购房零首付套路卷土重来？经济日报：警惕首付贷死灰复燃

零首付不是馅饼，而是精心设计的诱饵，其中的市场风险不容忽视。消费者要警惕营销话术，根据自身的财务状况作出理性选择，避免陷入违法泥潭引发信用危机。

今年以来，多个城市出台楼市松绑政策，房企加大去库存力度，购房零首付模式近期在多个城市出现，一些地方首付贷死灰复燃。对此，购房者应保持清醒。零首付往往不是馅饼，而是开发商或房产中介精心设计的诱饵，其中的市场风险不容忽视。

所谓零首付，并不是购房不需要首付款，而是通常由买家先垫付首付款，开发商拿到银行放款后，再将首付返现给购房者；或者开发商和第三方金融公司合作，通过首付贷、首付分期等方式协助消费者购房，还有些房地产中介甚至会为购房者提供空壳公司骗贷。

零首付看似利在眼前，实则弊在长远。表面上看，零首付降低了购房门槛，减轻了购房者资金周转压力，让不具备买房条件的人圆了购房梦。但实际上并未真正降低购房成本，反而通过做高房屋合同总价等方法提高了贷款月供额度，加重了购房者的还款负担。零首付通过营销把戏，不仅达到“羊毛出在羊身上”的目的，还把债务风险转移到了购房者身上。

需要看到，由零首付滋生出的“做高合同总价”、首付贷等乱象属于违法违规行为。前者涉嫌骗贷，推高银行风险。后者往往导致信贷资金绕道流入楼市，早就被监管部门严查严打。之前多地曾开出罚单，案由涉及经营贷款、消费贷款违规用于购房。在利益面前，个别开发商和房产中介不惜铤而走险，既坑害了购房者，也增加了金融风险和市场风险。

近年来，受多重因素影响，房地产销售呈现下降趋势。压力之下，个别房企在营销方面不择手段，耍起小聪明。房企去库存，应该“去之有道”，靠营销噱头即便能够暂时走出困境，也很难走得长远。开发商应坚守基本底线，不能以欺骗甚至欺诈的方式完成资金回笼。最近一段时间，多部门密集发声，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善型住房需求。有房企和中介机构据此营销称，各地楼市将持续松绑，房地产市场迎来重大拐点，房价也将迎来新一轮上涨。实际上，这是以曲解政策的方式违规促销，不利于房地产市场良性健康发展。

天上不会掉馅饼。消费者要警惕开发商和中介的营销话术，根据自身的财务状况作出理性选择，避免因无力还贷引发信用危机，甚至陷入违法泥潭，付出不应有的代价。

作者：郭存举

监制：乔申颖

审核：张倩

编辑：张烁（见习）

BOA全美多个城市试点，非裔/西裔买房0首付，0费用贷款，不查信用

疫情快三年，房子价格长了不少，房市也成为了华人朋友平时茶余饭后聊天的热点。

最近美国银行（BOA）突然搞了个0首付0费用的贷款，而且这背后只提供给特定人群：西裔和非裔。

这让很多华人看不懂了！

美国银行BkfAi表示要给首次买房族提供零首付零费用的贷款，但仅在部分非裔和西裔社区实施，目的是要提高非裔和西裔社区有房族的比率。

在美国拥有房子的人里面种族差异非常大，白人家庭拥有房子的比率为72.1%，西裔只有51.1%，而非裔只有43.4%

这个贷款项目会现在部分区域实施，其中包括夏洛特，达拉斯，底特律，洛杉矶和迈阿密的部分社区。这个新的房贷项目名为CiAffLSi(社区可负担贷款方案），目的是为了帮助那些符合条件的个人和家庭可以获得廉价房贷。

BOA的发言人说：“拥有房屋可以让我们的社区变得更强大，可以帮助个人和家庭积累财富，我们的社区可负担贷款方案可以让更多的非裔和西裔家庭梦想成真。”

