“0首付”陷阱

21世纪经济报道记者胡天姣家俊辉深圳报道在房地产行业艰难复苏的当下，楼市“热土”深圳的一举一动都备受市场关注。

8月11日，一则“0首付购三房”的宣传海报在深圳房产中介的朋友圈流传。但当天，该活动即被房管部门叫停，相关楼盘的房源也被“锁定”。

对此，多位业内人士向记者表示，“0首付”更多是一种促销手段，其实对购房者并没有实际优惠，反而还会加重购房者的负担。而且，此类营销行为涉嫌违法违规。

虚假的“0首付”

记者了解到，上述涉事楼盘为信城缙悦城，位于深圳龙岗区龙岗街道。深圳市房地产信息平台显示，该项目开发企业为深圳市深润川实业有限公司（下称深润川），物业管理公司为深圳市信城物业管理有限公司。今年3月29日和7月21日，信城缙悦城4栋楼两次获批预售许可证，将推出建面78-96平方米全南向三房，备案均价约39500元/平方米，总价约288万元/套起。

有中介人士向记者透露称，此次“0首付”活动仅限信城缙悦城4栋楼，活动时间是8月11日至8月14日。购房者参与活动要先付10万元定金，然后可获得第三方小贷公司最高100万元的无息借款作为购房首付款。购房者收到借款后要先还10万元，并要在5年内还清，其中前4年每半年还款10万元，最后一年每半年还款5万元。由此来看，所谓的“0首付”实际就是首付分期付款。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，从本质上说，此类操作是属于房企提供的首付分期优惠政策，其和传统的首付纪律明显不相符合。“首付分期卷土重来，也是因为房企从项目营销的角度为购房者增加首付的支付能力。但是从当前各地情况看，无论是零首付还是低首付，基本上都会被叫停。”

记者注意到，深圳住建局平台显示，目前上述楼盘的房源均已被“分局锁定”，而这意味着房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被区局锁定。

“‘0首付’的宣传涉嫌虚假宣传，可能违反了《广告法》的规定。”德恒律师事务所律师王帅向记者表示，宣传的“0首付”实际上并不是真的0首付，而是购房人首付款资金来源可以不来自于自有资金，该首付款是由第三方为购房人提供的借贷资金。“2016年住建部等部门发布了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，强调中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。国家是不允许中介机构为购房人提供首付融资、首付分期和变相首付垫资的违法行为。”

王帅进一步表示，如果购房人的首付款来自于借贷融资，从侧面也说明房价超过了购房人的能力承担范围之内，易造成购房人后续还款的逾期，不仅对购房人的个人信用造成不良影响，购房人可能既没了房子又要承担后续购房款的偿还，而且这种影响也将传导至资金出借人，造成其放贷资金的不良。“购房人在面对‘零首付’购房的诱惑时应保持冷静，购房时应根据自己的实际情况量力而行。”

值得一提的是，8月11日，信城缙悦城在其官微发布声明称，近期收到客户及同行反馈市场上通过网络等渠道发布关于项目首付分期等不实信息误导购房者。“我们一直秉承公平竞争、健康稳定的房地产市场为己任，严格按照相关规定销售项目产品，销售过程中不会有关于首付分期等不实行为。”

不过，这并非信城缙悦城首次卷入低首付、垫资买房等负面舆论中。此前6月23日，该项目也发布一则声明称，针对近期某些中介为吸引客户出现的低首付、垫资买房等虚假不实宣传，我项目郑重声明：对虚假宣传行为绝不姑息，请各行家规范宣传，切勿为吸引市场关注做出虚假宣传，影响项目工作秩序。

“0首付”陷阱

尽管信城缙悦城发布“严正声明”予以回应，但业内人士指出，类似“0首付”的操作在当前的房地产市场并不罕见。

根据媒体报道，此前杭州临安区很多楼盘均推出首付贷，而在首付贷之下，可以做到1成首付，乃至零首付，有些楼盘要求首付贷五年内还清即可。今年7月，郑州管南片区某楼盘也曾打出“‘零首付’网签，剩下首付款交房前付清便可”的宣传。此外，郴州、惠州等楼市也曾现“零首付”情况。具体的操作如，签约时将购房的合同价格提高，未能一次性付清的首付款即可按照按揭贷款的流程一同贷款。

