细则来了！青岛“商转公”政策落地，多子女家庭购买首套房贷款额度可上浮20%

半岛全媒体记者于红靓

12月2日，记者从市住房公积金管理中心获悉，今年以来，市住房公积金管理中心以开展“作风能力提升年”活动为抓手，聚焦人民群众急难愁盼问题，采取了一系列惠民生、暖民心举措，先后出台了助企纾困阶段性支持政策、缩短申贷缴存时限、提高贷款额度上限、支持提取公积金付首付等惠民政策，在满足职工居住需求、助力建设宜居城市方面发挥了重要作用。今年前11个月，全市已收缴公积金291.96亿元，同比增长17.68%，实缴职工数达到202.48万人，为职工提取公积金200.27亿元，发放公积金贷款111.17亿元，帮助2.67万户职工家庭圆了“安居梦”。经青岛市住房公积金管理委员会2022年第四次会议审议通过，12月2日，本市发布两项惠民新政，分别为《青岛市商业性住房贷款转个人住房公积金贷款管理暂行办法》和《关于实施我市多子女家庭住房公积金支持政策有关事项的通知》。

“商转公”申请条件及流程商业性住房贷款转个人住房公积金贷款,也就是常说的“商转公”，是指本市住房公积金缴存职工，将本人已办理且尚未结清的本市商业性住房贷款，经原商业贷款银行同意后，转为个人住房公积金贷款。“商转公”业务是市民长期以来关注和期盼的一项业务。截至去年，全市大约有30万名有“商转公”需求的纯商贷职工，所需资金接近1200亿元，全面放开“商转公”业务的所需资金已经远远超出了本市现有的住房公积金结余资金，不具备业务的可行性。为此，市住房公积金管理中心积极回应市民关切，强化问题导向，讲求精准施策，采取分批实施、逐步解决的方法，优先解决最迫切部分群众的实际困难，先把这件民生实事办成，再结合资金使用情况逐步把有需求的群众分批纳入制度受益群体，把这件民生实事办好。

本市“商转公”政策坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持职工基本住房需求，政策框架设计的出发点是优先保障在购房时符合住房公积金贷款条件，但因开发商拒贷或变相拒贷而未能使用住房公积金贷款，承受了较高利息负担的职工群体，经调研，这一群体主要集中在2017年以后。因此，首批“商转公”政策惠及群体，需要追溯其历史缴存情况，具体来说，申请条件主要有以下八项:

(一)借款申请人应为具有完全民事行为能力的自然人，是原商业贷款的主借款人及所购住房的产权人,在市住房公积金管理中心正常缴存住房公积金

(二)原商业贷款所购住房须为当前借款申请人家庭(包括借款申请人、配偶及未成年子女)在本市行政区域内唯一自住住房，且为新建商品房，现已办妥不动产权证

(三)借款申请人申请商转公贷款时已连续正常足额缴存住房公积金6个月(含)以上

(四)借款申请人在原商业贷款发放时，已符合当时公积金贷款政策规定的缴存标准

(五)借款申请人家庭在全国范围内须无公积金贷款记录(六)借款申请人原商业贷款为2017年1月1日(含)至2021年12月31日(含)期间发放，且合同约定利率为上浮利率

(七)借款申请人有稳定的职业和收入，信用良好，有按规定偿还贷款本息的能力，原商业贷款在近12个月(含)按期偿还贷款本息，已达到原商业贷款银行提前结清的最低时限要求

(八)借款申请人及产权共有人同意办理市住房公积金管理中心认可的贷款担保及相关手续。

根据上级关于住房公积金管理中心应确保抵押物优先受偿权的相关工作要求，并参考国内其他城市经验，本市“商转公”具体办理流程如下:

(一)职工向原商业贷款银行征求意见。符合条件的职工向原商业贷款银行提出商转公贷款需求,征得原商业贷款银行同意后，由原商业贷款银行出具《银行意见书》。

(二)已取得《银行意见书》的职工向市住房公积金管理中心申请商转公贷款，并提供原商业贷款所购住房不动产权证、人信用征信报告、个人商业贷款信息查询授权书、本人及配偶的还款能力等必要的借款申请资料。

(三)对经审批后准予贷款的职工，市住房公积金管理中心与其签订抵押借款合同，并办理顺位抵押登记手续。

(四)签署合同及抵押登记办理完毕后，职工需将原商业贷款余额与商转公贷款额度的差额部分,用自有资金预存入原商业贷款银行指定账户，用于结清原商业贷款。

(五)预存资金完备的，由原商业贷款银行通知市住房公积金管理中心，市住房公积金管理中心根据资金计划安排，将商转公贷款发放至原商业贷款银行指定账户，用于结清原商业贷款。

