7年前贷款70万郑州买房，断供一年法拍，从赚13万变成倒亏44万元

李明华来自河南农村，他一直在河南的郑州打工，后来有了一些积蓄，就自己做点小本生意。

到了2015年，30岁的李明华也小有成就，他找了一个城里的姑娘准备结婚了。

之前李明华一直租房生活，现在找了女朋友自然是买房结婚。

要不是李明华女朋友找的晚，如果找的早的话，他也早就买房了。

如果早买的话房价那是更便宜。

要说郑州虽然是河南的省会，郑州的房价在河南省算是高的，但是全国来讲，这个房价不算高。

为了让丈母娘满意，李明华买了一个130多方的大房子，这个房子总价105万元，李明华是做生意的，手上有60万的现金，不过做生意需要流动资金。

他拿出35万做首付，向银行贷款70万，按揭30年，房贷利息5.88%，每个月还款4143元，这个还款对他来讲压力是不大的，正常的话他一年赚个15万没有问题。

还有一个房子贷款的话利息比较低的，如果民间借贷的利息会高上不少。

当然了他这个房子首付最少3成，付31.5万也是可以的，他没有凑整数40万，就是首付35万，把贷款70万凑了整数，买了这个房子之后，契税交了1万5千多，是房价的1.5%。

就这样30岁的李明华也算是一步到位，买房，结婚，开启了幸福的生活。

结婚以后，李明华的生意也更加的忙了，她的老婆在第二年就给他生了一对龙凤胎，这真是一件大喜事。

李明华的妈妈一直在农村老家，她到城里住了一段时间帮忙带娃。

不过这个时间不长，主要还是农村和城市人的生活习惯不一样。

婆婆要唠叨，这媳妇也不是省油的灯，还说不得一句，这李明华夹在中间难做人。

还有李明华的媳妇陈静收入也不高，李明华觉得自己赚钱养家就可以了，让陈静做全职太太，专心照顾儿女，就这样陈静在家照顾孩子。

确实这样也挺好的，因为说起来李明华自己做老板的，事情比较忙，家里照顾不到，但是钱还是能赚的。

当然这个会赚钱也不是太会赚钱，就是一家人的日子还能过的去，一年能赚个15万，每年房贷付个5万，其他的钱一家子开销，也还马马虎虎吧。

不过随着孩子的长大，李明华的生意还在原地踏步，这一家人的开销也大了起来。

一家有两个小孩，老婆也不上班，这赚的钱又有限，花的钱越来越多，李明华也是有苦说不出口。

那时候是他自己主动让老婆辞职的，现在总不能自己开口让老婆去上班吧。

还有其实陈静虽然没有上班，她管着两个孩子也不轻松，这孩子上了幼儿园之后，各种的兴趣班也是纷至沓来，这都是要家长赔的，还有兴趣班的费用也不便宜，就说上幼儿园的费用也不便宜。

