顶账房是什么？购买顶账房哪些风险？
导语
买的顶账房，跟开发商签署的商品房预售合同，支付了全部购房款，也已经实际入住了，还没有等到过户，房子却被查封了……
文：戴金花律师（北京金诉律师事务所）
买的顶账房，跟开发商签署的商品房预售合同，支付了全部购房款，也已经实际入住了，还没有等到过户，房子却被查封了……
今天我们聊聊关于顶账房的哪些事儿：
一、什么是顶账房？
顾名思义，用来顶账的房子，顶帐的一般都是建筑商，材料商、原料商（以下简称“顶账方”）。因此顶账房通俗的说开发商用房子来抵欠原料商的钱（债）。
以下是我做的关系示意图：
在实践中，顶账房一般比普通商品房便宜些，故顶账方让你先给购房款，然后直接领你跟开发商签合同，很多时候你都不知道你的房子到底抵了多少真实的债，跟不清楚顶账背后的故事，风险就跟着神秘、不知情出现了……
二、购买顶账房有风险，需慎重：
1、考察该房源是否有产权证，是否楼盘取得预售许可证。
建议在开发商取得预售许可证之后再购买，这样才能在交钱之后很快拿到正规的商品房买卖合同，并能及时办理合同备案才能将购房风险降到最低。
2、了解顶账方看是否有权转让债，是否存在以房抵债的协议（或顶账房买卖协议），做好合同审查。
3、务必签订三方协议如顶账房转让协议，并确保出售人是否与开发商签订过顶账房买卖协议，并且名字要一致。
4、了解开发商是否有其他债务争议，看房子是否已经被卖出，或是设定了抵押，可以到当地房产管理部门查阅房子的房产登记状况。
5、一般顶账房贷款的金额会比较少，比如房子顶账方卖给购房人200万，当时顶账是150万，你需要先把50万给顶账方，然后那150万跟开发商做合同，相当于你在开发商那里150万买的房子，然后根据150万的房子再银行做贷款，因此购房的时候，需要考虑贷款问题，避免因不能贷款而违约。
6、如果是购买的二手房，要看是否存在拖欠水费、电费、暖气费等各方面的费用，做好买前债务清除工作。
7、顶账房容易遇到诉讼风险、查封风险，建议具备入住条件的，尽可能的实际入住，合法占有房屋。在司法实践中，购房款支付比例，是否实际占有等影响到查封的执行。
8、根据大数据的统计，因顶账协议产生纠纷的诉讼非常的多，判决的结果也不尽相同，建议遇到纠纷咨询专业律师。
司法实践中，一般情况下顶账协议只要不违背法律的强制性规定都是有效的，购房人与开发商签订的合同只要不违背法律的强制性规定一般情况下也都是有效的，因此诉讼策略很重要。
为什么顶账房都不可以贷款，都是顶给了哪些单位
今天给大家说说“顶账房”是怎么回事。接触房地产3年多，顶账房也接触了不少，说实话，顶账房真的很便宜，有些顶给工程上，更不是便宜一星半点，顶账房都顶给了谁，这是个问题，一般情况下都是顶给了施工方，工程方，拿房子顶给他们，他们在售出变现，所以卖的肯定比售楼处要便宜单价1000-2000左右，还有一种情况是售楼员自己扣的，售楼处有关系可以直更，可以拿到低于市场的价格，然后在卖给你，还有一种情况是被开发商的领导扣了一整栋，低价扣，然后按市场价卖给你，还有一种情况是比较有实力的个人或公司，跟开发商谈判，我低价包你一栋楼，然后我来卖，有时候开发商为了快速回笼资金，也是会外包的，基本就是这几种情况，总之，最后没有剩下的房子，一般大的开发商手续比较可靠，买这种房子还是比较靠谱的，为什么顶账房一般情况都要全款，是因为顶账方不愿意钱在到开发商手上一个环节，比较麻烦，如果和开发商关系比较好，有人的这种还好说，如果关系一般的就更不可能有顶账房可以贷款的说法，所以顶账房不部分都是全款，也是不无道理。
