顶名买房有风险，产生纠纷亲人反目对簿公堂！

一、案例介绍

［1］乔某于2018年3月购买某小区商品房一处，价值30万。乔某与开发商签订了商品房预售合同，并且支付定金、万元和首付款0万元。

［2］根据合同约定，剩余10万元需通过银行按揭贷款支付。在办理银行贷款手续时发现，乔某因有不良记录，无法办理贷款。

［3］乔某找到自己的嫂子王某，通过开发商变更合同，由王某作为买受人重新签订该套房屋预售合同，并办理按揭贷款。

［4］乔某已经支付的定金和首付款直接转到王某名下，乔某将开发商原来出具的定金和首付款收据交回，开发商另行以王某名义开具定金和首付款收据。

［5］由于是亲戚关系，乔某与王某之间就顶名买房之事并未签订书面协议。房屋交付后，乔某人住房屋并进行装修。乔某持有以王某名义开具的银行还款存折，每月通过该存折偿还贷款。2011年9月，王某与乔某之兄因感情破裂离婚，乔某遂要求王某将房屋过户到自己名下，王某拒绝，乔某提起诉讼。庭审中，双方均称涉案房屋系自己购买。

二、判决结果

一审法院结合双方当事人提供的证据，认定涉案房屋虽然登记在王某名下，但是根据乔某提供的涉案房屋的还款存折、还款凭证物业费收据等证据结合法院对开发商销售人员的调查，可以认定乔某和王某之间存在顶名买房的事实。特别是王某虽然主张银行还款存折是以其名义办理，但其不能提供还款的证据，也就是说王某从未偿还过贷款，这与买卖关系的特征明显相悖。最终，一二审法院均判决涉案房屋归乔某所有，王某有义务协助乔某办理房屋产权过户手续。

三、法律评析

本案是一起顶名买房的案件，这类案件在现实生活中并不少见。由于买房人受年龄、户籍、信用、政策等各种客观情况制约，无法以自己的名义买房时，往往通过顶名的方式购买房屋。此类案件的特点是，双方当事人往往均持有相关的证据证明自己是买房人或者产权人，因此法官对此类案件的裁判往往更依赖于内心的确认。

本案中，包括买卖合同、完税凭证借款合同银行还款存折等所有与房屋买卖相关的文书材料均在王某的名下，但从乔某提供的物业登记资料显示，房屋的实际使用人是乔某，从乔某提供的银行存款凭条来看，实际还款人也是乔某。工某主张涉案房屋系由其购买，虽然相关资料上载有王某的名字，但其对房屋山乔某装修、使用并偿还贷款等行为无法做出合理的解释，另外通过开发商销售人员的证人证言，也可以佐证双方之间存在顶名买房的事实。

四、律师总结

涉案屋原为乔某购买，但因乔某个人信用原因无法办理按揭贷款，因此转而以王某的名义买房。这一事实并无书面证据证明，是法官根据开发商销售人员的证人证言和对案件相关事实分析得出的结论。涉案房屋的购房合同、完税凭证抵押杈证、房屋权属证书乃至还款账户等均登记在王某的名下，可以证明王某系涉案房屋的名义权利人，但不足以判断本案是否存在顶名买房的事实。由于双方之间并未就顶名买房一事签订书面协议，因此判断本案是否存在顶名买房的事实，应当通过合同的履行情况来分析。顶名买房有别于一般房屋买卖的特殊之处在于，顶名买房的情况下，被顶名人只是按照顶名人的要求出具自己的身份证件，配合出卖人和顶名人办理关手续事宜，既不享有合同权利，也不承担合同义务。反观本案，买房人的实质性合同义务是支付房款，乔某按时向银行还款账户存款用于偿还贷款，王某并未偿还按揭贷款；买房人的实质性合同权利是接收使用房屋，本案房屋的实际管理、使用人为乔某，乔某接收房屋后对房屋进行装修使用，并交纳物业费，而王某从未实际控制过涉案房屋。由此可以判断，王某与乔某之间存在顶名买房的关系，王某仅是本案房屋的名义权利人，乔某是本案房屋的实际权利人。