(六)原商业贷款银行收到商转公贷款后，应在15个工作日内办理完毕原商业贷款的全部结清手续及抵押权的注销手续，并向市住房公积金管理中心出具结清撤押证明。

根据中国人民银行关于住房公积金贷款利率的最新决定，目前首套个人住房公积金贷款利率，5年以下(含5年)为2.6%，5年以上为3.1%。也就是说，符合条件的职工在成功办理“商转公”业务后，可以将原利率高达5.6%-5.8%的商业贷款，转变为利率仅2.6%-3.1%的公积金贷款，实实在在地帮助广大职工家庭减轻了经济负担。

实施多子女家庭住房公积金支持政策为深入贯彻《中共中央国务院关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》精神，落实国家卫健委等十七部门《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》的要求，结合本市实际，从两个方面精准实施购房租房倾斜政策:一是提高贷款额度方面，侧重支持刚需，在本市缴存住房公积金的多子女家庭购买本市首套自住住房申请住房公积金贷款的，贷款额度满足首付款比例要求的前提下，可按家庭申请贷款时计算的可贷额度上浮20%确定。二是对多子女无房家庭租房提取放开额度上限，在本市缴存住房公积金，无自有住房且租赁住房的多子女家庭，按照实际房租支出提取住房公积金。

通过实施多子女家庭住房公积金支持政策,有利于释放本市多子女家庭合理的住房消费潜能,切实改善多子女家庭居住条件，推动实现适度生育水平，促进人口与经济社会协调可持续发展。

上述两项政策已经正式发布，《关于实施我市多子女家庭住房公积金支持政策有关事项的通知》12月2日开始实施，《青岛市商业性住房贷款转个人住房公积金贷款管理暂行办法》12月5日开始实施，欢迎广大市民到公积金各区(市)营业大厅进行咨询办理。

6月1日想要在青岛贷款买二套房的朋友，可以用公积金了

看到这个消息的时候，首先想到的一句话是：青岛终于坐不住了。毫无疑问取消公积金贷款二次贷款的限制，也是青岛根据自身实际情况来消化库存的行动。借此机会简单谈谈我的观察。

数据显示青岛房地产市场情况并不容乐观2018年6月到如今的青岛二手房价走势图

图上所示是2018年6月到如今的青岛二手房价走势图，可以看到从2018年7月份最高点后青岛二手房价均价已经持续了连续8个月的下滑，下跌高达13%！！可以说青岛的楼市过得并不舒心。如果说2018年还是严格调控的一年，2019年后青岛肯定是要以稳定房价为主要任务的。

第一、刚需购买力不足是青岛面临的直接问题。看过我文章的朋友应该知道，青岛是我国最早进入老龄化城市的一批城市之一，早在1983年左右青岛的60岁以上的老人总量已经超过了总人口的10%，这种局面这么多年来一直没有得到根本解决。虽然说2018年的数据显示了，青岛的常住人口流入在10万左右但是不可否认的是，如今的青岛高昂的房价和租金使得越来越多的年轻人来不起了。

置业顾问在外出宣传楼盘

第二、2017年青岛房价暴涨可以说算是在二线城市中逆天的存在，房价太高了。关注我的朋友应该知道，2017和2018年是大多数三四线城市房价暴涨的一年，大多数的二线城市这两年房价还是处于基本稳定的状态，但是青岛却在2017年的时候出现了暴涨，房价均价从1.4万直接暴涨到了1.8万，不得不说房价确实涨的太快了，太猛了。房价虚高的情况对于外来人来说无疑是巨大压力，而数据也显示了这点，2017年青岛这么多年来常住人口增长唯一低于1%的年份，只有0.94%！！

青岛不错，但是似乎更适合养老休闲

房住不炒大背景下，很多因为投资或者其他原因导致的房价暴涨或将结束第一、城市对于人才的吸引力还是来自于本身的产业和资源配套，房价只是作为辅助作用。青岛如今的产业和经济水平来看或许在北方城市（或者山东）来说还是不错的，但是与长三角和珠三角城市比起来差距不是一点半点。这也是为什么GDP差距不大的情况下，为什么长三角的很多城市房价可以持续保持上涨，银行房贷利率可以那么低的原因！！！说白了，青岛这样的城市在多数人心目中或许是一座休闲、养老的城市，但是绝对不是一座创业、奋斗最佳选择城市。

第二、青岛房价暴涨的原因这里不想赘述，投资和棚改等肯定是主因。个人觉得除去本身的投资属性外，当地对于投资的这种视若无睹才是让人感到震惊的。虽然说棚改货币安置是导致房价暴涨的主因，但是地方的不作为才是导致房价暴涨的根本。我一直相信，只要地方想控制房价，房价肯定会被压制的死死的。青岛楼市四月低调收尾，改善房或已成为主流

