中介包装后能省一大笔利息，最近大火的“经营贷还按揭”到底有多大风险？

“之前我的两套房子共有房贷145万，但两套房子的房贷利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每个月还房贷就要9000元左右。”在得知可获得3.7%的经营贷利率后，杭州购房者文静心动了。

经过一系列操作后，文静一次性还清了两套房子的贷款，按照3.7%的经营贷利率计算，月供节省了3000多元。

实际上，对于经营贷流入房市，监管部门早就明令禁止，对于市场来说也并不是什么新鲜事。近期，用经营贷置换按揭贷卷土重来，原因是银行经营性贷款与个人住房按揭贷款利率出现较大的利率差，为资金违规流入楼市提供了空间。

巨大的利率差也引起了市场主体的关注：一些“高位上车”的购房者希望能够通过经营贷套现来减轻还贷压力；一些中介机构也借此机会开展业务，声称可以帮助购房者省下一大笔利息。

用经营贷置换房贷背后有怎样的风险？购房者真的能省一大笔钱吗？第一财经记者对此进行了深入调查。

“每月省下3000多”

“之前我的两套房子共有房贷145万，20年等额本息。但两套房子的房贷利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每个月还房贷就要9000元左右。”文静在成功办理了经营贷置换房贷后告诉第一财经记者，她在办理了经营贷后，一次性还清了两套房子的贷款，按照3.7%的经营贷利率计算，她目前采取的是先息后本的方式，每个月还款4000多元，如果算上本金还款的话，月供在6000元左右。

“银行现在整个贷款都非常宽松，我贷的是3年期产品，贷款利率为3.7%，贷的也比较少，感觉大家选择什么样的年限也是看自身的房产情况。”文静说。

对于文静而言，省下三四千元或许办不了大事，但至少多了一笔可支配收入。

“经营贷置换按揭贷”最近之所以火了起来，主要还是受到今年以来，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）多次下调以及小微企业贷款利率不断下降的影响。

近年来，金融对小微企业的支持力度不断加大，不少商业银行的经营贷利率已下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率；2022年以来，5年期以上LPR累计下行35个基点，由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%。

巨大的利率差也引起了市场主体的关注：对于存量房贷而言，一些“高位上车”的购房者希望能够通过经营贷套现来减轻还贷压力；一些中介机构，包括地产中介、贷款中介、财务公司等等，也借此机会开展业务，声称可以帮助购房者将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷，省下一大笔利息。

中介帮忙“包装”

经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。

某城商行上海分行一位客户经理对记者表示，其所在银行办理经营贷的基本条件是：申请人入股或成为一家企业的法定代表人满一年之后，且需要提供该公司的经营流水。

但这些最基本的限制条件对于一些中介来说似乎并不困难。由于每家银行经营贷的申请条件不同，审核标准也有紧有松，不少中介对于不符合资质的贷款人也声称可以让客户顺利拿到经营贷款。

有北京地区的地产中介机构告诉记者，其所在机构可以提供贷款置换服务。具体可将现有的A银行住房按揭贷款先还清，然后在B银行进行房产抵押，以经营贷的形式，在B银行获得利率更低的资金。

对于流程，该中介人士详细介绍称，首先，如果购房者手头没有闲置资金，则需要寻找垫资方，用过桥资金还清原有房贷；同时，在购房者职业允许开公司的情况下，由中介公司帮忙申请壳公司；最后，再由中介公司对接熟悉的银行，向银行申请经营贷，将房子抵押给新的银行，经营贷会发放到上述壳公司的公司账号中，再由中介机构帮忙提款。

文静还对记者表示，她联系的财务公司可以帮忙申请经营贷，让一些不符合资质的贷款人也能拿到贷款。“他们对接了非常多的银行，了解每家银行的标准。比如，现在申请经营贷，需要看公司的营业流水，如果你有公司，但公司的年流水不超过150万，就需要财务公司帮忙做购销合同，把经营流水包装出来。”

暗藏诸多风险和隐性收费

实际上，不只文静，不少“高位上车”的购房者都对此项业务心动过。但记者调查发现，以经营贷置换房贷不仅存在诸多隐性收费，过程也较为复杂，后续还可能出现一系列风险隐患。

比如，在上述中介介绍的三个环节中，每一个环节都暗藏着不同的收费项目。记者采访了解到，收费项目涉及中介公司的服务费、套现费、购买壳公司费用，不同情况又有所区别。

“收费多少要审核资料后才能确定。一般而言，如果是老房本，名下无公司，目前利率最低可以申请到3.65%，我们收取1%的服务费、0.3%的套现费、1.5万元购买公司的费用，当然每家银行要求不同。”上述北京地区某地产中介人士说。

