首套最低4.4%！房贷利率“打折”，你打算买房吗？

经济观察网记者胡艳明陈月芹5月15日，关于房贷的重磅政策来袭：全国首套商业性个人住房贷款利率的参考标准下调20个基点。

目前全国房贷利率参考标准普遍为5年期以上LPR（贷款市场报价利率）。以最新的4月份的“5年期以上LPR”为参考，下调后，最低房贷利率由4.6%降为4.4%。

该政策指5月15日央行联合银保监会发布的《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知（银发〔2022〕115号）》（以下简称《通知》）。

这也是2019年8月25日，商业性个人住房贷款利率机制调整后，监管部门首次更改相关规定。

“降低住房贷款利率反映了刺激房地产市场需求的意图。”中泰证券研究所政策专题组负责人、首席分析师杨畅表示，4月29日中央政治局会议提出，“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”，尤其是提出要“促进房地产市场平稳健康发展”，现阶段房地产市场需求相对偏弱，通过降低住房贷款利率，有利于降低住房购置成本，有利于刺激需求边际改善。

下限调整房贷可以“打折”

在此次调整前，关于房贷的政策，要回溯到2019年的房贷利率机制调整。

2019年8月25日，央行发布的〔2019〕第16号公告中，规定“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。”

关于什么是相应期限贷款市场报价利率，因为目前LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。

1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。

因为我们的房贷大都是中长期贷款，所以大多参考“5年期以上LPR”。

按照当时的规定和LPR价格：全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按2019年8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按2019年8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）。

LPR每月公布一次，一般在20号公布（如遇节假日顺延到工作日），受宏观环境和资金面环境影响会出现浮动，有时高有时低。

从2019年至今，LPR一直在下行。截止到今年4月20日，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。

而本次《通知》对上述定价政策进行了调整：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

也就是说，《通知》发布后，现在全国政策是：首套住房的房贷为【不低于5年期LPR-20BP】，按照4月20日5年期以上LPR为4.6%，现行利率下限为4.4%，二套房利率【不低于5年期LPR+60BP】为5.2%。

“原首套全国层面政策下限为4.6%，115号文（注：《通知》）降为4.4%，相当于给利率下限打了个95折。”光大证券首席固收分析师张旭表示。

按贷款金额100万元、期限20年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，按照原先最低4.6%的利率，每月还款6380.6元；若改为4.4%，每月还款6272.64元，平均每月可减少月供支出约108元。累计还款额由153万元降为150.5万，20年共减少利息支出2.5万。

如果5月20日公布的“5年期以上LPR”价格下调，那么房贷利率可能还要低于4.4%。

根据《通知》，二套房利率仍维持最低5.2%不变，但包括郑州、苏州等地近期纷纷发文放宽认贷政策，比如直接的首套认定放松或者和二套挂钩认定放松等，变向降低二套房利率。

各地因城施策

不过，《通知》也规定了，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

张旭表示，我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率的确定遵循“因城施策”原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。

在全国层面，此次《通知》发布后，将全国下限调整。

在城市层面，张旭认为，央行各省分支机构按照“因城施策”原则，指导省级自律机制，在全国政策下限的基础上，确定辖内每个城市的加点下限。这是本城市范围内都要遵守的下限。在实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求。

在银行层面，张旭分析，银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限的基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。

杨畅也谈到，因城施策有利于精准调控。该政策强调“各城市自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限”，对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。

全国房贷已开始降价潮

在本次《通知》公布前，今年全国已经有多个城市银行自主下调房贷利率。4月14日，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，近期，房贷利率下调主要是发生在银行层面。3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。

以广州地区为例，5月上旬，广州大部分银行首套房贷利率执行的是5.2%-4.8%左右的利率标准；同时，有银行的优质客户以及部分外资行最低已经降到了4.6%的最低线。二套房方面，大部分银行的按揭利率在5.2%-5.4%之间。

一位建行个贷人士计算，目前广州市场报价利率五年期为LPR+80，如果下调20，购房者100万元的房贷，每月能少还124.2元，利息减少4.47万元；而500万元、30年期的房贷，每月能少还621元，利息相应减少22.36万元。

该建行个贷人士也提醒，《通知》仅针对新购房人群，存量房贷（已经在月供的房贷）没有变。

除了下调房贷利率，多地区也下调了首套房贷比例。例如，4月底河北廊坊地区，有银行首套房贷首付比例由30%降为20%，二套房根据客户资质不同首付比例在30%-50%之间。

据贝壳研究院4月20日发布的重点城市主流房贷利率数据显示，其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较上月回落17个基点、15个基点；4月平均放款周期为29天，较上月缩短5天。