这里是城市，作为家长的都不希望自己的孩子输在起跑线上，该花的钱不该花的钱都要花。

这些支出其实都很正常，反正李明华也是努力的赚着钱。

应该说这一家人虽然没有大富大贵，日子就是这样简简单单的过着。

然后2020年开始的疫情对李明华来讲打击还是挺大的，他就是一个做生意的，每天都是很忙的，每天早出晚归的忙着自己的生意，但是疫情来了，他的生意自然也是受了影响。

这生意受影响，这赚的钱自然少了。

他的这种生意本来就发不了财，之前的话每年赚的钱，付了房贷，还有一家人的开支，再逢年过节给双方父母一点养老钱，所剩也不多。

现在疫情来了，一开始就是多赚少赚的事情，但是这个疫情持续的没有好转，这后来不是多赚少赚的问题，是多亏少亏的问题。

李明华觉得疫情不会长久的，在疫情期间赚不到钱，只能用原来的存款付房贷，应付生活开支。

还有去弥补生意上的亏损。

2020年对李明华来讲是艰难的一年，不过这一年他扛过来了。

到了2021一年，疫情还是反复，李明华还在坚持，还在努力的还房贷，维持着一家人的开销。

到了2021年的8月份，李明华手上的资金亏完了，李明华陷入绝境。

到了这个时候，他的生意依然亏损，这生意亏损，他还不能不做，如果这个时候放弃了，那么以后这个生意就和你无关了，现在是咬牙坚持的时候，就是看谁坚持到最后。

李明华的现金流枯竭了，这一家子还要吃饭，这亏损的生意还要继续，这个时候怎么办，只能借钱度过难关。

这借钱的利息可不低，比银行的利息可高多了，但这也是没有办法的办法。

李明华也想卖了房子还贷款，但是这个房子是他们一家人唯一的住房，这个房子卖了住到哪里去。

要说这个房子2015年买了以后，又涨价了不少，要是没有这个疫情，这个房子已经涨到了200万，这个房子在不到5年的时间涨了一倍，到了2021年，这个房价是回落了，但是房价也能卖个170万。

毕竟这里是河南省政府所在地的房子。

李明华房子是肯定不会自己主动去卖的，他相信他们的困难也是暂时的，既然现在靠借钱维持生计，那么这个房贷先不还了。

李明华知道这个房子断供是可以的，一般房子断供半年以上银行才会找你麻烦，如果你在断供半年内把断供还上，就是多支付50%的利息，其他都没事。

李明华觉得给自己半年时间缓冲，将来自己能把贷款连本带利还上的。

这民间借贷的利息超过15%，所以对李明华来讲就银行的罚息利息不到8%还是可以接受的。

就这样从2021年8月开始，李明华断供了。

断供以后的李明华自然是接到银行的催款短信，这催款短信发了几个月，李明华也没有当一回事。

实在是李明华断供以后，这疫情还是反复，他借来的钱除了日常开支，还有的来开展他的生意。

这钱借的越多，这生意亏的越大。

李明华最后也就断了生意，这亏损是个无底洞。

李明华原来打算等赚钱了，把银行逾期的房贷给还了，没有想到的是半年过后不但没有多出一分钱，还多了不少的负债。

这个时候他住的房子价格比2021年还要低，他是更加舍不得卖了。

这银行在李明华断供6个月后来了一个电话，让他赶紧还钱，不然他们要起诉他。

李明华这个时候不但欠银行钱，还欠着别人的钱，这个房子是他们一家人的窝，房子卖了住哪里去，所以李明华不去理睬银行，住着再说吧，他想银行可能是吓唬他的。

要说银行确实没有第一时间起诉他，在这个房子断供一年之后，银行招呼也不打一声，直接上法院把李明华告了，李明华法院都没有去，李明华就败诉了。

这败诉之后自然是法院收走房子要拍卖了，到了这个时候李明华已经没有选择了。

这是强制拍卖，进入拍卖程序。

房子拍卖是必然的了，没有和解的可能，李明华和法院商量，说现在的房价下跌的厉害，这房子能不能延迟两年再拍卖，到时候也能卖个好价钱。

李明华的诉求法院一口回绝了。

就这样李明华的房子被强制执行，然后法拍。

这个房子的市场价156万，评估价是市场价的8折125万，法拍价是评估价的7折，这个房子最后以88万元的价格起拍，最后拍卖成交价95万。

这个房子李明华正常还贷6年，到了2021年7月，这个房子还款30万元，其中本金还了6.2万元，还欠银行63.8万元，这断供一年的利息加罚息5.63万元，这个房子的诉讼费，律师费，房子保全费等所有的费用4万多元有李明华承担。

这拍卖所得95万首先扣除这10万的费用，这样这房子拍卖所得有85万元可以可以归还银行。

这样以后拍卖所得还剩下21万元归还李明华本人。

这个案子对李明华来讲，李明华想要跳楼的心都有了。

李明华银行的钱是还完了，但是李明华这一年再次负债了20万，这个钱归还欠款，他还是一无所有。

因为李明华被起诉了，虽然最后他也没有欠银行钱，但是他已经上了征信黑名单，他以后不可以向银行贷款了。

以后有钱了，他只能全款买房，不可以贷款买房了。

这是多么悲催的事情。

李明华真的是聪明反被聪明误，他以为银行不找他麻烦，他逾期以后银行也就是打个电话，后来干脆电话也不打了，直接一步到位把他起诉，他是回旋的余地都没有。

这说到底还是李明华法律意识欠缺。

这个房子如果李明华自己卖会怎么样？

如果说2021年他还舍不得自己卖，到了2022年还不出半年房贷后，他是有机会自己卖的，正常的银行是6个断供就会起诉，他的银行是过了一年才起诉。

这个房子早半年李明华自己卖的话，市场价还要高于156万，他自己卖个145万是肯定没有问题的，如果那样的话，他还掉银行的欠款63.8万，还有房子半年的利息加罚息，那么至少还可以拿到78万元。

