提前还房贷有银行收违约金太狠？网友提醒：看清贷款合同细则

9月14日，南都·奥一新闻发布的银行收费项目测评报道《提前还房贷划算不？多个银行收高额违约金，这三家明确不收》在各大平台引发了广泛关注，网友评论数百条，不少网友吐槽银行违约金收得太狠，也有网友表扬建行等银行，提前还款不收违约金，还可在APP办理。

同一家银行违约金收费标准为何不一？

在评论区，记者发现在同一家银行贷款的网友，其提前还房贷要交的违约金是不同的，以农业银行为例，有的客户说不收取违约金只收取合同变更费；有的客户说贷款满2年罚息两个月，满三年罚息一个月；还有的客户说借款满一年提前还款没有违约金。

对此，记者采访了广州农行某工作人员，她直言违约金“真的没有标准，不同时期政策不一样”，“一般都会在合同其他约定条款上写明。提前还款条约视不同时期政策而定，有免交提前还款违约金的时候，也有按约定收违约金的时候。以签订的合同载明条款为准。”另一位农行工作人员也补充道：“同一银行，不同支行内部也会不同，根据具体要求而定”。

工行某负责贷款的经理则表示，同一银行在房贷合同提前还贷违约金条款上，会因为地区不同、支行不同、客户不同，而制定不同的条款，“一般同一银行同一城市会一样”。

而浦发银行一员工解释称，之所以同一家银行执行标准不同，是因为地区不同，银行的风险偏好、经营政策不同，另外，客户的资信情况也是影响因素之一。

不收取违约金的建行某经理，同样告诉记者，提前换贷的违约金比例一般是固定的，但还多少违约金，还需视具体支行、具体客户、具体合同而定，收取标准处于动态调整中，比如有一段时间是收取一个月的利息，有一段时间是收取一定比例的还款本金，或直接不收违约金，要结合房地产市场的行情来看。

网友对建设银行的相关评论/今日头条

建行不收违约金、APP还贷受好评

对于不收违约金的建设银行，不少网友纷纷留言给予好评。“我是建行的（客户），没收（违约金），而且有无数次大额还款的机会”，“建行APP上就可以还，轻轻松松很方便”网友评论道。

不过，也有建行用户表示，建行APP提前还款申请渠道已经关闭。记者对此查证，目前建设银行依然可以通过手机银行来操作提前还贷，也可以进入微信小程序或者APP等，选择“提前还本申请”菜单,申请归还部分本金或提前结清。

还有一些银行不收取违约金受到网友肯定，“民生银行不收违约金。我一周前申请提前还贷70万，昨天已经扣款了。给民生赞一个”，“农商行6月后可随时还贷，没有违约金”，“厦门农行没有违约金”，“徽商银行提前还贷不收取违约金”...

网友：提前还贷要看清贷款合同细则

而对于收取违约金的银行，网友们则纷纷分享自己的经历，“提前还了十万，收我两千多违约金”，“我被收了一千多”，“我提前还部分，收了5000多违约金”…甚至评论区还充斥着吐槽“太狠了”，“远离这家银行”等留言。

另外，有些银行的违约金太高或者条件太苛刻，吓退了想提前还款的客户，“前两年想过提前还贷，但是违约金太高，就此打消了念头”，“我要（还贷）满五年才不收违约金”…

也有网友用亲身体验提醒大家看清贷款合同细则，“我的房贷，提前还贷罚息一月，6700，第二次也要罚息一月，当初第一次买房，真心不懂，也没看细则条款，中介指导签字就办了下来，后悔了”。

有人提前还房贷，三个月都没办成

除了对于违约金“吐槽”较多外，还有不少客户对于提前还贷需要排队申请也表示无奈，“我前几年提前还贷也是这样，三个月都没办成，一定要找关系，找到后，一个星期搞定”。也有用户表示，提前多久看机会，“长沙银行开始和我说要提前一个月，结果几天就还了”。

另外，也有农行提前还贷的客户提到了被收取“合同变更费用”，工行、招商、东莞等多家银行明确表示不收取这一费用。

出品：奥一实测研究院

统筹：南都·奥一新闻记者刘婕

采写：南都·奥一新闻记者刘婕实习生吴昊珏

测评团队：刘婕冯潇慧谭涵潇吴昊珏

海报设计：郑柏琪

提前还贷要交多少违约金？什么时候提前还贷能赚？

贷款买房的购房者一般都会在手头有一些资金后向银行申请提前还款。通常，提前还款都要缴纳一定的违约金。那么，违约金要交多少呢？提前还款的注意事项有哪些呢？一起来看看本文吧。

