小心为上！别让首付贷的“骚”，坑了你的“腰”

感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。

这篇文章，老粉应该似曾相识。今天，我加点新料。

6月初，佛山特赦了8个限购镇街转为非限购。

市场很快因为“2成首付”陷入风波，银行出现了反转再反转的后，终于所有非限购区“首套2成，二套3成”，尘埃落定。

但是，就算首付再低，依然有人给不起却想上车。

所以，一直以来，绝大部分楼盘都会提供“首付贷”、“首付分期”等业务。关于这些操作，市场上是“乱花渐欲迷人眼，买家难辨真假”。

在当前形势下，严格来说，我们并不建议连首付都拿不出的购房者，还要硬上首付贷去买房。

当然，有少部分群体，确实因为短期资金紧张，不得不需要开发商的“首付贷”或“首付延期”。

但是，在你选择这些操作时，一定一定要清楚背后的玩法，甚至有没有隐藏更大的“坑”！

今次借个机会聊聊，给大伙儿拆解一番。

01

首先，介绍真正的首付分期。

当市场比较差或楼盘房子巨难卖时，有开发商会推出这项服务。比如首付分12个月给齐后，再配合购房者网签。

这种服务，当前在佛山楼盘不多见，大部分开发商难以接受这类操作，因为这意味着大头的银行贷款回款周期太久了。

当然，有的购房者也接受不了这个操作，因为房子一直不网签，自己没有安全感。

开发商宁愿给多一两个点折扣，也希望购房者早点网签。所以你去买房算价，开发商总会有一个“准签折扣”，如果你无法按时网签办按揭，那这个折扣就h着不给你。

不过，在2018年佛山双合同+强限购的背景下，一些盘为吸引外地客，非常体贴的允许首付分期1年，跟延迟1年网签捆绑一起，给外地客预留时间准备社保或税单，弄购房资格。

但开发商允许这类操作，也是事出必有因，大伙儿别觉得这有多么好。

因为这类房子不外乎几个原因：要么房子综合品质太差，卖不动；要么就是售价太高，本地客不待见。

一句话概括：性价比太低的楼盘，会提供这类操作。

02

其次，是开发商旗下的金融公司协助做首付分期。

其实，就是一种首付贷。

比如年利5%，随借随还，利息按天计，最长两年，到期一次性还本付息。

这操作不用手续费，不上征信。对做生意的小老板、满仓股票的张总赵总们“诱惑力”大。

以前，某品牌开发商就靠这个产品，快速俘获大量买家。

还有某央企各种盘都推出“小贷”产品，可以贷给买家一半的首付，6个月免息，只需缴纳2000元手续费。

过了6个月的免息期，则需要缴纳月利率0.5%的利息，1年后必须还清。这对于后期的还款压力，是比较大的。

市面上，还有的开发商玩法更狠，拉来金融公司为购房者垫付最高1半的首付，借期最长5年，免息免手续费。

期间，购房者只需每个月等额还贷款的本金就行。等于开发商无偿借一笔钱给买家，后者分期免息偿还。

当然，这么慷慨的开发商，可能会适当收一点折扣来弥补自身的垫息成本。

虽然政策明面上不允许首付贷，但该现象已经泛滥。比如还有下面两类，一个比一个“6”。

03

银行配合做的首付分期，比如以装修贷等消费贷的名义。

这类贷款不是每家银行都会做，实际上是不敢做的。即使是同一家银行，其下属不同的支行都可能持不同的态度。

总的来说，市区盘不太敢这么明目张胆，因为得提防竞品盘钓鱼举报。郊区盘时有见到。神奇的是，这玩意居然还不用上征信。

为了让大伙了解这类装修贷的利率，我举一个某行比较低的利息，号称是月息2.5厘的装修贷。

月息2.5厘是不是看不懂啥意思？实际上它换算成年利是3%，你就按照2.5*12/1000=0.03这个公式套进去。

假设装修贷你贷30万，按年息3%，做所谓的5年等额本息。

你的年息就是30万*3%=9000，月息就是9000/12=750，加上月还本金30万/60个月，等于每月还本金5000，每月本息还款合计5750元，连续还60个月。

然而，按照房贷的等额本息法来计算，30万贷5年，月供5750元，实际利率是5.65%，如下图所示：

这跟上面说的3%怎么不一样了？问题出在哪里？别急，第四种“首付分期”给你揭秘。

04

这种是开发商拉来的小贷机构给的贷款方案，会收“砍头息”。

这类小贷公司，跟上面的装修贷一样。打出无抵押，放款快，多年分期爽歪歪。明面上说不收手续费，利息只要4厘。但实际上...

