最近爆红的“二押”到底是馅饼还是陷阱？

按揭房二次抵押，到底是馅饼还是陷阱？

2020年疫情爆发后，各个行业都开始举步维艰，这种情况到今天都没有任何缓解的迹象。经济的下行使得老百姓收入暴跌，许多人债台高筑。

政府为了恢复经济，下了很大的力气。银行也很给力，为了帮助企业复工复产，推出利率低于房贷的经营性贷款。

针对个人推出了按揭房二次抵押贷款。什么是按揭房二次抵押贷款呢？

简单科普一下，以前许多人向银行申请房子抵押贷款的时候，如果房子是按揭房的话，就必须先找人垫资过桥还上按揭贷款，把房产证拿出来后再抵押到另一家银行，把这几年房子的升值空间给贷出来。

按揭房二次抵押就是不用你先结清按揭贷款，可以拿房产证的复印件直接抵押到另外一家银行或机构，直接把房子的升值空间给贷出来。

这种贷款年化利率跟经营贷一样低，但是客户却有用把房子做为抵押物，这对于银行来说风险大于收益，换句话说银行是操着卖白粉的心，却只赚了点卖白菜的钱。

所以银行对于推出按揭房二次抵押贷款不是很上心，真正能申请按揭房二次抵押的银行很少。

在我的印象里深圳只有2家银行，长沙地区只有一家银行可以申请这种抵押贷款，而且这种贷款对申请人的要求是很高的，一般人很难申请下来。

一边是社会上有大量的需求，一边是银行不肯放款。怎么办？这个时候各种金融机构开始盯上了这块蛋糕。

第一个吃螃蟹的机构是平安普惠，这家机构一直有敢为天下先的气魄，在2020年下半年正式推出了按揭房二次抵押贷款。

紧接着中银消费金融公司也紧跟其后，在长沙地区大力推广按揭房二次抵押贷款，然后就有越来越多的机构开始走进这个行业来抢占这块市场蛋糕。

抢蛋糕的机构一多，就开始恶性竞争了，各个机构对于申请人的审批开始放松。

有的机构不看申请人的负债!

有和机构可以操作单签！

有的机构不看申请人网贷数量！

有的机构不看申请人的逾期次数！

有的机构不看申请人的查询次数！

有的机构还可以不让这笔贷款上征信！

这下子二押市场直接火了，只要你能拿出房产证复印件，负债高的可以贷款，网贷多的也可以贷款，不想让配偶知道贷款的也可以贷款。

那些经济条件不好但名下有按揭房的客户开始排着队去这些机构申请二次抵押贷款。为自己续一下命。

根本不考虑这是一种杀鸡取卵的愚蠢行为，因为这种贷款看起来很方便，但是风险很大：

风险一:利息太高，以贷养贷最终会让借款人债台高筑。

这种金融机构的利息很高，年化利率普遍在15%-20%之间，申请二押的客户大部分已经负债很高，根本负担不起这么高的利息。

风险二：这种贷款的期限很短，一般情况下只有3-5年，利息高，贷款期限又短的话，这还款的压力就非常大，不是一般人能承受的起的。

风险三:这种贷款逾风险大

申请这种贷款的客户基本上都走投无路了，他们要么负债高，没有偿还能力。要么诚信度很差，根本没有还款意愿。贷这笔款根本就没打算还。

如今2年里过去了，那些申请了按揭房二次抵押的人依然陷在债务的泥沼里出不来，许多人破产了，许多人跑路了，征信成了黑户。当然也有部分客户经济状况有了好转，慢慢过上了正常人的日子。

那些贷款中介们谈起两年前的按揭房二次贷款事件，都会不由自主地苦笑一下，然后发出一声感慨：这他妈叫什么事……

用低利率经营贷置换房贷是天上掉馅饼？有风险

目前，很多银行的经营贷利率已下调至最低3.4%-3.8%的水平，少数银行对部分优质企业客户，甚至能给予3%左右的优惠利率。房贷利率与经营贷利率的利差，让很多中介看到了“商机”。

“房贷置换，500万贷款10年省百万利息”“最低利率3.4%，速度快额度高”……最近，不少房贷客户都收到资金中介打来的推销电话，劝说他们将手头利率较高的房贷转换成利率低的经营贷，省下大笔利息。事实果真如此吗？