一、提前还贷要交多少违约金？

提前还款会产生违约金是在借贷双方签署的合同中共同认可的条款，一旦借款人在指定的时间内提前还清全部贷款或大部分本金，借款人将会支付违约金，一般分为两种形式收取：

1、违约金为若干个月的利息

以中国银行为例，其规定：1年内提前还款的，银行收取三个月的利息作为违约金；1-2年内提前还款的，银行收取二个月利息作为违约金；2-3年内提前还款的，银行收取一个月利息作为违约金；3年以后，需要参照抵押合同为准。

2、按照提前还款金额的百分比计算（一般为1％-3％）

以建设银行为例，其规定：1年内提前还款的，银行将收取提前还款金额的3％人民币作为违约金；1-2年内提前还款的，银行收取提前还款金额的2％人民币作为违约金；2-3年内提前还款的，银行收取提前还款金额的1％人民币作为违约金；3年之后，无违约金。

贷款的第一年也是利息高的一年，所以银行会想尽办法限制提前还款，需要注意的是，在签署贷款合同时，看清楚高违约金的比例。

二、提前还款的注意事项有哪些？

1、了解清楚自己目前的还款情况

正如小编上面所说，并不一定你就适合提前还款，特别是对于享受利率折扣和公积金购房政策优惠的朋友来说，提前还款是划不来的。

2、提前预约

在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，可书面申请提前归还部分或全部贷款。一般银行办理此项业务需要2－7个工作日时间。各家银行对于提前还贷的规定彼此各不相同，贷款人在决定提前还贷前务必弄清贷款银行的操作流程。

3、提前还款罚息规定

目前对于多数中小股份制银行而言，对想要提前还贷的购房者很少有额外罚息，要求支付违约金的。不过一些大型国有银行，却不同程度存在需要支付违约金的情况。部分银行会在贷款合同中列明，提前还款可能需要支付一定的违约金。

4、是否有更好的理财渠道

在银行贷款中，房贷算得上是利率相当低的一种贷款了，如今随着互联网金融的发展，居民理财渠道渐多，对于这部分家庭来说，选择用闲置资金进行获取，可能大于通过提前还贷节约下的利息。因此有理财头脑的家庭，不妨有效利用好手中资金，以钱生钱。但需注意的是理财也是有风险的。

5、提前还款后记得退保

贷款人提前结清全部尾款后，银行会出具结清证明，借款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本和发票，打电话给相关保险公司，预约退保即可。借款人在办理贷款时，银行都会办理抵押登记。

（中国房地产网）

在金融借款纠纷中有关利息、违约金等费用总计上限是否能超过4倍LPR？

阅读提示：在本案中，申请人申请再审的理由之一认为一审和二审法院在民间借贷利息标准已改变为ＬＰＲ的情况下，不应再以年利率24%作为判定是否过高的标准。

被申请人在答辩中认为，原审法院所参考的未超过24%的年利率，依据系《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》第二条第二款，民间借贷利率标准LPR的变化不影响本案利息、违约金等各项费用利率上限的参考标准。《（人民币资金）流动资金借款合同》明确约定“……有权要求甲方支付贷款总额10%的违约金”，天府银行主张的违约金有明确的合同约定。

最终最高法院驳回了申请人的再审申请，认为本案是金融借款合同纠纷，不适用一般借款合同的法律规定。

法规指引

最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见

二、以服务实体经济作为出发点和落脚点，引导和规范金融交易

......

