房贷期限并非越长越好

有关个人住房贷款的讨论仍在持续且热度居高不下：一边是“要不要提前还房贷”的困惑，一边是“房贷期限有无必要延长至40年以降低月供压力”的争论。个人住房贷款问题，归根到底是民生和房地产金融问题，为此，必须厘清相关逻辑，以便购房者做出理性决策、促进房地产市场平稳健康发展。

延长房贷期限是把“双刃剑”，看似月供减少了，但利息总额却增加了。目前，商业银行个人住房贷款的期限最长可至30年。假设购房者贷款100万元、30年期限、等额本息还款方式、首套房执行4.3%利率水平，其所需偿还的利息总额已高达78.15万元。若将贷款期限延长至40年，利息总额甚至会超过贷款本金。

房贷期限的长短还关系着风险防控。通常来说，贷款的期限越长，其信贷风险越高。时间意味着不确定性，随着时间的推移，借款人出现违约的概率会增加，比如经济收入、身体状况、家庭结构等发生变化。

回顾我国房贷期限的变化不难发现，这是一个平衡成本与风险的过程。最初我国房贷期限最长为10年，后延长至20年，1999年起延长至30年并沿用至今。23年里，期限因何未变？一方面，具体贷款期限的确定属于商业行为，银行有权根据各个借款人的资信状况自主决策。在实际操作中，出于风险防控考量，部分商业银行要求贷款期限与贷款人年龄相加不超过70；另一方面，若将房贷期限延长至40年，很容易出现“退休了还在还贷款”情况。对于固定收入群体来说，在通货膨胀因素的影响下，他们的货币收入往往滞后于价格水平、生活费用的上涨，房贷期限越长，所需支付的实际成本越高。

延长房贷期限争议的背后，是人们对于降低购房成本的期待，这才是问题症结所在。接下来可从三方面着手，合理降低购房者成本。一是完善市场化利率形成和传导机制，进一步降低房贷利率，支持刚性和改善性住房需求；二是因城施策，适度上调公积金最高贷款额度或适度给予补贴。日前召开的国务院常务会议提出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款；三是稳地价、稳房价、稳预期。各地要坚持“房住不炒”定位，加大对住房租赁市场的支持力度，促进房地产市场平稳健康发展。（郭子源）

来源：经济日报

最低降至4.1%！多地银行首套房贷利率下调，额度充足，最快当天可放款

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，分别较上月下调5个基点和15个基点，这也是5年期以上LPR今年第三次下调。

中国证券报记者致电并走访多个地区的银行分支行及网点，了解到多数银行首套房贷利率随5年期以上LPR进行下调，且贷款额度充足，放款周期较短。目前，北上广深四大一线城市，首套房贷利率均在5%以下，更有苏州、呼和浩特等地首套房贷利率最低降至4.1%。

北京首套房贷利率“破5”

随着最新LPR的揭晓，北上广深四大一线城市首套房贷利率集体进入“4时代”。

“目前，北京地区各家银行执行的是首套房商贷利率加55个基点，二套房商贷加105个基点。”建设银行北京地区某个贷专员告诉记者，“本次LPR调整之后，在加点不变的基础上，北京首套房贷利率下限降至4.85%。”

北京也成为继广州、深圳、上海之后首套房贷利率跌破5%的一线城市。

广州地区首套及二套房贷利率也进一步下探，首贷利率最低可降至4.3%。渣打银行广州分行某贷款顾问表示，“此前我行首套房贷款利率加点为0，目前也未接到上调加点的通知，那么现在新申请客户和暂未放款的客户都可以以4.3%的最新贷款利率执行。”

除部分外资银行外，广州地区主流商业银行首套房贷利率普遍下调至4.5%左右，二套房贷款利率维持在4.9%-5.05%之间。且广州地区部分银行执行“认贷不认房”政策，某股份行个贷经理透露，“首套房贷款结清后，二套房仍可申请首套贷款利率”。

上海及深圳地区，房贷利率随LPR的调整平稳下调，加点保持不变。上海地区本次调整后首套房贷利率降至4.65%，深圳首套利率下限则调整为4.6%，即在最新5年期以上LPR基础上分别加了35个和30个基点

部分城市利率低至4.1%

“目前首套房贷利率可申请到4.1%，是最低价格了。”苏州市某股份行个贷人员表示，“客户如果在全国范围内已无其他房贷，首付比例为三成。对部分符合优惠条件的客户，首付比例可降至两成。”

今年5月，央行、银保监会联合下发《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点。

记者在此前调研中了解到，此通知下发后，苏州、天津、郑州、青岛、呼和浩特、长沙、武汉等多个城市均有银行将首套房贷利率下限调整至5年期以上LPR-20基点的水平。因此，在本次LPR下调之后，多地首套房贷利率最低可降至4.1%。