北京青年报记者采访多名业内人士发现，所谓的贷款置换操作，不仅存在多种隐性收费，还潜藏着政策和法律风险。一旦金融机构发现违规操作，会立即要求贷款人在短期内还清所有欠款，若无法及时还款，或因骗贷而担刑责。

现象

中介推房贷转经营贷业务

经营贷，顾名思义，是为了满足企业经营活动需要发放的贷款。据了解，随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率(LPR)的逐步走低，很多银行的经营贷利率已下调至最低3.4%-3.8%的水平，少数银行对部分优质企业客户甚至能给予3%左右的优惠利率。

个人房贷虽然也大都与LPR挂钩，改为LPR加点的方式定价，但是存量房贷客户的加点幅度已经在房贷合同中固定。因此，不少前两年办理房贷的客户现在的房贷利率仍在5.5%甚至6%以上。二者的利差，让很多中介看到了“商机”，并宣称会提供“一条龙”服务。

因为经营贷是针对企业的贷款产品，所以贷款者名下必须要有公司。

北青报记者以客户身份咨询从事多年资金中介业务的“王经理”。他表示，现在房贷置换经营贷特别合适，利率能做到3.4%，只要名下有北京城区的住宅就行。“王经理”表示，入股公司有关的各种手续和申请贷款的所有资料，他们都会帮忙准备。不过，客户需要将房贷先还清，解除原来的房贷抵押，再向银行申请经营贷。如果客户自己不能还清原来房贷，他们也可以提供过桥资金。

“王经理”还强调，贷款下来后，不能直接打进客户自己账户，必须有“第三方”，也就是企业采购原材料等经营活动需要对接的供货商。“第三方收到贷款后再把钱打进你的账户。”

这样“周到”的服务，肯定不是免费的。“王经理”说，他们的收费标准是贷款额的1%-2%，会根据每个案例的实际难易程度有所区别，如果涉及第三方，可能还会单独收费，一般是0.5%。过桥资金每日利率一般是千分之一。

北青报记者从其他市场人士处了解到，房贷置换经营贷的基本操作都是“王经理”所介绍的“套路”，但是收费标准会有所不同。比如，过桥资金利率，不同城市不同中介的标准有高有低，低的能到万分之五，高的能到千分之二。但是，只要经营贷没放款，这笔过桥资金是用一天就要收一天。虽然中介都说很快就能搞定，但现实中也有部分客户在贷款过程中遇到意想不到的“岔子”，一个月才放下款来，过桥利息就花了一大笔。

值得一提的是，所有这些手续费和利息都是转贷的成本。公开报道显示，少数“无良”中介会在办理过程中，以各种名义加收额外费用，比如担保费、公证费等，转贷者最后发现，转贷的成本比预想的高了很多。

风险

经营贷需要定期续贷

事实上，不少现实案例表明，用经营贷置换房贷的客户将面临重重政策和法律风险。绝大部分中介也不会把其中所有的风险告诉客户。

某国有大行信贷部门的专业人士告诉北青报记者，监管部门一直明令禁止经营贷违规流入楼市，特别是去年以来，监管力度明显加强。靠中介包装申请经营贷肯定是违规的。银行会对申请经营贷的公司有多方面的要求，以他所在的银行为例，必须要求公司经营满一年，贷款人担任法人代表和主要股东满一年以上才可以申请贷款，包装后的公司通常变更时间较短，不符合银行经营贷的要求，银行也会对此加大审核力度。即使中介通过弄虚作假的手段成功帮客户申请到经营贷，在贷后管理中，银行也会跟踪该公司的经营情况，一旦发现异常，监测到贷款违规进入楼市，银行将会要求客户限期还清所有贷款，客户个人征信也会留下不良记录。

北青报记者发现，对于违规包装出来的经营贷，抽贷并非小概率事件。去年全国多地银保监局都针对经营贷违规进入楼市开展专项行动，不少客户收到银行抽贷的通知，短期内凑不齐钱还贷款，只能找高息过桥资金应急，甚至不得不低价卖房筹款。

深圳市民舒先生2020年曾在中介的操办下，用自己名下的一套二手住房抵押，申请了200万元经营款用作首付。去年8月初，他突然收到银行通知，要求在30天内还清全部违规贷款，否则不仅会有罚息，还要进入失信名单。舒先生一时卖不掉手里的房子，又没有那么多余钱，情急之下只能借高息过桥资金还贷。面对每天近2000元的过桥日息，再加上二手房难以出手，舒先生说自己度日如年。最后不得不将二手房降价卖出。