2.严格依法规制高利贷，有效降低实体经济的融资成本。金融借款合同的借款人以贷款人同时主张的利息、复利、罚息、违约金和其他费用过高，显著背离实际损失为由，请求对总计超过年利率24%的部分予以调减的，应予支持，以有效降低实体经济的融资成本。规范和引导民间融资秩序，依法否定民间借贷纠纷案件中预扣本金或者利息、变相高息等规避民间借贷利率司法保护上限的合同条款效力。

中华人民共和国最高人民法院

民事裁定书

（2022）最高法民申79号

再审申请人(一审被告、二审上诉人):成都世纪和美酒店管理有限公司,住所地四川省成都市成华区万科北街18号6栋1单元2层1号、3层1号。

法定代表人:杨彪,该公司董事长。

委托诉讼代理人:张琼,广东德纳（成都）律师事务所律师。

被申请人(一审原告、二审被上诉人)：四川天府银行股份有限公司成都分行，住所地四川省成都市青羊区青羊大道219号附1-2号。

负责人:林空,该行行长。

委托诉讼代理人:苟杰,四川时代经纬律师事务所律师。

委托诉讼代理人:胥鹏,四川时代经纬律师事务所律师。

原审被告:四川佑兴贸易有限公司,住所地四川省成都市成华区万科北街18号6栋1单元1层1号。

法定代表人:赵玲华,该公司执行董事。

原审被告:成都新川投资有限公司,住所地四川省成都市天府新区华阳益州大道南段588号1-3-511号。

法定代表人:赵玲华,该公司执行董事。

原审被告:赵玲华,女,1972年5月16日出生,汉族,住四川省巴中市巴州区。

原审被告:冯金生,男,1973年3月27日出生,汉族,住四川省南江县。

原审被告:侯万林,男,1973年10月29日出生,汉族,住四川省南江县。

原审被告:胡清平,女,1966年11月27日出生,汉族，住四川省成都市成华区。

再审申请人成都世纪和美酒店管理有限公司(以下简称和美公司)因与被申请人四川天府银行股份有限公司成都分行(以下简称天府银行成都分行)、原审被告四川佑兴贸易有限公司(以下简称佑兴公司)、成都新川投资有限公司(以下简称新川公司)、赵玲华、冯金生、侯万林、胡清平金融借款合同纠纷一案，不服四川省高级人民法院（2020）川民终1616号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

和美公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款第二项、第六项的规定向本院申请再审。具体理由如下：一、本案依法不应由人民法院直接受理。1.二审法院混淆公证债权文书与执行证书的区别。《最高人民法院关于公证债权文书执行若干问题的规定》（2018年）第三条明确规定公证债权文书为执行依据，执行证书仅仅是用来证明债权人和债务人之间履行情况的文本。故，作为强制执行依据的生效法律文书是指经公证处公证并赋予强制执行效力的债权文书，即《借款合同》《抵押合同》《保证合同》等，而非执行证书。2.一审和二审法院受理并实体审理本案存在严重程序错误。根据《借款合同》《抵押合同》《保证合同》之约定，合同各方当事人均约定通过公证赋予强制执行效力的方式解决本案争议，排斥了人民法院对纠纷的诉讼管辖。合同的变更需要协商一致，天府银行成都分行无权单方变更合同约定的管辖方式，原公证赋予强制执行方式对双方当事人仍具有法律效力。3.四川省成都市中级人民法院无权受理本案。根据《最高人民法院关于审理涉及公证活动相关民事案件的若干规定》第三条第二款的规定以及《最高人民法院关于当事人对具有强制执行效力的公证债权文书的内容有争议提起诉讼人民法院是否受理问题的批复》的规定，人民法院受理公证赋予强制执行效力的债权文书案件，其前提只能是债权文书存在错误被裁定不予执行。当事人对公证债权文书有争议直接提起民事诉讼的，人民法院依法不予受理。4.公证处应天府银行成都分行申请出具《不予出具执行证书决定书》，违反《具有强制执行效力债权文书公证及出具执行证书的指导意见》第十四条的规定。5.一审法院受理本案诉讼，极大地浪费了司法资源，也加重了和美公司的诉讼费负担（一审诉讼费用391335元，二审诉讼费用214067元）。6.二审法院应当裁定驳回起诉。二、天府银行成都分行明知和美公司拒绝担保，和美公司依法不应承担担保责任。1.证人赵某证实，冯金生在（2017）川律公证内经字第26467号《具有强制执行效力的债权文书公证书》（以下简称26467号《公证书》）出具时并不在场，冯金生及其他股东对和美公司的保证合同均不知情。2.冯金生当庭陈述，天府银行成都分行信贷工作人员潘玲知悉冯金生不同意由和美公司提供担保，其后来与潘玲发生争执，后潘玲将贷款展期文件中需要由和美公司担保的材料撤回。3.26467号《公证书》中所称“新川公司法定代表人赵玲华、和美公司法定代表人冯金生与天府银行负责人方星于2017年7月24日在公证员李某面前签订《最高额保证合同》”不是真实的。冯金生并未作为法定代表人在《最高额保证合同》上签名或同意盖章。4.天府银行成都分行的授信合同均列明赵玲华、冯金生、侯万林保证担保，赵玲华、胡清平抵押担保，但均未列入和美公司担保，不是因为疏漏和差错，和美公司从未提供担保。5.天府银行成都分行明知《2017年度（临时）股东会决议》股东签名是虚假的。在签订案涉《借款合同》《最高额保证合同》《最高额抵押合同》时，天府银行成都分行要求提供股东会决议以符合程序要求，经办人自己制作了一份股东会决议并加盖了和美公司的印章，股东会决议上的三位股东签字，凭肉眼即可辨别笔迹高度一致，均非三位股东本人签字，三位股东没有参与担保的事情，天府银行成都分行对此是知情的。天府银行成都分行作为金融机构，严重违背金融机构“审慎”审核义务，具有重大过失。和美公司不存在任何过错，依法不应当承担担保责任。三、两审法院判决承担违约金责任过高。在没有证据证明其他损失的情况下，天府银行成都分行的损失仅仅是资金利息,复利和罚息已经上浮50%使其损失得到弥补。另外，目前民间借贷利息标准已为ＬＰＲ，不应再以年利率24%作为判定是否过高的标准。

