长沙贷款的江湖事之四——为什么会有那么多人贷款要找中介？

贷款为什么要找中介？

许多人一看到这个问题就开始骂大街：你这不是明知故问吗？肯定是银行的工作人员想赚外快，故意跟中介合作，目的就是从每个贷款的客户身上搜刮一点钱财。银行客户经理跟贷款中介都不是什么好东西！

这个说法有一点道理，但是有点以偏概全，夸大其词了。

从业5年来，我当过贷款客户，也在银行驻过点，本身又是个贷款中介，今天就从银行，中介，客户三个方面来解答这个问题。

首先来看银行

其实好多银行都有明文规定：银行的客户经理不能跟中介合作！

但是在实际操作中，几乎所有的银行都在跟中介合作，这早就不是什么秘密了。

为什么银行的客户经理宁愿违规也要跟中介合作呢？因为银行也要完成他们的KPI考核。

这些考核任务包括每家银行每个月必须发放多少贷款，吸收多少存款，卖出去多少理财产品，卖出去多少份保险，办多少张信用卡等等。

这些任务又会打包分配到每个客户经理身上，银行会每月对每一个客户经理进行考核，一旦某个客户经理完不成考核指标，那就等着问责和挨批吧！

问题是这么多的考核任务单靠客户经理自己能完成吗？答案是：NO!

客户经理也不是神仙，不可能凭一已之力就能完成所有的考核指标。

那怎么办呢？跟中介合作啊！

中介可以帮客户经理找到需要贷款的客户，轻松完成放款任务。同时客户经理可以给每一个过来贷款的客户捆绑销售其它的银行产品，比如保险，信用卡，理财产品等等。

到了月底如果客户经理完不成考核任务，可以直接找中介公司帮忙，比如让中介公司帮忙存一笔大额存款，让中介公司的业务员每人办一张该银行的信用卡等等。

那银行的领导知道这些事吗？

当然知道！但对这种事儿他们也是睁一只眼闭一只眼。只要你完成了考核任务，又不出事的话领导就装着看不见，因为他们的考核压力也很大。员工完成了考核任务，有点小违规又有什么关系呢？

只要能完成考核任务客户经理就心满意足了，找中介要回扣的可能性很小，毕竟银行客户经理只要完成了考核任务，他们的收入还是挺高的，不会傻到问客户或中介要回扣的地步。

那么为什么老百姓一直怀疑银行的客户经理收了中介的回扣呢？这个也不是空穴来风。有的小型商业银行的客户经理确实会找中介要点回扣。

这种小型商业银行的贷款审批权一般在每个支行的行长手里。也就是说他们可以进行线下人工审批。有些客户资质差一点在别的银行过不了系统，但可以直接到他们银行线下审批。

线下审批没问题，我可以给你批，但是中介你得给钱。这个也不是什么秘密！但是这种小型商业银行很少，明目张胆收回扣的银行行长或者客户经理就更少了。

再来看中介，其实贷款中介没有他们自己吹嘘的那么神通广大。

贷款中介的作用有三个：

第一：他们的信息面很广，可以知道某地区每家银行的政策。一旦某个客户在一两家银行被拒了以后，这个中介可以帮你找到其他几家能让客户通过审批的银行，并最终帮客户把贷款办下来。

第二：中介可以从客户的征信和流水中发现问题，然后帮他有的放矢的修复这个问题，再带他去银行贷款，往往能成功的把贷款贷下来。

第三：中介会适当地为客户包装一些资料，这个也是公开的秘密。因为银行里面有些规定有点操蛋。比如银行规定：申请信用贷款的客户必须在本地区有6个月以上的工作记录。但是有的客户是自由职业，但是他的收入很高，完全有能力偿还这笔贷款

这种情况下客户直接去银行申请信用贷款肯定会被拒掉。但是中介会给他先包装一套资料：包括单位名称、单位地址、单位电话、收入证明什么的。再带他到银行去贷款，银行客户经理一看客户资料齐全，有还款能力，直接就给客户批了。

