深圳楼市调查：全款买房背后的“资金诱惑”

证券时报记者吴家明

“在我们这成交的客户，接近百分之七八十都是一次性付款买房。”在深圳传统豪宅片区香蜜湖，资深房产中介陈经理告诉证券时报记者，“不管是买这边豪宅还是附近的新房，客户多数都是名下还有房子，以二套房的名义购买。在二手房参考价的作用下，多数房源几乎都要8到9成首付，所以一次性付款的客户很多，还可以省下不少交易税费。”

深圳执行二手房参考价之后，部分购房者尤其是改善型购房者的首付成数增加，一次性付款购房的比例也有所增加。不过，一些购房者和投资客也盯上了全款买房背后的“资金诱惑”。

红本是

“最佳通行证”？

最近一段时间，许多购房者都接到不少声称是各个银行的个贷经理和金融中介公司的电话，询问是否需要资金，其中就包括消费贷、信用贷等。不过，消费贷、信用贷等资金如今都加上了“抵押”二字，特别是有俗称“红本”的房产证在手，申请这些贷款的额度就会相对较高，利率则相对较低。

有购房者告诉记者，过去一般的消费贷额度仅在30万至50万元，现在的消费抵押贷的额度最高可以达到200万元左右。一家城商行的个贷经理告诉记者，只要有深圳本地住宅商品房，房龄加授信期限不超过30年，就可以申请额度较大的消费抵押贷。而且，消费抵押贷随借随还、先息后本，抵押率最高可以达到7成，利率低至年化5%左右，甚至小幅低于目前二套房的房贷利率。

“红本”在手，似乎成为申请各种贷款的“最佳通行证”。这时，又有房产中介经理跟记者兜售起信用抵押贷，贷款额度最高可以达到300万元。“首先，申请人要有良好的征信记录，稳定的工作，房子要按揭满一年，但如果是红本在手的房子就没有这个要求。”一位房产中介经理告诉记者，“信用抵押贷的额度高，而且利率视乎房子和申请人的资质，年化利率水平介于1.75%至2.95%，比经营贷的利率还低。而且，与经营贷相同，信用抵押贷也可以先息后本，一般为5年期，到期后做一次过桥就可以。”

这听起来的确很吸引人，如此低的利率诱惑，自然也吸引了不少人的注意。记者在一些网络平台上也发现，不少打着低利率资金诱惑的广告随处可见。“刚刚我经手了一位客户的申请，他拿的是龙岗区一套市值不到200万元的房子作为抵押，利率也批到了2.6%左右，与目前深圳市场主流的房贷利率相比也是相当划算。”不过，这些低利率资金从哪里来？面对记者的质疑，这位房产中介经理也很坦然，“我们都是跟几家国有银行合作，这个您可以放心，不是一般的金融公司。”

风险不可小觑

可以明确的是，如果是从银行贷出类似的信用贷、经营贷和消费贷直接流入房地产，还是会受到严厉的审查和监管，全国各地对经营贷等违规流入房地产领域的处罚仍是重拳出击。

不过，上述房产中介经理和多位个贷经理告诉记者，目前手上的客户多是打算购买二套房的改善型业主，一次性付款购买二套房不仅可以省下不少交易税费，拿到红本后去申请类似的消费抵押贷和信用抵押贷，虽然不能拿去直接购房，但可以拿来还第一套房的房贷或者另做他用，这些资金的利率明显低于银行正常房贷和抵押利率。

记者在南山后海、福田香蜜湖对近10位购房者进行采访，有过半数的购房者表示有意全款买房，豪宅市场全款买房热度明显更高。深圳贝壳研究院提供的数据显示，从2020年开始，深圳二手房成交中一次性付款方式购房的比例逐步升高，从2020年上半年的8.3%升至今年上半年的27.8%。今年上半年，深圳二手房成交中贷款方式购房的比例为72.2%，为2017上半年以来最低值。