如果这样处理的话，这房子被法拍至少多57万元。

有了这57万万，李明华还有东山再起的机会，他的征信也是良好的。

再者说了，这个房子李明华之前首付35万，房贷30万，合计付出65万，现在能拿到78万了，还赚钱了。

这房子他买的不亏。

真的是一步错步步错。

这是李明华的故事，希望李明华的故事带给你一个不一样的人生体验。

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首付25万，月供2800元买主城！西安这18盘遭“疯抢”！

近期，不少买房人纠结：当下是上车的好时机吗？

其实，买房这个事情，一直是因人而异，但，当下的确是个不错的机会！

01

首套4.1%！

房贷利率达低位

首先，从金融层面来看，根据房博士摸底，目前西安首套房利率最低4.1%（（LPR-20BP），二套4.9%，不管首套还是二套，西安房贷利率可谓都已达史上最低值。

备注：表中房贷利率仅供参考，请以实际为准

今年1月，西安主流银行首套房的房贷利率为5.8%（LPR+120BP），而目前，首套房，房贷利率则以4.1%（LPR-20BP）为主，我们来做个简单的对比。

如果以商贷100万，三十年等额本息，利息总额和月供的差距可谓惊人：

房贷利率5.8%（LPR+120BP)，利息111.23万，月供5867.53元

房贷利率4.1%（LPR-20BP)，利息73.95万，月供4832元

另外，西安二套房目前已经执行了“认贷不认房”政策，“如果名下有贷款未结清，那么购买第二套房的贷款利率为5%。如果名下贷款已经结清，那么就可以执行首套房政策，即首付三成，利率执行4.1%。”此次购买二套房的最新贷款政策虽未正式公布，但西安很多银行已经开始执行。

目前，除招商银行之外，中国银行、北京银行、中信银行、工商银行、农业银行、交通银行等都已经执行上述政策，由此可见，现在各大银行在购房政策上均已进行相应调整，在首套结清的情况下，多数银行在二套房的首付和利率方面也有所下调。

其次，从政策层面看，今年以来，西安楼市限购松绑、首付下调等利好政策，一批买房人拥有了“房票”！

再次，从房价层面来看，11月，西安新房环比下跌0.3%，二手房环比下跌0.7%，这是继今年9月份以来西安新房二手房连续第三个月环比“双跌”，其中，二手房达到近一年以来的跌幅“峰值”！

数据来源：国家统计局

无论从政策、金融还是房价层面，当下都可以是个不错的置业“窗口期”！

那么，对于刚需客户而言，市场改善属性明显的西安楼市，还有哪些置业机会呢？之前，房博士为大家整理了均价1.6万以下的在售、待售房源，详情点击2022年，刚需想在西安买房，还有这些机会！

