一夜间冒出“顶账房”，是“馅饼”还是“陷阱”？释放出什么信号

日照最近顶账房特别多，一夜间铺天盖地的售楼广告，多数是顶账房。而且不少曾经开盘即告罄的“网红楼盘”，也推出数量不等的顶账房，吸引购房者的眼球。

顶账房历来就有，是开发商约定给供货商或者建筑企业顶材料款或者工程款的房子。一次性大量出现顶账房，不免让很多人持怀疑态度，以为是开发商在变相出售楼房。据中介散发的资料显示，顶账房比开盘时价格低，而且房源比较充足。所以有人怀疑是开发商借顶账房的名义，低价销售楼盘。

曾几何时，某些楼盘开盘一房难求，人头攒动，几百套房源很快售罄。可是，当天晚上就有很多中介挂出房号高价出售，而且可以走一手房手续。尽管开发企业明令禁止，但还是很难杜绝。如果你和中介联系，还有的给你比开盘价还低的房号，并且说自己让一块佣金给你。楼市的营销手段让你永远不懂，所以，各种猜测都会出现。

第一，这种顶账房可以购买吗？怎么分辨真顶账房还是开发商借此低价销售？

开发商给供货商或者建筑企业顶账的房子，多数是不好卖的楼层，或者户型不好，或者存在某种瑕疵。只要价格合理，而且出售方提前告知，是可以购买的。真的顶账房应该在供货商或者建筑企业手里，成交后，需要去售楼处走一手房手续。如果开发商变相低价出售，就会去售楼处购买，和开盘是一样的流程。如果开发商出售有两个原因：一是房子难卖，利用顶账房的名誉低价出售，害怕以前的购房者因为降价而闹事；二是销售尾盘，即开发商把户型或者楼层不好的房子低价销售，利用顶账房的名义，害怕影响自己的信誉。

第二，这种顶账房是“馅饼”还是“陷阱”？存在什么样的风险？

在出售顶账房的时候，出售方应该告知购房者实际验房，如果是期房，也要如实告诉交房时间或者房子存在的问题。这样，购房者才不会掉进“陷阱”，低价买到满意的房子。如果出现大量的优质房源，而且去售楼处购买，就是开发商变相低价销售。还有一种情况，就是出售优质的顶账房源，可能溢价销售。在办理一手房手续时，只能按照开发商给出的顶账价格开票。如果你贷款购买，那么溢价的部分就要用现金支付给卖方，要算计好首付和贷款的额度，以免出现麻烦，承担违约的风险。

第三，大量出现顶账房是否意味着房价下跌？或者开发商资金短缺？

很多人担心开发商推出大量的顶账房，说明这些楼盘销售不好，或者面临下跌的征兆。当前国家对楼房销售把控很严，开发商不会擅自降价或者涨价销售。但不排除因为销售不好而加大顶账房的数量，让供货商、建筑企业帮助销售更多的楼房。在二手房市场可以调节房子的价格，可能溢价，也可能打折出售。开发商看到二手房市场的灵活性和监管漏洞，利用顶账房的名义在二手房市场打价格战，然后堂而皇之走一手房手续，与资金是否短缺没有关系。

很多顶账房在位置和配套方面有很多优势，又是前些日子被争夺的房源，而且价格又比开盘低几百元甚至上千元，一套房子就能省几万甚至十几万元。在此劝诫购房者，不要盲目入市，面对低价的房源保持理性。更不要用炒房和投资的目光来买这些顶账房，成为被割的韭菜。

01，如果早已看中某个楼盘，并且有合适的顶账房源，那么是可以购买的。如果全款购买，一定要核实顶账房的房主是谁？房子有无共有产权人？有无其他的经济纠纷？并且去开发商那里验证和咨询，确定能够办理手续才可以签订合同和缴纳房款。如果贷款购买需要清楚是否有溢价，开发商开票按多少等，避免上当受骗。

02，如果看到顶账房价格低，想买一套用于投资是不可取的，未来二手房市场风险很大，而且，从购房到拿证需要3-5年的时间，增加了投资风险。开发商推出大量的顶账房，说明对于未来的楼市并不看好，往日开发商多数在惜售和捂盘，要相信他们对楼市的判断。在当前调控严厉的节点，一定注意资金的安全。