“我有公司，也在正常经营，所以这一部分我不需要额外付款，另外，我账上有现金就一次性还掉了，我贷款的金额很少，只贷了140万，财务公司是按照最低标准来收费的，手续费是2万元起步，当时我算下来是不到2万的费用，所以就按2万元起步价收。”文静对记者表示，“我的本质诉求就是想把利率降下来。”

但像文静这样的幸运儿往往是少数。由于整个流程繁琐，办理周期不同，贷款人所付出的最终成本并不可控。

“具体来说，每家银行办理的速度是不同的，快的一个星期，慢的两三个月都有。比如，你去还A银行的房贷，三天就审批掉了，但你经营贷的钱还没下来，如果你又没有自由资金，就需要走过桥，等经营贷的钱下来了，你再把这笔钱还给中介公司，这几天是按日利率收费的。”上述银行客户经理表示，对于一些贷款人来说，垫资的费用外加中介其他环节的收费，实际上贷款人最终并没有省下多少钱，还担着很大的风险。

而即便是顺利申请到经营贷并还清了房贷，后续的风险依然存在。其中，银行断贷、个人征信记录受影响、合同欺诈等可能都是贷款人需要面对的问题。

“贷出的经营贷也存在风险，不可能直接提现出来，需要打到不同的账户去分流，我是大概流转了三到五手、需要有不同的人，不同的银行，说实话这个过程挺麻烦的，不然的话，银行断贷抽贷的风险是很高的。”文静回忆称。

在一位银行业人士看来，用经营贷置换房贷还存在一定的政策风险。

目前，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。“很多中介机构说经营贷可以批10年，利率在4%以下，其实低利率的经营贷应该是以1年期LPR为基准发放的，而长期贷款利率定价则锚定的是5年期以上LPR。这些低利率的经营贷往往使用期限只有一年，一年必须得还，由于现在执行延期还本，所以贷款人只需要先偿还利息。一旦监管要求全部清理，贷款人就需要一次性偿还。”一位银行业人士对记者说。

在招联金融首席研究员董希淼看来，用经营贷置换房贷对个人来说存在法律风险和偿付风险。“前期涉及的编造虚假材料，通过注册虚假公司骗取贷款，严重一点就是骗取贷款罪，贷款人可能涉及刑事责任。另外，经营贷期限往往比较短，房贷期限较长，因此存在期限错配的风险，会导致还款能力出现问题，逾期也会影响个人征信记录。”

可从下调房贷利率入手

实际上，对于经营贷流入楼市，监管部门早就明令禁止。

2021年3月26日，央行、银保监会发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。同时要求进一步加强中介机构管理，建立违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。

今年11月4日，银保监会一口气挂出8张罚单，其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款、消费贷款违规流入房地产市场。建设银行、交通银行、招商银行被罚款，相关责任人被给予警告。

究其根本，银行经营性贷款与个人住房按揭贷款利率出现倒挂，为资金违规流入楼市提供了空间。

“如果说2000年之前经营贷违规进入楼市，主要是为了套取信贷额度，那么当前这种现象又起，则主要是为了套利，即获得更低的贷款利率。”东方金诚首席宏观分析师王青对记者表示，根据央行数据，9月新发放居民房贷加权平均利率是4.34%，而同期企业贷款利率是4.0%；若利用近期推出的针对企业的各类支持性信贷政策工具，则贷款利率会更低，这就为经营贷违规进入楼市提供了较强的套利动机。

王青认为，解决这个问题可以从下调居民房贷利率入手。一方面会压缩违规套利空间，更重要的是，这将是引导房地产行业尽快软着陆的关键所在。“接下来，伴随5年期LPR报价下调（最早有可能在今年底明年初落地），居民房贷利率还有一定下行空间，其与企业贷款利率倒挂现象有望逐步扭转，届时这方面的违规套利现象也将明显减少。”

栏目主编：秦红文字编辑：房颖题图来源：上观题图图片编辑：徐佳敏

来源：作者：第一财经杜川

楼市需求端利好逐步释放，“高位上车”的存量房贷利率也能降降么？

最近一段时间，金融政策持续落地，给房地产行业注入活力，随着需求端利好政策的逐步释放，越来越多城市的首套房贷利率进入“3时代”。

从实际发放的商业性个人住房贷款利率看，2022年10月新发放个人住房贷款利率为4.3%，较上月下降4个基点，较上年末下降133个基点。

新发放房贷利率的持续下降，也引起了部分存量房贷消费者的关注。与4.3%的利率水平相比，一些“高位上车”的购房者希望能够减轻还贷压力，存量房贷利率下调呼声渐起。

购房者加入提前还贷大军

很多购房者正加入提前还房贷大军。

“目前，我已经提前还贷了一部分，有点闲钱就先把房贷提前还了一部分，让月供减少了一些。”北京市民林女士的房子是在2019年初入手的，当时的房贷利率处于较高水平，林女士的利率在5.25%左右。

