降准落地而MLF利率不变，关乎房贷利率的5年期LPR会下调吗
在全面降准落地而中期借贷便利（MLF）中标利率未动的背景下，市场对将于12月20日出炉的本月贷款市场报价利率（LPR）是否会调降，格外关注。
在8月调降后，LPR已经连续三个月保持不变。在本次报价周期内，央行于12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，共计释放长期资金约5000亿元，本次降准降低金融机构资金成本每年约56亿元，而作为LPR报价基础的MLF利率本月并未发生变化。
华创证券首席宏观分析师张瑜在研报中指出，只降准不够，LPR降还需降息助力。
她指出，降准对降低负债成本的推动作用较小，不降息的情境下12月LPR能顺势调降的概率相对较低。原因三点：一是2021年两次50个基点降准年底仅1年期LPR调降5个基点；二是商业银行资产端压力较大，明年存量房贷预计浮动利率调整，由此带来全年利息收入下行1000多亿，降准56亿的成本改善杯水车薪；三是虽然9月存款利率有所调降，但其本质是8月MLF利率和LPR利率下行之后的结果。当下存款利率的市场化调整机制是“存款利率参考十年期国债收益率和一年期LPR”。MLF和LPR调降是因，存款利率下行是果。
市场亦有对5年期LPR本月下调的预期。
东方金诚认为，12月MLF利率保持不变，意味着当月LPR报价基础未发生变化。不过，9月以来商业银行启动新一轮存款利率下调，而且下调幅度整体上明显大于4月开启的年内首轮存款利率下调。12月降准落地也会降低金融机构资金成本每年约56亿元。这些因素会抵消近期市场利率上升的影响，增加报价行下调LPR报价加点的动力。
该机构指出，着眼于今年底明年初稳增长、控风险，推动楼市尽快出现趋势性回暖势头，监管层近期将引导报价行下调5年期LPR报价，其中最早有可能在本月20日落地。
“考虑到居民房贷重定价日多为每年1月1日，也不排除报价行从维护2023年资产收益角度考虑，推迟到1月下调5年期LPR报价的可能。趋势上看，2023年上半年居民房贷利率还将经历一个持续下调过程，这是改善房地产需求的关键所在。”东方金诚指出。
国信证券宏观固收团队则认为，降准后LPR调降可期，单独调整5年期LPR概率更高。本次降准直接对应的LPR调降幅度仅约为0.3个基点，尚不构成LPR全面调降的条件。但考虑到9月以来国有大行带头降低各期限存款利率10-15个基点，近期5年期LPR优先单独调降仍有可能。
银行都要统一转换了，你还没搞懂LPR？只能帮你到这里了
眼看8月底将至，你的房贷定价基准转成LPR（贷款市场报价利率）了吗？再不决定，银行要帮你统一转了。
近日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行发布公告称，将于8月25日起，将符合转换条件的存量浮动利率个人住房贷款，批量转换为LPR。此前交通银行也发出了类似公告，看起来，未来可能大部分银行都会通过批量转换的方式加速存量房贷利率转为LPR。当然，如果你不同意银行帮你统一转换，在今年底前还可以调整为固定利率。
银行此举也说明，截至目前还有不少人没有进行LPR转换。说到底，还是因为他们拿不定主意，不知道转了LPR，这操作亏不亏。
先说结论。
短期来看，转了LPR肯定不亏，甚至还赚。因为近期LPR一直在下行，相应你的房贷利率也降低了，每月还的钱实实在在地减少了。
长期来看，没有定论。房贷时间一般都很长，没有人知道10到30年以后的利率是高是低。如果觉得自己现在的利率还不错，可以承受，那么选择固定利率，降低未来LPR升高的风险，也是一种办法。虽然近期LPR下行的便宜可能占不到，但如果未来LPR升高了，你还是负担得起自己的固定利率。
