如何购买住房办理抵押贷款

如何购买住房办理抵押贷款。

(1)选择房地产。

当购房者在广告中或通过销售人员介绍得知部分项目可以办理按揭贷款时，应进一步确认开发商开发建设的楼盘是否有银行支持，以确保按揭贷款的顺利获得。

(2)贷款申请。

在确认您选择的房产已获得银行的抵押支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于抵押支持的规定，准备相关法律文件，并填写《抵押贷款申请表》。

(三)签订购房合同。

在收到银行购房人提交的抵押申请相关法律文件后，经审核确认购房人符合抵押贷款条件后，将向购房人发送贷款同意书或抵押贷款承诺书。

购房者可与开发商或其代理人签订《商品房预售销售合同》。

(4)签订房屋抵押合同。

购房人签订购房合同并取得付款凭证后，凭银行规定的相关法律文件与开发商、银行签订《房屋抵押贷款合同》，明确抵押贷款金额、期限、利率、还款方式等权利义务。

(五)办理抵押登记和保险。

购房者、开发商和银行持《抵押贷款合同》和《购房合同》到房产管理部门办理抵押登记备案。

正常情况下，由于抵押贷款期限较长，银行要求购房者投保人寿保险和财产险，以防范贷款风险。

在购买保险时，买方应将银行列为第一受益人。

在贷款履约期内，保险不得中断，保险金额不得低于抵押品总价值。

在还清贷款本息之前，保险单由银行保管。

(六)开立还款专户。

购房人签订房屋抵押贷款合同后，应按照合同约定，在银行指定的金融机构开立还款专用账户，并签署授权书，授权该机构从该账户中支付银行与抵押贷款合同相关的贷款本息和欠款。

在确认购房人符合抵押贷款条件后，银行将履行房屋抵押贷款合同约定的义务。

办理相关手续后，贷款一次性转入开发商在银行开立的银行监管账户，作为购房人购房价阶段性担保的个人住房贷款业务。

房产抵押贷款那些听不懂的专业术语

很多人认为银行太繁琐，不是银行办理贷款麻烦，而是去银行办理房产抵押时，客户听不懂银行工作人员的专业术语，或者是准备的资料不符合规定。

如果有朋友需要银行贷款，就把银行里经常用到的专业术语科普一下。

1.银行准入面积：房屋抵押银行设定单套物业抵押最低建筑面积准入门槛，一般30平方起贷，但有些一线城市会降低门槛。

2.准入房龄要求：房屋抵押银行设定单套抵押对房屋建筑年份的最低要求，一般要求30年以内，有些银行针对一些房龄，进行利率调整。

3.贷款成数（抵押率）：确定房屋市场估价后银行给出的抵押折扣，一般为估价的7成。个别银行对于商铺写字楼会降低乘数。地方性银行最高9成。

4.贷款额度：银行根据政策要求给出的房屋估价并进行贷款折算后的出款数额。

5.房屋估价：是指房产通过专业评估公司进行市场评估房屋价值

6.贷款年限：是指银行给出的贷款期限一般有1到10年期，也有最高30年期的房抵贷。

7.贷款利率及成本回报（综合利率成本）：综合利率成本是指银行基准利率上浮加理财费用折算利率。

8.还款方式：一般有1年期月还息，年还本；季还息年还本；到期还本付息；2年以上的有先息后本，等额本息和等额本金三种还款方式。

9.贷款授信：是给予贷款人一定的额度，在一定期限以内，随时可以动用这个贷款额度，类似于信用卡的额度，动用收费，不动用则没有利息。

10.贷款用途：是指贷款的具体去向。他反应贷款用于解决消费，生产经营活动方面的资金需求，反应贷款用途。

11.贷审会：全称贷款审查委员会，成员包括业务风险管控，稽核等方面的人员，成立的目的是对大额贷款进行审查，控制其风险，维护银行利益，是贷款三查：贷前调查，贷时审查，贷后检查的一部分。

