5年期LPR再降15BP，首套房利率低至4.1%，百万房贷可省3万利息

21世纪经济报道记者杨志锦上海报道在上周MLF利率下调之后，LPR降息已无悬念，只是幅度多少的问题。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR（以下简称5年期LPR）为4.3%。1年期、5年期LPR分别较上月下降5BP、15BP。

值得注意的是，这是历次MLF降息后首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。5年期LPR是中长期贷款的定价基准，尤其是按揭贷款的定价基准，其单边大幅下调主要是为了稳定房地产市场。今年5年期LPR降幅已达35BP，而在此之前两年多（2019年8月-2021年12月）降幅仅为20BP。

按照央行、银保监会5月15日的通知，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，意味着当前首套按揭贷款利率的下限为4.1%。存量房贷利率则将在重定价日迎来下调，具体取决于个人和银行约定的重定价日。

此次5年期LPR下调有望带动存量、增量房贷下调15BP。以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可减少月供约90元，需偿还的利息总额减少约3万元。

LPR非对称下调2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月20日（遇节假日顺延）以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利MLF利率）加点的方式形成报价。

其中MLF利率是央行中期政策利率，代表了银行体系从中央银行获取中期基础货币的边际资金成本；加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。简言之，LPR等于MLF+点差。

8月15日，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，8月15日开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作（含对8月16日MLF到期的续做）和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率分别为2.75%、2.0%，均下降10个基点。

从历次LPR调整看，如果MLF利率下调，那么LPR必下调，其中1年期LPR下调幅度和MLF下调幅度一致，5年期LPR除2019年11月外，其他三次降幅都低于1年期LPR。主要在于贯彻房住不炒的政策，避免刺激房地产。

全国银行间同业拆借中心公布的数据显示，8月1年期LPR为3.65%，相比上月下调5BP；5年期LPR为4.3%，相比上月下调15BP。这是MLF降息后首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。

其中，1年期LPR降幅首次和MLF降幅不一致，低于后者5BP。光大证券金融业首席分析师王一峰表示，6月份企业贷款加权平均利率已降至4.16%的历史新低，同时1年期LPR已处于较低水平，若再考虑信贷供需矛盾加大、银行“应投尽投”下贷款利率点差的大幅压降，对优质企业的流贷利率水平可能已在1年LPR基础上出现大幅减点，且与部分定期存款定价之间已形成“倒挂”。在此情况下，若1年期LPR下调幅度过大，也容易加剧企业对银行的套利行为，降低政策效果。

而5年期LPR降幅更大，首次超过MLF利率降幅，其主要目的在于稳定房地产市场。华泰证券研究所副所长张继强表示，7月信贷的塌陷很大程度上源于房地产，居民部门仍在延续降杠杆趋势。对于房地产而言，保交楼是核心，但稳房价是关键，促进需求回暖才能让整体行业重回正常轨道。目前二三线城市的房地产销量同比跌幅还在30%-50%，对稳信贷和稳投资的拖累依然严重。这些因素决定了5年期LPR下调的必要性大增。

国家统计局数据显示，7月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有48个，个数与上月相同；二手住宅销售价格同比下降城市有61个，比上月增加4个。1-7月份，商品房销售面积和销售额同比分别下降23.1%、28.8%。“房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。”国家统计局相关负责人8月15日表示。

央行数据显示，2022年二季度末，人民币房地产贷款余额53.11万亿元，同比增长4.2%，比上年末增速低3.7个百分点；上半年增加6685亿元，占同期各项贷款增量的4.9%，占比较上年全年水平低14.2个百分点。

8月18日召开的国常会表示，完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

考虑到官方通稿将企业部门和居民部门并列，此处个人消费信贷应指向包括按揭贷款在内的广义消费贷，而不仅仅是信用卡及短期消费贷。而在此前国常会一般只会提出降低企业融资成本，而这次将“降低个人消费信贷成本”与之并列，显示出决策层也在释放降低LPR进而稳信贷、稳消费的信号。

“1-7月居民中长期贷款增长1.7万亿，较去年同期减少近2万亿，居民部门已经出现了实质性的‘资产负债表衰退’。5年期LPR下调有助于降低居民存量贷款负担，一定程度上减缓还贷潮，并释放消费潜力。”张继强称。