03，在“三道红线”的压力下，下半年顶账房会更多，很多开发企业会用顶账房的名义销售楼盘，达到快速回笼资金的目的。当前有关部门设定备案价，对房企的约束较大。如果推出顶账房，那么价格可自主选择，可以溢价销售，也可以打折销售，而且，不会造成前期购房者找开发商的麻烦。作为购房者还是静观其变，不要盲目上车。

类案检索:购买的顶账房办不了房产证，该由谁退款？

阅读提示:原告向某广告公司购买顶账房，因开发商无预售许可，导致原告办不了房产证，原告起诉开发商和某广告公司，法院判令某广告公司退还房款。

案情简述:

某房屋系被告某房产公司开发建设（未办理商品房预售许可证），其因欠被告某广告公司广告费将房屋抵顶。2014年4月29日，原告李某与被告某广告公司签订《房屋转让协议》约定：被告某广告公司将上述房屋转让给原告李某，总价格XXX元。同时，原告李某与被告某房产公司就诉争房屋签订了《商品房买卖合同》，房屋价款为XXX元。原告李某共向被告某广告公司交纳了房款XXX元。被告某房产公司按房屋全款价格出具了两份收据，并注明“某公司广告费抵”。被告某房产公司尚未交付房屋。

原告主张:

因房屋无法办理房产证，原告将某广告公司和某房产公司诉至法院，要求退还房款。

法院认为:

当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原告李某与被告某广告公司之间的房屋买卖合同成立后，被告某广告公司作为出卖人负有对所出售房屋的所有权及时转移给买受人原告李某的义务。但诉争房屋尚未办理商品房预售许可证，因此，原告无法实现对所购房屋办理房产证的合同目的。原告主张解除双方签订的《房屋转让协议》，符合法律规定，本院予以支持。原告已支付给被告某广告公司的购房款XXX元，被告某广告公司应予返还。因被告某广告公司出售的房屋不符合原告购房目的，原告有权要求其支付利息损失，利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。被告某房产公司不是《房屋转让协议》的合同相对方，也未收到原告购房款，原告要求被告某房产公司返还购房款及利息，本院不予支持。被告某房产公司对开发建设的房屋未取得商品房预售许可证明，违反法律、行政法规的强制性规定，所订立合同应为无效。原告与其签订了两份《商品房买卖合同》，原告主张确认合同无效，本院予以支持。

以上案例为山西省运城市盐湖区人民法院和运城市中级人民法院生效判例，源自最高院裁判文书网，整理出来谨供诉讼参考。

用商品顶账会计分录

导读：企业之间的合作，有时可能因一时的资金紧张，不能按时给对方结付货款。那么，以现有的固定资产或商品给对方企业用于顶账也是一种常见的方法。那我们来学习一下用商品顶账会计分录。

用商品顶账会计分录

首先应当作出如下的会计分录：

借：固定资产清理借：累计折旧贷：固定资产借：应付帐款贷：固定资产清理借：固定资产清理贷：营业外收入

然后再在记账凭证附上以下的一份原始凭证：“××公司今受到××公司酒***件，汽车*8*辆，价值****元，至此，所欠货款全部顶清”

最后，还需要在账面上记录这些货物的入库和出库情况。

用报销来顶其他应付款会计分录怎么做

我们公司帐面上时常会没有钱，这时老板就用把自己的钱打到我们帐户里。然后每个月会给我一些报销的发票来顶之前的借款，他也不要钱。这个会计分录怎么做啊。当时借款时，就记借：现金；贷：其他应付款现在顶帐我可以做：借：其他应付款，贷：管理费用吗？

第一种做法，应该是做：借管理费用，贷现金。因为你原来做的是“借：现金；贷：其他应付款”，你们公司账户上又没有钱，都是老板代垫的钱，所以应该把现金账冲掉。这样其他应付款账户上的余额就是老板总共垫的钱，如果以后你们公司有利润了，可以还钱给老板，就冲平了，还可以少交所得税。如果你公司一直不盈利，就一直挂账，等到公司注销清算时在说。

第二种做法，就是你公司注册资金都在哪？是不是让老板提走了？如果是，当时怎么做的？应该是：借其他应收款，贷现金或银行存款，再从老板那拿钱给你公司，就应该是做借现金，贷其他应收款，拿回发票就做借管理费用或其他有关科目，贷现金。

如果你老板没提走钱，只是借钱给公司，就按第一种做。

在现在的账务处理中，企业用商品顶账的会计分录分了三步来写的，大家知道是那三步吗？如果还不知道，那就请认真仔细学习上述会计学堂小编整理总结的内容吧。