有业内人士表示，由于银行发展普惠金融、支持小微企业的力度大、优惠多，或许存在一些中介虚构经营背景和贷款用途，利用跨行资金无法穿透跟踪监测的漏洞，套取普惠低息贷款资金的情况，其中的风险不可小觑。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，银行之间的资金要加强穿透式的监管和全链条的监管，从贷款申请开始到贷后检查都要加强跟踪，只有做到这一点资金才不会违规流入房地产市场。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，最近一段时间以来一些房贷政策允许放松，但不允许“钻漏洞”。各类银行和购房者要注意到这点，政策放松不代表政策“放任”，一些银行需要自觉合规放贷，不要把其他非购房领域的贷款导入到房地产贷款业务中来。

今年以来，多地楼市政策暖风频吹，但深圳楼市政策面依旧保持平稳，成交回暖也并不算明显。深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，上周深圳二手房录得量为591套，环比下降2.2%，从短期来看市场交易略显疲软。刚刚过去的2022年上半年，深圳二手住宅仅成交9965套，同比大跌近65%，录得2007年以来的最差表现。李宇嘉表示，“目前购房者的整体情绪还是比较弱，大家加杠杆的动力不足。从目前情况来看，从市场政策的回暖到市场回暖，这个滞后性会有点长。”

来源：证券时报

深圳楼市二手房交易数据「第158期」

上半年一二手房交易数据总结

总成交量方面：商品房成交23776套，环比↓32.41%；其中新房住宅成交16126套，环比↓36.24%。2022年1-6月，深圳全市开发商品房共成交23776套，环比↓32.41%；成交面积2417326.97㎡，环比↓25.88%。成交16126套，环比↓36.24%；成交面积1708315.42㎡，环比↓30.88%；

新房市场改善继续进阶，刚需产品市场份额明显缩水。更多改善性需求由三房向四房过渡，三房成交比重由升转降，四房成交占比持续提升，大面积产品走俏，140-180平方米成交占比转增，180平方米以上产品成交占比回升。

总成交量方面：二手住宅成交9916套，环比61.92%，其中住宅成9916套，环比↓64.32%。住宅成交面积约93.9万㎡，环比↓61.04%。

二手住宅消费整体仍趋于刚需化，二房成交比重继续增长，四房及以上成交比重稳步下降，中小面积户型购房门槛相对较低，也将更受二手房置业客群青睐。考虑到未来二手房政策可能放松，比如二手房指导价松动、定向松绑二手房限购限售等，也不排除短期内大户型二手房成交放量、比重增长的可能性。面积段中枢呈缓慢上移走势，一线城市90-110平方米产品成交比重稳步提升，新市民不断涌入背景下，90平方米以下刚需产品也将持续占据较大比重。二线、三四线城市110-140平方米户型未来或将更受市场欢迎，成交比重进一步提升。

2022年上半年深圳新房住宅小户型产品90㎡以下的户型成交4057套，占全市总量的25.2%；大户型产品144㎡以上的户型成交1088套，占全市总量的6.7%；其中，成交占比最大的为改善型产品，90-144㎡户型成交10981套，占全市总量的68.1%。