12.消费贷款：个人消费贷款是指银行向申请购买34的借款人发放的个人贷款，用途主要有个人住房、汽车、一般助学贷款等消费性个人贷款。

13.经营贷款：是指银行向借款人发放的用于借款人流动资金周转、购置或更新经营设备、支付租赁经营场所租金、商用房装修等合法生产经营活动的贷款。

14.受托支付：是贷款资金的一种支付方式，指贷款人（依法设立的银行业金融机构）根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象，目的是为了减小贷款被挪用的风险。

15.股票、基金、信托、银行保本型理财，保险（保障性，收益型）

16.购销合同：是买卖合同的变化形式，它同买卖合同的要求基本上是一致的。主要是指供方（卖方）同需方（买方）根据协商一致的意见，由供方将一产品交付给需方，需方接收产品并按规定支付价款的协议。

17.房屋按揭贷款（商业，公积金，公商组合）：个人购买的房产具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商用房，自己支付一定比例的首付，其余部分已购买的房产作为抵押向银行申请的贷款。

18.购房入户：简单的说是将自己的户口迁入限购的房子里面；是指一次性或分期购买指定区域，建筑面积和购房总价达到一定标准的住房，购房人或其家庭成员迁入购房地，允许其办理购房入户手续；已经办理购房入户手续的房产三年之内不能转让，不得抵押。

19.经济适用房：经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济适用房要做银行抵押登记必须做好补税换证手续。

20.房改购房：房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。房改房做银行抵押贷款一般出款成数要比普通住宅低1到2成。

21.非住宅：非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括办公用房、商业用房和厂房仓库等。一般银行比较欢迎商业用房作为抵押物。

22.普通住宅：从建筑面积这个维度看，是指建筑面积低于140方的所有住房。

23.非普通住宅：建筑面积大于140方（含）的住房。（排屋，别墅）

24.委托公证：是指国家公证机关根据当事人的申请，依法证明委托人授权他人已自己的名义实施某种法律行为的意识表示的真实性、合法性的活动。

25.财产约定公证：是指公证机构依法对夫妻双方或未婚男女双方就各自婚前财产和债务的范围和权利归属的问题所达成的协议的真实性、合法性给予证明的活动。

26.赠与公证：是指公证机关根据当事人的申请对赠与财产给与公证的法律程序

27.继承公证：是指公证机构根据法律的规定和继承人的申请，依法证明继承人的继承行为真实性、合法性，确认继承人的继承权的活动。

28.离婚析产：指离婚时，对财产进行分割，分割仅限于婚姻存续期间的共同财产，始于个人婚前财产不能进行分割。离婚析产是夫妻双方因离婚后彼此对房屋所占的份额进行转移登记的手续。

29.个体工商户：是指有经营能力并依照《个体工商户条例》的规定经工商行政管理部门登记，从事工商业经营的公民。

30.个人征信：个人信用征信是指依法设立的个人信用征信机构对个人信用信息进行采集和加工，并根据用户要求提供个人信用信息查询和评估服务的活动。

31.个人流水：是个人银行账户在某段时间里的收支明细账单，按照时间顺序一笔一笔都罗列出来，主要是看每季度21号的结息点。结息点：就是银行给予个人账户过夜流水的利息。

32.收入证明：收入证明，是我国公民在日常生产生活经营活动中，所需要的对经济收入的一种证明，一般在办理签证、银行贷款，信用卡等会被要求由当事人单位出具的对经济收入的证明。

33.社保证明：社保全称社会保险，指一种社会保险或保障机制，也就是说社会保险是社会保障制度的一个最重要的组成部分。一般情况下，在社保缴费会有相关单位出具一个社保缴费证明。

