100万的房子，10年后，要涨到多少才算“保本”

不管是投资什么行业，其实都会计算成本，开支，预期收益，要是收益太少，风险太大，就没必要做那行的投资。

正因为人们发现投资房产比其他行业更安全更稳定，所以投资房产的人越来越多。即使房价下跌，不仅可以出租，也可以自住，不至于亏得底朝天。

即便是现在买房，也依然会考虑房子是否会增值，考虑房产持有成本，要是以后换房，这套房能不能置换新房？

现在房价基本在1万多，一套房基本都在100来万。按一套房子100万来算，我们可以大约计算一下。

首付款30万，税费1.5%就是15000，其他税比较少就忽略不计吧。装修成本按12万计算。

贷款7成：70万。房贷率按现在的平均值4%，按揭30年，月供3341.91元，总利息503086.54元。现在的总房价其实是30+70+50.3086+1.5+12=163.8086万元。

自住按持有10年计算，首付所产生的利息为：30*4%*10=12万，

利息和本金共还款3341.91*120=401092.2元，

其中10年的利息为252516.52元，本金还了148575.68元。

10年本金由于不是一次付完，算5年的利息，为14.8575*4%*5=2.97万元，

10年的物管费2400*10=24000元，

持有成本为12+2.97+2.4+25.25=42.62万元

出租如果租出去的话，10年中有2年时间在等接房和装修，算租出去了8年，每月1600元，8年就是8*12*1600=153600元。

持有成本为12+2.97+25.25-2.4-15.36=22.46万元

10年后房子要涨到什么样的价格才不算亏呢？

自住：42.62万/100万*100%=42.62%，出租：22.46万/100万*100%=22.46%

自住的自己享受了就暂时不算涨价的事情，按出租的来算吧：就相当于10年后，100万的房子要涨价22.46%，也就是价格为100*（100%+22.46%）=122.46万元才算保值。

但这仅仅只算了房子本身的保值价格，其实还有通货膨胀部分，也就是现金购买力的部分。物价在上涨，同样的钱购买的东西越来越少，就是通货膨胀。

有关经济学家表示，过去的20年里，现金的购买力平均每年在减少6.8%。要是再加上这部分的通胀，那就是{100万*（1+6.8%）-100万}*10=68万。

10年持有成本算上通货膨胀的部分，房价要达到100+22.46+68=190.46万元。也就是房价基本翻一倍，才算实现了保值。

对于这样的数字，估计有很多不敢信心，用反推法，过去二十年里，2000年均价2000元每平方米，到2010年均价为4700元，到2020年房产均价9860元。每10年，房价都翻倍了，所以现在买100万的房子，10年后价格翻倍理论上是能达到的。

现在的楼市，在一二线依然受欢迎，价格也高居不下，未来房子依然很值钱，价格翻倍也是小问题。而三四五线城市，因为产业结构问题，人口问题，可能会出现房价下跌。不管是哪种情况，都需要时间去验证。

存量房利率，真的该降了！

上一期我们说到，口罩也放开了，经济也准备拼了，接下来楼市肯定要乘机一脚油门踩到底了。

这会儿再不加紧动作，还等什么时候，清明吗？

问题是还要怎样，要怎样，结合当下楼市调控轨迹来看，存量房贷打折，可能真的会来了！

复盘今年以来所有的救市动作，几乎和存量房贷都无关。

从上半年热点城市普遍放松限购门槛，引导首套房贷利率大幅下调，到烂尾楼拯救行动，保交付专项债频发。

再到11月份，救市政策大幅加码，金融16条、离岸贷款全部祭出，连封印了12年的房企上市融资都能重启，这无疑是对房企史无前例的重大利好，当然，也意味着这一轮对房企端的救市政策已经基本到头。

保房企，保新的购房需求，但就是没有买完房的人什么事儿，非要算的话，保交楼算一个吧，过于卑微了。

也难怪网友说，没买房的时候是小甜甜，买完就是牛夫人。特别是5个点，6个点上车的人，看着现在4甚至3点多的房贷利率，心在滴血啊。

而从需求端效果上看，一顿操作猛如虎后，定睛一看还原地杵着。购房者依旧信心不足，表现平淡。

11月份，前100房企实现全口径销售金额6038亿元，同比减少24.5%。1-11月份前100房企实现全口径销售金额64169亿元，同比减少45.1%。

冰冷的数据说明，需求端的救市需要成为接下来政策发力的重点。

需求端不搞活，楼市的高库存很难转入良性循环。另一方面，把终端消费搞活了，经济也才能慢慢回暖。

而想要这一切盘起来，无非就是让大家花钱去消费，但前提得手里有钱可消费才行啊。

刚需手里的钱就别想了，首套房贷利率基本到头了，要是有用销售早起来了。

据贝壳研究院数据显示，2022年11月全国首套利率4.09%，环比10月再下降3个基点，已来到2014至今的历史最低位，有20余城将首套房贷利率降至4.0%以下，最低的城市已经到了3.7%。