此后，LPR贷款定价“换锚”，由银行参考LPR自主加点定价。同时，LPR增加了5年期以上的期限品种，为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。贷款人可与金融机构协商决定“换锚”为LPR，或者维持固定利率。

2022年以来，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）累计下行35个基点，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR之后，降息力度最大的一年。

“目前，我的房贷利率是‘LPR+55个基点’，年内已经实行3次LPR利率下调，但是我还没有享受到房贷利率的优惠，要等到明年合同调整后才可以享受。”林女士对第一财经记者说，“希望后续LPR还能再降一降，能让我的房贷负担减轻一些。”

存量房贷，一般指的是房贷新政出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。调降5年期LPR成为缩小存量房贷月供差距的方式之一。但根据现有规则，房贷合同实际约定的重定价周期为一年一调整，一般为每年的1月1日或者贷款合同签订日期后，才会根据当时最新的5年期以上LPR来确定下一个重新定价周期的执行利率。

目前，我国个人住房贷款分为商业性个人住房贷款和个人住房公积金贷款两类。其中，商业性个人住房贷款利率采用“三层定价机制”：一是全国层面，人民银行、银保监会确定全国层面的贷款利率政策下限；二是地方层面，各城市政府在全国层面的政策底线基础上，按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限；三是商业银行层面，商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。

5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

值得注意的是，这一通知主要针对新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。这也让很多已购房者笑称自己是“高位站岗的存量大冤种”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，下降20个基点这样的阶段性创新政策在过去是没有的，主要是针对今年新购房的情况，接下来存量市场也可以进行类似的创新，比如适当调降房贷利率与5年期LPR的点差，也可减轻购房者的还贷压力。

中信证券首席经济学家明明对记者表示，今年以来房地产行业表现较弱，居民预期有待改善，期房交付担忧情绪抑制居民加杠杆意愿，因此需要地产融资相关政策边际放松以提振市场情绪。

存量房贷利率下调有迹可循

“存量房贷利率下调”之所以会呼声渐起，一方面是“高位上车”的购房者希望能够减轻还贷压力；另一方面，“有迹可循”的政策也让不少存量房购房者看到了希望。

资料显示，2008年10月期间，金融管理部门曾出台政策，决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大至0.7倍；最低首付款比例调整为20％。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。

政策推出后，多家银行陆续宣布了对符合条件的存量房贷利率从8.5折转为7折优惠。比如，当时建设银行通知，只要调整前执行基准利率0.85倍优惠、近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户，均可申请7折利率优惠。

根据当时情况测算，房贷利率下限从基准利率的0.85倍变为0.7倍（即房贷优惠从原来的8.5折变为7折）后，以20年期50万元等额本息房贷为例，客户能够节省近6万元的利息。

光大证券首席银行业分析师王一峰日前表示，2008年次贷危机发生后，中国GDP增速拐头向下，宏观经济明显承压。相应地，居民收入增长明显放缓，商品房销售持续走弱，当年按揭贷款新增-200亿元，为有统计以来最低水平。在此背景下，2008年10月22日，为应对国际金融危机可能产生的影响，支持居民住房消费、促进扩大内需，推出了相关的政策。

王一峰表示，当年存量按揭利率执行7折优惠后，配合2008年年内连续5次降息形成政策接力。按揭贷款利率出现大幅下行，2008年12月末，5年以上贷款基准利率为5.94%，7折后为4.16%，相较降息和打折前的利率水平下降250个基点（7.83%*0.85-4.16%）。2009年，叠加“四万亿”经济刺激计划出炉，居民预期得以好转，购房需求得到客观改善。自2008年12月，按揭贷款、商品房销售额同比增速触底后进入上行通道。2009年按揭贷款新增达到1.78万亿元，同比多增达到1.8万亿元。

银行营收将受影响

央行数据显示，截至9月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额53.3万亿元，同比增长3.2%。其中，个人住房贷款余额38.9万亿元，同比增长4.1%；住房开发贷款余额9.5万亿元，同比下降1.1%。