但从全国数据来看，房贷增长依旧乏力。5月13日，央行公布的4月份金融数据显示，4月全国住房贷款不增反降，减少605亿元，比2021年4月少增长4022亿元。

这已是3个月来代表居民按揭贷款的中长期贷款第二次减少，且减幅在扩大。2月份这一数值减少459亿元，同比减少4572亿元，是居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现负增长。3月份环比新增3735亿元，扭转了2月净减少的颓势，但同比仍少增2504亿元。

杨畅认为，降低住房贷款利率有利于消除利率剪刀差。自2021年1月以来，首套房与二套房贷款市场平均利率持续回升，近期尽管回落，但仍然高于2021年水平。需要注意的是，个人住房贷款利率仍然明显高于一般贷款加权平均利率水平，而个人住房贷款相较于一般企业贷款，资产质量更好、还款风险更低，但承受了较高的风险溢价。因此，现阶段降低住房贷款利率，有利于改变不同质量资产利率的剪刀差。

中原地产首席分析师张大伟认为，从直接的政策影响看，此次政策并非直接降息，因为之前最低4.6%的利率水平，全国也很少城市能执行这个标准，且并非全部执行，只是针对首套房贷。具体仍要看各地细则。

重磅！个人房贷利率再迎降息！首套房低至4.25%

就在刚才，央行公布了最新的贷款政策！

1年期LPR维持不变，5年期LPR从4.6%降低至4.45%，降低了15个基点。

这一次的降息利好两类人群，一类是买了房商业贷款的，按照最新政策只要你商业贷款是LPR浮动，那么明年1月1日（LPR是一年一次浮动）起你的房贷最新利率将减少15个基点，这么说有点复杂，简单来说就是明年开始每个月的房贷将少几十块钱。

假设你贷款100万元，2023年开始每个月将少还30元，虽然不多但加上之前的降息累计下来少了1万多元。

另外一类则是准备购房并且名下没有房产的房友，按照最新的利率结合之前首套房利率打8折的政策，首套房的利率将会从5点多降至4.25%。而这个利率应该是房贷利率以来的最低点了。

按之前5.65%贷款30年等额本金贷款100万来计算，少了21万元的利息。

目前衡阳的首套房贷款利率为5%，暂无银行跟进首套房利率打8折。但听说已有部分城市开始按新政策执行（据说是苏州招行）

这个5月楼市政策不断出台，利率下调后短期来看对很多城市都会有立竿见影的效果，但经济下滑阶段，老蒋觉得只有把房价打下来才能够吸引更多人购房。

多城首套房贷利率有望降至3字头，四季度或现刚需买房窗口期

节前楼市再出重磅政策，进一步下调房贷利率。

9月29日晚，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消新发放首套住房贷款利率下限。

根据当前首套房贷利率最低可至4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。贝壳研究院数据显示，9月，103个重点城市中超八成的城市主流房贷利率执行前述最低水平。

如今，监管层再度对首套房贷率下限放宽，部分城市将达到或突破4%的首套房贷利率。

根据要求，能执行该政策的城市是在2022年6-8月间新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。除了70个大中城市中，23个符合条件的城市外，据开源证券，在剩余的200多个三四线城市中，整体覆盖率应该可达到50-70%比例。

业内有观点认为，该政策实质上是对三四线城市的定向和结构化降息，对首套房需求的释放有促进作用。有受访房企内部人士表示，政策有望吸引到部分购房者，把握窗口期，让观望的客户需求前置到今年年底。

利率或可降至3.6%

房贷利率一降再降，这次会降到什么水平呢？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，符合要求的23个城市都是非热点城市，由于银行在这些城市数量少，竞争不充分，加上银行担心风险，导致房贷利率比其他城市还要高，有下降的必要，预计可能会降至4%以下，具体利率水平要视银行自律机制定价小组的决定。

贝壳研究院认为，符合条件的城市会“一步到位”，将房贷利率下调到最低水平。“只有一步到位，而不是挤牙膏式的下降才对市场产生最大的作用。”

机构数据显示，目前这些城市基本执行的是4.1%（LPR-20BP）的下限水平，保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7%左右的水平。“房贷降到与经营贷差不多的水平，有利于降低购房者成本，同时有利于防止政策套利。”

不过，参考历史数据来看，这一房贷利率水平或还有下降空间。

国泰君安房地产行业分析师谢皓宇指出，按照目前5年LPR为4.3%计算，首套房贷款利率的下限为4.1%，若按照打7折计算，则可以到3.0%，考虑到目前信贷需求较弱，例如，在2009年和2014年均出现过打7折的情况，而目前楼市表现并不如当时，因此，目前按揭贷款利率有较大的下行空间。