乔某和王某原是姑嫂关系，亲戚之间相互帮忙本无可厚非，有时碍于情面也不会留下什么书面证据，这就为将来发生纠纷埋下隐患。亲兄弟明算账，先小人后君子，这些做法虽然表面上看有些不近人情，但是客观地说，只有这样做才能避免纠纷发生，保护自己权利，维护亲情友情。

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二手房买卖中顶名还贷风险大

【案情】八戒和沙僧签订房屋买卖合同，八戒将高老庄一处房产出卖给沙僧，因此房有银行按揭贷款未还完，故约定沙僧按约支付首笔购房款后，该房产的所有权归沙僧所有，与八戒无任何关系，沙僧须代替八戒每月向银行偿还贷款本息，如未按月偿还贷款本息及由此产生的法律责任均由沙僧承担，八戒无任何责任。如任何一方不履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付成交价格的10%作为违约金。合同签订后，沙僧按约支付了首笔购房款，并开始按约每月还贷，八戒交付了房屋。后在偿还贷款过程中，因沙僧未按时还贷，导致贷款人八戒被银行列入“黑名单”，其征信受到影响。八戒将沙僧告上法庭，要求其承担迟延还贷的违约责任，赔偿房屋成交价格10%的违约金。

一审法院经审理后，支持了原告要求被告支付违约金的请求，但因原告在合同范围内并未产生金钱损失，且房产登记人仍然是原告，作为该房产物权上的权利人，其有责任监督被告履行合同义务，防止自身权利受到侵害。故此，法院认为按照房产成交价10%支付违约金明显过高，按照诚实信用原则，酌情考虑实际支付违约金数额，判决被告按照未付房款的10%支付违约金。宣判后，双方当事人均不服，提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

【案例分析】现实生活中，未还清贷款的房屋上市出售时，可能会出现顶名还贷的情况。所谓顶名还贷就是购买者与原房主签订房屋买卖合同不办理过户登记，以原房主的名义向银行偿还分期贷款，待贷款还清后办理过户登记手续。对于卖方来说，如果顶名还贷的人没能按时还款造成逾期，因为房屋贷款的名义是自身，那么逾期情况就会在卖方征信报告中留下不良信用记录。本案中就出现了这种问题，被告逾期还款的行为构成了违约，但在诉讼中已经还清拖欠贷款，未对原告造成严重后果，故法院认为被告应承担违约责任，如果被告不承担违约责任则无法对被告的后续还款进行实际约束，但违约金数额过高对被告显失公平，故法院酌定被告应当按照未付房款的10%支付违约金。由此案可知，顶名还贷对买卖双方都存在很大风险，二手房买卖中须慎选此种购房方式。

广州两女子代持二手房：信用额度榨干后房子被法拍，又背债数十万元

兼职做小贷业务的广州人陈晃怎么也没想到，自己会在最熟悉的领域“栽了”，成为早前他自己口中的“猪仔”（指金融行业中任人宰割的白户，即无贷款记录者）。

2018年，他经人介绍认识了一名梁姓中年女子，禁不住梁某声称代持二手房佣金11万元的诱惑，他和妻子办理了假离婚，在对方的授意下，由信用良好的妻子签下了大大小小上百万的贷款，代持了一套二手房。

不久，陈晃发现，梁某未按约定打来月供。贷款还不上，银行的催债电话纷至沓来，梁某也找不到人了。

这场代持，最终以陈晃的妻子上了失信被执行人名单，那套代持的二手房被法拍抵债的结局收场。至今，陈晃每天奔波百里讨生计，仍在努力填补这场代持捅出的窟窿。

因代持二手房而背上债务的不止陈晃一人。希望挣到40万元佣金与女儿搬出娘家的单亲妈妈黎鲤，也选择与梁某合作代持了一套二手房，由此背负了285万元的房贷，以及8家银行和微粒贷的196万元贷款。