个人房贷在银行的存量规模之大，也引发市场和金融机构的担忧：现阶段若存量首套房贷利率下调，会否扰乱银行的资产负债平衡，对银行的营收造成影响？

“房贷作为银行相对重要的信贷资产，利率下调必然会侵蚀银行收益，压缩银行净息差。”明明表示。

王一峰也在研究中指出，叠加2008年贷款基准利率的多次下调，存量按揭贷款利率下调对上市银行2009年营收冲击约2个百分点。其中，按揭占比高的银行受影响相对更大；股价表现上，下调初期，银行板块承压，但后期随着经济形势向好而出现反转。

王一峰在央行贷款投向报告披露的每期净增额基础之上，综合考虑按揭摊还、早偿因素等测算得出，存量按揭贷款绝大多数为2014年以后发放。其中，2017~2021年的利率高位时期，测算存量余额为28.5万亿元，占比73%左右。

基于此，王一峰测算后认为，极限测试下，将按揭贷款中的首套房贷（以九成计算）利率全面下调至LPR，且政策在全国范围内执行，居民房贷利息支出将减少1900亿元左右，影响上市银行年营收增速约2.9个百分点。

从市场占比来看，作为房贷发放主力军的国有大行，因按揭业务占比相对较高，若下调存量房贷利率，受影响可能更为明显。

数据显示，截至2022年6月末，六大行个人住房贷款余额约为26.92万亿元。

不过，明明认为，考虑到存款端利率也在不断下行，银行负债成本有序压降，虽然银行息差压力加大，但仍处于可以控制的范围。此外，房贷利率下降后，银行信贷规模可能扩张，“以量补价”也是银行可以采取的策略。

11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会强调，要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。并指出，支持个人住房贷款合理需求。

明明建议，要抓紧督促保交楼专项纾困政策落地，加快项目建设交付；此外还可以因地制宜、因城施策，灵活调整首付比例等限制，降低居民购房门槛，提高购房意愿。

公司间借款利息怎么处理

公司间借款利息怎么处理？一般来说公司之间发生的借款利息，如果是由金融类公司之间借款利息可以做营业收入科目来核算的，如果是非金额企业发生的借款利息费用则是做冲减财务费用科目处理的．相关的会计分录资料都在这里，小编老师建议你们可以来阅读学习．

公司间借款利息怎么处理

企业之间借款的利息收入，会计分录可参考：

１、如果是金融类企业，则利息作为营业收入核算，会计分录：

借：银行存款

贷：主营业务收入－利息收入

２、如果是非金融企业，则利息可以直接冲减财务费用，会计分录：

借：银行存款

贷：财务费用－利息收入

如果是非金融机构自有资金外借，一般通过其他业务收入核算；如果是贷款，可以冲减利息支出，记入财务费用．

公司借款怎么做账？

公司借款分为短期借款以及长期借款，短期借款需要通过＂财务费用＂科目进行利息的计提，而长期借款科目则要通过＂在建工程＂以及＂财务费用＂科目进行利息的计提，会计处理如下：

１、银行借款为短期借款时：

企业借入短期借款时：

借：银行存款

贷：短期借款

期末计提利息时：

借：财务费用

贷：应付利息

到期还本付息时：

借：短期借款

应付利息

财务费用

贷：银行存款

２、银行借款为长期借款时：

企业借入长期借款时：

借：银行存款

长期借款－－利息调整

贷：长期借款－－本金

期末计提长期借款利息的处理：

借：在建工程（根据借入的长期借款性质计入对应科目）

财务费用（费用化的利息）

贷：应付利息

长期借款－－应计利息

长期借款用于购建固定资产的，在固定资产尚未达到预定可使用状态前，所发生的应当资本化的利息支出数，记入＂在建工程＂科目；固定资产达到预定可使用状态后发生的利息支出，以及按规定不予资本化的利息支出，则应该费用化计入当期损益．

分期支付长期借款的利息时：

借：应付利息

贷：银行存款

归还长期借款本金和利息时：

借：长期借款－－本金

长期借款－－应计利息（或借记）

贷：银行存款

公司银行借款分为短期借款和长期借款两种类型．短期借款是指企业向银行或其他金融机构等借入的期限在１年以下（含１年）的各种款项；长期借款是指企业向银行或其他金融机构借入的期限在１年以上（不含１年）的各项借款．

公司间借款利息怎么处理？以上内容就是本期讲解的相关资料，其实学员们通过小编老师介绍的资料应该都知道公司发生的借款利息是可以通过营业收入或者冲减财务费用科目来核算的，在这里还有不少相关的资料是可以学习的，建议你们可以来本网站上找专业的会计老师咨询学习．