此次5年期以上LPR下调也将减轻部分购房者的还贷压力。以首套房贷100万元贷款30年为例计算，总的贷款利息可以省约3万余元。

但也有银行贷款经理表示，已得到放款的客户并不能立刻就享受到LPR下调的福利。“按照贷款合同，需等到每年的重定价日才能执行新利率。重定价日一般为每年1月1日，也有贷款人选择定为贷款发放日或合同签订日。”

同时他补充说，截至目前，本年度LPR已经累计下调过3次，共下调了35个基点。若后续不再调整，那么选择每年1月1日为利率重定价日的贷款人，到明年1月的房贷利率可以下降0.35个百分点。

贷款额度充足

记者调研发现，多数银行均表示目前房贷额度充足，放款周期较短。

例如，北京各家银行普遍一周内就可以完成放款，还有其他城市部分银行表示各项手续完成之后，款项当天就可到账。

“现在房贷额度整体比较宽裕，放款环节速度很快，基本两三个工作日就能到账。”工行北京某个贷经理告诉记者，“前期材料审批大约需一周时间，后续房子抵押登记等各项手续一周内也能完成。因此从发出贷款申请到放款完成，最快只需半个月的时间。”

中信银行深圳分行个贷部工作人员也表示，目前贷款批复量不大，贷款额度充足，只要前期手续完备，当天就能放出款项。

不少业内人士指出，本次降息15个基点，略超出预期。降息将进一步使得房贷利率下调空间增大，叠加此前降息效应，今年购房者可以享受更大的利息优惠。

栏目主编：秦红文字编辑：李林蔚题图来源：图虫图片编辑：朱瓅

来源：作者：中新网

北京以首套资格上车，最后的机会

距离2018年专家提出“6个钱包”言论，已经过去了整整4年。随着中央对于房产“只住不炒”的定调，2020年受到疫情影响，房地产和二手房都整体遇冷，2021下半年随着疫情的好转，一线城市二手房交易一度开始回暖，部分地区房价也开始回升，但是今年年初疫情开始反复，上海和北京依次经历新一轮的抗疫大考，房地产与二手房交易也将再次受到一些影响。

住有所居一直都是国人一代人乃至几代人的奋斗目标，尤其是在一线城市，但现状是连购房资格都成为很多向往一线城市人们现实中难以逾越的大山。但如果本身就是北京土著，或者拥有北京户口，但是因为种种原因，失去了首套资格，该如何更好利用自身条件，拥有更多的置换和改善选择呢？

在此之前，我们先来聊聊，在北京购买商品房的一些背景信息：

购房资格，针对于京籍、非京籍、都有不同的政策区分，目前北京市建委官网上更新了的资格核验绿码，可以便捷核验和查询，对于非京籍，除了5年连续社保外，还可以通过北京工作居住证来满足购房资格。

首套资格，有了购房资格后，北京无房且全国无住宅贷款记录，即可判断是否属于首套。

贷款上限，对于购买全新商品房，首套首付比例不低于40%，二套首付比例不低于60%，购买二套非普通住房的首付比例不低于80%。针对于二手房，五环内首套贷款上限303万，二套186万；五环外首套贷款上限303*0.8=242万，二套186*0.8=148万。公积金贷款首套120万，二套60万。

贷款年限，目前各大银行整体不超过25年贷款年限。

很明显能够看出，相对于二套，首套提供了更高的贷款上限和可操作空间。经过近期北京朝阳地区几个新楼盘与二手房的实地走访，交易量和成交单价都有所回升，这个时候，该如何更好地上车和进行置换呢？

接下来，我们聊聊几种可能性：

获得首套资格，如果父母为北京户口，名下仅有一套房，子女名下无房，但是子女失去了首套资格，可以通过将父母名下住房过户给子女，以父母名义购房，从而获得首套资格。

但有几个前提，其一父母名下房产无贷款记录，其二父母一方年纪最好不要超过65岁。之所以说这是最后的机会，同时这种可能性适用范围较广是因为：57年出生的老人，今年正好65周岁，这个年龄前后的老人家长，拥有的房屋大多已转商，或是早年分房也没有贷款记录。满足首套资格的可能性更大。

获取首套资格

满五唯一，如果名下有满五，两套商品房，想要以满五唯一的方式出售，可以将其中一套，以赠与方式过户给未成年子女，朝阳区暂行认可此方式后的房屋属于唯一状态。

满五唯一

父母过户给子女，赠与还是交易？

由上图可见，如果房子是满五唯一，且5年内不会再出售，通过交易方式更划算。如果房子不是满五唯一，且5年内不会再出售，通过赠与更划算。

本文以朝阳区为例，供大家参考，北京购房政策，各区都有所不同，但新房和二手房交易能涵盖十之八九，欢迎大家评论讨论，祝大家早日置业，住有所居。