做贷款的人，就不爱说贷款年利率，就爱说几厘几厘，因为很容易把你搞蒙圈。

假如你贷个30万，月息4厘，按上面第3种算法，换算成年利是4.8%，好像也不高哟。

但是你要办理，先给个6%的前置利息1.8万，再按照贷款30万来所谓的等额本息月供。

先收的1.8万，就是“砍头息”。扣掉1.8万，实际上你贷款总额是28.2万，但你却要按30万来还。砍头息说好听点，就是贷款手续费。

你以为这样就结束了？NONONO，说好的4厘即年利4.8%，所谓的等额本息你却要月供6200（本金5000块，利息1200块）。

这条数怎么算出来的？

首先，30万被分成5年60个月的还款周期（实际你的贷款金额是28.2万），即5000/月。

然后，年利息为30万的4.8%即14400，分摊每月就是1200，就这么连续还60个月，合计每月还本息6200元。

大家仔细观察，发现这里有什么毛病没？

那就是你的本金每个月都在减少，但是你的利息从来都是雷打不动的。秒懂了吧！

如果这么说不够具体，那么我就拿“真等额本息”（年利按4.8%），跟上面说的月息4厘借款30万供5年月供6200元的“伪等额本息”来对比一下（下图放大看底下利率）：

看到没，两者相差近1倍。明面上说的月息4厘年利4.8%的“伪等额本息”，实际利率去到了8.8%。

是不是有一种货不对板的赶脚~

造成这个结果的根本原因：银行房贷的计息方式是根据你每个月偿还本金后的贷款余额计息。随着你不断月供，贷款余额逐步减少。

然而，上面说的装修贷也好，4厘的小额贷款也罢，每个月都是按照你的借款总额核计利息，忽略了每个月已偿还的月供。

这就是为什么我们常说，银行房贷算是当下非常便宜的贷款，不但利息低，正常人还可以贷足30年。

有的人一把年纪快退休了，都想多撸一把。

或许这也是为啥你做房贷，银行要你入押房产证。而你做消费贷，啥抵押都没有的缘故。

因为前者利息低，资金的时间成本低，后者的资金成本高呀。

当然，上文算的4厘月息即年利8.8%的利率，在贷款领域并不算夸张，如果你去百度高利贷玩法，你才明白啥叫“不受法律保护”。

05

最后一种“首付贷”的操作，我们称之为“高评高贷”。

通常这个玩法在过去的二手房交易里，非常常见。就是买家首付不够，就让按揭公司拉高评估价，套多点贷款。

比如买卖双方约定的实际成交价是200万，2成首付是40万，但买家只有24万的首付。

这时按揭公司需要把房子成交价拉到220万，贷款8成是176万，而买家只需给24万首付就能买下房子。

然而，现在这个玩法直接被某开发商用在了卖新房上。比如购房者只有24万的首付，想买总价200万（首付40万）的房子。

那么，开发商会提前打20万给购房者凑够44万首付，美其名曰首付返还，再以220万的价格，让购房者做网签和按揭。

贷款8成是176万，加上开发商收到的44万，就是总价220万的房子，包括开发商先前返还的20万首付在内。

这怎么看，开发商都不怎么亏，亏的是购房者。

因为这意味着购房者的贷款金额增加了，月供也会增加。其次房子的总价变多了，要缴纳的契税和物业维修基金也增加了，按照上面案例房子总价贵20万的操作，契税和物业维修基金得多缴4~5千。

06

写在最后

这就是金融的外衣，如果你数学不好，却又对这些数大大咧咧，毫无所谓，那么你注定会被收割。

如果你懂这些具体成本，还要坚持走高息贷款，那我敬你是条汉子。

作为长期研究各种金融借贷玩法和本质的人士，我们清楚这个市场上，有需求就有供应，怕被收割并不意味着绝对绝对不能碰。

我们只能说因人而异，能避则避，不能避的话，那就尽量做到：被收割，也要明明白白。

佛山买房，问问楼司令吧！

司令说楼：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。

按揭买车需要交哪些钱？记住这些会被坑的收费项目

按揭买车正常情况下相比全款只是多收一个手续费，哦不是，不能说手续费，叫“按揭咨询服务费”。

经常说禁止收手续费，实际上禁止收手续费的规定是针对比如银行和汽车金融公司这一类的放款机构来说的，对我们消费者来说办理汽车分期贷款，需要通过4S店这种一级经销商来申请，以前都喊手续费是不正规不准确的说法，现在只需要换个名字就可以名正言顺收钱了，所以这一块免不掉啊。但是，可以谈，买车过程中这就看你的谈价能力了。