王帅提醒，“0首付”购房也易产生纠纷，开发商和购房人在出现这样的纠纷时均有可能有责任。0首付、开发商垫资不仅违规，还涉嫌欺骗银行贷款。而购房者在知晓零首付违规的情况下，继续签订购房合同，因而被拒贷，也需要付一定的责任。“如双方都有过错，但购房者的损失是实实在在的。不仅要面临官司，拿不到房，还要耗费很大的精力。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则指出，低首付、垫首付等市场行为，涉嫌突破差别化住房信贷政策，放大了杠杆，可能会导致未来出现断供和其他金融风险。

在业内人士看来，市场上之所以频现低首付、垫首付等违规现象，主要是因为当前市场情绪比较低迷，销售不振，导致楼市营销行为走“偏门”。

深圳中原研究中心数据显示，7月份新房市场共网签4337套商品房，环比下降19.7%；住宅网签3317套，环比上升10.3%；豪宅网签361套，环比下降29.8%；商办及其它网签615套，环比下降71.1%。

需要指出的是，今年以来，为了促进房地产市场健康发展和良性循环，相关部门出台了一系列稳地产政策举措，其中金融系统在纾困房地产方面发力尤甚。

8月10日，央行发布《2022年第二季度中国货币政策执行报告》指出，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，促进房地产市场健康发展和良性循环。

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什么是“零首付”买房？有风险吗？

什么是零首付购房？零首付购房有风险嘛？

先来给大家解释下什么是零首付购房，按照现在惠州的首付政策，首房首贷银行最多贷款8成，购房者要付的首付是2成！既然最低是2成，那么零首付购房又是怎么回事呢？

零首付购房

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银行最多只贷款总房款的80%是硬性条件，那么剩下的2成是怎么变成零首付呢？现在市场上有很多开发商折扣直接返在首付里!比如100万总价的房子，打8折，折后价80万，按照正常的购房流程是80万里面银行按揭贷款8成是64万，首付16万，但按照现在很多开发商为了促销，合同价100万的房子，就按照100万签约，银行贷款80万，剩下实际上要付的首付20万，8折放在首付里面，20万直接给你免了，也就是说这个房子你只用月供就行了！

还有另一种操作方法正常打8折房子，实际要付16万的首付，但开发商有合作的金融公司给你垫首付，相当于你做了一笔短期的金融贷，一般分3-5年，这种方式呢有个比较大的弊端，就是前几年的还款压力比较大，因为你不仅要还月供的钱，还要还借首付的钱，10多万分3-5年还，平摊到每个月的压力还是很大的！

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那么零首付购房有什么风险吗？有两点风险！第一点：现在买房银行对首付款资金来源有要求！要求是自己本人或者直系亲属转的！一旦银行查到了你的首付款资金来源符合正规来源，那么你的贷款审批有可能不会通过！第二点是零首付的方案供款压力大容易出现断供的问题！选择第一种方案还好，只用还月供，如果是第二种，前几年的供款压力是非常大的，很容易出现购房者因为偿还不起月供而断供的问题！综上所述啊，在零首付购房的问题上，大家还是要谨慎点，特别是近两年，在经济形势不太景气的情况下，在选择零首付或者低首付购房的问题上一定不要量力而行！

好了，今天的分享就到这，惠州临深买房，如果你最近想在惠州买房，可以私信我了解，我是小妞，我们下期见！

原创不易，禁止转载！原创张梦小妞说房

“零首付”重出江湖，房企为了卖房都很拼，有楼盘免息垫首付

本文来源：时代财经作者：童洁

图片来源：图虫创意

约莫10天前，正在重庆看房的陆敏被一条“零首付”买房的消息刷屏，虽然项目位于重庆下属县城，但“零首付”加上50万左右的总价让她对这个楼盘充满好奇。

自从开始看房，陆敏见过许多揽客的手段，例如送高昂的礼品、红包，再如直接降价打折，首付低至10%的楼盘也不算罕见。但真正做到不用支付首付的楼盘，陆敏还是第一次看到。

而当陆敏以“零首付买房”作为关键词在网络上进行搜索的时候，她发现，这已经不是一个新鲜的促销手段。早在几年前，重庆楼市就曾刮起一阵“零首付”的大风，后随着楼市慢慢回温，以及政府的大力监管，“零首付”方才销声匿迹。

如今，“零首付”再一次回归大众视野。而且，不仅是在重庆，就连杭州、广州这样的热点城市，“零首付”也死灰复燃了。

多城再现“零首付”