今年4月，断供还不上贷的情节在黎鲤身上重演，名下房子似乎也逃不出被法拍的命运。她和陈晃都怀疑，梁某是故意利用他们的征信贷款渔利。

7月14日，当事人梁某及其律师回应上游新闻记者称，双方纠纷系卖房分歧引发，将诉诸法庭解决。

北京市中闻（长沙）律师事务所刘凯律师分析称，梁某以让黎鲤代持房屋的形式，以黎鲤的身份从金融机构获得贷款为自己使用，这种顶名贷款的方式，如果给金融机构造成重大损失，将涉嫌构成骗取贷款罪。如以非法占有为目的，与黎鲤签署所谓代持协议，骗取对方当事人财物，数额较大的，还涉嫌构成合同诈骗罪。

7月11日晚，陈晃展示当初妻子配合梁某办理并用于贷款的多张银行卡。摄影/上游新闻记者陈思

小白领为赚佣金当“猪仔”

“现在想来，我们是她的第一批受害者。”7月11日晚上8时，在广州黄埔区记者见到了33岁的陈晃。回忆起这场令人身心俱疲的代持经历，他深感悔恨，“不想再经历第二次”。

2018年夏天，陈晃在一家游戏公司做助理，月薪万元左右，妻子何苓是一家公司的前台工作人员。当时，这对新婚夫妇日子还过得去，为了多挣钱补贴家计，陈晃还兼职做小贷经纪人。

初次认识梁某的契机，是梁某缺钱向陈晃借了3万元，并按8分月息付了3个月的利息。1963年出生的梁某在广州有4套房和一辆奥迪轿车。资产丰厚，出手阔绰，是她给外人的第一印象。

“她很会打感情牌，经常告诉我有了钱什么都有了。”所以，当梁某告诉陈晃，因为资金周转问题，其名下位于广州白云区增槎路的一套房屋将被查封，要他为自己找一个“猪仔”来代持这套房，报酬是2年11万元佣金。陈晃找了一圈没有合适人选后，决定亲自接下这单活。

做了房产查册工作后，陈晃决定，由信用更良好的白户妻子何苓来代持。因为陈晃自身的征信不好，会影响贷款，夫妇俩办理了假离婚。

据双方于2018年11月1日签下的《借名额购房协议》显示，“甲方梁某出资购买位于广州白云区增槎路一处房屋，面积为81.99平方米，落户名为乙方何苓。期限为2年，自此物业出产权证当天起算。房子产权全部份额属于梁某本人。”

陈晃夫妇与梁某签署的代持协议。图片来源/受访者供图

“用乙方何苓为名，代为购买房子过户完成，甲方向乙方支付借名费共10万元。以银行贷款到梁某账号为准，到账后第二天转账何苓账户首期2万元，以后每月月供扣款后付给何苓手续费2200元/月。以两年共分付22期，尾期2万元。两年到期后，乙方把该房产过户给甲方指定的买方。甲方向乙方支付借名费11600元。”

“甲方不得断供及愈（逾）期，保证两年偿还月供正常，以不影响乙方征信。”

该协议还有个特殊的约定，“后续何苓每完成一笔信用贷款，款到梁某账上后，梁某立即将手续费5个点全款转账到何苓账上。”

“在两年期限满，而甲方未能在如期内完成过户手续，双方必须再次协商，以保证双方利益。如在两年期满乙方不过户返还房子给甲方，乙方应按房子实时价款返还房款。”

陈晃向梁某转账的截图，他称每次贷款下发后都转给梁某。图片来源/受访者供图

断供后，妻子成为失信被执行人

陈晃回忆，这套房子因先前有被抵押，需先解封才能再次申请贷款，在梁某授意下，何苓向广州农商银行申请了6万元贷款，又找了一家网贷，“网贷合同上签的是13万，打到卡里9万，中介以利息等各种理由再扣一轮，最后到手是7万。”

随后何苓以这套房子作为抵押，向中国邮政储蓄银行申请了129万元的房贷，为了通过审批，还找人伪造了50万元的首付交易流水。

为了保证邮储银行的房贷顺利下来，梁某主动借钱还了农商银行的6万贷款，邮储银行的129万房贷放款后，她又让何苓去农商银行申请了11万元贷款，“她总说，这个贷款一下来，就会用来还房贷。”陈晃说。

“房子是2019年二三月份到我老婆名下的。”陈晃介绍，之后妻子在梁某授意下还申请了农业银行15万元的装修贷，以及广发银行、平安银行等一两万元的信用卡。每次贷款下来后，梁某只给夫妇俩部分提成，前后累计约4万元，“每次贷款一到账就转给她，事后想起来，她应该是拿去启动别的代持了。”