事实上，相对于增量房贷，存量房贷的体量更大，如果降低存量房贷利率，其对市场的影响远大于增量市场，不失为救活市场的一副“王牌”，而且对于经济复苏也有积极的意义。

目前，存量房贷利率还在高位站岗，大部分存量房贷的商贷利率高达5.6%-5.8%，有的二套改善接近7%。

100万，按揭30年等额本息，利率5.88%和4.1%的区别是，月供少接近1000元，利息少付约39万元，相当于省出来一套福州三环刚需房首付。

而存量贷款降利率也是有先例的。根据第一财经的报道，2008年10月为了救市，金融政策机构出台政策下调利率下限，紧接着多家银行陆续宣布对符合条件的存量房贷利率从8.5折转为7折优惠。

只要有迹可循，一切都是有可能的。特别是眼下楼市这个光景，和2008年的情形基本也没有什么不同。

现在存量房贷有两种，转LPR的和选择固定利率的。怎么降，给哪些人降，是打折还是基点取消，确实有排序和技术问题。

但降低存量房贷利率最大的矛盾点，还是银行的意愿，毕竟降低存量利率，银行利润减少了。

但其实真的走这一步，银行未必会吃亏，毕竟银行啥都吃，就是不会吃亏。对于银行来说，现在的情况是钱多得没处借，是动不动30万50万追着你借。

大家可以看一下11月的金融数据，广义货币（M2）余额264.7万亿元，同比增长12.4％，增速比上月末高0.6个百分点，狭义货币（M1）余额66.7万亿元，同比增长4.6％，增速比上月末低1.2个百分点。

剪刀差仍在扩大，说明市场偏冷，企业不愿意借贷，银行估计也憋得慌。如果银行出点血，也能刺激下贷款需求，未尝不是一种双赢。

楼市的复苏不仅需要唤醒购买力，更重要是培育购买力，说人话就是放长线钓大鱼。

降低存量房贷利率，有助于激发居民的消费能力。经济盘活了，居民收入上去了，信心就足了，楼市也会跟着好转，地方财政也会受益。

另外，也能减轻购房者的还贷压力，让大家松一口气，特别是受口罩冲击收入减少或者失业的人群，省下一些利息拿去补贴家用也好。

非常时期更需要非常规操作，期待这一利国利民的政策重新上线！

每个月定投1000元，30年后能赚100万吗？要怎么投才行

个人养老金推出之后，不少人都纷纷开通了账户。个人养老金规定的每个人每年1.2万元的额度，不算多也不算少，对于广大老百姓来说正适合。

不过，个人养老金也只是众多理财选择中的一个。假如不买个人养老金而是买其他理财产品，每月投1000元，每年投1.2万，30年后能否到100万呢？

每月投1000元，30年后能赚到100万吗？首先来看一下每月投1000元，要在30年后赚到100万，需要收益率达到多少才行。

一般做投资理财的收益率有单利和复利两种形式。单利就是只靠本金产生的收益，复利则是靠本金和赚来的收益产生的收益。

如果是以单利计算，每年投1.2万，30年后要赚到100万，那么平均每年的收益率至少要达到18%左右。这里的100万是纯利润，并不包括投入的本金。

而如果是按照复利计算，每年投1.2万，年均收益率差不多只需要达到8%左右，30年后就可以赚到100万了。

可见，如果能以复利的方式赚钱，想要赚到100万要容易得多。

无论是18%的单利还是8%的复利，虽然都不算低，但也不算很高，并不是不能实现的收益率。那么，有没有什么投资理财方式，可以实现每年18%的单利以及8%的复利呢？

哪些理财每年可以实现18%的单利和8%的复利？首先就是股票。

对于股票来说，一天的最大涨幅就有20%，一年赚18%自然不是什么问题。虽说股票投资赚钱不易，但也不是没人在股票市场上获得过高收益。

最典型的例子就是巴菲特，在几十年的股票投资生涯中年化收益率都在20%以上，而且还是复利。若是按照巴菲特的收益标准，每年投1.2万，30年后可以赚到1000多万。

而我们追求的仅仅是每年8%的复利，比巴菲特的投资收益率低很多，相比来说更容易实现一些。

当然，对于普通投资者来说，因为不具备巴菲特那样的投资才能和眼光，所以即便是要实现8%的复利，难度恐怕也不比巴菲特的20%复利小。

其次，就是期货。

期货是比股票风险更高的投资产品，不过也正是因为风险更高，所以也就更有机会实现较高的收益。

期货的高风险和高收益主要是通过杠杆因素带来的，通过杠杆效应，可以将收益和风险放大几倍甚至十几倍。

所以，做期货投资，只要是顺风顺水，别说每年8%的复利，就是80%的复利都不是没有可能。

再次，就是基金。

基金相比股票和期货来说，虽然收益要低一些，但风险也没那么大。

不过，想要实现18%的单利和8%的复利，不是任何基金都可以做到的，至少货币基金、纯债基金和同业存单指数基金就基本上不可能实现这个收益。股票基金和偏股混合基金则机会更大一些。

当然，即便是股票基金和混合基金，能达到8%的复利的也很少。所以，实际想要靠基金投资实现8%的复利也是很不容易的。