所以资金雄厚的可以买顶账房，尤其到年底，顶账房比较多，单价至少便宜1000-2000,每平，不是很好的一件事吗。
顶账房，每平米便宜1000块钱，到底能不能买？
买房的渠道有多种多样，房子的性质也趋于多元化，怎么买房都伴随着一个词，可以便宜多少钱？
一个网友，最近问了一个问题，顶账房到底能不能买，需要注意点什么？
我问：为什么要买顶账房？
他说：便宜，比市场价便宜1000多块钱一平米，确实挺诱人；
我问：人靠实不，是不是认识，还是挂了几个弯人士介绍的人？
他说：拐弯认识的，所以问问您，该注意点什么？
可见多数买房，或者其他事情也好，能够具有诱惑的永远都是口袋的钱，在捣鬼；
内心的鬼，就是贪婪和侥幸，便宜是那么容易占据的吗？
讲一个故事：
在2009年左右的时候，那时候电商还刚刚兴起，我们做了一个电商网站，进货刚开始从北京动物园进货，不进货不知道，一进货才知道了里面的规则，裤子必须全号拿货，衣服必须全号拿货；
我一看这个行业有问题，这样会压非常多的货源，那从阿里巴巴进货吧！
第一次进货了100件T恤，做秒杀用的，1块钱一件，很快就卖完了；
第二次进货，我们选择了一些款式新颖的货源，选了几千块钱的货，这次进货让我们有一些差异；
货到了北京，就让我们打款，否则的话不放货，那当时就想，代价可能就是那几千块钱，要不要打款？
后来打款了，结果是什么？
货回来了，还有货运费，可惜货不是我们要的货，一堆垃圾衣服；
这个和买房子有什么必然关系呢？
第一：若是遇到骗子，你承受得起损失吗？
有太多的买房者，哭诉着问，有什么办法能把钱要回来，这可是辛辛苦苦一辈子攒了点钱呀？
为什么辛辛苦苦攒了一辈子的钱，被卖房的开发商骗走了？
便宜，很便宜，真的很便宜；
张三买了，李四买了，王五也买了，你买不买，很便宜！
可是你想过一个问题没有，为什么便宜？
理由都很荒唐，但是每一个人都相信，就和现在市场上，满大街解读世界新概念玩资金盘项目一样；
大家都相信，为什么相信呢？
可以让你赚钱，可以有利润，可以让你躺着赚钱，投资800块，赚取100万你信吗？
好了不多说了，做重点；
你选择便宜之前，想过没有，万一有问题，你能不能承受得起这个损失？
这是最重要的一点，可以承受就玩，这是一个没有规则的游戏，记清楚了，没有规则，欲哭无泪；
第二：什么是正常的规则，买顶账房的规则是什么？
买顶账房，要记得一个规则，什么规则呢？
开发商和自己签了合同，开了首付款发票，开始收取你的贷款资料的时候，才可以把钱给了要顶账的施工单位人员，而且要给打一个收条；
收钱打条，这是天经地义的事情，这些程序都不能忘记；
若是全款的话，那还得等待开发商到房管局进行网签和备案之后，才可以付款给顶账的人；
这些规则，都要在买房之前说清楚，才可以进行；
什么是规则，就是购房的程序，不能乱了；
阿永哥点评：
一是按规则办事，丑化说在前面，后面堂堂正正做君子；
就是阿里巴巴进货的规则一样，必须打进共管账户，到货才能付款，中间付款就要承担风险；
这种情况，宁愿退款不买，也不能付款，这是规则，谁违反规则谁就接受惩罚；
二是便宜就是魔鬼，和魔鬼斗争就要睿智；
为什么是睿智，那就是懂规则，懂得周旋，懂得人性，懂得风险等于零的规则不在口头；
更不是什么，大家都买了，我也买，大家都不怕我也不怕，愚蠢；
三是顶账房能不能买，绝对能，要讲规则，要打听好顶账的人，顶账的楼盘是哪个？
遇到那种不讲究的楼盘，白给都不要的楼盘，趁早挥挥手，便宜也不要；
买房卖房，怎么增值，怎么识破买卖花招？
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