在广州要知道房子经营性抵押贷款的内容及贷款流程

上篇文章已经讲到了房子的按揭贷款以及房子经营性抵押贷款的区别，还有房子经营性抵押贷款的利率。今天，我们来讲一下什么是经营性抵押贷款以及整体流程

房子经营性抵押贷款从字体上解读就是借款人用房子为主体+用于企业的经营性用途+抵押+银行贷款，那抵押贷款大概需要什么资料呢？

一，借款人年龄：18-65岁、抵押人不超过70岁.18-22岁和65-70岁需要家属担保

征信：当前不能有1，半年不能有2，一年不能有3，两年不能有4，两年总逾期次数不超13次

二、房子1.楼龄：楼龄要求在30年以内，或者楼龄加上贷款年限不能超过45年。

2.面积：面积＞40平方

3.产权：独有或者共有

4.已结清：直接正常进件就可以了，房本在手，天下我有

5.按揭未结清：可以先找银行进行办理，如果银行出了批复后再向所欠款的银行申请提前结清，银行出具涂销证明才可以办理，如果资金不足可以找垫资公司进行垫资，和银行约定好还款日，然后找垫资公司把钱垫进去，拿到银行的涂销证明，才可以入押放款

目前银行接受的房产可以是：住宅，别墅，公寓，写字楼，商铺。

住宅：贷7-8成，住宅一直都是银行比较喜欢的抵押物，就算是违约了，银行可以第一时间快速处理，而且住宅比较保值，至少止损的时候不会亏太多。

别墅：可贷6成，按理说别墅比住宅值钱，为什么做的成数会比住宅低呢，首先是别墅的面积就比住宅大，所以贷款的金额多，它们只看你房子的真实价值以及后期逾期该怎么处理你的房子。毕竟每个人都想拥有一套大房子，大别墅，但是别墅不是普通人都能买得起的，所以对于银行来说，它的变现价值没有住宅大，给的成数就低一些。而且一个别墅花了一两百万来装修是很正常的事情，这些花里胡哨的银行是不看的。

公寓，写字楼，商铺都是商业性质：贷5成，商业性质的房子的使用年限短，交易税费高，不易转手等特点，对于银行来说不是很好的优质资产，以前总说一铺养三代，现在在互联网以及疫情的冲击下，商铺没有以前那么吃香了。

三.经营性：已经表明了这笔贷款只能用于经营性用途，银行如何确定你是用于经营性的，那就需要给它提供证据，1.营业执照：营业执照是工商行政管理机关发给工商企业、个体经营者的准许从事某项生产经营活动的凭证。有了这个凭证，你才可以跟银行说你是做生意的。以下的情况，银行是认可你是经营者的身份的

1，企业法人

2，个体工商户

3，企业股东，占股10%以上

4，实际控制人，现在能办理的银行非常少，需要跟银行沟通

那一些上班族的，辛辛苦苦赚钱还房贷，而且已经结清了，现在房价涨了，想把房子拿出去抵押投资项目是不是只能做额度的消费性抵押呢？

如果当前没有营业执照的，可以过户一个执照或者注册一个新营业执照，个别银行对于新营业执照还是准入的

2.经营场地：

1.有实际经营地址

2.银行不会要求经营地址必须高大上，但是最起码要看着是经营地址，不要求人员众多，但是最起码有办公桌。

3.营业执照悬挂

4.公司L景挂

5.办公桌及部分办公设备

6.大部分银行经营贷款必须到企业实地考察：去企业下户的时候会拍照

7.如借款人信用评分、信较好流水充足那么经营地址下户也就是个流程

无经营场地：

1.找朋友公司帮忙挂靠，

2.找专业助贷公司处理，毕竟你自己跟银行说，银行会跟你说拜拜，助贷公司有很多的办法帮你处理这个问题，毕竟常年跟银行打交道，俗话说内行看门道，外行看热闹。术业有专攻。

3.公司资料：

法人章、财务章、公章、公司章程、开户许可证、营业执照正副本。

4.购销合同

因为向银行贷这笔钱的用途是用于公司经营的，所以需要提供购销合同给银行，合同主要条款包括货物名称，数量，质量和包装质量，价格，交货期限，违约责任以及第三方收款账号。

5.第三方收款（受托支付）

是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。借款人要提交合同约定的交易资料供贷款人审核。银行审核同意后，在贷款发放的当天，将贷款资金通过借款人账户支付给借款人交易对手，资金不在借款人账户停留。这种方式也是银行为了做资金监管，避免流入房市股市，收款方可以是交易对手法人公司账号或者法人股东私人账户以及公司财务账户。

