户和生意，银行按交易的数量给Bk发佣金。

Bk和Bk收入方面的不同点在于：

Bk只做自己银行的贷款产品，所以收入只来源于自己服务的这家银行。

Bk做很多家不同银行的贷款产品，所以收入来源于多家不同的银行。

问题4：找Bk办房屋贷款利率会不会比找Bk办贷款高？

其实这个问题一般是从上面的问题3延伸出来的。

有的人看到我在上面的回答说，Bk的收入来源于银行发放的佣金，他们就自然而然地开始担心，羊毛出在羊身上，银行为了向Bk支付佣金，会不会就把佣金也加在贷款里，导致贷款利率上升？

我在这里给出明确的答案：找Bk办房屋贷款，利率只会低，不会高。

套用那句名言，上帝的归上帝，凯撒的归凯撒GivkCwhiC39。

我们各自做好自己的本职工作，拿应得的那一份工资。

Bk花费时间、精力，利用自己的经验和能力帮客户解决贷款问题，辛辛苦苦帮银行做生意，应该得到应有的回报，拿应得的那部分钱。

Bk获得多少报酬，不会影响客户的贷款利率。

就好像买保险一样，可以自己在网上在线填表买保险，也可以通过保险经纪人购买保险，无论通过哪个渠道，保险的花费是一样的。

再举一个例子，就好像国际学生在澳洲申请学校一样，无论是自己在网上填表申请学校，还是通过留学中介申请学校，学生最后交的学费都是一样的。

我之前已经说过了，找Bk办理贷款，可以对比多家不同银行的利率。

除了对比利率，Bk还可以到银行官方网站上为客户申请利率折扣，帮助客户获取最低利率，所以找Bk办房屋贷款利率只会低，不会高。

Bk拿多少钱和客户的贷款利率没有任何关系。

现实中我也有客户，本身就是在银行上班的工作人员，为了获取更低利率，他们也会来找Bk办理房屋贷款。

问题5：Bk会不会为了赚更多钱，而只推荐客户去那些返佣比较高的银行？

首先说明，每个银行给Bk的佣金比例是不一样的，大致相同，但是每家银行都有细微的差别。

有的Bk为了获取更高的佣金，而只推荐那些佣金比例比较高的银行，我知道有这样的情况，我理解这样的行为。

我自己不会这么做。

原因很简单：

①我们合作的银行很多，我根本记不住每家银行的佣金比例是多少，我也懒得去记那些东西。

②想多赚钱这很正常，我给自己设定的目标是服务更多客户，只要实实在在地帮客户解决问题，服务好现有的客户，才能吸引更多客户，我只要坚持自己的目标，赚钱是顺理成章的事情。

③无论如何我始终把客户的需求和利益摆在第一位，每家银行的佣金差距也就几十到几百块钱，我没有必要因为这点钱而忽略客户的根本需求和利益，而只推荐佣金高的银行，导致我自己失去客户，这样划不来。

在实际的工作过程中，我会根据客户的需求，挑选2-5家银行的产品供客户选择，客户想去哪家银行都是自己做决定。

我们主要负责提供靠谱的贷款产品和信息，客户自己做决策。

问题5：银行的Bk是什么样的一个角色？

Bk属于银行的职工，也要按时完成银行下达的业绩指标。

虽然我看到的数据显示，目前澳洲银行的贷款业务有60%以上都是从Bk渠道而来。

但是，Bk这个渠道肯定还会继续存在，不会消失，因为银行肯定会保留自己的贷款渠道，不会把所有的贷款业务都外包给Bk来做。

在我看来，举个例子，如果你对A银行的贷款政策非常了解，你对A银行的利率也非常满意，你的工资收入账户、个人消费账户都在A银行，你一定要从A银行办理贷款，其他银行你都不喜欢，你也看不上。

那么这样的情况找A银行的Bk可能是最方便的，因为有的资深Bk是有自己审批贷款权限的，比如100万以下的贷款，Bk自己就可以审核+批准，不用再提交到后台审核。

Bk还有一个天生的优势就是信任感，毕竟大多数银行深耕本地市场经营多年，各种有形的资产（银行大楼、网点）和无形的资产（银行广告、促销信息、银行标志）都已经深深印入人们的脑海里。

Bk都是银行的职员，有常驻网点办公室，有银行统一的工牌、名片、着装等等。

每当客户走进银行的网点，可能会看到很多大幅宣传海报印有Bk的照片、姓名和联系方式。

这个信任感是与生俱来的，因为客户会把对银行的信任自然而然地感转嫁到Bk身上。

在此基础之上，Bk工作起来就会顺利很多，因为无需多言向客户去证明什么。

除此之外，银行Bk好像并无太大优势了。

有时候，我们可以把办理房贷找Bk或找Bk这个问题和人们外出就餐的问题放在一起做对比，因为我感觉这两个问题有很多相似性。

人们去外面餐馆吃饭。

如果你打定主意只想吃汉堡薯条，对其他菜品没有任何兴趣，那你就直接去肯德基KFC就好了，肯德基会马上满足你的需求。

这就好像你去银行找Bk做贷款。

如果你不知道今天要吃什么，那就去商场的美食街FC，这里有各种美食，任君挑选，盖饭、米粉、拉面、寿司、炒面、炒饭、米线、火锅、麻辣烫、饺子、自助餐、炒菜、麻辣香锅、奶茶冷饮、卤味、披萨、烤肉、拌饭、牛排、三明治、素食等等。

这就好像你找Bk做贷款，选择范围很大。

在肯德基KFC，你是没有选择的，你只能吃汉堡薯条。

在美食街FC，你可以对比各个店铺的菜品价格、口味、风格、味道、个人喜好、卖相、出餐速度等等，再根据自己的喜好做出选择。

问题6：你对客户是什么感觉？

我对客户没啥感觉，无论是贷款500万的客户，或是贷款25万的客户，我都一视同仁对待。

目前不会按照贷款金额多少来区分客户。

回到最前面，一开始的话题，在实际工作中，我确实碰到一些人，在刚刚接触的时候，或多或少对我表示出一丝厌恶情绪和不信任的感觉。

这些人抱着半信半疑的态度成为了我的客户，选择我帮助他们申请房屋贷款。

当我们开始合作，在合作中遇到问题，然后一起解决问题，我帮客户顺利完成贷款流程，房屋交割成功之后，他们非常开心。

我能明显感觉到这些客户们对我的态度开始转变了，他们开始信任我了，也没那么讨厌我了，甚至他们会喜欢上我，感谢我，因为我很靠谱，我帮他们解决了最实际的问题。

客户开心的原因可能在于以下3点：

①我帮客户顺利办完贷款，他们买到了心仪已久的房子，一家人高高兴兴地住进了自己温馨的家，所以客户很开心。

②如果是转贷客户，我帮他们找到了更低利率的银行，节省了利息支出，还拿到了银行现金返还，所以客户很开心。

③我帮客户顺利办完贷款，而且房价涨了，所以客户很开心，想继续投资更多房产。

总而言之就是，我合作过的客户，事业都很顺利，生活都很幸福，和这些客户合作也是我的福气。

今天这篇文章就说这么多吧，我知道还有很多问题没有列出来，那就等到以后再说，反正关于贷款问答的文章，我以后也会继续多写一些。

@木木山高

2022.11.15