纯干货：商铺投资回报率如何测算？
鲸算师认为：“投资商铺，核心在于投资回报率。”
那么商铺的投资回报率该如何计算呢？
下面鲸算师教大家几个测算商铺投资回报率的方法。
1、租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价
那么商铺的投资回报率就是：租金回报率=14000*12/1600000=10.5%
优点：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确。
不足：但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况则不太适用。
如果细分，商铺投资回报率还可以分为贷款和不贷款两种计算方式。
现金全款：净现值投资回报率=年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价）
按揭贷款：净现值投资回报率=（税后月租-月揭还款）*12/（首付+总还款-含税转手价）
2、租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)
假设商铺首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。
那么这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+1026682)=5.76%
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
3、租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价
这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
4、内部收益率法房产投资公式为：
累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率
上述公式以按揭为例，未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
5、简易评估法，基本公式为：如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值
这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
当然，投资是为了赚钱。那究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。上面所列的投资收益计算公式，只是着重考虑了主要的收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要的支出，千万不能忽略。
比如在商铺的前期购买环节中的支出，像购买商铺应交的契税，这项为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍。第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费，大大高于普通住宅标准。
所以，在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率哦。
商铺买卖要交多少税？
房屋根据用途不同，分为住宅和非住宅，商铺也是非住宅的一种，是经营性质的非住宅产品，既然是经营性质，那么在交易税费上就不能享受税费优惠的政策；
非住宅的缴税是按照差额计算的，差额是评估值跟原始购房发票值之差，主要的税费有：
1要先评估（评估费是评估值的千分之五）
2个税个税是差额的20%
3契税契税是评估值的3%
4增值税及附加增值税及附加费率是差额的5.3
5土地增值税土地增值税是评估值的5%或者差额的30%~60%
6印花税印花税的费率是评估值的万分之五
7如果原始购房发票无法提供需要成本重置，作为原值和差额征收的依据，费用是重置值得千分之九。
其中，个税和契税是可以部分减免的，减免需要提供：①原始购房发票；②原始购房合同；③权属转移登记卡；④原始契税票；以上资料4选1就可以做减免。
当然了，还有一种简单的计算方式，那就是全额的14.7%，但是有的地方不承认这种缴税方式。
像商铺这种非住宅产品，买的原值越低，差额越大，最终算下来的税费是非常高的。
除了税费，商铺在贷款方面也跟住宅有很大的不同：
首先是付款方式，住宅的付款方式可以是商贷、公积金、组合贷，但是商铺的只能做商贷，可以用公积金。
其次是贷款额度和贷款时间
商铺的首付比例最低是50%，贷款时间最长只能贷10年，而住宅的贷款首付最低可以做到30%有时候甚至可以到20%，贷款时间可以贷到30年。
一般购买二手商铺，为了少缴纳税费，网签价格一般会比较低，也就是网签价格一般都会尽可能地接近税务评估的价格，这样差额小了税也就少了，所以在少缴税和少贷款之间要有取舍，如果想少缴税，首付就要多支出一些，所以买二手商铺很多人会选择全款交易。
所以买商铺之前，特别是二手商铺，一定要结合自己的预算以及税费，量力而行。
在武汉，有商铺即可申请一笔年化3.7%的经营抵押贷款
王总是在武汉做早餐生意的，前几年生意做的比较好，在武汉三镇都开了分店，后来效益起来以后就直接买下了总店经营的商铺，结果经营不到一年就遇到了疫情，为了保住几家店信用卡刷了三十多万，马上就快要崩了。
十二月初找到我想做抵押贷款优化一下债务，经了解王总名下目前只有一套100平米的商铺，还有尾款20万，经评估该商铺目前价值200万，由于是商铺最高只能做到五成，最终通过我们的规划成功帮其融资100万，年化3.7%先息后本三年期中途不归本，每月还款3083元。
王总非常满意，这下疫情慢慢恢复了，手里有资金刚好可以把几家分店正常经营起来。由于近期疫情高峰一直拖到今天才全部办完手续，今天也跟大家分享一下这个产品的详细情况：
产品细则
01额度
50万起批，最高1000万；
02还款方式
先息后本授信10年，每年归本；
先息后本3年期，中途不归本；
03利率
利率为3.7%-4.1%；比近期LPR利率还低；
04房产要求
全武汉，房龄30年内房子皆可，要求非常宽松！别墅可做；
写字楼、商铺、公寓都能申请；刚买的二手房也可做；
05产权人年龄
抵押人18-65周岁，借款人18-60周岁；
06公司要求
经营执照生效三个月即可；
07第三方抵押
可接受子女抵押父母的房产或父母抵押子女的房产；
非直系第三方抵押人也行；
从上可以看出,这款产品主要优势在于:
1、利息超低，年化利率最低3.7%；
2、还款方式是先息后本，3年期，中途不归本，对于不想每年归本的客户来说最佳福利；
3、对房产抵押物类别非常宽松！别墅，商铺，公寓写字楼都可以做，刚买的二手房也可申请；
4、经营执照满3个月即可申请！
综上所述这个产品有优势自然也有劣势，最大劣势就是十年期的先息后本产品需要每年归本一次，这个对于借款人来说压力很大，所以一定要根据我们自身的实际情况来申请最适合我们的产品。
银贷是杠杆，经营创造价值，投资有风险，贷款需谨慎。
关注@小刘咨讯，了解身边更多的金融知识。
大家都在看：在武汉企业欠税了该怎么办？还能贷款吗？
武汉一套房，你将拥有6种低成本融资方式
这是在武汉经营的企业真正需要的福音