陈晃夫妇与梁某签署的代持协议。摄影/上游新闻记者陈思

陈晃说，梁某只是催促他们用房子抵押或者自己的信用去申请更多的贷款。后来，夫妇俩发现，“房子到我们名下已经第三个月了，她只还过1个月房贷，农业银行贷款还了1个月，网贷还了2个月。”

因担心征信受到影响，夫妇俩还自己借钱还了一个月10900元的月供。

“基于签了这个代持协议，我们就像被她捉住脖子一样去借钱。”陈晃说，眼看装修贷还不上了，梁某继续让夫妇俩去别的银行贷款“拆东墙补西墙”，这一次夫妇俩拒绝了。双方闹翻。

“闹翻后，她什么电话都不接了。”陈晃说，面对多家银行的催款电话，夫妇俩也无力偿还。梁某更是找不到人。

2019年12月，中国邮政储蓄银行股份有限公司广州越秀支行正式起诉何苓。

据中国裁判文书网上公布的判决书显示，2019年1月22日，该行发放贷款。同年4月22日，何苓开始逾期不还。至2019年8月，何苓欠款达127万余元。

2021年9月，经过两轮法拍，那套二手房被作价116万元卖出，“房款被邮储银行划走了。”那也是迄今为止陈晃最后一次见到梁某，“我找她还钱，她不还。”

“目前我们自己还了20万，还欠邮储银行18万。我们曾想过起诉梁某，但证据不足。”这场代持让陈晃夫妇俩苦不堪言，除了网贷在他们偿还至还剩数千元的利息时，因公司倒闭了不用再还外，陈晃计算了一下农业银行、广州农商银行的欠债，目前仍需偿还43万元左右。

此时，夫妇俩才发现自己付出的时间和精力，远超出这笔根本不会到手的11万佣金。更重要的是，他们的生活已被彻底改变。

三年间，为了逃避打进公司的追债电话，上了失信被执行人名单的妻子时常陷入抑郁，但没钱去看病。她的电话全被设置转移到陈晃的手机号上。陈晃由于每天追债打官司，也离开了原来的公司，承包了一片果园。迫于生计，他每天要来回奔波近200公里，赶去从化区安排荔枝发货。

何苓被中国邮政储蓄银行起诉追债的判决文书。图片来源/中国裁判文书网

“我想挣钱带女儿搬出来”

陈晃说，梁某的重点并不是代持炒房，而是利用“猪仔”的征信贷款渔利。他总结了一下梁某的操作模式，“把你当花生一样，油（征信）榨干了，给你个壳（刷完的银行卡），让你去还钱。”

察觉受骗后，陈晃打听得知，和他一样给梁某代持二手房的有20人左右。他曾试图去劝说朋友介绍的黎鲤脱离火坑，但对方仍沉浸在代持2年佣金40万的美梦中，没有理会他。

直到今年4月，黎鲤的梦醒了。

38岁的黎鲤是一名离异的化妆师。她每天起早贪黑辗转广州多个地区工作，因为没钱买房，至今与年幼的女儿一起寄居娘家。

2018年夏天，黎鲤通过陈晃认识了梁某。2019年，梁某找到黎鲤，“她说让我多挣钱，代持一套二手房2年就给我40万元，我好早点买房带女儿搬出娘家”。这无疑击中了黎鲤的软肋。

梁某这次看中的是海珠区宝岗路一位即将出国的老太太名下的二手房。为了修改黎鲤的白户身份以便申请房贷，梁某让她去申请了营业执照，还从网上贷款了数万元，“甚至微粒贷的几千元也让我试着借一下。”

记者查询发现，黎鲤在2018年和2019年分别注册婚庆礼仪和贸易类公司，注册资金分别为200万和103万，“第二个公司是花钱买的虚假执照”。

在梁某要求下，黎鲤在兴业银行申请了285万元的房贷，直接转到卖家老太太账户。2019年12月，房子过户到黎鲤的名下。

黎鲤代持购买二手房的网签截图。图片来源/受访者供图

“她经常问我，今天有没有时间去银行？每申请到一笔贷款给我返10个点。”黎鲤说，除了房贷，自己还在梁某催促下，办理了农商、华润等8家银行的卡和微粒贷，一共申请了约196万元的信用贷和装修贷。