这项新计划是对美国银行现有的150亿美元的社区自置居所承诺™的补充和完善，该承诺提供负担得起的抵押贷款、行业领先的赠款和教育机会，以帮助60,000个个人和家庭在2025年前购买负担得起的房屋。通过这一承诺，美国银行已经帮助超过36,000人和家庭成为房主，提供了超过95亿美元的低首付贷款和超过3.5亿美元的不可偿还的首付和/或过户费用补助。

这种新的房贷项目不需要贷款人购买房贷保险，而此前首付低于20%的买房族通常都需要购买一定额度的房贷保险；同时，这个新的房贷项目对于最低信用分数也没有要求。

那么如何来判定申请人是否符合基本的信用要求呢？可能会采用的一些标准包括：

申请人是否每月按时付房租是否按时付水电煤气费电话和汽车保险费等。当然还会有一些其他要求，例如要完成BOA提供的买房者认证课程等等。

即便有一些限制，这还是引起了同样作为少数族裔的亚裔社区的不满。在任何族裔中，都有穷人富人，那买不起房子的亚裔又该如何解决问题？

在上个月，知名房地产线上信息平台Ziw发布的最新调查报告显示，不论是在住房拥有率还是房贷通过率上，非裔都会比白人低很多，而且这种差距随着疫情的出现变得越来越大。报告显示在2020年，非裔申请人申请房贷被拒绝的概率比白人申请人高84%；到了2021年数据达到了86%。

在这样的大背景之下，这一项规定的初衷或许是好的。

但是非裔为何会贷款困难呢？自然不是因为他是肤色，ziw认为这是还款能力和还款意愿造成的。

所以这项计划之下，看似追求平等，实际反而是歧视。

2008年金融危机过去不过十来年，我们此前都说今年和此信贷危机不一样，不过现在看来，似乎又有点一样了。

从当年0元购到今天0元贷，下一步又是什么呢？不知道大家对于这个政策怎么看。

房贷批不下来，首付款能退吗？一文讲清

相信不少购房者有过这样的经历，贷款买房时房贷申请被拒。那么，房贷批不下来，首付款可以退吗?房屋可以退吗？

按揭办不下来怎么办？

按揭办不下来的原因有很多。实践中，不同情况的处理也是不同的，在审理合同纠纷时法院一般会优先适用合同中的约定。

因此，合同中对贷款被拒的违约责任由谁承担的约定是最重要的依据。如果没有约定或者约定不明，按照以下原则处理：

开发商的原因：如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现上述情况则不予批准贷款。此时购房者可要求开发商退还首付款及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。

购房者的原因：如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。

非买卖双方的原因：如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，购房者应与开发商协商，协商不成合同上又没有约定的。购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求开发商返还首付款及定金。

首付交了，贷款批不下来可以退房吗？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：

商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

房贷申请被拒后还能再申请吗？

是可以再申请的，不过需要满足一定的条件，包括：

借款人个人信用良好，被拒不是因为信用的问题。如果是因为信用问题被拒，再申请贷款将有一定的难度；

如果是因为资料准备不齐全，第二次申请贷款资料准备齐全后，通常可以通过贷款；

具体还要结合当下的房贷市场、政策等决定。

贷款不批，如何应对违约？

目前有不少购房者签订购房合同后，因各种原因，银行贷款始终无法获批，就会出现退房纠纷。在具体执行中，很多楼盘是开发商统一指定银行办理贷款，所以提醒购房者应尽量在合同中注明，“如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需返还首付款”。除此之外还要注意：

如果是银行没有接受贷款申请，由购房者自己承担违约责任。

如果购房者和银行已经签订了借款合同及抵押合同，银行没有按时放款，则购房者在向开发商承担违约责任后，可以按照借款合同向银行主张违约责任。

总之，提醒市民在购买商品房时，首先要认真考虑自己的资金能力，如果采用按揭方式，要事先认真了解申请银行按揭的程序和要求，在与开发商签约时，要仔细阅读所有需要签署的合同条款，弄明白条款的法律意义。

最后，购房者还可要求开发商在合同中注明“如果因申请银行贷款达不到预期金额，或银行拒绝贷款，而导致购房失败的，可免责并退回所交款项。”这样在非因购房者自身原因造成贷款不成出现纠纷时就能避免自身利益受损。

（山东高法）