02

90天成交258套

西安这18盘很“热”！

本篇，为买房人筛选出一些比较优质的二手房房源，仅供大家参考。

我们以“总价150万以内、房龄10年以内”为条件，筛选出优质房源；其中，挂牌房源相对比较充足，且90天内有成交的小区有82个（不完全统计，仅供参考）

从区域分布上来看，主要以未央区（18盘）、碑林区（17盘）、高陵（16盘）、雁塔区（9盘）为主；

从挂牌价来看，均价从7324元/㎡-21036元/㎡不等，其中，均价1.5万/㎡以下的小区占比超50%。

成交量方面，差距比较明显，同价位区间，3个月成交1-2套的与成交20多套的小区并存。

有18个小区比较受买房人欢迎，近90天成交总量达258套，主要分布在主城区。

高陵嘉园蓝湖九郡小区，小区挂牌房源423套，成交量24套；未央区华远君城小区，挂牌房源531套，成交量19套；阳光北郡小区房源挂牌量75套，成交量19套……

高陵虽说房价低，上车门槛比较低，但比较适合在北郊上班或者高陵及周边长期生活的人群，地域属性明显，在预算范围内，刚需客户可以将目光聚焦主城区。

03

首付25万！

月供2800元买主城

聚焦主城，未央区的选择范围不少，阳光北郡、华远君城90天成交量均达19套。

阳光北郡小区体量不大，共6栋楼，主要户型为47-120㎡，一室到三室都有；小区开盘时间2013年左右，2014年年底至2015年年初交房。

房源挂牌均价为11193元/㎡，价位低，配套成熟，总价83万可以入手两室房源，按首套贷款70%，贷款30年，利率4.1%来计算，首付25万，月供约为2800元。

华远君城位于西安大明宫国家遗址公园东侧，太元路与景东路交汇处；南临西安城内商圈，西倚大明宫遗址保护区和未央路CBD，北可直达二环。

项目总占地300亩（约20万平方米），总建筑面积82万平方米，分五期开发。西区分1-4期开发，东区为第5期。华远君城配套完善，配有会所和商业，并配备大型景观组团。

小区整体绿化较好，挂牌房源531套，均价14384元/㎡，房源面积46-383㎡，两室最小面积59㎡，总价104万！

还有一些小区，不仅有二手房源，还有部分新房房源。比如，华清学府城，项目共分为4期开发，前三期都已交付使用，目前开发的是第4期——华清学府城•幸福印。

小区位于西安市新城区建工路与幸福南路交汇处，拥有优越的地理位置，成熟齐全的周边配套，兼具优质生态资源；二手房挂牌房源340套，均价14883元/㎡，面积37-242㎡，两室最小房源71㎡，总价90万，按首套贷款70%，贷款30年，利率4.1%来计算，首付27万起，月供约为3044元。

新房房源目前开盘销售74幢（71号楼），全部准售住房房源共264套，户型面积区间125-149㎡，均价17839.39元/㎡。

千亩大盘御锦城的热度一直比较高，6期理想树二手房挂牌均价16158元/㎡，面积41-130㎡，两室最小面积71㎡，总价107万。

项目3-R1地块57、71楼刚刚结束登记，面积142-160㎡，均价15083.55元/㎡，线上登记家庭数破千组！

还有一些成交比较好的小区，比如：天朗蓝湖树、竹园阳光嘉苑、龙湖香醍国际社区、紫郡长安、东尚蜂鸟等，买房人可重点关注。

喜相逢靠吃利差过活 负债率70%银行贷款利率最高14%

来源：中国经济网

中国经济网编者按：11月14日，喜相逢集团控股有限公司（简称“喜相逢”）向港交所主板递交上市申请，独家保荐人为中国通海企业融资有限公司。

招股书显示，公司是汽车自营零售业务方面的汽车融资租赁服务提供商，已在中国建立稳固的业务根基。集团主营业务包括：汽车零售及融资，公司主要通过销售店铺以直接融资租赁的方式出售大部分非豪华汽车；及汽车相关服务，公司提供汽车经营租赁服务以及其他汽车相关服务。

于最后实际可行日期，由黄伟控制的明珠资本、PiLk、HGi及ShF合共持有公司已发行股本约31.18%，为单一最大股东。

喜相逢拟将募集资金分别用于下列用途：用作增购车辆以增加公司的收益；用作扩充公司销售网络以提高市场渗透率；及用作公司的营运资金及其他一般企业用途。

据金融投资报报道，这已是喜相逢第六次递表港交所。喜相逢曾分别在2019年12月31日、2020年7月21日、2021年7月30日、2021年9月6日、2022年10月31日向港交所递交了上市申请书。另外，该公司还曾于2015年12月11日在新三板挂牌，并于2016年12月15日从新三板摘牌。

报告期内业绩波动

2019年、2020年、2021年及2022年前7个月，喜相逢的收益分别约为10.76亿元、7.50亿元、11.71亿元和6.08亿元；营业利润分别约为1.31亿元、1.30亿元、1.61亿元和1.36亿元；期间利润分别为1534.5万元、1025.3万元、3068.7万元和4613.7万元；公司拥有人应占利润分别为1686.1万元、1234.1万元、3411.2万元和4757.6万元。

2019年至2022年1-7月，喜相逢的经营活动所得现金净额分别为-4379.3万元、2.30亿元、-7740.9万元、1.05亿元。

喜相逢表示，公司的业务涉及于中国从事汽车零售及融资、汽车相关服务。汽车零售及融资业务为公司的主要收益来源，于往绩记录期占公司收益总额的79.7%至89.1%。公司主要根据直接融资租赁向客户销售汽车。公司主要透过自营销售店铺销售汽车。