2022年

1月成交1557套

2月872套

3月1117套

4月1860套

5月1860套

6月截止29日是1939套

全市一手住宅成交919套，环比上涨23.03%；成交面积111101平方米，环比上涨40.35%。

全市二手住宅成交473套，环比下跌19.69%；成交面积45437平方米，环比下跌18.71%。

阳光华艺

座落：B栋

房号：低层

房型：一房零厅一卫

面积:37.39㎡

朝向：南

税费：无豪宅税

学校：南山二外中小学海文部

产权情况：满5年有欠款

成交总价：420万（少有误差）

政府指导单价：98000（元/㎡）

成交日期：2022年6月29号

恒裕滨城二期

座落：2栋

房号：低层

房型：四房二厅二卫

面积:170㎡

朝向：南

税费：有豪宅税

学校：深圳湾中小学

产权情况：满3年有欠款

成交总价：5000万（少有误差）

政府指导单价：132000（元/㎡）

成交日期：2022年6月29号

双玺花园二期

座落：3B栋

房号：低层

房型：四房二厅二卫

面积:325.11㎡

朝向：西南

税费：有豪宅税

学校：育才太子湾中小学

产权情况：满3年有欠款

成交总价：6500万（少有误差）

政府指导单价：132000（元/㎡）

成交日期：2022年6月29号

保利城花园

座落：4A栋

房号：中间层

房型：二房二厅一卫

面积:80.47㎡

朝向：南

税费：有豪宅税

学校：南山二外中小学海珠部

产权情况：满5年有欠款

成交总价：950万（少有误差）

政府指导单价：98700（元/㎡）

成交日期：2022年6月29号

备注：唯一

天鹅湖一期

座落：B栋

房号：低层

房型：五房二厅三卫

面积:345㎡

朝向：西南

税费：有豪宅税

学校：南山第二实验小学华侨城中学

产权情况：满5年有欠款

成交总价：6800万（少有误差）

政府指导单价：125000（元/㎡）

成交日期：2022年6月30号

鼎太风华三期

座落：2E栋

房号：高层

房型：三房二厅二卫

面积:129.48㎡

朝向：南

税费：有豪宅税

学校：鼎太实验小学南海中学

产权情况：满5年有欠款

成交总价：1500万（少有误差）

政府指导单价：98400（元/㎡）

成交日期：2022年6月30号

湾厦综合楼

座落：2栋

房号：中间层

房型：二房二厅一卫

面积:77.65㎡

朝向：南

税费：无豪宅税

学校：蛇口中小学

产权情况：满5年有欠款

成交总价：530万（少有误差）

政府指导单价：58000（元/㎡）

成交日期：2022年7月1号

金海岸大厦

座落：B栋

房号：中间层

房型：二房二厅一卫

面积:64.5㎡

朝向：南

税费：无豪宅税

学校：南油小学南山二外中学海珠部

产权情况：满5年有欠款

成交总价：660万（少有误差）

政府指导单价：90400（元/㎡）

成交日期：2022年7月1号

深蓝季节

座落：A栋

房号：中间层

房型：一房一厅一卫

面积:36.86㎡

朝向：南

税费：无豪宅税

学校：南油小学南山二外中学海珠部

产权情况：满5年有欠款

成交总价：395万（少有误差）

政府指导单价：99800（元/㎡）

成交日期：2022年7月1号

卓越浅水湾

座落：6栋

房号：低层

房型：四房二厅二卫

面积:181.4㎡

朝向：南

税费：有豪宅税

学校：南外科苑小学高新中学

产权情况：满5年红本在手

成交总价：2780万（少有误差）

政府指导单价：128300（元/㎡）

成交日期：2022年7月2号

备注：唯一

港湾丽都

座落：9栋

房号：中间层

房型：三房二厅二卫

面积:119.01㎡

朝向：南

税费：有豪宅税

学校：前海中小学

产权情况：满5年有欠款

成交总价：1150万（少有误差）

政府指导单价：78000（元/㎡）

成交日期：2022年7月2号

备注：唯一

新天鹅堡二期

座落：E栋

房号：高层

房型：五房二厅三卫

面积:269.82㎡

朝向：西南

税费：有豪宅税

学校：南山第二实验小学华侨城中学

产权情况：满5年有欠款

成交总价：5800万（少有误差）

政府指导单价：125000（元/㎡）

成交日期：2022年6月2号

桂珠苑

座落：3栋

房号：高层

房型：二房二厅一卫

面积:67.86㎡

朝向：南

税费：无豪宅税