不过选择前，你还是应该了解一下LPR到底是什么东西。
说白了，它是一个银行执行贷款利率的标准，选择转换后，未来你的房贷利率在每年的重新定价日，会随着这个利率进行一次浮动。怎么个浮动法呢？
一来，LPR每个月会变化，根据市场环境上浮或下降。自实施新政策以来，房贷参照的5年期以上LPR已经从2019年8月的4.85%，降到了现在的4.65%。
二来，你的房贷利率在LPR变化的基础上，还需要减去或加上一个数值。这个数值怎么算出来呢？就是你房贷合同现在的利率，与2019年12月LPR的差值，可以是正的也可以是负的。但需要注意的是，这个数值在合同剩余期限内固定不变。
还是看不懂？不要紧，下面帮你画出来了——
如果下定决心要转LPR了，又会碰到新的问题——重新定价日。转换时，一般银行会给你两个重新定价日的选择，简单来说就是每年重新算利率的日子：
第一种选择，每年1月1日。这是一种常见的选择，即意味着以后每年的1月1日就是你做算术题的时候。
第二种选择，每个银行叫法不同，比如农行叫“按年对月对日定价方式”，中行叫“放款日期对应日”。本质上，就是指在你贷款发放那天重新计算利率。
举个例子，假设你的贷款发放日是9月1日，并且你在今天（即8月13日）将贷款定价基准转换为LPR，并且选择第二种重新定价日，那么你第一个参照LPR来计算房贷利率的日子就是2020年9月1日，此后每月的还款利率就会根据当年8月公布的LPR进行加减。
而如果选择1月1日，你就要等到2021年1月1日，才会根据2020年12月的LPR进行加减。
由于近期LPR降到了低位，所以在这个例子中，选择了贷款发放日重新定价的你，比选择1月1日多享受了几个月低利息。
这么看来，如果你2020年的贷款发放日还没到，那么可以选择贷款发放日作为重新定价日，早点享受LPR下降的红利。
所以，你做好选择了吗？
栏目主编：张杨文字编辑：张杨题图来源：视觉中国图片编辑：徐佳敏
漫画：王美杰来源：作者：张杨
房贷利率一直下调，原来高利率客户该如何享受低息政策？
最近随着疫情，国际形势的各种影响，经济出于疲软的状态，为刺激经济和稳定发展，5月20日人民银行最新同业拆借利率调整为一年期3.7%，五年期降为4.25%。目前各个城市房贷利率基本调整到首套4.4，二套5.2左右，部分城市甚至调整为首套4.25，二套5.05，房贷，这是近五年来最低的房贷利率。很多人会问房贷利率的下调，原来按揭客户比如6.35，6.75，5.35，5.75等等的高利息房贷能否享受低利息，下面我给做几点分析解答。
首先银行的贷款利率是+浮动基点，如果你办理房贷的时候是4.6，银行加70个基点的话，你的房贷利率就是5.3。下调至4.4，需要根据12月份的确定下年度的利率，比如12月份的是4.4那么下年度你的房贷利率就是4.4加银行上浮的70个基点，就是5.1，银行上浮的基点是不会变得，都是写在合同里的，所以想着大幅度降低房贷利率是不现实的。那么如何才能享受政策利息，我给大家总结了目前常用的几种途径，以供大家参考。
一、目前有极少数银行可以转按揭业务，就是比如你原来在A银行做的按揭贷款，可以转到B银行重新做按揭，目前的利率在4.95左右。贷款时间会缩短，最长不超过22年，适合8年内，或者长期还的客户。
二、置换掉现在的房子，重新买房办贷款，缺点是税费，装修等也是一笔不小的开支，相对于省的利息可能不够开销的，比较适合改善型客户。
三、可以转化成经营贷，消费贷，目前济南市场的经营贷利率在3.7-4.6%左右，消费贷的利率在4.5-6%左右，先息后本，等额本息都可以选择，目前期限1-20年左右，适合扩额降息的客户。
大家有什么问题也可以私信我，济南区域的朋友有想了解的可以给大家讲讲目前的政策及操作。