天府银行成都分行辩称，应当驳回和美公司的再审申请。一、本案由人民法院受理符合法律规定。1.债权人应享有直接起诉的权利。本案属于当事人因债权文书的履行而产生的争议，不适用《最高人民法院关于当事人对具有强制执行效力的公证债权文书的内容有争议提起诉讼人民法院是否受理问题的批复》与《最高人民法院关于审理涉及公证活动相关民事案件的若干规定》第三条的规定。2.在义务人不履行或不适当履行债权文书情形下，依具有强制执行效力公证文书申请强制执行还是另行诉讼，是债权人的程序性权利，债权人有权自行选择。首先，《民事诉讼法》第二百四十五条和《公证法》第三十七条的用语为债权人“可以”而非“应当”申请强制执行，应当理解为法律赋予债权人选择申请强制执行或直接诉讼的权利。其次，债权人放弃申请强制执行的权利而提起诉讼，是对自己权利的处分，并不损害义务人的权利，相反能使义务人重新获得诉讼抗辩的权利，实际上对义务人有利。并且，在债权人无法通过强制执行程序解决争议的情形下，债权人最终仍要通过提起诉讼来解决争议，故债权人放弃申请强制执行而直接起诉，有利于节省司法资源，避免纠纷久拖不决。再者，当事人在办理强制执行公证时，仅是义务人作出自愿放弃诉权并接受强制执行的承诺，债权人并未作出任何放弃诉权的意思表示。最后，目前的司法实践已有裁判案例认可当事人在选择直接起诉或申请强制执行上的意思自治。3.如债权人不享有直接起诉的权利，则现实存在的执行障碍将使债权人无法获得有效救济途径，同时也违背了赋予强制执行效力公证制度的本意。4.四川省成都市律政公证处已经出具《不予出具执行证书决定书》，天府银行成都分行向人民法院提起诉讼符合《最高人民法院关于公证债权文书执行若干问题的规定》的规定,人民法院应予受理。二、二审法院认定和美公司按照合同约定履行担保义务，并维持一审判决并无不当。1.四川省成都市律政公证处出具的26467号《公证书》明确记载：和美公司的法定代表人冯金生于2017年7月24日在成都市、在公证员面前签订了前面的《最高额保证合同》，合同上当事人的印鉴、印章均属实。和美公司未提供相反证据推翻前述公证证明，因此前述公证文书所证明的情况属实，和美公司与天府银行成都分行签订《最高额保证合同》系双方真实意思表示，合法有效。2.和美公司提交的留存于公证处的《2017年度（临时）股东会决议》上已经载明，和美公司全体股东一致同意为佑兴公司的债务提供连带保证责任。而对于公证处或天府银行成都分行而言，法律并未苛责也不可能要求其承担对股东会决议真实性的实质审查义务。综上，和美公司应当承担担保责任。三、违约金标准既符合法律规定，也有明确合同依据，应予支持。《合同法》第一百一十三条第一款和第一百一十四条第二款中的“损失”不仅仅是指实际损失，还应包括合同履行后可以获得的利益，没有调减违约金的余地。本案系金融借款合同纠纷，不适用《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》。原审法院所参考的未超过24%的年利率，依据系《最高人民法院印发〈关于进一步加强金融审判工作的若干意见〉的通知》第二条第二款，民间借贷利率标准LPR的变化不影响本案利息、违约金等各项费用利率上限的参考标准。《（人民币资金）流动资金借款合同》明确约定“……有权要求甲方支付贷款总额10%的违约金”，天府银行主张的违约金有明确的合同约定。