如果银行是放对公账户的，是以贷款的名目放的，并非收入利润，所以这一部分不用纳税，不用担心。

6.是否有案件

有案件的公司银行会看案件你是属于原告还是被告，是否在执行中或者结案。如果是原告，那么是别人欠你的，你是没有影响的，如果是被告，但是已经结案了，也是可以的

四.抵押1.借款人抵押自己的房子：

这种是属于正常流程，年龄不到的需要亲属作为担保人。

2.借款人抵押别人房子：

这种主要适应两种情况

（1）实际借款人资质不符合贷款要求，需要以他人名义贷款，包括我们常见的公务员，是不能办理营业执照的。

（2）借款人名下无资产可贷款，可用他人资产办理抵押贷款，父母做贷款人，用你房子做抵押或者你拿父母房子做抵押

这种抵贷不一的方式通常仅限于直系亲属之间，包括父母与子女之间或者和配偶之间。

五、银行贷款1.选择银行

如果你有真实经营，营业执照有一年以上，资料齐全，公司银行流水或者个人流水足够。那么可以自己去找银行，六大行以及商业银行都有抵押业务如果资料有瑕疵，可以找符合接受瑕疵的银行。每个银行对应的要求不一样，多问问几家或者多对比，觉得浪费时间的话可以找专业金融助贷公司帮你解决，把你的问题变成别人的问题。

2.利息以及还款方式

经营性抵押的利息也是按照LPR利率来定价的，先息后本最长是10年，利息最低3.7%，利息最低等额本息最长30年。利息最低4.65%，按照自己的实际要求选择不同的还款方式。

办理流程

1.上门评估：银行会随机抽选一家合作的评估公司对你的物业进行价值评估，还要上经营场地去拍照，如果是挂靠公司按上面办法处理

2.银行现场签约出批复：下户评估完成后就带上资料到银行进行现场面签，法人和产权人都要到现场，结婚的话夫妻都要到现场签名。签约完成后就等银行审批出批复，通常5-7个工作日就会出批复。

3.批款，同贷书签约：已经完成终审了，需要去签订抵押合同，合同包含着贷款额度，年限，利率，以及相关的约定条款，签完字就可以进行下一步了

4.房管局入押：办理入押之前需要房子的产权是清晰的，没有抵押贷款或者按揭贷款，已结清的可以直接办理入押，未结清的需要把钱还给上手银行，然后出具结清证明才可以办理。实际办理中可以等办理抵押的银行出批复后，就向上家银行申请提前结清，这样子时间效率会更快一点。

5.放款：入押后等2-3个工作日出房产他项证放款。放款是受托支付，（第三方收款人），所以会放到你购销合同上面售方指定的银行账户上去，也是为了资金监管防止挪为他用。

办理流程大概就是以上的步骤

贷后管理一.贷款资金

1.经营用途：真实经营，贷款用于支付材料款，那么啥事也没有。

2.其他用途：朋友之间倒腾几次取现金，亲属不参与。

二.营业执照

原有营业执照：保持企业征信良好，不要有案件发生，避免先息后本日后续贷麻烦

新办营业执照：保持一年之内不注销，宁愿每年花2-3000块钱也不要被抽贷，拿了钱就把公司注销了，银行也不瞎

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武汉小周咨询：武汉经营性房产抵押贷款怎么办理？

房屋抵押贷款根据贷款用途主要分为两类，一类是消费，另一类是经营。

贷款可用于装修、购买高额消费品、教育留学、购房、购车和旅游、企业经营等。

贷款不得用于违反国家法律法规的非法途径及国家监管部门禁止进入的领域,如股票、债券等投资。

贷款用途是指贷款的具体去向。可以通过银行、借贷机构进行借款。

主要是用于以下两个用途：

1、个人消费型抵押贷款：

是指银行向符合条件的个人发放的用于其本人及家庭具有明确消费用途的房屋抵押贷款。

目前，在抵押贷款中，消费型贷款是最普遍一种贷款形式。

消费型贷款一般是“专款专用”，为了保证这一点，银行通常会要求借款人提供用途证明。大多数银行的消费贷款产品都需要提供用途证明比如用于装修的话，那就需要提供与装修公司签订的合同，或者装修公司出具的相关证明。

2、个人、企业经营贷款

主要是解决企业经营过程中所遇到的资金难题。借款申请人合法生产经营的活动所需的流动周转资金，包括购置或更新经营设备，支付租赁经营场所的租金，经营场所的装修费用。

企业经营贷款应该考虑的问题还包括贷款后期的内容，如公司的贷款后期管理问题，是否可以很好地改善企业的现状得到更远的发展，企业的工作职责是否管理到位，激励机构是否做好这都是贷后管理的重要内容和核心管理内容。

