中信证券：各地的限购限贷政策，尤其是认房又认贷的首套房认定标准将有希望放宽

我们相信，不利于消费需求释放的限制性政策将有望很快放开，各地的限购限贷政策，尤其是认房又认贷的首套房认定标准将有希望放宽。同时，普通住宅认定标准有望放宽。在供给侧，进一步的流动性支持和预期管理，将继续补强房企的资产负债表。

▍中央财办有关负责同志接受新华社等媒体记者提问，对学习贯彻落实中央经济工作会议精神进行权威解读。其中，在扩大内需，防范金融风险等领域，有关负责同志高度肯定了释放住房改善需求和避免房地产行业风险的重要性，更清楚地展望了2023年房地产政策的侧重点。

▍解除不利于消费需求释放的限制性政策将是未来需求政策重点。

我们预计，二线省会城市的住房限购有望实质性放开，一线和新一线城市的限购也有望在执行标准，地理范围等领域有所优化。2016年之后信贷记录影响居民首付的规定，严重影响了卖旧买新，卖小买大需求的释放。我们预计，在不远的将来认房又认贷的首套房认定标准将有望放宽。此外，各地对于普通住宅认定的过严标准，影响了合理改善的交易便利性。我们预计各地普通住宅认定标准有望放宽。

▍流动性支持和预期管理为核心的供给侧政策，将进一步优化龙头房企资产负债表。

我们认为，2022年出台的地产融资三支箭将继续发挥作用，即债券市场有望继续稳步恢复市场化融资功能，A股股权再融资在2023年进入实质发行阶段。房地产开发企业在REIT市场有望获得合理待遇，房企符合基础设施REIT要求的底层资产有可能不断被盘活，从而增厚房企边际业绩，推动企业获得现金回流。我们预计银行将积极解决存量债务问题，新增对房地产行业信用支持。

▍区分长短期关系，区分追求平稳状态和保持政策有为。

2022年中央经济工作会议要求，要研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡。我们认为，所谓新发展模式就是区别于传统的高负债、高杠杆、高周转的模式。但房地产政策不是在2023年既要完成新发展模式转型，又要释放需求鼓励改善自住。由此判断2023年的房地产政策，重点就是扩大需求——中长期而言，重点则是推动行业向新发展模式平稳过渡。这里的平稳，我们认为是指追求状态平稳，即开发投资和销售基本稳定。平稳并不意味着政策无为，相反，只有积极有为的政策，才能扭转房地产市场基本面持续下行的局面。中央财办有关负责同志强调了房地产在经济增长，地方财力，居民家庭资产和银行体系负债方面的重要性，突出了房地产政策调整的紧迫性。

▍风险因素：

房地产市场销售下行的风险；政策出台不及时，个别房企继续信用出险的可能性。

▍把握三条主线，积极配置地产股。

我们认为，房地产行业正处于周期的底部，企业资产负债正得到改善，市场正走向复苏。我们建议关注三条投资主线，即2021年四季度以来的拿地低谷期，企业拿地较为积极的货值主线；REIT市场不断发展背景之下，可供盘活的存量资产主线；企业优化资产负债表的再融资主线。我们看好优秀开发企业。

本文源自金融界

近50城调整认房认贷政策！结清首套房贷可执行首套贷款政策

澎湃新闻记者计思敏

降低首付比例、调整首套房认定标准，今年以来，多地优化“认房认贷”政策释放楼市调控积极信号。

据澎湃新闻不完全统计，自今年3月以来，至少包括天津、甘肃白银、山东烟台、山东济南、湖北监利、贵州六盘水、河南驻马店、江西宜春、贵州贵阳、四川广元、江西景德镇、湖南株洲、陕西宝鸡、安徽蚌埠、河南洛阳、河南周口、河南信阳、贵州遵义、河南濮阳、安徽阜阳、湖北咸宁、广东肇庆、湖南岳阳、湖北襄阳、四川自贡、浙江温州、山西太原、湖南湘潭、湖北宜昌、河南安阳、安徽亳州、江苏连云港、河南焦作、广西钦州、江苏镇江、河南三门峡、江西樟树、宁夏银川、四川泸州、河北廊坊、四川乐山、甘肃兰州、江苏南京、河南郑州等44城，以及浙江金华磐安县、贵州晴隆县、湖北黄石阳新县、江西九江市修水县、湖北神农架林区等地优化“认房认贷”政策，多地明确对已结清首套房贷的居民，再买房可执行首套房贷款政策。

郑州为首个调整“认房又认贷”的城市

今年3月1日，河南省郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，明确对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，该政策其实就是取消了改善型住房的“认房又认贷”政策，即不再看是否有首套房了，如果贷款偿清，贷款即按首套房流程走。这也相当于放松了限贷的标准，使得此类群体后续可以按首套比例购房，实际上也是降低了购房的首付比例。从中也可以看出，郑州对改善型购房需求给予了很多支持性政策，这一点也符合当前购房市场的主流政策，即保障刚需、支持改善，后续大户型等交易势必会加快，对于房企的项目去库存也有积极作用。