这次房贷利率下调的背景之一是，今年以来，多次贷款利率下调的市场效果不及预期，市场仍然惯性下滑。

贝壳研究院数据显示，以二手房为例，8月、9月贝壳重点50城二手房交易量环比都还在下降，房价也保持总体下跌的势头。此时对房地产采取阶段性定向降息，是贯彻落实中央“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”的措施。

购房需求或将前置

那么这次关于房贷利率的调整，是否能产生较为明显的效果？有受访房企人士认为该政策有望吸引到一些购房者。

一位供职于大型央企开发商的营销人士对第一财经表示：“利率下调会吸引到比较专业的购房者，比如本身就是金融或地产从业者，他们会把握窗口期去抄底。但是普通购房者对新房的顾虑集中在交付上，从实际情况看，低利率并不能消除他们的购房痛点。”

在谢皓宇看来，符合本次规定的城市数量并不少，其中包含部分核心城市，如武汉、天津、昆明等，剩余城市多为低能级城市或者旅游城市。考虑到房价的持续下跌，若按揭贷款利率足够低，本次房贷利率的下调能够带来一定的有效需求释放。

在本次的政策中，为市场广泛关注的一个关键点在于，政策有效期为2022年年底。“政策是有窗口期的，到今年年底，所以会让不那么着急的购房者在今年第四季度就出手买房。”一家TOP5房企华东区域的资深一线销售人士对记者表示。

该人士表示，他所在项目已经连续降价两年，目前在执行首套4.1%、二套4.9%的最低房贷利率，低利率是销售时的重要宣传点。“接待客户时，肯定要强调利率和契税上的优惠，现在客户来访量略有回暖，但是观望情绪还是很浓厚的，比如一天接待10组客户，最后能有意向谈下去的还不到两组。新政可能会让观望的客户需求前置到今年年底。”

不过，也有多位受访的房企人士则对该政策效果并不十分乐观。

在被本轮政策直接覆盖的三线城市温州，当地房企的市场客研负责人向第一财经表示，从当前的市场行情来看，不是房贷利率低就会买房的情况，大多数人还是观望，觉得还会降价，更愿意保持手上现金，暂停大额支出，所以这几个月市场销售也一直上不来。

一华东房企在某四线城市的项目营销负责人也坦言，现在的利率已经够低了，再降低带来的影响也不会太大，“不想买房的会因为利率低一点再去买？不会有太多的”。

有助于修复预期

某头部房企人士则认为，房贷利率下调政策本身对市场的提振作用或许并不明显，想要借此直接拉动销售或许不那么直接，但是这对于政策预期的信心会更加强化一点。

“因为首套房贷利率下限的调整，是方向性上的放松，也是一个信号，”上述房企人士认为，“这给出了一个政策预期，就是原来认为相当于是底线或红线的政策，现在来看，也是有突破的希望的。这点很有助于信心。”

今年5月份时，央行曾对住房信贷政策进行调整，首套房贷利率为不低于5年期LPR-20BP；二套房不低于5年期LPR+60BP，各地在下限基础上因城施策调整。

本次政策的出台则意味着，从9月29日至今年年底，部分城市首套房贷利率可以低于5年期LPR-20BP，不设下限。

谢皓宇也认为，由于5月刚制定了利率下限，4个月后即打破，因此对后续有进一步预期。同时，本次约定的城市范围和时间均可以效仿其他行业如汽车购置税补贴等进行调整和续期。

“本次政策相比于传统意义的降息来看，并不属于普降，显示出了政策的灵活性，也即本次政策能够带来的实质作用仍然是维稳，后续需要进一步观察政策的延展性。”谢皓宇表示。

也有房地产板块的券商分析师指出，此次调整是一种创新性的因城施策，即明确今年6-8月份房价疲软的城市，可以运用此次新的政策工具。

“近期一二线城市针对改善需求连环单等政策密集释放，那么针对二套、针对改善的定向降息或许也值得期待。”上述券商分析师认为。

贝壳研究院也提及，考虑到市场预期低迷的原因，货币政策的传导机制受限。为了能发挥降息的作用，政策则不应只针对首次购房群体，也要降低“卖一买一”、“卖旧买新”的贷款利率。这是符合二三线城市住房消费实际的必要举措。如果定向降息的效果不佳，未来不排除会进一步放宽二套房贷款利率。

上述四线城市营销负责人表示，对于当地的改善型需求来说，进一步定向降息或将产生效果，“如果利息降低到3字头，跟公积金差不多的水平，还款压力会很小，利息成本低，投资风险会低一些，有望提振一波需求。”

栏目主编：顾万全文字编辑：房颖题图来源：ICh图片编辑：项建英

来源：作者：第一财经郑娜马一凡