此外，大部分银行会要求经营贷客户1年或3年，最多5年续签一次。利率越低，续贷的间隔越短。每次续贷，银行还会按程序审查这家企业的贷款资质和经营情况。银行不会保证一定会成功续贷，更不会保证续贷时利率与原来一样。

对贷款者压力更大的是，续签的时候，不少银行会要求先归还本金，等成功续贷之后再发放一笔新的贷款。这意味着，客户很可能还要找中介的过桥资金应急。

有银行人士表示，最近两年因为疫情的原因，为支持实体经济，正常经营的小微企业基本都能无本续贷，很多人会感觉经营贷很宽松，以后政策如果变了，优惠便利条件没有了，贷款利率也可能会变高。这都是借款人必须考虑的政策风险。

提醒

贷款申请弄虚作假或追刑责

从中介的“一条龙”服务看，用经营贷置换房贷整个流程，手续繁杂，环节众多。任何一个节点出现差错，都可能让贷款者蒙受损失，甚至遭遇法律风险。

北京时代九和律师事务所合伙人许桂林律师举例说，经营贷的贷款不是直接进入本人的账户，万一遇到不讲信用的第三方，或者第三方出了意外情况，也可能拿不到钱或不能及时拿到钱。此外，中介提供的过桥资金如果出了问题，贷款者不仅拿不到钱，还将陷入债务纠纷。

许桂林提醒大家，找中介包装经营贷最严重的后果，并非金钱或个人征信的损失，而是有“牢狱之灾”。如果借款人和贷款中介在申请贷款的过程中存在弄虚作假的行为，又给银行造成坏账，可能涉嫌骗取贷款罪，银行可以报警追究刑事责任。

据了解，我国《刑法》规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。根据司法解释，骗取贷款金额在100万以上，给银行造成的损失在20万元以上就可以立案。

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用经营贷置换房贷，当心“馅饼”变陷阱

原标题：用经营贷置换房贷馅饼还是陷阱？

贷款违规进入楼市影响征信记录弄虚作假申请贷款可被追刑责

目前，很多银行的经营贷利率已下调至最低3.4%-3.8%的水平，少数银行对部分优质企业客户，甚至能给予3%左右的优惠利率。房贷利率与经营贷利率的利差，让很多中介看到了“商机”。

“房贷置换，500万贷款10年省百万利息”“最低利率3.4%，速度快额度高”……最近，不少房贷客户都收到资金中介打来的推销电话，劝说他们将手头利率较高的房贷转换成利率低的经营贷，省下大笔利息。事实果真如此吗？

记者采访多名业内人士发现，所谓的贷款置换操作，不仅存在多种隐性收费，还潜藏着政策和法律风险。一旦金融机构发现违规操作，会立即要求贷款人在短期内还清所有欠款，若无法及时还款，或因骗贷而担刑责。

现象

中介推房贷转经营贷业务

经营贷，顾名思义，是为了满足企业经营活动需要发放的贷款。据了解，随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率(LPR)的逐步走低，很多银行的经营贷利率已下调至最低3.4%-3.8%的水平，少数银行对部分优质企业客户甚至能给予3%左右的优惠利率。

个人房贷虽然也大都与LPR挂钩，改为LPR加点的方式定价，但是存量房贷客户的加点幅度已经在房贷合同中固定。因此，不少前两年办理房贷的客户现在的房贷利率仍在5.5%甚至6%以上。二者的利差，让很多中介看到了“商机”，并宣称会提供“一条龙”服务。

因为经营贷是针对企业的贷款产品，所以贷款者名下必须要有公司。

记者以客户身份咨询从事多年资金中介业务的“王经理”。他表示，现在房贷置换经营贷特别合适，利率能做到3.4%，只要名下有北京城区的住宅就行。“王经理”表示，入股公司有关的各种手续和申请贷款的所有资料，他们都会帮忙准备。不过，客户需要将房贷先还清，解除原来的房贷抵押，再向银行申请经营贷。如果客户自己不能还清原来房贷，他们也可以提供过桥资金。

“王经理”还强调，贷款下来后，不能直接打进客户自己账户，必须有“第三方”，也就是企业采购原材料等经营活动需要对接的供货商。“第三方收到贷款后再把钱打进你的账户。”

这样“周到”的服务，肯定不是免费的。“王经理”说，他们的收费标准是贷款额的1%-2%，会根据每个案例的实际难易程度有所区别，如果涉及第三方，可能还会单独收费，一般是0.5%。过桥资金每日利率一般是千分之一。