学校：阳光小学前海中学

产权情况：满5年有欠款

成交总价：530万（少有误差）

政府指导单价：60300（元/㎡）

成交日期：2022年7月3号

蔚蓝海岸三期

座落：40栋

房号：高层

房型：三房二厅二卫

面积:108㎡

朝向：西南

税费：有豪宅税

学校：北师大附小附中

产权情况：满5年有欠款

成交总价：1560万（少有误差）

政府指导单价：108400（元/㎡）

成交日期：2022年7月3号

星海名城一期

座落：4组团6栋

房号：低层

房型：二房二厅一卫

面积:64㎡

朝向：南

税费：无豪宅税

学校：前海中小学

产权情况：满5年有欠款

成交总价：605万（少有误差）

政府指导单价：78200（元/㎡）

成交日期：2022年7月3号

阳光棕榈园

座落：15栋1单元

房号：低层

房型：三房二厅二卫

面积:109.04㎡

朝向：南

税费：有豪宅税

学校：前海中小学

产权情况：满5年有欠款

成交总价：920万（少有误差）

政府指导单价：78200（元/㎡）

成交日期：2022年7月4号

备注：唯一

阳光棕榈园

座落：25栋1单元

房号：低层

房型：三房二厅二卫

面积:99.8㎡

朝向：南

税费：有豪宅税

学校：前海中小学

产权情况：满5年有欠款

成交总价：1160万（少有误差）

政府指导单价：81600（元/㎡）

成交日期：2022年7月4号

备注：唯一

蔚蓝海岸一期

座落：7栋

房号：高层

房型：三房二厅二卫

面积:97.69㎡

朝向：南

税费：有豪宅税

学校：北师大附小附中

产权情况：满5年有欠款

成交总价：1230万（少有误差）

政府指导单价：110600（元/㎡）

成交日期：2022年7月4号

备注：唯一

新德家园

座落：盛名轩

房号：高层

房型：二房二厅一卫

面积:76.9㎡

朝向：南

税费：无豪宅税

学校：前海中小学

产权情况：满5年有欠款

成交总价：775万（少有误差）

政府指导单价：82200（元/㎡）

成交日期：2022年7月4号

备注：唯一

德尚世家

座落：4栋

房号：中间层

房型：四房二厅二卫

面积:177㎡

朝向：南

税费：有豪宅税

学校：荔湾小学深大附中

产权情况：满5年有欠款

成交总价：2080万（少有误差）

政府指导单价：106000（元/㎡）

成交日期：2022年7月5号

育德佳园

座落：1栋

房号：高层

房型：三房二厅一卫

面积:95㎡

朝向：南

税费：有豪宅税

学校：北师大附小附中

产权情况：满5年有欠款

成交总价：950万（少有误差）

政府指导单价：95600（元/㎡）

成交日期：2022年7月5号

缤纷年华

座落：B栋

房号：高层

房型：三房二厅一卫

面积:93.44㎡

朝向：南

税费：有豪宅税

学校：南山实验中小学

产权情况：满5年有欠款

成交总价：1260万（少有误差）

政府指导单价：104000（元/㎡）

成交日期：2022年7月5号

全市拍卖房共交易63套，其中成交27套，流拍36套，流拍率为57.14%。

标的物成交分析：第27周已成交的27套房产中有22套溢价成交，溢价率81.48%。

成交所在区域及套数：龙华6套，南山、福田各5套，罗湖、盐田各4套，龙岗2套、宝安1套。

成交用途及竞争强度：

住宅用房成交24套，其中参拍率6人/套，成交价为评估价的64%至128%，折扣率（成交价/指导价）在31%至140%，溢价率最高59%。

商铺成交2套、商业金融业成交1套，参拍率2人/套，成交价为评估价的80%至136%，溢价率最高36%。

标的物流拍分析：

住宅用房流拍28套，流拍主要原因：1、建筑老旧；2、起拍价高于指导价、利润空间不大；3、双拼房；4、有租约；5、仅拍卖该房产50％权利份额。

商铺流拍1套、商业流拍3套、商务公寓1套、办公用房流拍3套。流拍主要原因：1、带租约；2、利润空间不大、无人出价；3、涉案房产已被打通使用。

整体来看，深圳二手房陷入僵持之中。买卖方面更偏向于买方市场，对于那些急于出手的买方来说，似乎只能降价促成交。购房需求结构又将如何？“改善需求依然是成交的主力。

个人二手住房买卖双方要缴纳哪些税？

随着生活水平的提高，实际生活中我们可能面临“小房换大房”，则可能涉及二手房销售，今天带大家梳理下二手住房销售的涉及的税费。注意本文梳理的是住房，不是门面、写字楼和酒店等商业房。