报告期内，汽车零售及融资的收益分别为9.59亿元、5.98亿元、10.12亿元、5.20亿元，占比分别为89.1%、79.7%、86.4%及85.5%；汽车相关服务的收益分别为1.17亿元、1.52亿元、1.59亿元、8786.3万元，占比分别为10.9%、20.3%、13.6%及14.5%。

金融投资报：喜相逢靠吃利差过活

据金融投资报，招股书显示，目前公司主要资金来源仍以有息贷款为主，其他为汽车融资租赁安排、融资租赁应收款项保理及资产支持证券服务。

作为资金密集型企业，利息成本控制较为重要。金融投资报记者注意到，报告期内，喜相逢的借款平均成本不断上行，分别为8.6%、8%、8.6%及10%。而融资租赁应收款项平均回报率却在逐年下降，分别为27.8%、22.3%、20.4%和20.1%。

吃利差的盈利模式，让喜相逢业绩波动较大。2019年至2021年，公司营收分别为10.76亿元、7.5亿元、11.71亿元，净利润分别为1686.1万元、1234.1万元、3411.2万元。其中，2020年业绩大幅下滑。2019-2021年，喜相逢共实现营收超30亿元，净利润仅5000余万元，赚钱能力存疑。

业绩波动之余，喜相逢的毛利率也忽高忽低。2019年至2022年前7月，公司毛利率分别为33.9%、40.5%、30.9%及34.8%。按业务结构来看，毛利率的波动主要系产品结构毛利率上升或下滑的关系所致。报告期内，占比较大的汽车零售及融资业务毛利率分别为31.5%、43.2%、32.4%、37.4%，而占比较小的汽车相关业务毛利率则大幅下滑，从2019年的53.3%下降至2022年前7月的19.9%。

此外，公司还承担着存货陈旧的风险。2019年至2022年前7月，喜相逢的存货分别为1.87亿元、1.42亿元、1.42亿元、1.15亿元。其在招股书表示，汽车需求视乎客户喜好和经济状况而定，两者非公司所能控制。存货水平上升可能对公司的营运资金构成不利影响。如公司日后无法有效管理存货水平，或对喜相逢的流动资金及现金流量构成不利影响。

长江商报：喜相逢负债率70%

据长江商报，招股书显示，报告期内，喜相逢融资成本分别为9760万元、9870万元、1.09亿元及7760万元，分别占同期融资租赁收入的36.3%、42.0%、46.4%及50.4%。这一经营模式下，公司资产负债率较高，流动比率和速动比率偏低，显示公司偿债能力较弱。报告期内，公司资产负债率分别为75.9%、74.0%、74.8%和71.8%。

另一方面，汽车融资租赁公司，容易陷入司法风波。企查查APP数据显示，喜相逢共涉及司法案件2075件，案由统计前三的分别是融资租赁合同纠纷、车辆租赁合同纠纷及机动车交通事故责任认定。

记者注意到，仅2022年，喜相逢就已涉7件机动车交通事故责任纠纷。根据招股书，截至2022年10月22日，喜相逢共涉及169宗交通意外未决诉讼，索赔总额共2190万元。喜相逢也在招股书中直言，但凡法律诉讼出现任何对公司不利的裁决，都将会对其后续经营构成重大不利影响。

不仅如此，目前，喜相逢还面临诸多投诉。在消费者投诉平台上，关于喜相逢集团欺骗消费者、不退订金、阴阳合同等问题已经出现，但从反馈来看，这些投诉大多并未解决。

中新经纬：喜相逢银行贷款利率最高14.4%

据中新经纬，值得注意的是喜相逢的借款成本，招股书数据显示，截至2022年7月底，喜相逢的平均借款成本为10.0%，较2019年至2021年间8.6%、8.0%和8.6%相比上升不少。对此，喜相逢在财报中将该项数据的增加归因于平均借款增加和二季度进行了还贷导致7月底的借款总额结余较小所致。

从招股书来看，计息贷款是喜相逢最主要的资金来源，2019年至2021年间，喜相逢的计息贷款未偿还金额分别为9.31亿元、6.58亿元和5.17亿元，而这一数据在2022年7月末为4.00亿元，而中新经纬注意到，上述贷款中来自银行的部分，实际利率最高可达到14.4%。