银行抵押贷在“初审、下户、终审”都要注意有哪些问题？

申请银行抵押贷款的初审阶段首先要准备前期面谈的初审资料

身份证、户口本、结婚证、房产证，号称房抵贷必备的四个证件。除了这四个证件以外，银行进件还需要征信报告、银行流水、营业执照、上下游合同以及其他的辅助材料。准备好这些材料之后，一般需要去银行进行面签。

银行工作人员会询问你的资金用途、还款意愿等等。对你的整个借款动机进行一个详细的了解，询问完之后会跟您签借款协议与抵押合同。那么这样就代表了审批通过了呢？，并没有！紧接着工作人员会把您的材料上报进行初审。初审就是根据你们的材料筛查你的综合信用大数据是否良好，包括申请材料是否真实，征信报告是否符合条件，尤其是逾期次数和网贷小贷笔数。个人负债比、近期信用查询次数、人法网记录等等，只有这些全部通过了。上初审结束这个环节务必要注意一些细节。当然每个银行的进件标准与初审机制都会有一定的差异，但规则基本相同。

初审通过之后进行实地下户下户就是银行审批结束后，款项打到你的指定账户？如果您是这样理解就错了！初审结束并通过之后才到下户这个环节，下户还有一个通用词叫做实地核察。例如银行初审时，你跟银行客户经理说，借200万用做进货款，结果下午考察发现你的经营地一个月连3万块钱的营业额都没有。

如果你是银行会认为借款用途正常吗？

成功下户后就会进行银行终审的环节。

终审环节一般工作人员实地下户结束后，会将实地考察的材料上报进入终审环节。那么很多人会有疑惑，下午考察结束不就可以判定是否要放款了吗？为什么还要终审这些环节呢？其实银行为了进一步降低风险，这个环节就是根据您的综合情况来个360度的综合审查。除了对你的房子进行评估之外，还要根据初审及下户实地的综合评分来确定您的贷款额度、利率、年限等等。

审查你的房产经营状况，包括借款用途都是真实无误的情况下，银行终审才可能给你出批复函。批复函里能够看到你的批款金额、利率、年限以及还款详情等等。如果你的初审时跟银行申请200万用于经营投入，下户实地发现你一个月连3万的营业额都不够，银行终审可能会认为你的风险相对较高，造成终审被拒。

所以我们在做房抵的时候，一定要注意你的整个借款用途与您的实际情况一定是相匹配的才可以。

融资观察，带你解码银行贷款的那些事！

房屋抵押贷款，具体流程怎么操作？附具体流程操作图

楼主跟房屋抵押贷款的标准业务有点不同，因为楼主的房子已经申请按揭贷款了，现在想申请一抵的话，必须先还清原来的按揭贷款，可能会比之前房屋抵押贷款的标准业务的时间长一点，但如果规划好，还是很容易批下来的，不会竹篮打水一场空的啦。以下就是大致的操作流程可供大家参考：

第一步：银行面签

去银行面签的时候，需要根据银行的要求带上相应的材料，一般材料都需要准备原件：贷款人及抵押人（产证持有名字房产所有人都要到场）夫妻双方身份证、结婚证（离婚证、离婚协议）、户口本、营业执照及营业执照副本、章程，租赁合同，税收申报资料近一年（要有税务章）或者社保缴纳记录近六个月、抵押物产证，其他房产产证，车辆行驶证，股票市值单（如果有）做资产用。（以上材料原件及复印件都要带）。还要准备好公章、法人章、最近六个月公司银行流水，个人银行流水。

第二步：银行下户

银行的客户经理会要求你提供抵押物家庭住址和公司通讯地址，并跟你预约好时间去你家和公司进行现场拍照记录。

第三步：补充材料

一般在面签的时候，我们很多客户会丢三落四，可能会漏掉这个材料或漏掉那个材料，这时候银行就是给你机会把之前没交的材料补齐。

第四步：银行审批

银行审批成功后，会有批复下来，批复上面会写明额度是多少，到了这一步基本上贷款已经是十拿九稳啦。

第五步：申请按揭提前还款

跟之前按揭贷款的银行申请提前还款，预约好还款时间。有些客户可能手头上没那么多的钱还款，这时候就需要垫资公司帮忙垫付了。

第六步：签订合同

这才是最关键的一步，去银行签订正式的借款合同，只需要带好身份证、公章、法人章就可以了。签合同的时候可能会要求你签很多份合同，但时间很快的。

第七步：房产撤押抵押

按揭贷款提前还款后，需要去房地产交易中心办理撤押登记，这时候要确认好时间，同时跟下家银行的抵押老师确认什么时候能去房地产交易中心办理抵押登记，确保无缝衔接撤押抵押同步进行，房产证上有名字的人都要去房地产交易中心签字，不方便来的人需要提供委托证明材料文件。