卖方缴纳的税费

增值税及附加税

印花税

土地增值税

个人所得税

买方缴纳的税费

契税

印花税

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首先我们来看一下卖方交易过程中要交什么税具体规定：

情形一：

住房购买不满2年，您需要缴纳如下税费：

增值税

5%

城建税

按所属地区适用税率征收(市区7%，县城、镇5%，其他1%)。

2019年1月1日至2021年12月31日期间按适用税率减半征收。

教育费附加

以实际缴纳的增值税税额为计税依据，按3%征收。

2019年1月1日至2021年12月31日期间按适用税率减半征收。

地方教育费附加

以实际缴纳的增值税税额为计税依据，按2%征收。

2019年1月1日至2021年12月31日期间按适用税率减半征收。

个人所得税

能提供房屋原值凭证的，按实际成交价格减除房屋原值、转让过程中缴纳税金及有关合理费用后的金额为应纳税所得额，按20%税率申报缴纳“财产转让”个人所得税。其余按1%核定征收率征收。

土地增值税

暂免征收

印花税

暂免征收

情形二：

住房购买满2年（含2年）不满5年，需要缴纳如下税费：

增值税

免征，（北京市、上海市、广州市和深圳市除外）

城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

免征，（北京市、上海市、广州市和深圳市除外）

个人所得税

能提供房屋原值凭证的，按实际成交价格减除房屋原值、转让过程中缴纳税金及有关合理费用后的金额为应纳税所得额，按20%税率申报缴纳“财产转让”个人所得税。其余按1%核定征收率征收。

土地增值税

暂免征收

印花税

暂免征收

情形三：

住房购买满5年（含5年）的，需要缴纳如下税费：

增值税

免征

城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

免征

个人所得税

情况1：如果是“家庭唯一生活用房”免征。

情况2：如果不是“家庭唯一生活用房”，能提供房屋原值凭证的，按实际成交价格减除房屋原值、转让过程中缴纳税金及有关合理费用后的金额为应纳税所得额，按20%税率申报缴纳“财产转让”个人所得税。其余按1%核定征收率征收。

土地增值税

暂免征收

印花税

暂免征收

个人买房交易过程中要交什么税具体规定：

情形一：家庭首套住房

90平方米及以下住房缴纳1%契税

90平方米及以上住房缴纳1.5%契税

情形二：家庭第二套住房

90平方米及以下住房缴纳1%契税

90平方米及以上住房缴纳2%契税

情形三：家庭第三套及以上住房

按照3%缴纳契税

案例：

2021年3月，A先生将一套购置于2020年3月的某市区住房出售给B先生，房屋面积为100平方米，售价为100万元(不含税价)，无法提供房屋原值凭证。该住房不是A先生家庭的唯一生活用房，是B先生家庭的首套房。则该交易中A先生和B先生分别需要缴纳如下税费：

A先生缴纳情况

1、增值税：出售的房屋购置时间不满2年，需要缴纳增值税：1000000*5%=50000（元）

2、城市维护建设税：50000*7%*50%=1750元

3、教育费附加：50000*3%*50%=750元

4、地方教育附加：50000*2%*50%=500元

5、个人所得税：因A先生未能提供房屋原值凭证，因此个税所得税按1%核定征收。需要缴纳个人所得税：1000000*1%=10000（元）

6、土地增值税：暂免征收。

7、印花税：暂免征收。

B先生缴税情况

1、契税

该住房是B先生家庭的首套住房且房屋面积大于90平方米，因此按1.5%税率征收契税。需要缴纳契税=1000000*1.5%=15000（元）

2、印花税：暂免征收。