本院经审查认为，和美公司提出的再审理由不能成立，其再审申请应当予以驳回。

一、关于本案是否应当由人民法院受理的问题。《最高人民法院关于公证债权文书执行若干问题的规定》（以下简称《公证债权文书执行规定》）第三条规定“债权人申请执行公证债权文书，除应当提交作为执行依据的公证债权文书等申请执行所需的材料外，还应当提交证明履行情况等内容的执行证书”、第五条规定“债权人申请执行公证债权文书，有下列情形之一的，人民法院应当裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回执行申请：……（四）债权人未提交执行证书”、第八条规定“公证机构决定不予出具执行证书的，当事人可以就公证债权文书涉及的民事权利义务争议直接向人民法院提起诉讼。”本案中，公证机构已经就案涉《最高额保证合同》出具《不予出具执行证书决定书》，如果天府银行成都分行仅以公证债权文书向人民法院申请强制执行，人民法院将不予受理，天府银行成都分行有权就该民事权利义务争议直接向人民法院提起诉讼。原审法院受理本案，适用法律并无错误。

二、关于和美公司是否应当承担担保责任的问题。原审查明，26467号《公证书》载明:“兹证明甲方成都新川投资有限公司的法定代表人赵玲华、成都世纪和美酒店管理有限公司的法定代表人冯金生与乙方四川天府银行股份有限公司成都分行的负责人方星于二〇一七年七月二十四日在成都市,在本公证员的面前签订了前面的《最高额保证合同》,合同上双方当事人的印鉴、印章均属实。”本案二审审理过程中，和美公司提供了从公证机构调取的《2017年度（临时）股东会决议》，该决议反映出和美公司股东同意和美公司为案涉债务提供担保，该决议文本中有和美公司股东的签名,并加盖有和美公司印章和法定代表人冯金生的印鉴,故股东会决议的内容和形式均符合《中华人民共和国公司法》关于公司对外提供担保的有关规定。虽然原审中，和美公司提供证人赵某的证言，用以证明和美公司法定代表人冯金生及和美公司的其他股东均不同意提供担保，但因赵某与和美公司存在利害关系,原审对其证言不予采信并无不当。现并无其它证据证明26467号《公证书》内容错误,该《公证书》应当作为认定案件事实的根据。故二审认定和美公司与天府银行成都分行签订的《最高额保证合同》合法有效，并不缺乏证据证明。本案一审认定和美公司法定代表人超越职权签订《最高额保证合同》，对保证合同无效存在过错，判决和美公司对案涉债务不能清偿部分的二分之一承担赔偿责任。二审依据查明的事实认定《最高额保证合同》有效，和美公司应当对佑兴公司案涉债务承担担保责任，因天府银行成都分行未提起上诉,对一审判决予以维持，适用法律并无错误。

三、关于违约金是否过高的问题。本案是金融借款合同纠纷，不适用一般借款合同的法律规定。案涉《（人民币资金）流动资金借款合同》明确约定,佑兴公司如果违约,应当向天府银行成都分行支付贷款总额10%的违约金。该约定是各方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定,对当事人具有约束力。二审判决支持天府银行成都分行主张的违约金600万元，适用法律并无错误。

综上所述，和美公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十三条第二款之规定，裁定如下：

驳回成都世纪和美酒店管理有限公司的再审申请。

审判长蒋科

审判员郎贵梅

审判员郭凌川

二〇二二年四月二十日

法官助理胡松

书记员王怡云