如果客户是黑户，或者这个客户是三无人员，光凭一张身份证他去银行贷不了款，找中介同样贷不出来，因为中介也没这个本事改银行的系统。

再来看一看客户

客户为什么要找中介帮忙办理贷款？很简单，就是因为他自己在银行贷不下来，碰了钉子才会去找中介帮忙。

正常情况下，条件优质的客户都是银行眼里的香饽饽，只要客户给银行打个电话，银行客户经理就会屁颠屁颠地上门帮客户办理。根本没有中介什么事。

相反，如果客户的资质烂到根了，这种客户叫再多的中介去帮忙也没啥鸟用。

能通过中介帮忙把贷款顺利办下来的客户一般都有一定的资质，但是本身又有点小问题，比如：

1：征信或流水有点小问题

2：想偷偷摸摸地把贷款贷下来，不想让家人或同事知晓

3：没有正当职业

4：贷款的用途上不了台面

只要客户有这些问题，肯定要找中介帮忙。

总之一句话：如果你自身条件好的话，要贷款直接去找银行，如果自身有点小问题，就不要浪费时间和精力，还是找专业人士帮下忙吧！

“包装”贷款210万，名下公司不知情？

去年，曾先生委托一家公司，到银行办了一笔210万的贷款，后来自己名下多了一家公司。他说自己对此并不知情，担心以后会有影响。

曾先生介绍，去年他需要用一笔钱，去银行咨询贷款事宜时，遇到了杭州坤商科技有限公司的工作人员，对方说可以帮他安排贷款。

曾先生：“贷款他们说你要把资料给他，身份证房产证，资料给他们，要发几个人的身份证电话，我就发给他们了。”

去年11月，曾先生跟这家公司签订了一份居间服务协议书，对方提供贷款信息咨询、协助办理等服务。后来，他成功办理了房产抵押商业贷款，合同额度是210万。

曾先生：“需要用钱有家庭开支，老人也要帮助一下，需要用钱，家里面刚好有一套房子。”

曾先生说，后来他得知，当时这家公司不仅帮他办理了贷款，还把一家公司变更到了他的名下，对此自己并不知情。记者希望了解一下这个情况是如何发现的，曾先生这样说。

曾先生：“知道的话就是我有熟人，他们对工商比较熟悉（你怎么想到去工商问）他们说那个那个那个，就是这边我名下多了一家公司（你怎么知道多了公司）具体我也记不太清楚，就是名下多了公司（有没有跟你说要在你名下增加公司）他们这个基本是没说的（基本没说什么意思）就是没说，因为他说你可能要包装一下（去沟通说为什么要这样做）他说对你没什么影响，如果你觉得这个有问题，我们帮你处理掉。”

曾先生说，对方这么一包装，收费不低。居间服务协议写的是28000元，他先转了15000，后来发现有公司变更到名下这个情况，尾款就没付了。按照他提供的公司名，记者确实查询到一家他持股的科技公司，法定代表人之前是他，5月7号刚做了变更。曾先生之前要求对方把股东身份也变更掉，但最终只变更了法定代表人。他现在希望再跟对方协商一次。找到杭州坤商科技有限公司办公地点，一名工作人员说，把这家公司变更到曾先生名下，从一开始就告知过的。

杭州坤商科技有限公司工作人员：“他有个房产公司，银行不允许（贷款），我们就让他做了个擦边球，新过户了公司过来，通过一个财务公司弄的，而且必须本人签字才能过的。”

杭州坤商科技方面提供了一份股权变动情况报告表，工作人员介绍，曾先生提出将这家公司转出后，他们联系了那家财务公司，对方在5月7号按照曾先生的要求去办理了手续，其中也涉及到了股权出让受让，但不太清楚为什么最终只变更了法定代表人。记者通过市场监管部门了解到，可能是代办人员办理股权变动报告后，没有提交这份报告表。这种情况还需要曾先生他们再走一遍流程。坤商科技方面表示会尽快安排办理。

打擦边球，过户个公司来包装一下，这样的套路，你怎么看。

中介包装后能省一大笔利息，最近大火的“经营贷还按揭”到底有多大风险？

“之前我的两套房子共有房贷145万，但两套房子的房贷利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每个月还房贷就要9000元左右。”在得知可获得3.7%的经营贷利率后，杭州购房者文静心动了。