另外呢4S店说什么续保押金、出库费、出厂费、PDI检测费、GPS费都是营销手段，这些都可以砍掉，属于是“割韭菜”的收费项目。

另外呢，按揭买车一定要选择靠谱的分期渠道，目前而言，市面上常见的按揭方式主要有四种。

第一呢是通过银行的汽车分期，比如工行、建行都有汽车分期业务，但是资料相对来讲要提交的多一些，审批时间要长一些，我们以前给客户提交资料好需要亲自到银行跑一趟。

第二呢就是厂家金融公司，这些主机厂背后设立的汽车金融公司最大的优点就是有贴息，有免息活动，而且资料简单很多，只需要一张身份证就可以申请了，因此办理的人也很多。

第三呢就是银行的信用卡贷汽车分期，商业银行办理的最多，这种实际上是属于信用贷款，不涉及抵押，而且利息也不高。

第四呢就是融资租赁的方式，你经常看到的一成首付，就是这种，优点就是贷款比例更高，但是利息也高一点，在这里面还存在一种叫做“以租代购”的方式，就是上租赁公司户，头一年算租车，然后再分期，结清后才能过户，这种最不建议，因为购车成本会很高，而且容易被套路。

说好价格又变了卦 “低首付”贷款购车暗藏陷阱

眼看春节就要来临，市民龚先生准备购买一辆汽车出去尽情游玩。于是他通过一家名为优信二手车的网购平台，相中了一辆奥迪SUV并预付了三万五千元。不过就在要签订购买合同时，合同上的金额却涨价了。这究竟是怎么一回事呢？

龚先生在线下门店咨询业务。成都市广播电视台记者刘骏摄

1月3日上午，记者在益园三路16号的一家二手车市场见到了龚先生。龚先生告诉记者，当时该平台二手车销售人员通过微信与他进行了一番讨价还价，最终以二十四万四千五的价格成交。因为是要满足“一成首付”的条件，于是龚先生便预付了三万五千元左右，剩下的款项则采用分期贷款的方式支付。

在缴纳了预付款过后，这家二手车平台的工作人员当即上门完善贷款合同。不过让龚先生始料未及的是，这原来说好的价格居然变了。

龚先生说：“我突然发现贷款合同金额是25万元，然而我实际只贷21万元。我当时就停下来没有继续签署合同，并且要求他解释为什么贷款变成25万元。”在龚先生看来，这相当于自己购车总价额外增加了4万元钱。

二手车交易市场现场。成都市广播电视台记者刘骏摄

对于龚先生的疑惑，该二手车平台的工作人员解释说：“因为低首付就是把车价提高，所以贷款的额度就会高。但是实际给的利息就是按21万贷款来算的，并没有什么影响。”对于这样的解释，龚先生是怎么也想不明白。在朋友的提醒下，他才突然意识到自己是不是遭遇了“低首付陷阱”。

所谓“低首付陷阱”，网络上也确实有很多这样的案例。第三方公司向客户承诺低首付甚至零首付购车，由公司补齐银行要求的首付款为客户办理车贷。然而，实际贷款金额往往比承诺给客户的金额高出几万元。这多贷的几万元就成为了第三方公司垫付首付款的手续费，客户则在无形中增加了还贷负担。

那么，真的是如龚先生所说，他是遭遇了“低首付购车陷阱”了吗？随后，记者跟随龚先生来到这家名叫优信二手车的线下门店。门店工作人员称，因为龚先生已经交纳了定金，但因为不认可贷款方案，也没有签订协议。他们也已经向北京总部反映这个情况。不过，对于为何答应好的贷款额度突然增加一事，门店工作人员并没有正面回应。

二手车交易平台线下登记服务点。成都市广播电视台记者刘骏摄

那么，消费者遇到这样的情况该怎么办呢？销售人员当初在微信里口头承诺的价格有没有法律效应呢？律师邢振荣认为，根据合同法的规定，合同形式有口头形式、书面形式等。龚先生此次口头约定的24万的价格，只要有相关的证明，那么这个合同便是真实合法有效的。同时，律师也提醒消费者，遇到这种大宗金额交易时，一定要谨慎和详细了解合同内容，完全理解后才能交易。

目前，该二手车销售平台已经将龚先生预付的购车款归还。但是龚先生是否遭遇了“低首付购车陷阱”？之前承诺的贷款金额为何会突然变更？这些都还有待平台更新的答复。