尽管知道“零首付”大概率是一个营销噱头，但连续几天在朋友圈看到宣传海报后，陆敏还是忍不住拨通了海报上的电话。

“我咨询到，‘零首付’不是真的一分钱首付都不用支付。操作程序上是先由买家支付首付，等贷款批下来，开发商拿到银行的放款后，再将首付返现给买家，相当于购房返首付。而且，‘零首付’房源是指定的楼栋和户型，并不是整个楼盘所有房子都可以返现。”

但就是这个打着“零首付”实际是“购房返现”的活动，却吸引了一大批购房者。陆敏在朋友圈看到中介机构发布的照片，整个售楼处人山人海，朋友圈的配文写着“已售出100套”。

与上述楼盘“购房返首付”的操作有所不同，近日，杭州萧山一商住项目推出的“零首付”活动则是通过开发商垫资的方式来实现。

时代财经以购房者的身份致电该楼盘代理机构，代理机构工作人员表示，“零首付”为特别申请的限量特价房源，均为商住公寓房源，总价59万起。首付款由开发商先行垫付，购房者可在10年内进行分期支付，利率按照5.6%左右收取。代理机构工作人员称，这种模式即开发商向购房者提供“首付贷”。

相较于上述两个楼盘，广州部分开发商的操作更是花样百出。近日，广州增城不止一个楼盘以“零首付”购房作为宣传标语。按照中介人员的说法，实现“零首付”有多种方式，除了首付分期支付、开发商垫资之外，还可通过第三方提供首付贷。

具体来看，部分楼盘可为购房者提供三个月至半年不等的免息首付贷款，免息贷款的额度为房源总价的30%。针对近几年银行流水较好且有稳定工作收入的优质客户，还有开发商提供最长30年的首付贷款。

除了上述方法之外，中介机构也能帮助购房者通过第三方金融机构申请首付贷。“这种方法和开发商垫资一样，只是换成第三方金融机构来垫付首付款，等到交房拿房产证做抵押贷款，拿到贷款后再还款给金融机构。这种方法也会产生利息，利息水平与普通的商业贷款差不多。”

事实上，不仅是重庆、杭州、广州，今年以来，包括惠州、郴州、武汉、菏泽、哈尔滨、郑州等多座城市，“零首付”都曾以各类形式出现。

房企销售承压

“零首付”重出江湖与当下楼市行情不无关系。

例如，此前郑州和郴州楼市成交低迷，为了刺激楼市，均出台“救市”政策。其中，郑州在3月发布了18条“救市”措施，取消“认房又认贷”，明文鼓励居民购房、刺激需求、多举措去库存，成为全国首个明确放松限购限贷的强二线省会城市。

4月，郴州住房公积金管理中心发布新政，提高了公积金贷款额度、恢复了公积金异地贷款、放宽了公积金提取次数限制等，以松绑楼市。彼时，郴州楼市成交已连续出现成交下滑，尤其是2021年下半年开始，郴州开发商就频频以“特价房源”、“工抵房”、“买房送车位”等方式加速去化。

然而，这还不是个例。根据中指院统计的数据显示，今年1-4月，全国100城新建商品住宅成交规模居历史同期较低位，从一线城市到三四线城市，无一逃过成交下滑的命运，百城整体同比下降幅度超过四成。

到了5月，楼市整体走势仍未看到扭转的形势。就在几日前，克而瑞发布了一份“五一”假期23个重点城市楼市成交数据。整体来看，23城楼市成交同环比跌幅均在四成以内。其中一线城市受疫情影响较大，成交低迷；二线城市轮动复苏，同环比分别下降了19%和37%；三四线整体延续下行走势，环比下降45%，同比下降61%，在不同能级城市中降幅居首，整体去化承压。

楼市下行的大环境里，房企面临着巨大的销售压力。从近期发布前4个月销售业绩的融创、旭辉可以看到，今年1-4月，两家房企分别录得859.3亿和388.4亿合同销售额，与去年同期相比，减少49.75%和53.29%。

此外，克而瑞研究中心的数据显示，1-4月累计业绩来看，百强房企整体业绩规模同比大幅降低50.2%，降幅较一季度进一步扩大。此外，百强房企全口径销售规模和权益销售规模同比降幅均已“腰斩”。

克而瑞地产研究院分析师认为，4月以来，房企为了加速去化，营销积极性明显增加，加上4月有超40城有房地产支持政策落地，包含降首付、降利率等一系列措施，后续房企销售形势或有所回升。不过，该分析师同时指出，市场回暖仍需要时间。