黎鲤说，梁某几乎保存着自己所有申请贷款的银行卡。只要以自己名义申请的贷款一下来，就会被梁某刷走，或者要求转到她指定的账户。

2020年9月，双方准备补签代持协议。黎鲤看了梁某拟的代持协议后并未同意签名，“她要我再配合她贷三四笔款，我一看那协议对我没有保障，就没签。”

据黎鲤提供的这份协议显示：“梁某用黎鲤名字借名购房的房产地址：广州市珠海区宝岗路某房，在二年后卖出转名前，要求先把黎鲤名下的一切信用贷款全部找垫资方结算完成，才能把房子的网签同步到新业主名下，把银行同贷书完成，把银行欠款280万过户到新业主名下做贷款，还给垫资方。房子的贷款及信用贷款必须在2022年2月前还清以及完成房子的过户。”

认为自己权益得不到保障，黎鲤拒绝签署的代持协议。图片来源/受访者供图

“她以我的名义申请贷款，把钱转到她的账户，再用她的名义帮我还，给人错觉。”黎鲤对此深感不安全。后来，黎鲤在以自己名义申请的贷款里，要走了30万元的佣金。

据黎鲤和陈晃提供的多份流水或转账证明显示，她确有多笔转账给梁某的记录。

2022年1月起，虽然黎鲤会收到梁某还贷的转账，但每次都拖很久，造成多笔贷款逾期，她每个月都会收到银行催债电话。

黎鲤说，2022年4月，梁某称黎鲤的征信已经没有任何可申请贷款的额度了，便要将房子过户到廖某名下以便贷款，但黎鲤认为自己的贷款尚未还清，过户后自己就没有保障了，便拒绝了。于是双方闹翻。

“我只好自己还钱，还了莱商银行6万余元、平安银行7.6万元、租赁贷17万元、微粒贷11万多元……”黎鲤说，5月份，她曾找梁某见面要钱，但无果，面对各家金融机构的催收电话，只好自己借了10多万元进行还款。过去两年中，有时梁某不及时给钱，她也曾主动还钱过，目前已累计还了大概40万元。

黎鲤算了一下，目前，应该还欠100多万信用贷，尤其平安银行一家就欠了42万。房贷还有270余万元未还，“因为前五年还的基本都是利息。”

“因为有些银行查不到欠款余额，我应该还欠三四百万的贷款。”因为已经借不到钱，黎鲤担心自己也会步陈晃的后尘，成为失信被执行人，房子被法拍，虽然一直担惊受怕，但也无计可施，“梁某这就是诈骗”。

“警方说是经济纠纷，建议我起诉。”5月26日，黎鲤曾向广州市公安局越秀区分局华乐派出所报案，但未立案。目前，她已聘请律师，准备起诉梁某。

黎鲤提供的银行流水记录显示，她曾向梁某多次大额转账。图片来源/受访者供图

梁某律师称双方因卖房产生分歧

7月13日，梁某的代理律师董律师回应上游新闻记者称，自己只代理了梁某与黎鲤的案子，据其掌握的情况来看，这是一起由卖房产生的分歧。

董律师称，过去两年多里，梁某拿出一部分资金还贷供楼，黎鲤也从贷款中拿走一部分，双方自愿代持合作。后来是黎鲤想要卖房，梁某与其发生争执，“于是梁女士没供了。停供就这两三个月。骗贷不太可能”。

至于为何梁某要求黎鲤申请这么多家金融机构的贷款，董律师称，这也是黎鲤自愿签名申请的，“你要说一次骗你可能会上当，那两次三次呢？还在贷就说明你是自愿的，我所看到的就是钱（贷款）到黎女士的账上”。

他表示，双方纠纷如果不能私下解决的话，将走司法途径。

7月13日，在多次拨打梁某电话被挂断，发短信未获回应后，上游新闻记者探访梁某位于越秀区淘金路某大厦的住所，其保姆称梁某不在家。

7月14日，梁某向上游新闻记者发来信息称，“是黎鲤想把房子独霸利息，这房子我们出资购买，她一分钱没出，还拿提成，血口喷人。她去法院起诉，法官自会判决。”