34.定期存款：定期存款是银行与存款人双方在存款时事先约定期限、利率，到期后支取本息的存款。

35.存单质押：存单质押是指借款人以贷款银行签发的未到期的个人本外币定期储蓄存单(也有银行办理与本行签订有保证承诺协议的其他金融机构开具的存单的抵押贷款)作为质押。

36.等额本金：等额本金还款方式是指借款人每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减并结算还清的方法（也称“递减法”）。

37.等额本息：把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

38.本票：银行本票是银行签发的,承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。

39.电汇：汇出行接受汇款(申请)人委托后,以电传方式将付款委托通知收款人当地的汇入行,委托它将一定金额的款项解付给指定的收款人。

40.转账：通过银行将款项从付款单位（或个人）的银行帐户直接划转到收款单位（或个人）的银行帐户的货币资金结算方式。

41.柜面提现：通过银行卡从银行柜面直接提取现金。

42.抵押登记注销申请表：还清银行抵押贷款后，由银行出具的并盖章证明的一张房管登记注销必备表单。

43.还款结清证明：还清银行抵押贷款后由银行出具并盖章的证明材料。也是办理抵押注销必备材料。

44.他项权证：指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。《房屋他项权证》是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证。

45.银行借款合同：双方经协商一致同意,在乙方以其房产证作为借款抵押物抵押给甲方的条件下,由甲方提供双方商定的借款额给乙方。

46.债务履行期限：经债务人及债权人协商一致认定的借款还款期限。

47.贷款基准利率：存贷款基准利率是央行(中国人民银行)发布的商业银行给存款的指导性利率，是央行用于调节社会经济和金融体系运转的货币政策。一般1年期基准：6.0,3年期6.4,5年期及以上6.55。

48.离婚证，离婚协议、民事调解书、法院判决书：夫妻离婚后相关部门出具的离婚证明法律文书。

49.银行对公业务：银行服务的主体是公司，包括提现、转账、结汇，借贷等一切活动其实主体都是公司。

50.债权人：债的关系中有权利要求另一方(债务人)为或不为一定行为的当事人。债务人：通常指根据法律或合同、契约的规定,在借债关系中对债权人负有偿还义务的人。

2021年申请房屋抵押贷款都需要什么条件？

2021年最新申请上海房产抵押贷款要求可以用一个字来形容“严”，宽松政策、低利率时代将会随着2020年的过去而过去。这里我们先来了解一下什么是房屋抵押贷款：房屋抵押贷款就是房贷购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。那么2021年申请房屋抵押贷款都需要什么条件呢？因为不同银行有不同规定，因此本文整理了以下银行通用的8个房屋抵押贷款条件，可供参考！

1.抵押物所有人可以是借款人本人或他人。这也就是行业中所说的抵贷不一，通常抵贷不一只能在直系亲属之间进行。

2.具有完全民事行为能力的自然人，在贷款到期日时的实际年龄一般不超过60-70周岁。贷款到期日时的实际年龄，目前最为宽松的中信银行，要求抵押人不能超过80周岁，借款人不能超过70周岁，一般银行的要求是：借款人在贷款到期时不能超过65周岁。

3.在房产所在地有户口或征信记录。这里所说的是有征信记录与所谓“白户”、“非白户”不同，对于一些异地购房的人而言，其征信中很可能就没有房产所在地的信息，而这种情况下，对于银行风控而言是不利的，因此也会作为批贷时的考量。这里的征信记录主要包括：当地信用卡、当地工作、社保、当地居住信息等等。

4.有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力，银行主要根据负债比例、银行流水、收入证明及征信记录来进行判定。

5.房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。也正因此，在进行房产证抵押贷款的公证和面签环节时，相关权利人需要共同到场参与。

6.房龄（从房屋竣工日起计算）+贷款年限不超过50年，有小部分银行机构并不看重房龄，例如哈行的抵押贷款产品就可以做到无视房龄，老破小同样可以作为抵押物申请贷款。

7.房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，两限房一般无法进行抵押贷款；经适房需要看购买时间。

8.所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证。