经过一系列操作后，文静一次性还清了两套房子的贷款，按照3.7%的经营贷利率计算，月供节省了3000多元。

实际上，对于经营贷流入房市，监管部门早就明令禁止，对于市场来说也并不是什么新鲜事。近期，用经营贷置换按揭贷卷土重来，原因是银行经营性贷款与个人住房按揭贷款利率出现较大的利率差，为资金违规流入楼市提供了空间。

巨大的利率差也引起了市场主体的关注：一些“高位上车”的购房者希望能够通过经营贷套现来减轻还贷压力；一些中介机构也借此机会开展业务，声称可以帮助购房者省下一大笔利息。

用经营贷置换房贷背后有怎样的风险？购房者真的能省一大笔钱吗？第一财经记者对此进行了深入调查。

“每月省下3000多”

“之前我的两套房子共有房贷145万，20年等额本息。但两套房子的房贷利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每个月还房贷就要9000元左右。”文静在成功办理了经营贷置换房贷后告诉第一财经记者，她在办理了经营贷后，一次性还清了两套房子的贷款，按照3.7%的经营贷利率计算，她目前采取的是先息后本的方式，每个月还款4000多元，如果算上本金还款的话，月供在6000元左右。

“银行现在整个贷款都非常宽松，我贷的是3年期产品，贷款利率为3.7%，贷的也比较少，感觉大家选择什么样的年限也是看自身的房产情况。”文静说。

对于文静而言，省下三四千元或许办不了大事，但至少多了一笔可支配收入。

“经营贷置换按揭贷”最近之所以火了起来，主要还是受到今年以来，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）多次下调以及小微企业贷款利率不断下降的影响。

近年来，金融对小微企业的支持力度不断加大，不少商业银行的经营贷利率已下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率；2022年以来，5年期以上LPR累计下行35个基点，由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%。

巨大的利率差也引起了市场主体的关注：对于存量房贷而言，一些“高位上车”的购房者希望能够通过经营贷套现来减轻还贷压力；一些中介机构，包括地产中介、贷款中介、财务公司等等，也借此机会开展业务，声称可以帮助购房者将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷，省下一大笔利息。

中介帮忙“包装”

经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。

某城商行上海分行一位客户经理对记者表示，其所在银行办理经营贷的基本条件是：申请人入股或成为一家企业的法定代表人满一年之后，且需要提供该公司的经营流水。

但这些最基本的限制条件对于一些中介来说似乎并不困难。由于每家银行经营贷的申请条件不同，审核标准也有紧有松，不少中介对于不符合资质的贷款人也声称可以让客户顺利拿到经营贷款。

有北京地区的地产中介机构告诉记者，其所在机构可以提供贷款置换服务。具体可将现有的A银行住房按揭贷款先还清，然后在B银行进行房产抵押，以经营贷的形式，在B银行获得利率更低的资金。

对于流程，该中介人士详细介绍称，首先，如果购房者手头没有闲置资金，则需要寻找垫资方，用过桥资金还清原有房贷；同时，在购房者职业允许开公司的情况下，由中介公司帮忙申请壳公司；最后，再由中介公司对接熟悉的银行，向银行申请经营贷，将房子抵押给新的银行，经营贷会发放到上述壳公司的公司账号中，再由中介机构帮忙提款。

文静还对记者表示，她联系的财务公司可以帮忙申请经营贷，让一些不符合资质的贷款人也能拿到贷款。“他们对接了非常多的银行，了解每家银行的标准。比如，现在申请经营贷，需要看公司的营业流水，如果你有公司，但公司的年流水不超过150万，就需要财务公司帮忙做购销合同，把经营流水包装出来。”

暗藏诸多风险和隐性收费

实际上，不只文静，不少“高位上车”的购房者都对此项业务心动过。但记者调查发现，以经营贷置换房贷不仅存在诸多隐性收费，过程也较为复杂，后续还可能出现一系列风险隐患。

比如，在上述中介介绍的三个环节中，每一个环节都暗藏着不同的收费项目。记者采访了解到，收费项目涉及中介公司的服务费、套现费、购买壳公司费用，不同情况又有所区别。

“收费多少要审核资料后才能确定。一般而言，如果是老房本，名下无公司，目前利率最低可以申请到3.65%，我们收取1%的服务费、0.3%的套现费、1.5万元购买公司的费用，当然每家银行要求不同。”上述北京地区某地产中介人士说。