经营型抵押贷款的要求：

1、首先公司要有实际经营，非禁入行业，营业执归照满1年以上，经营良好，无负面不良信息

2、抵押物，可上市交易，产权清晰，包括住宅、公寓、写字楼、商铺、别墅、厂房等

3、贷款申请人或公司，征信良好，无负面信息，有还款能力

房屋抵押贷款的办理流程：

1、准备好资料

2、提交申请

3、核实经营情况

4、房产上门评估

5、审批结果

6、房管局抵押登记

7、公证

8、放款

对于经营场地，是很多银行需要核实的办理步骤，一般都属于经营性贷款，所以银行会核实经营主体、经营状况、经营场所、部分银行还需要核实经营流水。

经营性抵押贷款的准入条件

前言：最近在和很多朋友聊天的过程中，都不约而同地聊到了一个话题——银行的经营性抵押贷款。这类贷款利息低，还款灵活，是解决资金周转困难的第一选择，为了让大家对这一类贷款有更透彻的认识，所以在接下来的系列文章里我会就这个话题向大家详细介绍下，希望能帮助到大家。

（注：文中出现的“企业”特指中小微企业，经营性抵押贷款特指银行类的经营性抵押贷款，其他机构的经营性贷款会开专栏讲解。）本期文章主要跟大家聊聊“经营性抵押贷款”的基本准入条件：

借款人主体顾名思义，“经营性抵押贷款”主要是用作企业或个体工商户日常经营的，所以借款人主体是以企业主或个体户老板为主的，其名下的企业也是要正常经营至少一年的，如果是正常经营已满半年，未满一年的情况，能提供发票、缴税凭证等资料能佐证正常经营的话，也是可以正常进行申请的。另外，金融以及房地产行业是银行拒绝准入的，如果借款人名下有关联房地产或金融公司的话大部分银行也是不允许准入的，当然也有小部分银行对于借款人关联房地产或者金融公司是有一定容忍度的。目前为了打压“经营性贷款”的资金违规流向其他领域的现象，银保监推出了相关政策要严查借款人名下的企业的经营情况，所以在这里我并不建议名下没有企业在真实经营的朋友利用“包装”等办法去向银行申请“经营性贷款”。

借款人征信由于各银行对个人征信的要求是有区别的，接下来我以国有银行的标准将征信的要求给大家罗列出来：

（注：贷款查询指的是贷款机构以贷款审批、信用卡审批、资信审查等名义来查询个人征信，本人临柜查询不算，单家机构多次查询只算一次。）那么，如果有朋友逾期次数或者查询次数超过了上述标准的话，那么可以选择股份制商业银行、地方银行或者民营银行，虽然利息会高一些但是对征信的要求会适当放宽，其中民营银行对个人征信要求是最低的，例如某民银行的要求是两年内逾期次数要求是连五累二十且对查询次数不设限制，要求很低是吧？但是年利率最低也要8.1%，而国有银行的同期年利率才4%左右，所以大家在日常生活中一定要注意爱护自己的征信。

借款人年龄一般来说，银行对借款人的年龄要求是22-70周岁，如果年龄在60-70周岁的话，银行会要求借款人年龄加借款期限不超过70周岁。另外如果借款人年龄在22-25周岁或者65-70周岁，银行出于对还款能力的稳定性考虑，可能会追加担保人。

借款人涉诉情况目前银行对企业及个人的涉诉情况还很关注的，但是也并没有一棍子打死，以下就是银行对涉诉情况的要求：

抵押物性质不动产的性质主要分为以下几种：住宅、公寓、商铺、写字楼、公交仓、厂房。各个银行针对不同的抵押物都有不同的风险偏好，目前来说的话，上述的几类不动产中没有哪种是绝对做不了银行的经营性抵押贷款的，关于具体抵押物的分类及差异，我会在后面的篇幅中做更详细讲解。

借款人流水情况作为佐证借款人第一还款来源最直接的证据，银行对借款人的流水的审查还是比较仔细的，所以在这里我建议大家绝对不要办一份假流水去试探银行的底线。那么银行对流水的要求究竟是怎样的呢？首先跟大家说下银行对于非有效流水的定义1.同名账户以及直系亲属之间往来款。2.款项在一天内即进即出。3.借款或者贷款。在经营性贷款中，每个银行对流水的要求都不一样，比如某股份制商业银行，要求近六月所有的有效进项（包括对公流水以及个人流水）能覆盖本次贷款金额的五倍，其中个人流水可以提供股东以及直系亲属的流水，再比如某国有银行对流水的总进项没有绝对数量上的要求，但是流水必须要与日常经营活动相关联以证明企业在正常经营。所以大家首先要对自己的流水要有一个清楚的认知并结合银行要求才能选择更适合你的银行，

以上，就是银行对借款人本身的一些准入条件，相信大家对自身的资质条件有了一个基本的判断，接下来一期会针对抵押物的差异展开来和大家聊聊。