贝壳研究院指出，该政策即明确取消了“认房又认贷”，将实质性降低购房成本，激发改善换房需求释放，加快郑州市场筑底修复，郑州也成为首个取消“认房又认贷”的城市。

郑州之后，全国多地跟进该政策。

以贵州贵阳为例，4月28日晚间，贵阳市人民政府发布《筑府办发〔2022〕12号市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，其中明确，对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通住房的，支持、引导金融机构执行首套房贷款政策。

除了贵阳，驻马店、宜春、景德镇、株洲、宝鸡、蚌埠、洛阳、遵义、肇庆等多个城市执行上述政策。

也有部分城市明确，在还清贷款的同时，居民在本市需无房，才可执行首套房贷款政策。

以天津为例，9月16日，据“天津住建”，天津市住房城乡建设委等7部门联合发布《关于进一步完善房地产调控政策促进房地产业健康发展的通知》，在优化住房信贷政策方面提及，对于已结清购房贷款且在本市无房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房的，按首套房贷款政策执行。

首套房首付款低至两成

在调整首套房认定标准的同时，多地下调首付比例，部分城市首套房首付比例低至两成。

以上述提及的贵阳来说，新政提及鼓励、引导金融机构实行首套房贷款首付20%政策。

洛阳在新政中也明确，加大住房融资信贷支持。引导银行金融机构合理确定商业性个人住房贷款最低首付比例，对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为20%，同时，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套贷款政策。

另以湖北神农架林区为例，湖北省神农架林区人民政府印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的工作措施》提出，降低商品房首付比例，居民家庭首次购买普通商品住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例由30%降为20%。新政明确，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，执行“认贷不认房”。

据澎湃新闻不完全统计，在上述调整首套房认定标准的城市中，至少30城首套房首付比例低至两成，包括湖北省神农架林区、甘肃白银、湖北监利、贵州六盘水、江西宜春、贵州贵阳、四川广元、江西景德镇、陕西宝鸡、安徽蚌埠、河南洛阳、河南信阳、贵州遵义、河南濮阳、安徽蚌埠、湖北咸宁、湖南岳阳、湖北襄阳、四川自贡、浙江温州、湖南湘潭、湖北宜昌、河南安阳、安徽亳州、江苏连云港、广西钦州、江苏镇江、江西樟树、河北廊坊、甘肃兰州。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，今年以来，各地积极落实“因城施策”，房地产调控措施持续优化，针对信贷方面，优化“认贷认房”标准成为其中重要一环。根据监测数据，今年已有近50城强调执行认贷不认房的贷款政策，对已结清首套房贷的居民，购买二套房可执行首套贷款政策（首付比例或房贷利率），有效降低了购房者的置业门槛和置业成本。同时，9月底央行、银保监会允许满足条件的城市下调或取消首套商贷利率下限，优化“认贷认房”政策与首套房贷利率下调相结合，更有利于改善性住房需求释放。

陈文静认为，当前，部分一二线城市及少量三四线城市仍执行“认房又认贷”，短期看限贷政策的优化仍有空间。结合国常会再次强调“因城施策支持刚性和改善性住房需求”，央行和外汇局传达学习二十大精神亦提到“更好满足居民的刚性和改善性住房需求，加大力度助推‘保交楼、稳民生’工作”，后续各地有望继续加大房地产支持力度，优化“认房认贷”标准的城市有望进一步扩围。

本期资深编辑邢潭

超百城首套房首付降至两成，多地取消认房又认贷

（文/张志峰编辑/马媛媛）“因城施策”下，各地房地产政策仍在持续调整，“降首付”成为多城市降低购房门槛的“标配”。

12月7日，市场传出消息，南京部分银行再次对二套房商业按揭贷款政策做出调整，购房者结清首套房贷款的，二套房首付比例由四成降至三成，利率4.1%；未结算首套房贷款的，购买二套房首付比例由六成降至四成，利率4.9%。

对此，包括工商银行、建设银行在内的南京多家分行房贷部门工作人员表示，的确对二套房房贷规则做出调整，目前可按相关规定展开操作。

事实上，这已不是南京今年首次下调首付比例了，今年8月才刚完成一轮调整，将贷款结清购房者的二套房首付比例降为四成，有一套房贷款未结清的由八成降为六成。

与南京这样调整二套房首付比例的城市相比，调整首套房首付比例的城市更为普遍。

有机构统计显示，今年以来，至少已经有115个城市将公积金或商业性个人住房贷款的首付比例降至20％，其中不乏四川成都、河北石家庄、陕西西安、山西太原、吉林长春、福建福州、江西南昌、重庆、贵州贵阳、甘肃兰州、宁夏银川、新疆乌鲁木齐等二线城市。

其中，绝大多数城市已将二套房首付比例下降至30%。

值得注意的是，包括河南洛阳、贵州贵阳、江西景德镇、陕西宝鸡、安徽蚌埠在内的多地调整“认房认贷”政策，明确对已结清首套房贷的居民，再买房可执行首套房贷款政策，置换房屋也可享受首付比例低至两成的优惠政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向观察者网指出，相较于下调利率、调整落户、发放购房补贴、减免税费等政策而言，直接下调首付比例，或取消认房认贷限制，显然更能大幅降低购房门槛，有助于刺激刚需或改善人群出手意愿，不过能否拉抬销量提升则有待行业整体信心修复，预计接下来门槛仍有一定下降空间。

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