记者从其他市场人士处了解到，房贷置换经营贷的基本操作都是“王经理”所介绍的“套路”，但是收费标准会有所不同。比如，过桥资金利率，不同城市不同中介的标准有高有低，低的能到万分之五，高的能到千分之二。但是，只要经营贷没放款，这笔过桥资金是用一天就要收一天。虽然中介都说很快就能搞定，但现实中也有部分客户在贷款过程中遇到意想不到的“岔子”，一个月才放下款来，过桥利息就花了一大笔。

值得一提的是，所有这些手续费和利息都是转贷的成本。公开报道显示，少数“无良”中介会在办理过程中，以各种名义加收额外费用，比如担保费、公证费等，转贷者最后发现，转贷的成本比预想的高了很多。

风险

经营贷需要定期续贷

事实上，不少现实案例表明，用经营贷置换房贷的客户将面临重重政策和法律风险。绝大部分中介也不会把其中所有的风险告诉客户。

某国有大行信贷部门的专业人士告诉记者，监管部门一直明令禁止经营贷违规流入楼市，特别是去年以来，监管力度明显加强。靠中介包装申请经营贷肯定是违规的。银行会对申请经营贷的公司有多方面的要求，以他所在的银行为例，必须要求公司经营满一年，贷款人担任法人代表和主要股东满一年以上才可以申请贷款，包装后的公司通常变更时间较短，不符合银行经营贷的要求，银行也会对此加大审核力度。即使中介通过弄虚作假的手段成功帮客户申请到经营贷，在贷后管理中，银行也会跟踪该公司的经营情况，一旦发现异常，监测到贷款违规进入楼市，银行将会要求客户限期还清所有贷款，客户个人征信也会留下不良记录。

记者发现，对于违规包装出来的经营贷，抽贷并非小概率事件。去年全国多地银保监局都针对经营贷违规进入楼市开展专项行动，不少客户收到银行抽贷的通知，短期内凑不齐钱还贷款，只能找高息过桥资金应急，甚至不得不低价卖房筹款。

深圳市民舒先生2020年曾在中介的操办下，用自己名下的一套二手住房抵押，申请了200万元经营款用作首付。去年8月初，他突然收到银行通知，要求在30天内还清全部违规贷款，否则不仅会有罚息，还要进入失信名单。舒先生一时卖不掉手里的房子，又没有那么多余钱，情急之下只能借高息过桥资金还贷。面对每天近2000元的过桥日息，再加上二手房难以出手，舒先生说自己度日如年。最后不得不将二手房降价卖出。

此外，大部分银行会要求经营贷客户1年或3年，最多5年续签一次。利率越低，续贷的间隔越短。每次续贷，银行还会按程序审查这家企业的贷款资质和经营情况。银行不会保证一定会成功续贷，更不会保证续贷时利率与原来一样。

对贷款者压力更大的是，续签的时候，不少银行会要求先归还本金，等成功续贷之后再发放一笔新的贷款。这意味着，客户很可能还要找中介的过桥资金应急。

有银行人士表示，最近两年因为疫情的原因，为支持实体经济，正常经营的小微企业基本都能无本续贷，很多人会感觉经营贷很宽松，以后政策如果变了，优惠便利条件没有了，贷款利率也可能会变高。这都是借款人必须考虑的政策风险。

提醒

贷款申请弄虚作假或追刑责

从中介的“一条龙”服务看，用经营贷置换房贷整个流程，手续繁杂，环节众多。任何一个节点出现差错，都可能让贷款者蒙受损失，甚至遭遇法律风险。

北京时代九和律师事务所合伙人许桂林律师举例说，经营贷的贷款不是直接进入本人的账户，万一遇到不讲信用的第三方，或者第三方出了意外情况，也可能拿不到钱或不能及时拿到钱。此外，中介提供的过桥资金如果出了问题，贷款者不仅拿不到钱，还将陷入债务纠纷。

许桂林提醒大家，找中介包装经营贷最严重的后果，并非金钱或个人征信的损失，而是有“牢狱之灾”。如果借款人和贷款中介在申请贷款的过程中存在弄虚作假的行为，又给银行造成坏账，可能涉嫌骗取贷款罪，银行可以报警追究刑事责任。

据了解，我国《刑法》规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。根据司法解释，骗取贷款金额在100万以上，给银行造成的损失在20万元以上就可以立案。（记者程婕）

来源：北京青年报