第八步：出他证

办理好房地产抵押后，一般等五个工作日左右，房地产交易中心会出他项权证，这个银行抵押老师会自己去拿的。

第九步：放款

等到他项权证进入银行系统后，等个一天或几天银行就会短信提醒你已放款啦，至此流程操作结束。

以上九个步骤是大致的操作流程，各个银行的审核制度不同，可能房子撤押抵押的流程操作也会有所出入，这也是给大家普及一下知识，如果大家有贷款需求，一定要找专业的中介机构，避免踩坑噢。

最后，有两点注意事项要提醒大家：

1、贷款申请时间长：

房屋抵押贷款本身申请时间就长要1个月左右，再加要上还清之前的按揭，这次可能要1个半月左右的时间。

2、成本费用：

购买一年以上的壳公司需要8K的费用，另需支付每年2400元的代理记账费用。

找中介机构需要1.5%左右的服务费用。

如果手头没有钱还清按揭贷款，需要找垫资公司垫款，每天需要万8的利息，再加上一次性千3的费用。

还有其他隐形的费用等等。

办理房子抵押需要什么流程？详情解答

办理房屋抵押的种类和主要流程就几个方面，现在我为大家一一解答

一.首先知道房屋抵押分哪几种类型？

1.1房屋抵押一般分为两种一种是消费性抵押贷款第二种是经营性抵押贷款

1.2消费性抵押贷款是不需要营业执照的

①要求有固定工作有稳定的还款来源适用于工薪族国企事业编制公检法等单位可用于消费买车装修旅游留学等

②消费性抵押贷款一般来说利率在年化4.5~7.5%左右一般来说有最高额度限制期限限制具体看银行的政策

1.3经营性抵押贷款经营性抵押贷款一般来说是通过抵贷等值的方法去办理要求经营性抵押贷款一般来说利息在年化3~6%具体额度看房子价值一般来说最高做到房子价值的7~8成目前大概常见的有三种方法办理

①要求有营业执照公司有在经营有实际经营场地经营流水等

②以自己直系亲属的公司去办理让直系亲属做主贷人自己做抵押人这样也是可以操作的当然这个是有一定风险毕竟狗血案例不少牵扯的金额很大具体看个人情况吧、

③以实际控股人的方式办理抵押贷款做暗股协议这种方法需要自己找一家找一家公司作为该公式的实际控股人这种控股在工商信息网上是找不到的看不到你实际控股这种方法适合那些难为性质比较苛刻为难的人群如公检法国安税务局等

二办理房屋抵押贷款流程有哪些？需要什么材料？

办理房屋抵押流程有以下这几个步奏：

1.评估房产价值看是否有可抵押的空间有没有额度具体大概有多少（银行系统就评估了）

①一般抵押能带多少房子有多少值自己心里有数

2.准备申请材料申请材料有两方面

①房屋材料房产证购房合同发票

②身份证户口本结婚证（未婚不需要离异要离婚证离婚协议）征信报告夫妻双方征信（同上未婚只要一方）流水营业执照（消费抵押不用）

③如果有别的资产也可以提供例如房产股票基金期货存款等变相的证明你有钱

3.去行里面谈提交申请材料

①就是上面哪些材料有可能需要别的材料具体看当地银行政策

4.下户也就是到家里看房子看企业经营状况（消费性抵押不需要）

①下户的时候尽量展现好的一面下户的行员有权利拒绝本次申请

5.银行出具批复

①基本批复一处就稳了等着下款就行了如果急用可以拿着批复去当地中介公司借钱周转当然一般不是中介给办理的也不会借你批复具体相当一个证明可以拿着这个证明去应付哪些着急要钱的人稳住人心

6.签约借款合同

①就是到行里签约借款多少批复只是给你说你可以在他们家银行借款符合资格

7.约定时间去房产局办理抵押登记

①到房产局抵押登记做备案这时候才是抵押

②哪些什么只要一听到房子的就觉得是抵押我这里普及一下名下有房产的只有去房产局抵押签字盖章才是抵押要不然任何人都拿不到你的房子所以不要听到房产就觉得是抵押(╯□╰)现在社会法制社会规章制度都很完善有任何不对的情况请直接拨打110十分钟之内必到也许更快有句话怎么说的你可以永远相信中国红在红色中国的管理下你很安全情况不对直接110

8.房产局出具他项权利证书给银行

①也就是说房产局证明登记了有备案了抵押也成功了房产局不给他项权利证明是抵押不了房产的哪怕别人拿走房产证也没用

9.银行放款

①恭喜你的贷款成功批款放款

10.小知识篇如果抵押流水不够怎么办理呢？

①增加共同借款人比如父母直系亲属等

②中介公司或者主贷公司

③自己慢慢刷流水

④提供资产证明比如房产存款股票证券股份等

⑤其他收入证明比如兼职外快等

11.再次提醒各位抵押不是小事三思而后行慎重考虑投资需谨慎如果以贷养贷我建议卖房然后从新按揭当然收入比较高能还的动另说