“我有公司，也在正常经营，所以这一部分我不需要额外付款，另外，我账上有现金就一次性还掉了，我贷款的金额很少，只贷了140万，财务公司是按照最低标准来收费的，手续费是2万元起步，当时我算下来是不到2万的费用，所以就按2万元起步价收。”文静对记者表示，“我的本质诉求就是想把利率降下来。”

但像文静这样的幸运儿往往是少数。由于整个流程繁琐，办理周期不同，贷款人所付出的最终成本并不可控。

“具体来说，每家银行办理的速度是不同的，快的一个星期，慢的两三个月都有。比如，你去还A银行的房贷，三天就审批掉了，但你经营贷的钱还没下来，如果你又没有自由资金，就需要走过桥，等经营贷的钱下来了，你再把这笔钱还给中介公司，这几天是按日利率收费的。”上述银行客户经理表示，对于一些贷款人来说，垫资的费用外加中介其他环节的收费，实际上贷款人最终并没有省下多少钱，还担着很大的风险。

而即便是顺利申请到经营贷并还清了房贷，后续的风险依然存在。其中，银行断贷、个人征信记录受影响、合同欺诈等可能都是贷款人需要面对的问题。

“贷出的经营贷也存在风险，不可能直接提现出来，需要打到不同的账户去分流，我是大概流转了三到五手、需要有不同的人，不同的银行，说实话这个过程挺麻烦的，不然的话，银行断贷抽贷的风险是很高的。”文静回忆称。

在一位银行业人士看来，用经营贷置换房贷还存在一定的政策风险。

目前，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。“很多中介机构说经营贷可以批10年，利率在4%以下，其实低利率的经营贷应该是以1年期LPR为基准发放的，而长期贷款利率定价则锚定的是5年期以上LPR。这些低利率的经营贷往往使用期限只有一年，一年必须得还，由于现在执行延期还本，所以贷款人只需要先偿还利息。一旦监管要求全部清理，贷款人就需要一次性偿还。”一位银行业人士对记者说。

在招联金融首席研究员董希淼看来，用经营贷置换房贷对个人来说存在法律风险和偿付风险。“前期涉及的编造虚假材料，通过注册虚假公司骗取贷款，严重一点就是骗取贷款罪，贷款人可能涉及刑事责任。另外，经营贷期限往往比较短，房贷期限较长，因此存在期限错配的风险，会导致还款能力出现问题，逾期也会影响个人征信记录。”

可从下调房贷利率入手

实际上，对于经营贷流入楼市，监管部门早就明令禁止。

2021年3月26日，央行、银保监会发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。同时要求进一步加强中介机构管理，建立违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。

今年11月4日，银保监会一口气挂出8张罚单，其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款、消费贷款违规流入房地产市场。建设银行、交通银行、招商银行被罚款，相关责任人被给予警告。

究其根本，银行经营性贷款与个人住房按揭贷款利率出现倒挂，为资金违规流入楼市提供了空间。

“如果说2000年之前经营贷违规进入楼市，主要是为了套取信贷额度，那么当前这种现象又起，则主要是为了套利，即获得更低的贷款利率。”东方金诚首席宏观分析师王青对记者表示，根据央行数据，9月新发放居民房贷加权平均利率是4.34%，而同期企业贷款利率是4.0%；若利用近期推出的针对企业的各类支持性信贷政策工具，则贷款利率会更低，这就为经营贷违规进入楼市提供了较强的套利动机。

王青认为，解决这个问题可以从下调居民房贷利率入手。一方面会压缩违规套利空间，更重要的是，这将是引导房地产行业尽快软着陆的关键所在。“接下来，伴随5年期LPR报价下调（最早有可能在今年底明年初落地），居民房贷利率还有一定下行空间，其与企业贷款利率倒挂现象有望逐步扭转，届时这方面的违规套利现象也将明显减少。”

栏目主编：秦红文字编辑：房颖题图来源：上观题图图片编辑：徐佳敏

来源：作者：第一财经杜川