黎鲤拍下的签署代持协议和欠条时的梁某。图片来源/受访者供图

小贷群寻找“猪仔”的灰色生意

陈晃曾经活跃过的小贷业务群里，至今仍有贷款经纪人在积极寻找“猪仔”。从他们发布的招募信息中，这类灰色生意的运作逻辑，可以略窥一二。

“同行互惠互利，卖广州执照（全套包含过户做账费地址费），卖0首付房源（珠三角房源），有需要的同行可私聊。”

“短线融资：把客户包装成有车有房的优质企业法人。收纯白户，小白户，白户，有征信的，统统收，25岁到50岁，0首付购房，上完房后马上配企业执照，上完房后马上撸装修贷拿钱，撸完装修贷，撸车贷，撸完车贷再撸企业贷，总额度200万到500万。”

一名资深银行风控工作人员向上游新闻记者介绍，就现有信息来看，这应该是一种新型的杀猪盘，“都是许以利益拉人进来，过去骗取的是你的存款，现在骗的是你以后的存款（贷款是提前消费）。签的合同（代持协议）也没有法律效力。这笔钱是银行出的，银行也是受害者。”

据其所知，不仅是广州，全国的二手房贷款申请都与买一手房不同，一手房买卖对开发商的账户监管十分严格，开发商很难对交易造假。二手房交易首付只在买家与卖家之间进行，如果个人提供的是虚假交易流水，银行也很难看出干预，“二手房没有首付这个概念，钱是给卖家的，只能由评估价值控制，抵押价值只能算房屋评估价值的几成，一般为总交易额的70%或更少，除非勾结评估机构开具虚假评估价值。”

该工作人员表示，银行审批二手房贷款，也要求出具第一还款能力的证明材料，如工作证明、银行流水，如果当事人这部分也配合诈骗人员提供虚假材料，“实际上就是被骗来银行实行骗贷”。

他透露，过去几年，由于房地产市场较好，一些银行为了出业绩，可能存在审核贷款申请不够严格的情形。这类申请者的背景如果刻意造假，申请材料看似天衣无缝，审核的工作人员不一定能看出来。

“特别是没有抵押的纯信用贷款，现在（通过向银行申请）很难的。以前一天可能审核几十个（房屋贷款申请），现在量也小了，针对单笔贷款的审核也会更仔细。”该工作人员称，实际上，这些背景造假的代持者并不具备贷款偿还能力，最终银行无法收回贷款，导致成为坏账。这两年房贷收紧后，二手房贷款申请将会审批得更加严格。但这种骗局依然可能发生，“毕竟对方会想对策”。

陈晃展示的小贷业务群中贷款经纪人寻找“猪仔”的信息。摄影/上游新闻记者陈思

北京市中闻（长沙）律师事务所律师刘凯认为，梁某以让黎鲤代持房屋的形式，以黎鲤的身份从金融机构获得贷款为自己使用。这种顶名贷款的方法，如果给金融机构造成重大损失，就涉嫌构成骗取贷款罪。

根据2022年4月6日发布的《最高人民检察院公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》的通知（2022）第二十二条的规定，以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成直接经济损失数额在五十万元以上的，应予立案追诉。

同时，梁某如果是以非法占有为目的，与黎鲤签署所谓代持协议，骗取对方当事人财物，数额较大的，还可能涉嫌构成合同诈骗罪。

黎鲤作为代持者，其主观上如果不具有骗取银行贷款的主观故意，其行为尚不构成骗取贷款罪。

刘凯律师提醒，要防范这类骗局，首先要提高防骗意识。拒绝高息或者高利润的诱惑，时刻要牢记天上不会掉馅饼。其次，树立安全意识。妥善保管自己的个人信息，不能出借购房指标，以及身份证、银行卡等个人证件，更不能替人顶名贷款。再次，一旦意识到上当受骗，应该立即止损，及时报警，并采取法律手段维护自身合法权益。

（应当事人要求，文中人物均为化名）

上游新闻记者陈思