真心希望岛城，一片祥和

第三、取消公积金贷款二次贷款的时间限制，我们可以理解为地方维稳房价的举动。虽然说公积金贷款对于住房市场的作用有限，但是不得不说还是会起到鼓励作用的。根据数据显示，青岛如今的主要购买户型面积都在110平左右，也就是所改善型购房者已经成为青岛的购房主力。无疑允许结清公积金贷款后再次使用公积金贷款，目的也是为了刺激改善房购房者，希望能在青岛楼市不好过的时候，出一把力。但是老百姓会买单吗？只有时间来验证了。

综上，对于大多数城市来说在本身的产业和经济实力不足以支撑这么高的房价时候，高房价带来的只会是麻烦。人才和产业的被迫迁出，生活成本的提高等等，都会加速这座城市的“衰老”速度。各位觉得呢？欢迎关心房产和经济的朋友积极留言、点赞、关注、转评哦。

青岛二套房利率多上浮10% 新政可能并不划算

“3·30新政”实施将近一个月，地产界、业主界、金融界等人士纷纷都对楼市发展进行猜想。记者盘点发现，青岛二套房商业贷款目前执行最低四成首付，而利率则普遍上浮10%。而公积金贷款目前仍按老规定执行，二套房首付仍是六成。

商贷首付四成，贷款利率有所上浮

“3·30”新政实施将近一个月，四成首付等楼市利好政策的实施，确实为“金三银四”的楼市成交量起了巨大促进作用。记者走访发现，青岛绝大多数银行已经实行了二套房首付四成的新政政策。然而贷款利率均有上浮，但也有最低9.5折的。

根据调查，包括建行、工行、农行、青岛银行、邮储银行、民生银行等银行均执行二套房首付四成政策，而交行则执行五成政策，中行最高，达到七成。

除了首付，贷款利率也是大家关心的事情。调查得知，多家银行二套房贷款利率普遍上浮10%。当然，也有“特例”，比如邮储银行在基准利率的基础上打9.5折。

据了解，部分银行取消了提供商业贷款的银行网点的个数，招商银行更是成立了个人贷款工作小组，集中于海尔路网点办公。

公积金贷款二套首付六成

许多市民关心的二套房贷利率是否有下调可能，许多银行工作人员表示，考虑到资金成本问题，可能性不大。

某股份制银行工作人员表示，9折基本是银行的最后底线。“银行按照基准利率发放房贷，基本处于盈亏平衡，而9折以下就处于亏损状态。即使打9折，除掉资金价格和业务费用外，银行也基本不挣钱。”该工作人员表示，二套房贷利率即使有下调可能，也会比首套房贷利率高。

采访中，也有银行表示，如果在本行购买一定额度理财产品或存款，也可以考虑按基准利率。

记者从青岛市住房公积金管理中心得知，目前青岛市居民购买新建住房时，若首次使用公积金贷款，首付比例不少于房屋总价的30%如若二次使用公积金贷款购买新房，则首付比例不少于房屋总价的60%。相比于全国近百个城市发布不同力度的公积金松绑政策，青岛市公积金政策并未出现松动的情况。

据了解，目前青岛市公积金贷款利率按照中国人民银行公布的法定利率执行，如遇法定利率调整，则按照中国人民银行规定调整。如此看来，相比于成都、乌鲁木齐等30多个城市降低公积金贷款首付、增加公积金贷款额度的政策，青岛公积金贷款政策仍维持原有水准，并未松绑。

首付四成是否划算?

“3·30”新政的实施促使二套房首付降低、刺激楼市回暖。那么首付四成究竟是否划算?根据各大银行新政的执行情况可以看出，对于市民来说，首付四成虽然可以避免一次投入过多的首付款，然而还意味着贷款以及利息支出的增加。

记者以总房款100万元为例算了一笔账。若按照原先二套房首付六成执行时，贷款利率为基准利率的1.1倍，贷款购房人的首付为60万元，贷款40万元计算，贷款期限20年，在等额本息的还款方式下，购房人的月供为3046.21元，累计利息为331091.39元。

若按照“3·30新政”及各大银行商业贷款现行政策执行，二套房首付四成，贷款利率上浮10%，贷款人购房首付40万元，贷款60万元计算，贷款期限20年，在等额本息的还款方式下，购房人月供为4469.91元，比新政前每月多还1423.7元，累计利息为472777.71元，要比新政前总共多还约14万元。

业内人士认为，二套房贷款利率高于基准利率，20年内加息的可能性较大，购房者实际上多支出的利息也许会更多。因此，首付付多少、月供还多少、怎样划得来还要算细账再决定。