此外，5年期LPR也有更大的下调空间。自2019年LPR报价机制改革后，由于房住不炒政策的长期约束，5年期LPR的下调幅度相对1年期较小。截至此次报价前，5年期LPR共下调5次，累计下调40BP。而1年期共下调6次，累计下调55BP。

央行二季度货币政策执行报告显示，2022年6月住房按揭贷款利率为4.62%，高出企业贷款利率46个基点，而住房按揭贷款利率风险低、不良低，本应利率更低。

房贷利率再下调经过持续推进，LPR改革取得了重要成效：LPR已经成为银行贷款利率的定价基准，金融机构绝大部分新发放贷款已将LPR作为基准定价，即“贷款利率=LPR+点差”。其中，5年期LPR作为住房抵押贷款的定价基准。

此次五年期LPR下调有望带动房贷利率下降。增量房贷方面，央行、银保监会5月15日印发的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。即首套、二套房最低贷款利率为LPR➖20BP、LPR➕60BP。此次LPR调整后，首套房贷款利率最低可至4.1%，二套房则是4.9%。

存量房贷方面，点差已经固定，贷款利率随LPR报价而变，重定价周期最短为1年。对于重定价日在8月下旬的个人而言，马上就可享受LPR降息的福利，房贷利率有望下调15BP。但一般重定价日在1月1日，意味着大多数个人明年才能享受此次5年期LPR下调的“福利”。

以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可再减少月供90约元，需偿还的利息总额减少约3万元。

LPR报价出现了细微变化。2022年第二季度中国货币政策执行报告，在发挥LPR改革效能方面，今年以来，1年期和5年期LPR分别下降0.1个、0.2个百分点，“市场利率+央行引导→LPR→贷款利率”的货币政策传导机制更加通畅，企业贷款利率为有统计以来新低。

光大证券金融业首席分析师王一峰预计，二季度中国货币政策执行报告在LPR传导链条前附加“央行引导”，增加了央行对LPR报价引导的灵活性：一是未必每次调整都需要诱导性因素，如降准或MLF利率下调；二是下调幅度上，也未必一定要与MLF利率同步。

今年5月就是一个例证。由于存款利率报价改革，银行资金成本明显下降，在MLF利率未调整的情况下LPR出现下降，且1年期未变、但5年期单边下调15BP。市场预计，由于房地产市场仍在筑底且房贷利率高于企业贷款利率，在央行引导下后续仍有下调5年期LPR的可能。

（统筹：马春园）

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大买家缺席！美国抵押贷款债券“无人问津”利率升至20年来的最高水平

伴随着美联储等大买家退出，美国抵押贷款债券市场变得冷清，债券利率达到20年来的最高水平。

在美国，当贷款人向买房人或再融资的人发放抵押贷款时，他们通常不会持有这些贷款。作为替代方式，他们将这些贷款打包成债券，出售给投资者。由政府控制的实体会保证投资者会得到偿还。

但随着美联储及银行等大买家陆续退场，越来越少的买家现在要求抵押贷款债券提供更高的利率。这推动美国30年期固定抵押贷款利率突破7%，达到20年来的最高水平。

摩根大通指出，美联储等大买家的退出是导致抵押贷款利率飙升的主要原因。大买家的缺失扩大了抵押贷款债券与国债的交易价差，最终推高抵押贷款利率。

美联储曾经是市场上最大的抵押贷款买家。为支持经济，美联储在疫情期间持续买入，将其所持有的抵押贷款债券规模扩大了一倍，达到2.7万亿美元。但在美联储政策收紧后，这种状况已经逆转。过去几个月美联储已停止债券购买，持有的存量规模也被缩减。

银行的情况也是类似，在疫情期间，随着大量刺激政策现金持续涌入，抵押贷款债券成为银行储存现金的低风险选项（相对更高的收益率）。数据显示，排名前十的银行去年增持抵押贷款债券的规模达到2190亿美元。

但随着利率升高、存款增长放缓，银行对于抵押贷款债券的买入热情也开始降温。摩根大通的数据显示，2022年前9个月，抵押贷款债券的10大银行所有者削减了1330亿美元的持有量，包括第三季度的530亿美元。这种下降大部分是来自于没有再投资于新债券的到期债券。

美国银行表示，大部分银行选择债券持有到期主要是为了避免损失。由于利率上涨，抵押贷款债券的价格已经大幅下跌。选择持有到期将避免投资出现损失，如果选择现在卖出，整体损失将达到惊人的1000亿美元。

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房贷利率高位站岗，网传的几种“转贷”方式是否行得通？

大河报·豫视频记者韩懿亭

“房子买了，但是却高位站岗了，看着现在4.1%的贷款利率，心里酸得不行。”一对2020年底在郑州购买了新房的小夫妻告诉记者。

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，此前为3.7%；5年期以上LPR为4.30%，此前为4.45%。

随后，记者从银行方获悉，郑州部分银行已同步调整了房贷利率，首套房贷利率最低降至4.1%。在售的多个楼盘也表示“可以按照目前4.1%的贷款利率执行”。

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高位站岗，

早两年买房月供竟多出千元

“我们是2020年10月买的房。总价165万，贷款100万，30年等额本息还款，当时5.88%的房贷利率，每个月月供是5918.57元。如果按照郑州最新的4.1%的最低房贷利率，每个月月供是4831.98元，足足差了近1100元！想想心里还是挺不平衡的。”男方小陈表示。

记者梳理数据发现，郑州房贷利率在今年开启了“过山车”模式，从年初的首套5.37%一路走低到4.25%，再到如今的4.1%。而前两年的房贷利率多稳定在5.37%-5.88%左右，甚至一度达到了6.37%，那些置业的购房者，凡是申请了房贷的，几乎都踩在了利率的高点。

据小陈介绍，他们购买的是期房，明年10月才能交房，这意味着每个月还贷的同时还得付每月1000多元的房租。如果5.88%的房贷利率能降到4.1%，这部分房租就算是省下来了，“所以每月多出的这1000多元，对我们来说是相当重要的。”

在这种情形之下，小陈夫妇开始寻找起“自救”的方法。“需要转贷吗？年利率直降到4%”，“不能帮你买宝马，但能帮你省一辆宝马”……以前看到这样的广告，他们都会直接无视，但现在却开始留心了。

打开微信好友列表，小陈向记者展示了他保存的几个号称可以“转贷”的中介联系方式，从“夫妻直接转贷”、到“经营贷”、“转公积金贷”，应有尽有、五花八门。

那么，这些“降利率”的方式，在现实中真的可行吗？

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“经营贷”：属于违规行为，

一经查实后果严重

事实上，经营贷已存在多年，主要是银行针对中小企业主或个体工商户推出的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式从银行借款，用来盘活个体企业资金。而中介口中的“以贷换贷”则是购房者经过贷款公司一番包装后，将年利率在3.6%-3.84%的经营贷与年利率在4.9%，甚至5%以上的房贷进行置换。

为了解当前银行对于“房贷转经营贷”的审查情况，记者此前曾联系过郑州银行负责信贷业务的工作人员张先生。

据他透露，“监管部门明令禁止经营贷流入楼市，关于‘经营贷’的审查工作一直都很严格，各家银行也都有对经营贷申请的风险防控措施，比如，为了防范部分借款人为申请经营贷临时成立虚假公司的风险，部分银行会要求借款人名下的公司需成立至少半年或一年的持续经营记录，此外，在借款人申请经营贷时，银行会调查其名下公司的经营状况、资金流水、实际经营地点等情况，确保合法合规才会放款。”

而放款成功也并不代表“一劳永逸”。在贷后检查方面，银行工作人员会重点检查资金流向，也会通过下户等多种方式关注公司的实际经营情况，“一旦发现问题，银行将要求个人立即返还贷款资金，可能还会追究相关法律责任以及影响到个人征信，风险还是比较大的。”

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“夫妻转贷”：属于假卖房套贷行为

“夫妻转贷”模式属于“转售”模式的一种，就是两方通过“假卖房”交易的形式，从银行套取贷款，先偿还了原有房贷，再用新贷款利率来向银行贷款。

据中介王先生透露，“夫妻肯定比普通亲戚更稳妥，而且还免除了过户契税，手续费更低。”当记者问及“夫妻之前买卖房产如何能办理房贷”时，王先生表示，“银行那边系统与民政系统不连通，他们查不到婚姻情况，我们做一个假的交易合同就可以，银行那边会按正规的房屋买卖贷款来走的。”

至于手续费，王先生表示，“我们会根据每家的情况做不同的方案，手续费在几千元到一万元左右不等。”

那么，这样的行为是否存在相关法律风险？北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，这种做法是不合法也不合理的。虽然国家并不禁止夫妻之间的买卖，但是从实际操作方法来看，显然并不属于真正的买卖关系，实属为了骗取银行贷款，然后用最新的房贷利率来贷款。严格从法律角度来看，实际上是违法违规的。一经查实，这种买卖行为可能会被判无效，而且还可能面临银行解除合同，要求提前还款，追究违约责任。所以不建议大家采用一些违法违规的方式去降低房贷成本，也不要轻信一些中介的“诱人”建议。

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“商转公”：方式较靠谱，

但门槛不低

“商转公”是把已经办理好的商业住房贷款转换成公积金贷款，进行转换的目的在于公积金贷款的利率很低，转换完以后可以节省较多利息，属于官方认可的手段。但目前，“商转公”对于申请人的公积金贷款额度及所在城市公积金贷款额度都有很高的要求，有资格申请的人并不多。

“郑州现在规定的是只有‘省直’公积金才可以享受‘商转公’，像我们这种‘市直’的就没办法办理。”市民楚女士向记者抱怨。记者了解到，郑州市目前缴纳“省直公积金”的单位不算很多，一般包括省政府、省发改委、省教育厅、省属大专院校等单位，而市属公积金的服务范围相对广泛，包括广大企业单位。

因为门槛较高，所以能成功办理“商转公”业务的购房者并不算太多。在这种情况下，就有中介打出了“3万元可办郑州市公积金贷款‘商转公‘业务”。

对此，郑州市住房公积金管理中心有关负责人表示，按照目前政策，从2019年3月开始，省直住房公积金可办理“商转公”贷款业务。对于郑州市住房公积金，2015年开始，因郑州市住房公积金的资金缺口较大，开始暂停“商转公”贷款业务。直至今日，“商转公”贷款业务也未放开。他提醒，若有房产中介声称“花钱可办”，均是假消息，也请广大市民加强防范，谨防上当受骗，造成不必要的损失。

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“转按揭”：目前政策没有引导这种操作方式，

可行度不算高

“转按揭”，也成为了近期郑州楼市比较热门的词汇。是指跨银行间的贷款转接，比如借款人在甲银行按照房贷利率5.88%办理了住房按揭贷款，后来通过各种方式，结清了甲银行的贷款，后又在乙银行以当下的房贷利率重新贷款重新走贷款办理流程，目的就是降低贷款利率。

记者查询资料后发现，2008年，转按揭业务曾一度盛行，后被叫停。据当时的相关报道显示，“在2009年新年第一天，四大国有银行总行关于存量房贷优惠利率措施松了口：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录，原则上都可以申请七折优惠利率。而其他中小银行也开始陆续跟进，为争取市场份额制定相应规则。”

时隔多年，转按揭这一业务再度被利率高位站岗的月供族们提起。近日，有不少市民在网络上呼吁：“希望能放开银行‘转按揭’政策，让老百姓自由选择利率和银行，让利率真正实现市场化。”

不久前，有消息称，某银行在河南郑州开放了小范围存量房转按揭降利率渠道，并称只是选取部分优质客户，只针对原来按揭银行是这家银行，银行内部转，不能跨行。据网传聊天记录显示，该业务每月有办理名额限制，不是熟人不做，(利率)基本都在4.15%到4.45%，这个是做兴业(银行)的优质客户。

针对上述网传消息，8月29日上午，兴业银行总行有关人士回应称，“假的，郑州分行已发起投诉。”

有业内人士表示，在当前经济环境下，各部门应该创造条件，让存量房贷客户和新增房贷客户享受同等的利率优惠，这对于房地产市场交易的恢复、房地产市场情绪的回暖都会产生积极作用。

不过，也有另一种观点认为，存量房贷客户应当尊重契约精神，遵守与银行之间的房贷合同约定，试图“转贷”的行为是不正确的。

对此，你怎么看？

来源：大河报·豫视频编辑：李飞